Après plusieurs mois de discussions au Parlement, le projet de loi de finances pour 2026 a définitivement été adopté par l’Assemblée nationale le 2 février 2026. Deux motions de censure ont été déposées puis rejetées entraînant l’adoption automatique du texte budgétaire. Côté immobilier, les mesures validées seront progressivement appliquées. Certaines sont immédiatement applicables, d’autres nécessitent des décrets, des arrêtés ou encore des instructions fiscales pour devenir pleinement opérationnelles. Qu'est-ce qui change réellement avec le budget 2026 pour l’immobilier ? Rendez-vous au cœur de l'actualité immobilière.
Budget 2026 adopté : qu'est-ce qui change vraiment pour l'immobilier en 2026 ?
Le dispositif MaPrimeRénov reprend du service !
Le budget 2026 marque un redémarrage concret de MaPrimeRénov’, après une interruption temporaire depuis le 1er janvier 2026, liée à l’absence de budget définitivement adopté à cette date.
La loi de finances pour 2026 acte ainsi la réouverture du guichet MaPrimeRénov’, avec un calendrier désormais clarifié : la reprise des dépôts de dossiers doit intervenir dans un délai maximal de dix jours suivant la promulgation de la loi de finances au Journal officiel. Aucune date calendaire n’est encore fixée, mais le principe est désormais juridiquement acté.
Une enveloppe budgétaire reconduite pour MaPrimeRénov'
Pour 2026, le budget alloué aux aides à la rénovation énergétique s’établit à 3,6 milliards d’euros, soit un niveau comparable à celui de l’année précédente. Cette stabilité budgétaire traduit la volonté de l’État de maintenir un effort massif en faveur de la rénovation, tout en en maîtrisant le coût.
Le texte prévoit un recours massif aux Certificats d’économies d’énergie (CEE), permettant de réduire la charge directe pour les finances publiques.
Des volumes de travaux clairement ciblés
L’enveloppe prévue doit permettre de financer :
- Environ 150 000 rénovations par geste tel que le remplacement du chauffage, des fenêtres, une isolation ciblée...
- Environ 120 000 rénovations globales de logements.
Le dispositif de défiscalisation "Relance logement" surnommé dispositif Jeanbrun et vraie amélioration de statut du bailleur privé sur le devant de la scène immobilière
Le PLF 2026 introduit un nouveau régime fiscal pour l’investissement locatif, officiellement baptisé Relance logement, souvent désigné comme "dispositif Jeanbrun".
Une logique combinée favorable pour les investisseurs : amortissement et déficit foncier
Contrairement aux dispositifs d'investissement locatif précédents, Relance logement repose sur une architecture fiscale double, intéressante pour les investisseurs :
- Un amortissement annuel du bien, modulé selon le niveau de loyer pratiqué et le type de logement.
- Et une utilisation plus efficace du déficit foncier, dans l’ancien assimilé neuf avec travaux notamment.
Pour aller plus loin : Gouvernement Lecornu acte 2 : Vincent Jeanbrun devient ministre du Logement et de la Ville
Le déficit foncier : un levier réactivé
Le texte budgétaire confirme la volonté de mieux mobiliser le déficit foncier dans le cadre du nouveau dispositif Relance logement (Jeanbrun).
Dans l’immobilier ancien, les travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement peuvent générer un déficit foncier imputable :
- En priorité sur les revenus fonciers.
- Et, dans les limites prévues par le droit commun, sur le revenu global de l'investisseur.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le déficit foncier
Quels sont les principaux paramètres du dispositif Jeanbrun actés dans le budget 2026 ?
Pour l'immobilier neuf :
- Un amortissement annuel de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le type de mise en location (intermédiaire, social ou très social).
- Des plafonds d’investissement respectifs de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € par an.
- Un engagement de location de 9 ans.
- Une absence de zonage géographique.
Pour l’immobilier ancien assimilé neuf avec travaux :
- Un accès conditionné à des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.
- Un amortissement de 3 % à 4 % selon la catégorie de loyer.
- Un engagement de location de 9 ans sur l’ensemble du territoire.
