Lorsqu’on pense à l’assurance habitation, on pense d’abord et logiquement à celle du locataire ou du propriétaire occupant. Il existe pourtant un autre type de protection, trop souvent méconnu par les propriétaires investisseurs : l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Ce contrat joue un rôle majeur pour sécuriser un patrimoine locatif. Que couvre cette assurance PNO ? Est-elle obligatoire ? À qui s’adresse-t-elle ? Explications et guide pratique.
Qu'est-ce que l'assurance PNO, Propriétaire Non Occupant ?
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est une assurance spécialement conçue pour les propriétaires bailleurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, qui ne résident pas dans leur bien immobilier.
Elle est pensée pour protéger un logement vide ou occupé, dans le cas où la responsabilité civile du propriétaire est engagée ou si des dommages surviennent en dehors de toute occupation par un locataire.
Ce type d’assurance vient donc compléter la protection assurée par le contrat d’habitation du locataire (quand il y en a un) ou encore couvrir le bien lors des périodes de vacance locative.
Elle représente ainsi une sécurité précieuse pour maintenir la valeur du bien et éviter des frais lourds en cas de sinistre par exemple.
Pourquoi souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO ?)
Même si le bien n’est pas habité par son propriétaire, il peut être à l’origine de dommages matériels ou corporels. Une canalisation qui fuit, la chute d’un volet, un dégât des eaux provenant de votre logement et impactant les voisins : autant de situations dans lesquelles la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
Souscrire une assurance PNO permet donc de se prémunir contre les risques non couverts par d’autres assurances (comme celle du locataire), et en particulier :
- Lorsqu’il n’y a pas de locataire en place dans le logement.
- Si l’assurance du locataire est défaillante ou insuffisante.
- Pour couvrir des sinistres liés aux équipements collectifs (chaudière, parties communes…) ou à des travaux.
- Pour être indemnisé en cas de vacance locative prolongée avec un sinistre survenu dans l’intervalle.
L'assurance PNO est donc une assurance de sérénité, en plus d’être, dans certains cas, une obligation légale.
Obligation pour une habitation ou non depuis la loi Alur ? L'assurance Propriétaire Non Occupant est-elle obligatoire ? Propriétaire, bailleur, locataire... Qui doit la souscrire ?
Depuis la loi ALUR de 2014, l’assurance PNO est obligatoire pour tout propriétaire d’un lot en copropriété, qu’il loue ou non son logement. Cette obligation vise à protéger la collectivité en cas de sinistre dont le propriétaire serait responsable.
Pour les propriétaires de maisons individuelles ou de logements hors copropriété, l’assurance PNO n’est pas légalement obligatoire, mais elle est vivement recommandée. Plus encore en cas de vacance ou si le locataire n’est pas assuré correctement.
En résumé, l'assurance Propriétaire Non occupant est :
- Obligatoire pour les lots en copropriété (qu’ils soient occupés ou non).
- Fortement conseillée pour les autres biens.
- À souscrire par le propriétaire bailleur, qu’il soit personne physique ou morale.
Pour aller plus loin : Lexique immo - Qu'est-ce qu'un propriétaire bailleur ?
Les garanties - Que couvre l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ? Quel type de bien et propriété (appartement, maison, immeuble...) ? Quels équipements ? Quels incidents ?
L’assurance PNO propose généralement des garanties proches de celles d’une assurance multirisque habitation pour les logements, avec quelques spécificités propres aux bailleurs.
Les types de biens couverts par l'assurance PNO
- Les appartements en copropriété.
- Les maisons individuelles (même louées).
- Les logements meublés ou non.
- Les locaux à usage professionnel ou mixte.
Les équipements couverts dans le logement
- Les installations de chauffage, de plomberie, d'électricité.
- Les équipements de cuisine et de salle de bain, s’ils sont à la charge du propriétaire.
- Les parties communes à usage privatif.
- Les éléments de structure (toiture, murs, planchers…)
Les incidents pris en charge dans le logement
- Les dégâts des eaux, les incendies, les explosions...
