LOI DENORMANDIE

La loi Denormandie est un dispositif fiscal attractif pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien assimilé neuf avec travaux. Mise en place en 2019, elle offre une belle réduction d’impôt aux investisseurs, une défiscalisation allant jusqu'à 63 000 euros ! Quels sont les avantages de ce mécanisme ? Quelles conditions respecter pour en bénéficier ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour optimiser votre investissement avec le dispositif Denormandie.

Qu'est-ce que la loi Denormandie pour un investissement immobilier ? Votre guide pratique

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager l'investissement locatif dans l'ancien avec rénovation. Mis en place en 2019, il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sous couvert du respect de certaines conditions. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce mécanisme et comment en profiter pour réaliser un investissement immobilier pérenne et rentable.

Peut-on investir avec la loi Denormandie en 2025 ? Comment fonctionne le mécanisme Denormandie pour investir dans l'immobilier ancien assimilé neuf ? 

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier en France. Il est donc possible d'en profiter en 2025. Qui dit défiscalisation dit belle réduction d’impôt réservée aux investisseurs qui achètent un bien ancien nécessitant d'importants travaux de rénovation. Une fois rénové, le logement est ensuite mis en location.

Pour en savoir plus sur les travaux à effectuer :
Immobilier ancien assimilé neuf et investissement locatif : quels travaux permettent de défiscaliser ?

Mais quel est le montant des avantages fiscaux appliqués dans le cadre du dispositif Denormandie ? Cela dépend principalement de la durée de mise en location du bien :

• 12 % de réduction d'impôt pour une mise en location initiale de 6 ans.
• 18 % de réduction d'impôt pour une mise en location initiale de 9 ans.
• 21 % de réduction d'impôt pour une mise en location initiale de 12 ans.
  
  

Sur quelle base sont calculés les avantages fiscaux de la loi Denormandie ? La base de calcul de cette réduction d'impôt est le prix d'achat du bien additionné aux coûts des travaux, dans la limite de 300 000 euros par an.

Un exemple chiffré d'investissement Denormandie

En loi Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux), soit un tiers environ du prix d’achat. Ainsi, pour un bien acheté 120 000 €, il est nécessaire de prévoir au moins 40 000 € de travaux pour que l’investissement soit éligible au dispositif.

• Prix d’achat : 120 000 €
• Coût des travaux : 40 000 € (soit 33,3 % du prix d’achat)
• Coût total de l'opération : 160 000 €
• 40 000 € représente bien 25 % de 160 000 €, l'opération est donc éligible à la loi Denormandie.
  
  

Quelles sont les zones et les villes éligibles concernées par le dispositif Denormandie ? La liste

Le dispositif Denormandie cible les villes dans lesquelles le besoin de réhabilitation du parc immobilier existant est important. Il s’agit principalement de 222 communes inscrites dans le programme "Action Cœur de Ville" - anct.gouv.fr , ainsi que certaines villes ayant signé des conventions d’opérations de revitalisation du territoire (ORT). Parmi les communes concernées, on retrouve :

• Annemasse
• Caen
• Cognac
• Niort
• Chartres
• Béziers
• Grasse
• Tourcoing
• Lorient
• Poitiers...
  
  

Une liste non exhaustive. Pour connaître la liste complète des communes éligibles à la défiscalisation Denormandie, il est conseillé de se référer aux textes officiels ou aux sites gouvernementaux : Programme Action Cœur de Ville - Liste

Qui peut profiter du dispositif Denormandie pour investir dans l'immobilier ? Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la défiscalisation immobilière Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est accessible à tout contribuable français (personne payant des impôts en France) souhaitant investir dans l’immobilier locatif et réduire significativement son impôt sur le revenu. Mais attention, plusieurs critères doivent être respectés :

• Être fiscalement domicilié en France.
• Acheter un logement ancien nécessitant des travaux, et notamment d'importants travaux de rénovation énergétique.
• Louer le logement nu à titre de résidence principale une fois rénové.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires lors de la période de location obligatoire initialement choisie (6, 9 ou 12 ans).
  
