Investir dans un studio est très souvent présenté comme une opération intéressante. Un investissement immobilier dans une petite surface présente en effet de nombreux atouts. Mais le turnover plus fréquent et les possibles dégradations récurrentes sont à intégrer dans la balance de la rentabilité finale. On vous dit tout sur ce type de placement et sur les avantages et les inconvénients d’investir dans un studio.
Pourquoi investir dans un studio pour le louer ? Une demande locative en plein boom
À votre avis, qui cherche à se loger dans un studio en location ? Les étudiants et les jeunes actifs principalement. Dans les villes universitaires de la plus petite à la plus grande, dans les localités pourvoyeuses en termes d’emplois, les studios sont très demandés, si demandés que l’offre est insuffisante pour répondre à la demande. Les locataires rencontrent donc de grandes difficultés pour se loger et sont prêts à signer un bail longue durée pour rassurer le propriétaire-bailleur.
Cette demande locative en hausse constante est une aubaine pour les investisseurs en quête de rentabilité. Elle éloigne la vacance locative et réduit les risques liés à ce bon placement.
D’autant que les studios font l’objet d’une forte demande des étudiants mais également des jeunes qui débutent dans la vie active ou encore des salariés mutés pour un temps ou pour longtemps. La cible locative n'est donc pas fermée.
Rennes, Rouen, Lille, Lyon, Nantes... Dans quelles villes investir dans un studio ?
Parmi les emplacements qui affichent la pénurie la plus importante de studios en location, on retrouve Paris évidemment mais aussi Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy. Selon l’Insee, ces villes « concentrent la moitié des jeunes de dix-huit à vingt-quatre ans, mais seulement un tiers de la population totale ».
Ces localités comptent logiquement parmi les pôles universitaires les plus importants de France et les bassins d’emplois les plus dynamiques. En les ciblant, vous êtes assuré ou presque de viser un secteur à la forte demande locative à l’évidente condition de cibler l’emplacement : pour louer à un étudiant, les abords des écoles et universités ou les centres-villes sont à privilégier. La proximité des transports en commun et des commerces est également capitale.
Pourquoi investir dans un studio étudiant ? Une pénurie sur le marché de l’immobilier
Pour aller dans le sens des lignes précédentes, la demande locative portant sur les studios est forte et devrait le rester dans les grandes villes et dans les petites, moyennes et grandes cités universitaires. La tendance sur ce segment du marché est à la pénurie, qu’il s’agisse de studios à louer ou à acheter.
Le Commissariat général au développement durable (CGDD) va plus loin en donnant des pourcentages révélateurs. Les studios traduisent seulement 8% de l’offre globale de biens neufs commercialisée contre 32% pour les 2 pièces, 40% pour les 3 pièces et 20% pour les 4 pièces et plus. Pourquoi ? « Beaucoup de collectivités locales demandent aux promoteurs de placer davantage de moyennes et grandes surfaces dans les programmes neufs, nombre de communes imposent la réalisation de deux places de parking pour la création d'un logement, alors que ce besoin n'existe pas pour les studios », affirme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Face à cette pénurie marquée, à ce manque criant de studios sur le marché de l’immobilier, ce type de bien se valorise au fil des ans. La belle rentabilité locative est ainsi couplée avec une possibilité de plus-value au moment de la revente. Un argument supplémentaire pour investir dans un studio !
Pourquoi investir dans un logement étudiant ? Le prix d'un studio accessible
Quel est le salaire minimum pour investir dans l'immobilier ?
Il n'y a pas de réponse chiffrée moyenne à cette question. Il est cependant une certitude : un investisseur aura plus de facilité à obtenir un emprunt pour un studio, plus encore s’il est déjà propriétaire de sa résidence principale.
Avec l’achat d’un studio pour louer, la capacité d’endettement reste le plus souvent sous la barre des 35% autorisés. Pour rappel, la capacité d’endettement d’un ménage est calculée après addition de toutes les charges assumées à savoir les crédits immobiliers et autres emprunts, les charges mensuelles, les impôts… L’idée est de dégager un reste à vivre suffisant pour ne pas se retrouver asphyxier au quotidien. Un investissement locatif est toujours une bonne idée à condition qu’il soit réfléchi et que le reste à vivre soit réaliste.
Quels sont les inconvénients de l’investissement locatif dans un studio ?
Le tableau ne serait pas complet sans mention des désavantages de l’investissement dans un studio. Voici les principaux :
- Un turnover plus fréquent caractéristique de la cible locative visée. Les étudiants et les jeunes actifs sont généralement installés pour quelques mois voire quelques années seulement. Le changement de locataires est donc supérieur à la moyenne avec un taux de rotation plus élevé.
- Des dégradations plus fréquentes et des remises en état nécessaires (voire quelques travaux de rafraîchissement) qui peuvent être compensées par une assurance loyers impayés/dégradations locatives.
- Un prix d'achat au m² plus élevé que dans le cas d’une moyenne ou grande superficie.
Malgré ces inconvénients, il est évident que la balance penche en faveur des avantages de l’investissement dans un studio grâce à la rentabilité, à la sécurité, à la forte demande locative et à la possible plus-value à la revente.
Comment investir dans un studio ? Location vide ou location meublée ? Les avantages fiscaux
Pour concrétiser votre investissement locatif dans une petite superficie, vous avez plusieurs choix :
La loi Pinel ou la loi Pinel Plus (+) : dispositif de défiscalisation phare sur le marché de l’immobilier, elle vous permet d’acheter un bien dans un programme immobilier neuf, de choisir une durée de location obligatoire de 6, 9 ou 12 ans et de profiter d'une réduction d'impôts de manière proportionnelle à savoir de 12, 18 ou 21% en Pinel Plus (+) ou de 10,5%, 15% ou 17,5% en Pinel classique. Une fiscalité résolument intéressante et un excellent moyen de réduire vos impôts ! Vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 63 000€ sur 12 ans en Pinel Plus (+) à la condition que le bien soit éligible au dispositif de défiscalisation. Tout savoir sur la loi Pinel Plus (+) et ses conditions.
Bon à savoir : les studios Pinel sont particulièrement appréciés par les locataires pour leurs critères de confort, pour leurs annexes (loggia, balcon, terrasse, stationnement) et pour les faibles charges énergétiques appelées, respect des dernières normes environnementales oblige.
Autre possibilité, le dispositif LMNP : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de mettre en location un bien meublé tout en profitant du principe d’amortissement et de déduction des charges pour votre investissement immobilier et de générer des revenus exonérés partiellement ou totalement d'impôts. Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
Vous avez besoin d’un accompagnement pour votre projet immobilier et pour définir vos objectifs ? Vous voulez assurer la rentabilité de votre placement l’esprit léger ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous accompagnent de A à Z, du simple questionnement pour votre futur logement à la remise des clés, et même au-delà.