- La responsabilité civile du propriétaire.
- Les catastrophes naturelles ou technologiques.
- Les bris de glace, le vol et le vandalisme (souvent optionnels selon les contrats).
- Le recours des voisins et des tiers.
- Les dommages en l’absence de locataire.
Bon à savoir : certains contrats Propriétaire Non Occupant incluent également des garanties de protection juridique ou de recours contre le locataire en cas de litige, ce qui peut se révéler très utile en fonction des situations !
Quelle assurance choisir pour un Propriétaire Non Occupant ?
Le marché propose de nombreuses offres, mais tous les contrats ne se valent pas pour votre logement. Pour bien choisir son assurance PNO, voici quelques critères essentiels à comparer :
- L'étendue des garanties : multirisque, responsabilité civile, protection juridique...
- Les montants des franchises et les plafonds d’indemnisation.
- La clause d’inhabitation du logement : certains contrats limitent la couverture si le logement est inoccupé trop longtemps.
- La souplesse du contrat : et notamment la possibilité d’ajouter des garanties spécifiques selon le type de bien (meublé, colocation, local professionnel…)
- Le service client et l'accompagnement en cas de sinistre.
Notre conseil : privilégiez les assureurs spécialisés dans l’immobilier locatif, souvent mieux armés pour traiter les sinistres complexes liés à la location.
Pour aller plus loin : découvrez notre rubrique ACHETER POUR INVESTIR
Vos devis et prix - Quel est le coût d'une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?
Le tarif d’une assurance PNO dépend de plusieurs facteurs et notamment :
- La surface et la localisation du bien.
- Le type d’occupation (logement vacant, loué, meublé…)
- Le niveau de garanties choisi.
- La valeur du bien et des équipements présents dans le logement.
- Les éventuels antécédents de sinistres.
Bon à savoir : en moyenne, le coût annuel d'une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) oscille entre 80 et 250 € par an, soit un budget modeste au regard des risques couverts. Il peut être déduit des revenus fonciers dans le cadre d’une déclaration au réel, ce qui en fait également un levier d’optimisation fiscale intéressant.
Comment résilier une assurance Propriétaire Non Occupant ?
Résilier une assurance PNO, Propriétaire Non Occupant est relativement simple, à condition de respecter les modalités fixées par le Code des assurances et les clauses de ton contrat.
À l’échéance annuelle
Une grande majorité des assurances PNO sont des contrats à reconduction tacite. Ils sont donc résiliables chaque année à l’échéance, en respectant un préavis de deux mois (sauf indication différente dans les conditions générales). La résiliation doit être notifiée à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un espace client en ligne si ce mode de saisie est accepté.
Grâce à la loi Hamon
Si le contrat d'assurance PNO a plus d’un an, la loi Hamon permet de le résilier à tout moment, sans frais ni justification, tant que l’assurance n’est pas imposée par un cadre légal spécifique (dans le cas d’une copropriété, par exemple). L'assureur doit simplement en être informé et la continuité de couverture assurée si le bien est toujours en location.
En cas de changement de situation
Certaines situations permettent de résilier le contrat PNO en dehors des échéances :
- La vente du bien immobilier.
- Un changement d’usage : le propriétaire occupe le logement par exemple.
- La destruction du logement suite à un sinistre.
- Une modification substantielle du risque (changement de locataire, travaux, division du bien…)
Bon à savoir : dans tous ces cas, une demande de résiliation accompagnée de justificatifs (acte de vente, déclaration de sinistre) doit être envoyée à l'assureur, en respectant un préavis d’un mois le plus souvent.
Ce qu’il faut retenir sur l’assurance PNO
- L’assurance PNO est indispensable pour protéger un bien immobilier en location ou vacant, même temporairement.
- Elle est obligatoire pour les logements en copropriété, selon la loi ALUR.
- Elle couvre de nombreux risques, même en l'absence de locataire.
- Bien choisie, elle protège votre responsabilité civile, votre patrimoine et vos revenus locatifs.
- Son coût est raisonnable et peut être fiscalement optimisé.
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