Sur le marché de l'immobilier neuf, l’Occitanie, région du sud de la France, s’illustre par une dynamique démographique soutenue qui accentue la pression sur l’offre immobilière. Cette région à la fois attractive par son climat, par son tissu économique et par son cadre de vie, voit et verra ses besoins en logements neufs exploser. Face à cette situation, l’immobilier neuf en Occitanie s’impose comme une solution incontournable pour répondre à la demande croissante des acquéreurs de vivre ou d'investir dans un territoire porteur. Décryptage chiffré et illustré !
Une forte croissance démographique qui redessine les besoins en programmes immobiliers neufs en Occitanie
D’ici 2050, l’Occitanie pourrait accueillir plus de 640 000 nouveaux habitants, selon les projections de l’Insee. Au-delà de cette hausse globale, c’est l’évolution même des modes de vie qui façonne le marché de l'immobilier : sur cette période, le nombre de ménages devrait quant à lui bondir de plus de 570 000, soit une croissance de 20 %.
Cette distinction est cruciale. Car si la population augmente, le nombre de personnes par foyer diminue. Pour quelles raisons ? Il s'agit là d'une conséquence directe du vieillissement, de la "décohabitation" et de l’évolution des structures et modèles familiaux. Résultat : la demande en logements (neufs) progresse bien plus vite que la population elle-même.
Projections : 37 000 logements neufs nécessaires chaque année en Occitanie
Pour absorber cette croissance, la région occitane devra construire en moyenne 29 000 logements neufs chaque année d’ici 2050. Cette moyenne masque toutefois de fortes disparités temporelles : entre 2021 et 2035, le besoin estimé atteint 37 000 logements par an, avant de ralentir à 17 000 logements par année entre 2035 et 2050, selon une récente étude publiée par Adéquation (cabinet français d’études et de données dédié aux marchés fonciers et résidentiels).
En 2024, 31 500 logements neufs seulement ont été mis en chantier en Occitanie. Un chiffre déjà en deçà des objectifs et en baisse continue depuis le pic de 46 700 logements mis en chantier observé en 2017.
Si cette tendance se poursuit, le déficit de logements pourrait s’aggraver de manière structurelle, alimentant mécaniquement les tensions locatives, la hausse des prix et les difficultés d'accès au logement pour les familles et ménages modestes, comme pour les classes moyennes.
Après 2035 : vers un ralentissement des besoins en logements neufs, mais une pression toujours soutenue
Si les projections indiquent un ralentissement de la croissance des besoins en logements neufs après 2035 (avec 17 000 unités par an en moyenne jusqu’en 2050), cela ne signifie pas pour autant une baisse de la tension immobilière en Occitanie. Pourquoi cette tendance alors ? Ce fléchissement s’explique surtout par la stabilisation démographique.
Mais la pression sur le marché pourrait rester forte, notamment en raison du vieillissement du parc de l'immobilier ancien, des exigences environnementales de plus en plus strictes et d’une demande en logements de qualité croissante (logements adaptés, bien isolés, énergétiquement performants, situés dans des quartiers calmes et connectés...)
Plus concrètement, la "quantité" de logements pourrait céder sa place à la "qualité" comme moteur pour le marché de l'immobilier occitan.
Dans ce contexte, la rénovation énergétique et la transformation du bâti existant prendront le relais en complément de la production d'appartements neufs et de maisons neuves, dessinant un nouveau paysage immobilier : un paysage plus sélectif, plus durable, mais dans un contexte toujours tendu dans les zones les plus attractives.
Immobilier neuf à Toulouse et Montpellier : la Haute-Garonne (31) et l'Hérault (34) : les deux épicentres de la demande d'appartements neufs en Occitanie
Sans surprise, le besoin en biens immobiliers neufs (appartements et maisons) ne se répartit pas uniformément sur tout le territoire. Deux départements concentrent l’essentiel de la croissance démographique attendue :
- La Haute-Garonne, département tiré par la ville de Toulouse, devrait accueillir près de 200 000 nouveaux ménages d’ici 2050. Une localité prisée, représentative de la douceur de vivre, du dynamisme et de la culture occitane.
