En 2025 encore, les investisseurs immobiliers se tournent volontiers vers les petites surfaces pour maximiser leur rentabilité locative. Les petites superficies sont ainsi devenues de véritables leviers de performance pour l'investissement locatif. Une étude réalisée conjointement par Guy Hoquet et Bien'ici met en lumière les villes les plus stratégiques pour investir en 2025 dans un studio, un une-pièce ou un deux-pièces. Au programme : rendements optimisés, tension locative forte et profitable pour les investisseurs et budgets accessibles mais variables selon les territoires. Zoom sur l'enquête et, plus largement, sur les bonnes raisons d'investir dans les appartements de petites surfaces cette année !
Investissement locatif : quelles typologies sont considérées comme des petites superficies ?
Les petites superficies correspondent généralement aux studios, aux appartements de type T1 (une pièce principale) et aux appartements de type T2 (deux-pièces). En surface habitable, cela se traduit par des biens de moins de 40 m² pour les studios et jusqu'à 50 m² pour les T2, en moyenne.
La conception de ces logements est 100 % optimisée pour répondre aux besoins d’un locataire seul ou d’un couple sans enfant. Ce type de bien connaît ainsi une forte demande, particulièrement dans les centres-villes, à proximité des transports en commun, des universités ou encore des bassins d’emploi. Une vérité vérifiée pour les locations vides comme pour les locations meublées, dans les villes universitaires, dans les grandes villes tendues, dans les villes moyennes dynamiques, en région parisienne comme en Province. Une liste non exhaustive !
En zone tendue, la rareté des logements de petite taille augmente mathématiquement leur attractivité, justifiant en partie leur prix au m² souvent plus élevé que celui des grands appartements.
Ajoutons également que dans un contexte de réduction des surfaces à vivre en milieu urbain et de prix encore élevés, les petites surfaces offrent un bon compromis entre accessibilité à l'achat et proximité des commodités, ce qui les rend très pertinentes pour un investissement locatif rentable.
Achat d'un appartement locatif - Est-il intéressant d'investir dans une petite surface pour louer ? Les avantages
L’attractivité des appartements de petites surfaces pour concrétiser un investissement locatif repose sur de solides fondamentaux :
- Un ticket d'entrée plus accessible : l'investissement initial dans une petite surface est plus faible que celui demandé pour un T3 ou un T4 par exemple, facilitant l’accès au marché pour les propriétaires primo-investisseurs. Cela permet également de diversifier son patrimoine immobilier en multipliant les acquisitions.
- Une demande constante : les studios, les T1 et les T2 sont plébiscités dans les villes étudiantes, touristiques et/ou tendues. La cible est vaste : étudiants, jeunes actifs, travailleurs en mobilité, personnes âgées recherchant un petit pied-à-terre…
- Une rotation locative fréquente : ces biens se louent rapidement, notamment en centre-ville ou à proximité des pôles d’activité. Cette dynamique limite grandement les périodes de vacance locative même en cas de turn-over.
- Une rentabilité brute intéressante : le loyer rapporté au prix d’achat est plus élevé que sur les grandes surfaces, ce qui en fait un excellent outil de rentabilité.
- Une gestion plus simple : les petites surfaces appellent moins de charges d’entretien, de mobilier ou de travaux en cas de location meublée. La remise en location est rapide, souvent sans gros frais à prévoir.
Investir dans un appartement locatif - Pourquoi les petites surfaces sont-elles plus chères à l'achat mais plus rentables à la location ?
Les petites surfaces sont souvent plus chères au mètre carré à l’achat, mais cette surcote s'explique par leur forte liquidité et leur attractivité. Le rendement locatif y est souvent supérieur à 6 % et peut même grimper bien au-delà dans certaines villes moyennes.
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Investir à Paris, à Lyon, à Lille, à Montpellier... Quelles sont les villes à étudier pour un investissement immobilier locatif dans une petite superficie ?
Les données de l'étude Guy Hoquet/Bien'ici
L'étude conjointe menée par Guy Hoquet et Bien'ici repose sur l'analyse croisée de deux indicateurs majeurs : le rendement locatif brut d'un logement et la tension locative locale. Le rendement locatif brut correspond au rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d'achat du bien, sans prise en compte des charges ou de la fiscalité. La tension locative mesure la facilité à trouver un locataire dans une ville donnée, en tenant compte du nombre de demandes locatives pour une offre disponible.
Les données portent sur des studios et T2, typologies de logement particulièrement représentées dans les investissements locatifs.
L’étude a ainsi permis de dresser un classement des 50 principales villes françaises, révélant des écarts significatifs entre les territoires. Les rendements varient de 2,5 % à plus de 8 %, et la tension locative peut multiplier par 4 ou 5 les chances de louer rapidement son bien selon la ville choisie.
Les trois types de territoires à étudier pour investir dans une petite superficie en 2025
L’étude Guy Hoquet / Bien'ici classe les villes selon deux critères croisés : le rendement locatif brut et la tension du marché locatif. On distingue trois grands types de territoires :
1. Les métropoles sécurisées
Paris, Lyon, Bordeaux ou Toulouse offrent une quasi-garantie de trouver un locataire rapidement. En revanche, les prix d'achat y sont élevés, ce qui peut peser sur le rendement brut final (souvent autour de 3 %).