Ce qui doit être sécurisé par voie réglementaire
Si la loi de finances pose clairement les principes, plusieurs points devront être précisés par les décrets ou par les instructions fiscales à venir :
- Les règles exactes de cumul entre amortissement et déficit foncier.
- La qualification des travaux éligibles.
- Les modalités de calcul de la base amortissable après travaux.
- Les interactions avec les régimes fiscaux existants.
Le dispositif d'investissement Jeanbrun se positionne ainsi comme un outil de reconstruction du statut du bailleur privé, plus technique, plus durable et plus exigeant que les anciens dispositifs de défiscalisation.
Pour aller plus loin : Un plan de relance ambitieux : Lecornu annonce 2 millions de logements neufs d'ici à 2030
Du changement du côté du dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel avec l'adoption du PLF 2026 ?
Contrairement à certaines anticipations, le budget 2026 ne supprime pas et ne modifie pas en profondeur le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Pas de taxation de la plus-value immobilière après l'adoption du PLF, projet de loi de finances pour 2026
Le PLF 2026 n’instaure aucune nouvelle taxe générale sur la plus-value immobilière.
Les mécanismes existants sont maintenus, à savoir :
- Une exonération progressive selon la durée de détention.
- Une exonération totale au terme des délais actuels.
- Les régimes spécifiques déjà en vigueur.
Une nouvelle loi pour la location en 2026 ?
La nouvelle loi location 2026 vise à clarifier les règles applicables à la location nue et à la location meublée. Pour les investisseurs, l’enjeu est double : mieux anticiper les choix de régime locatif et réduire l’incertitude réglementaire, tout en contribuant au rééquilibrage de l’offre en faveur de la location longue durée.
Cette évolution s’inscrit dans une logique de stabilisation du marché, destinée à préserver la rentabilité des investissements locatifs sur le temps long et à limiter les effets de concurrence entre usages résidentiels et para-hôteliers.
Le montant des APL revalorisé dans le budget 2026
Le budget 2026 prévoit une revalorisation des aides personnalisées au logement (APL), après l’abandon du projet de gel. Les APL seront ainsi revalorisées à hauteur de l’inflation.
Bon à savoir : le texte prévoit toutefois la suppression des APL pour les étudiants étrangers hors Union européenne non boursiers, à compter de la rentrée 2026.
Réforme de la fiscalité : la fusion des taxes sur le logement vacant
La loi de finances 2026 prévoit la création d’une Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), destinée à remplacer la TLV et la THLV. Cette taxe unique entrera en vigueur au 1er janvier 2027.
En pratique : les communes disposeront d’une marge de modulation renforcée, avec la possibilité de porter le taux jusqu’à deux fois le niveau actuel. Une mesure forte pour inciter à la remise sur le marché des logements durablement vacants.
Prêt à Taux Zéro 2026 : des ajustements pour un PTZ accessible à davantage de ménages
Le budget 2026 confirme le maintien du PTZ, Prêt à Taux Zéro.
La loi prévoit des ajustements ciblés avec pour objectif de :
- Élargir l’accès à davantage de ménages.
- Tenir compte de l’évolution des prix immobiliers.
- Ajuster certains plafonds de ressources et de coût d’opération pour solvabiliser davantage de ménages.
Bon à savoir : il ne s’agit pas d’une refonte du PTZ, Prêt à Taux Zéro, mais d’une adaptation technique dont les barèmes définitifs devront être précisés par décrets ces prochains jours.
Quand sera définitivement voté et entériné le projet de loi de finances 2026 ? À quelle date les mesures et changements adoptés dans le cadre du budget 2026 seront applicables ?
C’est un point central et souvent source de confusion. Il faut en effet distinguer l’adoption juridique du budget et l’entrée en application concrète de ses mesures.
Où en est le budget 2026 aujourd’hui ?
Au début du mois de février 2026, le projet de loi de finances pour 2026 a :
- Été adopté par le Parlement.
- Clôturé le débat parlementaire (aucun nouveau vote n’est attendu).
- Engagé sa phase finale de validation institutionnelle.
