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Les prix de l’immobilier neuf passés au crible

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Pour investir, pour habiter ou pour louer, l’immobilier neuf fait recette auprès des particuliers. Pour ses atouts économiques, énergétiques et confort principalement, le logement récent séduit malgré son prix en apparence plus élevé. Mais le coût de départ est considérablement réduit par les avantages de l’immobilier neuf. Zoom sur l’actualité immobilière, les tarifs de la pierre et les raisons qui poussent les particuliers vers ce segment du marché.

Combien coûte un bien immobilier neuf en France ?

Pour devenir propriétaire d’un logement neuf, comptez en moyenne 4 860€ par m² pour une TVA normale et sans stationnement. Ces prix révélés au troisième trimestre 2022 ont augmenté de +5,9% en comparaison du troisième trimestre 2021 selon les derniers chiffres publiés par l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les tarifs moyens ont été calculés sur l’offre d’appartements neufs à la vente, appartements qui représentent 94% du stock disponible en France.

Logiquement, les prix de l’immobilier neuf comme de l’immobilier ancien varient considérablement en fonction des villes et secteurs.

Pour vous donner un ordre d’idée, les programmes immobiliers neufs à Paris sont actuellement commercialisés pour une moyenne de 14 641€ par m² selon les chiffres de l’Agence départementale sur le logement de Paris ou Adil 75. Du côté des programmes immobiliers neufs au Mans, des programmes immobiliers neufs à Rouen ou encore des programmes immobiliers neufs à Besançon, les tarifs moyens sont compris entre 3 200€ et 3 800€ par m² indique la FPI. Sans surprise, plus le secteur est prisé, plus l’on se rapproche du cœur de ville, plus le coût au m² est élevé.

Quels sont les critères qui font varier les prix de l’immobilier neuf ?

Le premier élément qui dicte les prix de l’immobilier dans une ville ou un secteur est le coût du foncier. En moyenne, le tarif du terrain sur lequel le programme immobilier neuf sort de terre pèse pour 20 à 30% du prix final du logement.

En fonction des villes, le coût du foncier s’envole. Pourquoi ? Plus les terrains à bâtir sont rares, plus ils sont chers. Dans Paris intramuros, le foncier est une denrée quasiment absente. Dans la capitale, il représente donc environ 50% du prix de vente final.

Autre paramètre, les coûts de construction et les obligations à respecter. Plus un chantier est complexe, plus les matériaux utilisés sont écologiques et qualitatifs, plus il y a de services dans un programme immobilier neuf, plus le promoteur amortit ses frais à la sortie, sur le prix de vente. Nuançons : oui, le respect des dernières normes énergétiques, RE 2020 ou Réglementation Environnementale 2020 en tête fait grimper la note MAIS au quotidien, les occupants d’un logement neuf réduisent considérablement leurs factures. À la clé d’importantes économies à court, moyen et long termes qui permettent d’amortir le coût de l’achat rapidement.

Enfin, l’imposition adoptée dans la commune de construction impacte elle aussi le prix du programme immobilier neuf.

Comment calculer le prix d’un appartement neuf ?

Dans le cadre d’une acquisition dans l’ancien, le balance offre/demande détermine très souvent et en grande partie le prix du logement vendu.

Dans le cadre d’un bien immobilier neuf, le calcul est un peu différent. Aux facteurs précédemment évoqués, ajoutons que le prix d’un logement neuf est la traduction d’une somme de facteurs économiques, à savoir :

  • Le prix du foncier (du terrain).
  • Le coût de la construction (gros œuvre, isolation, main d’œuvre…)
  • Le coût des équipements.
  • Les honoraires des professionnels associés au chantier (bureaux d’études, architectes…)
  • Le coût de la voirie et des réseaux multiples.
  • Le coût des frais financiers engagés par le promoteur.
  • Les coûts liés à la commercialisation.
  • La TVA à 20% sauf exception.
  • Sans oublier le bénéfice, à savoir la marge réalisée par le promoteur.

 

Vous le constatez, les leviers qui déterminent les prix de l’immobilier neuf sont nombreux, expliquant les différences de tarifs considérables entre une localité et une autre, entre un programme et un autre.

Comment va évoluer l’immobilier neuf en 2023 ?

L’information immobilière nous amène parfois des sons de cloche contradictoires. Les prix de l’immobilier neuf peuvent-ils vraiment baisser cette année ? Les experts s’accordent aujourd’hui à dire que les tarifs des logements récents devraient stopper leur hausse. La tendance immobilière serait donc davantage à la stagnation.

En effet, les terrains sont rares et chers, le prix des matériaux est élevé et la TVA à 20% reste en vigueur. Seul un stock trop important pourrait contribuer à faire baisser les prix de l’immobilier neuf, ce qui n’est actuellement pas le cas, au contraire. Les mises en vente ont même chuté de près de 15% en un an, portant le stock de logements neufs à seulement 4,6% de l’offre selon les chiffres de la FPI.

Stagnation ou légère hausse, les évolutions des prix de l’immobilier neuf sont à scruter ces prochains mois.

Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Oui, le prix d’achat d’un logement neuf est généralement plus élevé que celui d’un logement ancien. Mais s’arrêter à ce seul constat serait une erreur. Les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux, atouts financiers en tête, et permettent de réduire considérablement la facture finale ET d’évoluer dans un logement confortable et désirable. Connaissez-vous tous les attraits de l’immobilier neuf qui font baisser la note ?

  • Des frais de notaire de l’ordre de 2 à 3% du montant du bien (7 à 8% dans l’ancien).
  • Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant deux ans.
  • Des factures énergétiques réduites grâce au respect des dernières normes environnementales et à l’utilisation de matériaux écologiques.
  • Une plus-value plus importante à la revente.
  • Aux côtés des avantages financiers, d’autres atouts de l’immobilier rendent ce segment du marché attractif :
  • Des services partagés de plus en plus présents dans les programmes immobiliers neufs en France (espace vert, jardin, terrasse commune, chambre d’hôtes...)
  • Des extérieurs privatifs appréciés des habitants (loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif).
  • Des annexes pratiques (stationnement, local à vélos, local à poussettes…)
  • Les garanties de l’immobilier neuf qui couvrent l’acquéreur pendant 10 ans.

Comment faire baisser les prix de l’immobilier neuf ?

Certaines aides à l’achat immobilier neuf viennent elles aussi alléger le coût final de l’acquisition. Des exemples ?

Pour l’achat d’une résidence principale neuve, les primo-accédants profitent du très sollicité PTZ ou Prêt à Taux Zéro. Ce prêt mis en place par l’État permet de financer jusqu’à 40% de l’acquisition à taux 0. Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro.

Pour un investissement locatif, les particuliers peuvent profiter de la loi Pinel 2023. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€. Tout savoir sur la loi Pinel 2023.

Les quartiers en rénovation urbaine et leurs alentours (300 mètres) permettent de profiter d’une TVA réduite à 5,5% en lieu et place des 20% habituels. Tout savoir sur les zones ANRU.

D’autres options existent telles que la location-accession, le bail réel solidaire ou encore le Prêt d’Action Logement au faible taux d’intérêt.

Pour vivre ou investir, le moment est venu de lancer votre projet ! Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour vous accompagner. Votre interlocuteur dédié vous épaule dans toutes les étapes de votre achat immobilier neuf.

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