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Un investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel Plus (+) 2024

Le dispositif loi Pinel Plus (+) est une évolution de la loi Pinel classique. Depuis le 1er janvier 2023, elle encourage la construction de logements vertueux et confortables dans les zones tendues tout en multipliant l’offre locative dans le parc privé et les intéressantes opportunités d’investissements pour les particuliers. En 2024 encore, loi Pinel classique et loi Pinel Plus + cohabitent, la seconde permettant de profiter d'avantages fiscaux plus importants pour investir dans l’immobilier neuf. Guide pratique et conseils pour réaliser un investissement immobilier neuf avec la loi Pinel+ en 2024.

Quel est le principe de la loi Pinel Plus (+) 2024 ? : Explications

La loi Pinel Plus (+) est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Ses objectifs sont pluriels :

  • Répondre à la carence de biens qualitatifs (plus respectueux de l'environnement) sur le marché immobilier.
  • Renforcer l’offre locative du parc privé dans les zones tendues A ou B, villes dans lesquelles la demande locative est forte.
  • Soutenir le secteur du bâtiment et du logement.
  • Permettre aux particuliers de profiter d’intéressantes réductions d’impôts.


Comme pour la loi Pinel classique, le fonctionnement du dispositif Pinel Plus (+) est simple : un particulier investit dans un programme immobilier neuf Pinel en France éligible, met le logement en location et voit ses impôts réduits pendant plusieurs années.


Ce dispositif Pinel représente ainsi une bonne option pour se constituer un patrimoine rentable et pérenne, permettant de miser sur un segment du marché de l’immobilier d’avenir, l'immobilier neuf et vertueux, tout en anticipant une perte de revenus à la retraite ou une transmission facilitée à ses héritiers par exemple.


Qui sont les particuliers éligibles au régime de défiscalisation Pinel Plus + ? : Les conditions

Un très grand nombre de particuliers, contribuables français, sont éligibles au dispositif Pinel+. Pour en bénéficier, l’investisseur doit :

  • Être imposé en France.
  • Avoir 18 ans ou +.
  • Être solvable.
  • Louer sur une durée minimum de 6 années consécutives.
  • Louer au titre de résidence principale pour le locataire.
  • Réaliser un à deux investissements maximum par année.


Des conditions peu contraignantes donc pour les particuliers qui souhaitent faire appel au mécanisme Pinel Plus (+) 2024 pour investir dans l’immobilier et bénéficier d'une belle réduction d'impôts.


Comment ça marche ? : Les critères d'éligibilité à la loi Pinel Plus (+)

Quelles sont les conditions liées aux logements pour bénéficier de la loi Pinel+ ?


Logiquement, le logement acquis sous le sceau du dispositif Pinel doit lui aussi respecter certaines conditions d'éligibilité, à savoir :

  • Sélectionner un appartement neuf. Les maisons neuves ne sont pas éligibles à la loi Pinel Plus.
  • Sélectionner un appartement au sein d’un immeuble collectif, le plus souvent en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement.
  • Ou sélectionner un appartement achevé mais qui n’a jamais été habité ou utilisé.
  • Ou sélectionner un appartement insalubre à réhabiliter entièrement.
  • Ou sélectionner un bien immobilier destiné à devenir un logement au sein d’un local commercial, d’un local professionnel, d’un entrepôt ou même d’un immeuble de bureaux.
  • Sélectionner un bien immobilier dont le prix d'achat au m² est égal ou inférieur à 5 500€ par m². En cas de montant au m² supérieur, la fraction du prix au-delà des 5 500€ par m² ne sera pas intégrée dans le calcul de la réduction d'impôt. Il est donc possible de réaliser un investissement en loi Pinel + portant sur un bien dont le montant au m² est supérieur à cette limite des 5 500€ fixée.
  • Une fois l’appartement livré, le louer en qualité de résidence principale dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou qui suivent la date d’acquisition si elle est ultérieure à la livraison.
  • Louer le logement sous le sceau d’un bail de location nue.
  • Respecter le plafonnement de loyer imposé.
  • Choisir le locataire en fonction des plafonds de ressources fixés par le dispositif.


Quel est le plafond pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Pinel Plus 2024 ?


Bon à savoir : la réduction d’impôts du dispositif Pinel Plus (+) est calculée sur un maximum de 300 000€ d'investissement par année et sur un plafond de 5 500€ par m².

Quelles sont les normes énergétiques et les critères environnementaux à respecter pour un bien immobilier éligible à la loi Pinel Plus (+) ?