Le budget 2026 n’est donc plus en discussion politique mais il est entré dans sa dernière séquence juridique.
À partir de quand les mesures s’appliquent-elles concrètement ?
Une fois la loi promulguée et publiée au Journal officiel, toutes les mesures ne s’appliquent pas de la même manière ni au même moment.
On distingue ainsi trois situations très concrètes :
1. Les mesures à application immédiate
Certaines dispositions prennent effet dès la promulgation de la loi ou rétroactivement au 1er janvier 2026, lorsque le texte le prévoit explicitement.
2. Les mesures à date différée
D’autres réformes entrent en vigueur à une date fixée par la loi elle-même (par exemple au 1er janvier 2027 pour certaines évolutions fiscales).
3. Les mesures nécessitant des textes d’application
De nombreux dispositifs immobiliers et fiscaux doivent être précisés par des décrets, des arrêtés ou des instructions administratives avant d’être opérationnels.
Dans le cas du budget 2026 :
- MaPrimeRénov’ pour les modalités pratiques et pour le calendrier de réouverture.
- Le dispositif d'investissement locatif Relance logement (Jeanbrun),
- Les ajustements du Prêt à Taux Zéro...
Ce que cela signifie concrètement pour l'année 2026
Le cadre budgétaire est désormais fixé, mais :
- L’année 2026 sera marquée par une mise en œuvre progressive des mesures.
- Certaines décisions auront des effets immédiats.
- D’autres ne produiront leurs effets qu’après publication des textes réglementaires, parfois plusieurs semaines ou mois plus tard.
- Pour les ménages comme pour les investisseurs, cela implique une lecture attentive du calendrier et, dans certains cas, d'un accompagnement pour sécuriser chaque projet.
Pour aller plus loin : prime de retraite, prime d'activité, repas à 1 €... Quelles sont les autres mesures fortes intégrées dans le PLF 2026 ? Qu'est-ce qui va changer pour les impôts en 2026 ?
Au-delà du logement et de l’immobilier, le PLF 2026 comporte plusieurs mesures sociales et fiscales structurantes. Des mesures qui influencent directement le pouvoir d’achat des ménages et, indirectement, leur capacité à se projeter dans un projet immobilier.
La prime d’activité fait l’objet d’ajustements destinés à mieux tenir compte de l’évolution des revenus modestes et de l’inflation.
Du côté des retraités, le texte prévoit des mesures de revalorisation et de compensation ciblées, parfois qualifiées de "primes" dans le débat public. Il ne s’agit pas d’une réforme structurelle des pensions, mais d’un ensemble de dispositifs qui vise à atténuer l’impact de la hausse du coût de la vie pour les retraités les plus exposés.
Le PLF 2026 confirme également la poursuite de dispositifs sociaux emblématiques comme le repas à 1 €, dans le cadre universitaire et social principalement.
Impôts 2026 : stabilité du cadre fiscal et ajustements techniques
Sur le plan fiscal, le budget 2026 se caractérise par l'absence de réforme d’ampleur. Le PLF 2026 ne prévoit ni refonte de l’impôt sur le revenu, ni création d’un nouvel impôt généralisé.
Les évolutions portent principalement sur :
- Des ajustements de barèmes et de seuils pour tenir compte de l’inflation.
- La poursuite de la logique de prélèvement à la source sans modification de son architecture.
Une cohérence d’ensemble avec les politiques du logement
Ces choix budgétaires et fiscaux s’articulent logiquement avec les orientations prises en matière d'immobilier et de logement : soutien ciblé au pouvoir d’achat, sécurisation des parcours résidentiels et d'investissement, sans oublier la volonté de relancer l’offre sans choc fiscal.
Le budget 2026 ne marque pas une rupture brutale en matière d'immobilier. Il stabilise un cadre, ajuste plusieurs leviers clés et propose une intéressante évolution du statut de bailleur privé. Pour les porteurs de projets, l’année 2026 sera abordée avec une lecture fine des textes d’application pour mener leurs acquisitions dans les meilleures conditions.
(Article publié le 06.02.2026 amené à évoluer en fonction de la publication des décrets d'application).
