Investir dans un studio est très souvent présenté comme une opération intéressante. Un investissement immobilier dans une petite surface présente en effet de nombreux atouts. Mais le turnover plus fréquent et les possibles dégradations récurrentes sont à intégrer dans la balance de la rentabilité finale. On vous dit tout sur ce type de placement et sur les avantages et les inconvénients d’investir dans un studio.
Est-ce une bonne idée d'acheter un appartement pour le louer ? Le studio, une demande locative en plein boom
À votre avis, qui cherche à se loger dans un studio en location ? Les étudiants et les jeunes actifs principalement. Dans les villes universitaires étudiantes, de la plus petite à la plus grande, dans les localités pourvoyeuses en termes d’emplois, les studios sont très demandés, si demandés que l’offre est insuffisante pour répondre à la demande. Les potentiels locataires rencontrent donc de grandes difficultés pour se loger et sont prêts à signer un bail longue durée pour rassurer le propriétaire-bailleur.
Cette demande locative en hausse constante est une aubaine pour les investisseurs en quête de rentabilité. Elle éloigne la vacance locative et réduit les risques liés à ce bon placement.
D’autant que les studios font l’objet d’une forte demande des étudiants, mais également des jeunes qui débutent dans la vie active ou encore des salariés mutés pour un temps ou pour longtemps. La cible locative n'est donc pas fermée.
Paris, Rennes, Rouen, Lille, Lyon, Nantes... Où acheter un ou plusieurs studios pour investir en immobilier puis le(s) louer ?
Parmi les emplacements qui affichent la pénurie la plus importante de studios en location, on retrouve Paris évidemment, mais aussi Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy. Selon l’Insee, ces villes « concentrent la moitié des jeunes de dix-huit à vingt-quatre ans, mais seulement un tiers de la population totale ».
Ces localités comptent logiquement parmi les pôles universitaires les plus importants de France et les bassins d’emplois les plus dynamiques. En les ciblant, vous êtes assuré ou presque de viser un secteur à la forte demande locative à l’évidente condition de cibler l’emplacement : pour louer à un étudiant, les abords des écoles et universités ou les centres-villes sont à privilégier. La proximité des transports en commun et des commerces est également capitale.
La rentabilité de votre investissement locatif - Est-ce rentable d'acheter un appartement type studio pour le louer ? Une pénurie sur le marché de l’immobilier
Pour aller dans le sens des lignes précédentes, la demande locative portant sur les studios est forte et devrait le rester dans les grandes villes et dans les petites, moyennes et grandes cités universitaires. La tendance sur ce segment du marché est à la pénurie, qu’il s’agisse de studios à louer ou à acheter.
Le Commissariat général au développement durable (CGDD) va plus loin en donnant des pourcentages révélateurs. Les studios traduisent seulement 8 % de l’offre globale de biens neufs commercialisée contre 32 % pour les 2 pièces, 40 % pour les 3 pièces et 20 % pour les 4 pièces et plus. Pourquoi ? "Beaucoup de collectivités locales demandent aux promoteurs de placer davantage de moyennes et grandes surfaces dans les programmes neufs, nombre de communes imposent la réalisation de deux places de parking pour la création d'un logement, alors que ce besoin n'existe pas pour les studios", affirme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Face à cette pénurie marquée, à ce manque criant de studios sur le marché de l’immobilier, ce type de bien se valorise au fil des ans. La belle rentabilité locative est ainsi couplée avec une possibilité de plus-value au moment de la revente. Un argument supplémentaire pour investir dans un studio !
Pourquoi investir dans un logement étudiant ? À l'achat comme à la location : le prix d'un studio est accessible
Quel est le salaire minimum pour un investissement immobilier rentable ?
Il n'y a pas de réponse chiffrée moyenne à cette question. Il est cependant une certitude : un investisseur aura plus de facilité à obtenir un emprunt pour un studio, plus encore s’il est déjà propriétaire de sa résidence principale.
Avec l’achat d’un studio pour louer, la capacité d’endettement reste le plus souvent sous la barre des 35 %. En effet, les établissements bancaires appliquent généralement un taux d'effort maximal d'environ 35 %, conformément aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)
Pour rappel, la capacité d’endettement d’un ménage est calculée après addition de toutes les charges assumées à savoir les crédits immobiliers et autres emprunts, les charges mensuelles, les impôts… L’idée est de dégager un reste à vivre suffisant pour ne pas se retrouver asphyxié au quotidien. Un investissement locatif est toujours une bonne idée à condition qu’il soit réfléchi et que le reste à vivre soit réaliste.
Pour aller plus loin : Colocation et bien immobilier neuf : une bonne option pour investir ?
Quels sont les inconvénients de l’investissement locatif dans un studio ?
Le tableau ne serait pas complet sans mention des désavantages de l’investissement dans un studio. Voici les principaux :
- Un turnover plus fréquent caractéristique de la cible locative visée. Les étudiants et les jeunes actifs s'installent généralement pour quelques mois, voire quelques années seulement. Le taux de rotation des locataires est donc supérieur à la moyenne.