  

Quels types de biens et programmes sont éligibles à la loi Denormandie pour un investissement locatif ?

Pour profiter du dispositif Denormandie, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions liées au logement destiné à la location.

Les logements concernés par le dispositif Denormandie sont des biens anciens nécessitant une rénovation significative situés dans les communes éligibles comme précédemment évoqué. Les locaux commerciaux transformés en logements peuvent également bénéficier du dispositif.

• Le montant des travaux : la facture globale des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
• La nature des travaux : les travaux doivent viser une amélioration de la performance énergétique d’au moins 20 % pour un appartement et 30 % pour une maison. Il peut donc s’agir de :
  
  
  • L'isolation des murs, des toitures et/ou des fenêtres.
  • Le remplacement du système de chauffage.
  • La modernisation des installations électriques ou sanitaires...
    
    

Bon à savoir : une fois la rénovation terminée dans le cadre du dispositif Denormandie, le logement mis en location est énergétiquement performant. Une rénovation énergétique optimale peut permettre d'atteindre une efficience énergétique proche de celle de l'immobilier neuf. On parle alors d'immobilier ancien assimilé neuf.

• Les travaux doivent impérativement être réalisés par des professionnels du bâtiment et concerner des rénovations permettant une amélioration énergétique objectivement mesurable.
• Les plafonds de loyers et de ressources : les loyers demandés par le propriétaire-bailleur et les revenus des locataires doivent respecter les plafonds fixés par l'État.
  
  

Quels sont les plafonds de loyers appliqués dans le cadre du dispositif Denormandie pour bénéficier de la réduction d'impôt ?

Voici les plafonds de loyers applicables en 2025 dans le cadre de la loi Denormandie, en fonction de la zone géographique du bien loué :

Ces plafonds sont applicables pour les baux conclus ou renouvelés en 2025. Ils sont revus annuellement. Source : bofip.impots.gouv.fr

Quels sont les plafonds de ressources appliqués dans le cadre de la défiscalisation Denormandie ?

Voici les plafonds de ressources des locataires applicables en 2025 dans le cadre de la loi Denormandie, en fonction des zones géographiques et de la composition du foyer :

Ces plafonds sont applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2025. Source : bofip.impots.gouv.fr

Remarques importantes pour choisir un locataire dans le cadre d'un investissement locatif Denormandie :

• Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence. Ce RFR figure sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Par exemple, pour un bail signé en 2025, il s'agit du revenu fiscal de référence de l'année 2023.
• Il est essentiel de vérifier les ressources du locataire avant la conclusion ou le renouvellement du bail pour s'assurer du respect des plafonds en vigueur et pour conserver le bénéfice de la réduction d'impôt liée au dispositif Denormandie.
  
  

Bon à savoir : Les plafonds de ressources sont révisés annuellement. Il est donc recommandé de consulter les sources officielles telles que bofip.impots.gouv.fr ou de se renseigner auprès des services et professionnels compétents pour obtenir les informations les plus récentes.

Quelles sont les conditions de mise en location à respecter pour louer un bien acquis avec le dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions impératives lors de la mise en location :

• La durée de location : le bien doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt correspondante (12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien).
• Le type de location : le logement doit être loué non meublé en qualité de résidence principale du locataire (à usage d'habitation donc).
• Les plafonds de loyers : comme précédemment évoqué, les loyers sont encadrés et doivent respecter les plafonds fixés par l’État, qui varient selon la zone géographique du bien.
• Les plafonds de ressources du locataire : comme précédemment évoqué, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils, définis en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien. Ces plafonds sont révisés chaque année.
• Le délai de mise en location : le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux de rénovation.
  
  

Bon à savoir : ces conditions doivent être scrupuleusement respectées pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal.