Autre spécificité du dispositif, le logement neuf visé par la loi Pinel Plus (+) doit respecter de strictes normes énergétiques et des critères environnementaux imposés, à savoir :

Les logements acquis neufs en 2024 doivent être conformes à un niveau de performance équivalent au jalon 2025 de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 ET être classés A au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

Quels sont les critères de qualité et de confort à respecter pour profiter de la loi Pinel + ? Les critères d'usage

Au-delà d’un logement énergétiquement performant et peu polluant, le bien éligible au dispositif Pinel Plus est également un appartement de qualité et confortable à vivre pour ses occupants. Ainsi, pour profiter de la réduction d'impôts Pinel+ un logement neuf doit offrir :

  • Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1 (1 pièce).
  • Une surface habitable minimale de 45 m² pour un T2 (2 pièces).
  • Une surface minimale habitable de 62 m² pour un T3 (3 pièces).
  • Une surface minimale habitable de 79 m² pour un T4 (4 pièces).
  • Une surface minimale habitable de 96 m² pour un T5 (5 pièces).
  • L'existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, de 5 m² pour un T3, de 7 m² pour un T4 et de 9 m² pour un T5.
  • Pour les T3 ou plus, une ouverture sur l'extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur au minimum deux orientations.


Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel Plus (+) ? Où investir dans un appartement Pinel 2024 ? Zoom sur le zonage Pinel Plus

L’emplacement du bien immobilier détermine également son éligibilité au dispositif Pinel Plus (+) ou non. Le programme immobilier neuf Pinel est nécessairement situé dans une zone tendue, à savoir en zone A, Abis ou B1 ou dans une localité couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018. 

Bon à savoir : le zonage Pinel a été publié pour la première fois en 2003. Il a depuis subi de nombreuses modifications pour se rapprocher au plus près des réalités des territoires et de l’investissement locatif.

Enfin, dernière option localisation, il est possible de bénéficier de la loi Pinel Plus (+) en sélectionnant un programme immobilier neuf situé dans un QPV ou Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville.

Bon à savoir :
les logements situés dans les QPV n'ont pas l'obligation de respecter les niveaux de qualité abordés ci-dessus.

La liste des quartiers prioritaires est accessible sur le système d’information géographique de l’Agence nationale de la cohésion des territoires


Qu'est-ce que la loi Pinel implique pour la location ? Bien choisir le locataire

Après les conditions à respecter par le propriétaire-bailleur et celles liées au logement, les dernières concernent logiquement le locataire. La loi Pinel Plus (+) impose en effet des critères d’éligibilité pour ce dernier :

  • Il n’est pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.
  • Il respecte les plafonds de ressources fixés selon la localisation du bien et la composition de son foyer (nombre de personnes rattachées au foyer fiscal).
  • Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
  • Le locataire respecte les plafonds de ressources définis par le dispositif Pinel Plus (+) en fonction de la composition de son foyer et de la zone géographique de résidence.

Les ressources à respecter par le locataire Pinel+ en 2024 en France métropolitaine

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C

1 personne

43 475 € 43 375 € 35 435 € 31 892 €
2 personnes (couple) 64 976 € 64 976 € 47 321 € 42 588 €
3 personnes 85 175 € 78 104 € 56 905 € 51 215 €
4 personnes 101 693 € 93 556 € 68 699 € 61 830 €
5 personnes 120 995 € 110 753 € 80 816 € 72 735 €
6 personnes 136 151 € 124 630 € 91 078 € 81 971 €
Majoration par personne supplémentaire à charge +15 168 € +13 886 € +10 161 € +9 141 €

 

Quels sont les avantages fiscaux d'un achat en loi Pinel Plus (+) ?

Aussi appelée "Super Pinel", le dispositif loi Pinel Plus (+) permet de profiter d'un pourcentage de réduction d'impôts intéressant en fonction de la durée de location initiale choisie à savoir :

  • 12% pour une mise en location de 6 ans.
  • 18% pour une mise en location de 9 ans.
  • 21% pour une mise en location de 12 ans.


Le pourcentage de réduction d'impôts est calculé sur le montant du bien acquis dans la limite de deux investissements par année et de 300 000€. La réduction d'impôts globale peut donc atteindre les 63 000 € pour un investisseur qui s'engage dans une durée de location de 12 ans.

Constituez des revenus complémentaires et bénéficiez d’une réduction d’impôt intéressante pendant plusieurs années.


Un exemple de simulation en loi Pinel + 2024

Achat d’un appartement trois pièces (T3) en zone A bis et respectueux des critères environnementaux et de confort imposés par le dispositif Pinel pour une valeur de 300 000 € TTC :

  • Réduction d’impôts de 36 000 € pour une location d’une durée de 6 ans.
  • Réduction d’impôts de 54 000 € pour une location d’une durée de 9 ans.
  • Réduction d’impôts de 63 000 € pour une location d’une durée de 12 ans.

 

Pour aller plus loin : la loi Pinel classique encore disponible en 2024

Si les différentes conditions listées ne sont pas respectées, le dispositif Pinel classique est encore accessible cette année mais voit ses avantages fiscaux diminués :

  • En 2024 en France métropolitaine : 9% pour 6 ans de location, 12% pour 9 ans de location et 14% pour 12 ans de location.
  • En 2024 dans les DOM-TOM : 20% pour 6 ans de location, 23% pour 9 ans de location et 25% pour 12 ans de location.


Bon à savoir : La réussite d’un investissement immobilier, nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs. Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, demandent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.

Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser le potentiel de votre investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, pour le sécuriser, pour simplifier vos démarches, pour une bonne gestion dans le temps de votre bien, en toute sérénité. Pour plus d'informations, contactez nos conseillers, experts en immobilier neuf.

 

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