- Des dégradations plus fréquentes et des remises en état nécessaires (voire quelques travaux de rafraîchissement) qui peuvent être compensées par une assurance loyers impayés/dégradations locatives.
- Un prix d'achat au m² plus élevé que dans le cas d’une moyenne ou grande superficie.
Malgré ces inconvénients, il est évident que la balance penche en faveur des avantages de l’investissement dans un studio grâce à la rentabilité, à la sécurité, à la forte demande locative et à la possible plus-value à la revente.
Pour aller plus loin : La rentabilité de l'investissement locatif
Investissement locatif dans une petite superficie : le studio VS le T2 ? Est-ce que les studios se louent bien mieux que les 2 pièces ?
L’investissement locatif dans des petites surfaces telles que les studios et les T2 (deux pièces) est une stratégie prisée. Pourquoi ? Ces biens sont souvent moins coûteux à l’achat et bénéficient d’une forte demande locative.
Mais chacun présente des avantages et des inconvénients en fonction de différents critères tels que le quartier (voire le micro-quartier), le profil des potentiels locataires et les tendances du marché locatif. Alors, le studio se loue-t-il mieux qu’un T2 ? Comparons les deux options en termes de rentabilité, de facilité de location et de perspectives de valorisation.
Le studio : les avantages et les inconvénients
Les avantages
- Une forte demande locative : les studios attirent une large cible de potentiels locataires, plus encore dans les grandes villes ou les zones étudiantes, car ils répondent aux besoins des étudiants, des jeunes actifs et des personnes vivant seules.
- Le budget d'achat plus faible : un studio coûte généralement moins cher à l’achat qu’un T2, permettant d'investir avec un capital réduit.
- Un rendement locatif souvent attractif : le rapport entre le loyer perçu et le prix d’achat d’un studio est souvent intéressant, car les studios offrent généralement des loyers au mètre carré plus élevés que les logements plus grands.
- Le turnover des locataires : la location de studios est souvent associée à un turnover locatif plus élevé, ce qui permet d’adapter plus fréquemment le loyer au marché en fonction des zones et des conditions de mise en location dictées par la localité.
Les inconvénients
- Une certaine instabilité locative : en raison du profil des locataires (étudiants et jeunes actifs), la durée de location moyenne est plus courte, entraînant des changements plus fréquents de locataires.
- L'entretien et les frais de gestion : les changements de locataires plus fréquents impliquent parfois des frais d’entretien plus élevés, ainsi qu’un temps de gestion plus important pour un investisseur immobilier qui l'assume seul. Il est cependant possible de déléguer la gestion locative à un professionnel pour gagner en temps et en sérénité.
Le T2 (deux pièces) : les avantages et les inconvénients
Les avantages
- Un public plus large : le T2 attire non seulement les personnes seules, mais également les couples et les jeunes familles. Cela permet de viser un public plus large et souvent plus stable.
- La stabilité locative : les locataires des appartements 2 pièces restent souvent plus longtemps dans ces logements plus adaptés à leurs projets de vie.
- L'attrait à la revente : en cas de revente, un T2 peut attirer davantage d’acheteurs, car il convient aussi bien aux investisseurs qu’aux particuliers recherchant leur (première) résidence principale.
Les inconvénients
- Un prix d’achat plus élevé : en comparaison d'un logement type studio, le T2 nécessite un budget plus conséquent, obstacle possible pour certains investisseurs.
- Un rendement locatif potentiellement plus faible : le loyer au mètre carré des T2 est généralement inférieur à celui des studios, ce qui peut légèrement réduire la rentabilité brute.
En conclusion, les studios comme les 2 pièces se louent bien, même si leur attractivité dépend en grande partie du marché locatif local. Un studio peut offrir un rendement attractif et une occupation rapide, alors qu'un T2 peut convenir pour un investissement plus stable au turnover moins important.
Acheter un appartement neuf pour le louer - Comment investir dans un studio vide ou meublé pour la location ? Les avantages fiscaux de ces deux types d'achat : moins d'impôts à la clé ?
Pour concrétiser votre investissement locatif dans une petite superficie, vous avez plusieurs options principales :
- Depuis la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs se tournent vers de nouvelles solutions pour optimiser leur projet locatif. Parmi elles, le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) offre un cadre fiscal attractif pour les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location sur le long terme. Son objectif est double : encourager la construction de logements dans les zones où les besoins sont les plus importants tout en proposant un avantage fiscal aux investisseurs.
Concrètement, le dispositif Jeanbrun repose sur un engagement de location pendant une durée minimale de 9 ans, le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que sur des critères de performance énergétique élevés. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'un avantage fiscal destiné à soutenir la rentabilité de son placement tout en participant à l'effort de production de logements. Pour les studios situés dans les grandes villes universitaires ou les bassins d'emploi dynamiques, ce nouveau cadre constitue une piste particulièrement intéressante.