2. Les villes à haut rendement
Perpignan, Saint-Étienne, Limoges ou Mulhouse affichent des taux de rendement très intéressants allant jusqu’à 9 %, grâce à des prix d'achat faibles. Le revers ? Une tension locative parfois plus faible et un risque d'impayé légèrement plus important.
3. Les villes équilibrées
Besançon, Nîmes, Metz, Le Mans : ces villes combinent un bon rendement (5-6 %) avec une demande locative soutenue et des prix modérés. Idéales pour un premier investissement locatif équilibré ou un projet patrimonial sécurisé.
Le trio gagnant pour investir dans une petite typologie en 2025 : Nice, Perpignan, Montpellier
Nice : une tension locative extrême
Nice domine le classement pour les petites surfaces grâce à une demande constante, un dynamisme touristique et étudiant et une valorisation patrimoniale certaine. Les prix y sont élevés, mais le taux de vacance locative est quasi nul. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Nice pour investir
Perpignan : rendement imbattable
Avec des prix d’achat parmi les plus bas de France (moins de 60 000 € pour un studio), Perpignan offre un rendement brut de 7,84 % pour les T1. L’attractivité augmente avec le développement de la ville et l'arrivée de nouvelles infrastructures.
Montpellier : l'équilibre parfait
Montpellier conjugue tension locative, jeunesse de la population, dynamisme économique et formation universitaire. Le prix d’un T2 tourne autour de 175 000 €, pour un rendement moyen de 5,5 %. Un placement sûr et durable. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Montpellier pour investir
Et ailleurs en France ? Zoom sur d'autres opportunités d'investir dans l'immobilier locatif dans un studio, un T1 ou encore un T2
Au-delà du trio Nice‑Perpignan‑Montpellier, plusieurs grandes villes offrent un bon compromis entre sécurité locative, attractivité et rendement, particulièrement pour les studios, T1 ou T2 :
- Investir à Paris : permet de profiter d'une tension locative très forte, mais d'un rendement brut limité (entre 3 et 4 % en moyenne). Un studio de 20 m² peut dépasser les 240 000 €, générant un loyer d’environ 800 € par mois. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Paris pour investir
- Investir à Lyon : permets de profiter de rendements bruts compris entre 4 % et 6 %, avec une forte demande locative et un marché porté par les étudiants et les jeunes actifs. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Lyon pour investir
- Investir à Marseille : permet de profiter d'un rendement locatif brut affiché entre 5,8 % et 6,2 %, avec un prix moyen autour de 3 700 €/m². Il est idéal de cibler des quartiers en mutation dans la cité phocéenne. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Marseille pour investir
- Investir à Strasbourg : permet de profiter d'une ville dynamique affichant une forte demande locative, notamment dans les quartiers proches des universités. Le rendement brut moyen est donné autour de 5,5 %. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Strasbourg pour investir
- Investir à Lille : permet de profiter d'une forte pression locative, dans le secteur étudiant notamment. Le rendement est donné entre 5 % et 6 % pour les petites surfaces bien situées. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Lille pour investir
- Investir à Toulouse : moteur économique du Sud-Ouest, Toulouse est une ville étudiante par excellence. Elle propose des rendements moyens compris entre 5 % et 6 % et des prix modérés en comparaison des grandes métropoles. Consultez nos programmes immobiliers neufs à Toulouse pour investir
Selon l'étude précitée, d'autres villes affichent également des performances très prometteuses en 2025 :
- Saint-Étienne : avec un rendement supérieur à 9 % et des logements disponibles en dessous de 50 000 €.
- Limoges : avec des prix très attractifs et une demande étudiante soutenue.
- Le Mans : avec un bon compromis prix/demande.
- Niort, Châlons-en-Champagne : sont des localités parfaites pour investir sans apport, avec des mensualités autofinancées.
Pour aller plus loin : nos conseils pratiques avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif dans une petite superficie
Si vous deviez retenir 3 conseils seulement pour investir dans un appartement de petite surface :
- Adaptez la ville à votre profil investisseur : les grandes métropoles pour les patrimoines solides, les villes moyennes pour les jeunes propriétaires investisseurs ou les budgets restreints.
- Surveillez les réglementations en vigueur : les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location.
- Pensez à la gestion locative : la rotation élevée des petites surfaces peut demander une gestion plus active, à moins d’opter pour un dispositif fiscal tel que le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel ou pour une gestion déléguée.
En conclusion, l’investissement dans les petites surfaces en 2025 est une stratégie qui se révèle souvent gagnante, à condition de sélectionner la bonne localité. Bien accompagné, avec un regard local et des objectifs clairs, le propriétaire investisseur peut transformer une petite surface en une grande opportunité !
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Source :
Le classement inédit des villes où investir en 2025 - étude exclusive Guy Hoquet et Bien'ici