Quels sont les principaux avantages de la loi Denormandie pour investir dans l'immobilier ancien assimilé neuf ? 

En résumé, voici les 7 raisons principales qui intéressent les particuliers désireux d'investir avec la loi Denormandie :

• Une réduction d'impôt attractive allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Le calcul du montant de la défiscalisation est réalisé à partir du prix d'achat du bien additionné aux coûts des travaux, dans la limite de 300 000 euros par an.
• Un choix de  la durée initiale de mise en location obligatoire pour plus de flexibilité (6, 9 ou 12 ans).
• Un investissement dans un logement ancien avec un fort potentiel de valorisation du bien après rénovation.
• Un bien "désirable" après rénovation pour la cible locative grâce à une performance énergétique proche de celle proposée par les biens immobiliers neufs. En prime, des factures d'énergie réduites dans un logement assimilé neuf.
• Une possibilité de financer une partie de l’opération grâce aux loyers perçus.
• Une participation des investisseurs à la rénovation et à la dynamisation des cœurs de villes.
• La possibilité de combiner le dispositif avec d'autres aides à la rénovation.
  
  

Dispositif Denormandie : des défis à transformer en opportunités

Le dispositif Denormandie offre de belles perspectives pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et engagement pour la rénovation du parc immobilier ancien. Pour en tirer pleinement parti, quelques points d'attention méritent d’être anticipés : autant de leviers à activer avec la bonne stratégie.

Les travaux obligatoires : un investissement valorisant à moyen terme
L’obligation d’allouer au moins 25 % du coût total de l’opération aux travaux peut représenter un effort initial pour l'investisseur. Mais ces rénovations sont précisément ce qui permet de revaloriser le bien et d’accéder à la défiscalisation. Avantage, le montage financier peut être optimisé pour démarrer le remboursement du prêt au moment de la mise en location, allégeant la trésorerie de l'investisseur pendant la période des travaux.

Les plafonds de loyers : une rentabilité à construire avec finesse
Dans certaines zones, les plafonds de loyers peuvent sembler contraignants. Mais ils s’accompagnent le plus souvent d’une forte demande locative, gage de stabilité. Nos conseillers Médicis Immobilier Neuf vous aident à identifier les secteurs dans lesquels la rentabilité reste attractive, qu'importe les plafonds de loyers fixés !

Un zonage géographique : une sélection fine pour investir au bon endroit
Seules certaines communes sont éligibles au dispositif Denormandie, ce qui suppose une vigilance particulière lors de la sélection du bien. Mais ce ciblage est en réalité un atout : il permet de concentrer l'investissement sur des territoires à fort potentiel de redynamisation. Là encore, nos experts vous accompagnent pour repérer les villes dans lesquelles l’investissement en loi Denormandie est le plus pertinent et le plus rentable.

La loi Denormandie représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant conjuguer réduction d'impôt et valorisation d'un logement immobilier ancien assimilé neuf. Pour optimiser son investissement, il est essentiel de bien choisir la ville, d’évaluer le coût des travaux et de s’assurer de la demande locative dans la zone géographique visée. Ce dispositif s'adresse ainsi à des investisseurs prêts à s'engager dans un projet de rénovation à l'impact positif sur l'habitat en centre-ville principalement.

Quelles différences entre la loi Denormandie et l'ex-loi Pinel Plus pour investir ? Le comparatif

Parce que la loi Pinel Plus (+) a pris fin depuis le 1er janvier 2025, les investisseurs en quête de rentabilité peuvent être tentés de trouver en la loi Denormandie une belle opportunité d'investir dans l'immobilier ancien assimilé neuf après travaux.

Ainsi, la loi Denormandie apparaît comme une alternative performante à l'ex loi Pinel Plus (+)  pour un investissement locatif : elle conjugue défiscalisation, forte valorisation immobilière, performance énergétique et dynamisation des centres-villes.

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