Bon à savoir : les studios neufs éligibles à la loi Jeanbrun (Relance Logement) sont particulièrement appréciés par les locataires pour leurs critères de confort, pour leurs annexes (loggia, balcon, terrasse, stationnement) et pour leurs factures énergétiques réduites, respect des dernières normes environnementales oblige.
Pour aller plus loin : Fin de la loi Pinel : les alternatives pour votre investissement locatif
- Autre possibilité, le dispositif LMNP : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de mettre en location un bien meublé tout en profitant du principe d’amortissement et de déduction des charges pour votre investissement immobilier. Vous pouvez ainsi générer des revenus exonérés partiellement ou totalement d'impôts, avec une belle réduction à la clé !
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel et les régimes BIC ou micro BIC
La FAQ, Foire Aux Questions pour acheter et louer un studio sans rien oublier
Puis-je louer un appartement studio que je viens d'acheter ? Les conditions
Oui ! À condition que le logement soit conforme aux critères de décence imposés par la réglementation locale et nationale et qu'il réponde aux normes de sécurité en vigueur. Si vous achetez un studio neuf, ces exigences sont logiquement remplies dès la livraison du logement.
Vous pouvez ensuite choisir entre une location vide ou meublée, chacune répondant à des règles spécifiques en matière de bail, de durée de location et de fiscalité.
Bon à savoir : avant de publier votre annonce, pensez également à fixer un loyer cohérent avec le marché local et à vérifier si votre commune est concernée par un éventuel encadrement des loyers.
Quel est le rendement moyen d'un studio mis en location ? Le calcul de la rentabilité nette
Le rendement d'un studio varie fortement selon sa localisation, son prix d'achat, son niveau de prestations et le montant du loyer pratiqué. En France, un investisseur peut généralement viser un rendement brut compris entre 4 et 7 %, voire davantage dans certaines villes moyennes particulièrement dynamiques. Attention toutefois : un rendement élevé n'est pas toujours synonyme de meilleur investissement.
Pour évaluer la rentabilité réelle d'un studio, il est nécessaire de distinguer plusieurs notions :
- Le rendement brut, obtenu en rapportant les loyers annuels au prix d'achat du bien,
- Le rendement net, qui tient compte des charges, de la taxe foncière, des frais de gestion ou encore des éventuelles périodes de vacance locative,
- Le rendement net-net, qui intègre également la fiscalité applicable aux revenus locatifs.
Bon à savoir : un studio affichant un rendement brut de 7 % peut finalement s'avérer moins intéressant qu'un autre offrant 5 % si ce dernier nécessite moins de travaux, bénéficie d'une demande locative plus stable ou génère moins de charges. L'emplacement reste donc le premier critère à analyser avant d'investir. Un studio situé à proximité d'une université, d'un bassin d'emploi, des transports en commun et des commerces trouvera généralement plus facilement preneur.
Est-il préférable de louer un studio vide ou meublé ?
Les deux solutions présentent des avantages. Le bon choix dépend donc avant tout du profil des locataires visés, de votre stratégie patrimoniale et de vos objectifs de rentabilité.
- La location vide séduit les investisseurs qui recherchent une certaine stabilité. Le bail est conclu pour trois ans (renouvelable) et les locataires restent généralement plus longtemps dans les lieux. La gestion est souvent plus simple et le coût d'équipement du logement est limité.
- La location meublée, très appréciée des étudiants, jeunes actifs ou salariés en mobilité, permet souvent de pratiquer un loyer légèrement supérieur. Elle ouvre également la porte au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP, qui peut offrir un cadre fiscal avantageux selon le régime choisi et la situation de l'investisseur. En contrepartie, elle implique l'achat du mobilier obligatoire, un entretien plus régulier et un turnover généralement plus important.
Acheter pour investir et louer sans être propriétaire de sa résidence principale : faut-il acheter ou louer son logement dans un premier temps ?
Il n'existe pas de réponse universelle : tout dépend de votre situation personnelle, de votre stabilité professionnelle, de votre capacité d'emprunt et de vos projets à moyen terme. Pour faire simple :
- Acheter sa résidence principale permet de se constituer progressivement un patrimoine,
- Tandis que rester locataire peut offrir davantage de souplesse, en cas de mobilité professionnelle notamment,
- Pour un investisseur, il est tout à fait possible de rester locataire de son logement tout en achetant un studio vide ou meublé destiné à la location. Cette stratégie permet de commencer à se constituer un patrimoine immobilier sans nécessairement devenir propriétaire de sa résidence principale.
Avant de vous lancer, réalisez une étude de financement complète pour vérifier que votre projet reste équilibré et adapté à votre budget.
Vous avez besoin d’un accompagnement pour votre projet immobilier et pour définir vos objectifs ? Vous voulez assurer la rentabilité de votre placement l’esprit léger ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous accompagnent de A à Z, du simple questionnement à la remise des clés, et même au-delà.