- L’Hérault, département porté par la ville de Montpellier, devrait voir plus de 160 000 nouvelles familles et nouveaux foyers s’installer sur la même période. Les jeunes actifs plébiscitent particulièrement cette localité située à quelques kilomètres des plages de la mer Méditerranée.
Ces deux pôles urbains majeurs cumulent à eux seuls près de 63 % des besoins régionaux en logements neufs, les propulsant au rang de marchés clés pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Des pistes à étudier si vous souhaitez investir ou réaliser l'achat d'une résidence principale sur un marché d'avenir !
Réduire l’empreinte foncière : un défi structurel pour les promoteurs immobiliers neufs en Occitanie (et en France entière)
Répondre à la demande en logements, oui, mais pas sans respecter les impératifs écologiques, sociaux, sociétaux, fonciers... Alors que la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) impose de réduire l’emprise des nouvelles constructions sur les sols naturels en France métropolitaine, l’Occitanie devra faire face à un double impératif : construire plus, mais consommer moins de foncier.
Aujourd’hui, chaque logement neuf consomme en moyenne 960 m² de surface.
"En 2021, chaque logement existant en Occitanie correspond à une surface consommée induite de 960 m², tous usages confondus (résidentiel, activité économique et infrastructure)." - (Source : Insee Analyses Occitanie n° 160 (15 mai 2025), rédigée par l’Insee et la DREAL Occitanie)
Pour respecter les objectifs de sobriété foncière, cette empreinte devra tomber à 850 m² d’ici 2050.
Mais comment ? Grâce à :
- La densification des zones urbaines et périurbaines.
- La reconversion de friches industrielles ou de bâtiments vacants.
- Le développement de projets verticaux et compacts, dans les grandes métropoles notamment.
Le rôle des collectivités locales dans l’équilibre du marché immobilier neuf en Occitanie
Si les besoins en logements neufs explosent dans la région Occitanie, leur concrétisation passe nécessairement par les collectivités locales, en première ligne sur la planification urbaine. Ce sont elles qui, à travers les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), les Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) ou encore les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), fixent les règles du jeu : où, combien, comment construire ?
En lien avec les préfets, les aménageurs et les promoteurs, les maires arbitrent entre impératifs de croissance, de densité, de préservation environnementale et de réponse aux besoins des habitants qui plébiscitent un cadre de vie de qualité. Un défi à relever dans les communes périurbaines sous pression, des localités dans lesquelles les besoins en logements se heurtent parfois à une forte réticence locale à l’urbanisation.
Pour fluidifier la production de logements neufs, les communes et les intercommunalités devront ainsi jouer un rôle clé dans la libération de foncier, l'accélération des délais d'instruction lorsque cela est possible et la mise en œuvre de projets mixtes et durables.
Réchauffement climatique : vers un immobilier neuf plus résilient en Occitanie
Autre élément à intégrer pour le logement neuf en Occitanie : construire dans la région Occitanie, c’est aussi construire pour un climat qui change. Régulièrement touchée par les épisodes de canicule, de sécheresse ou d’inondation, la région doit adapter son immobilier neuf à ces nouvelles réalités climatiques. Cela passe dans un premier temps par une conception bioclimatique des bâtiments : orientation, ventilation naturelle, protection solaire, matériaux biosourcés...
Mais aussi par une gestion raisonnée de l’eau et des sols : systèmes de rétention des eaux pluviales, toitures végétalisées, réduction des surfaces imperméabilisées. Ces exigences, déjà partiellement intégrées dans la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020, deviendront incontournables au fil des ans.
Pour les promoteurs, les collectivités et les acquéreurs, anticiper ces enjeux, c’est garantir la valeur, la sécurité et le confort des lieux d'habitation sur le long terme. Dans une région aussi exposée que l’Occitanie, l'immobilier résilient est plus qu’un argument : c’est une responsabilité !
Quels sont les leviers pour fluidifier le marché immobilier neuf en Occitanie ?
Autre levier d'action souvent sous-estimé mais qui, vous le constaterez, est à étudier pour fluidifier le marché.
Si l’offre en logements occitans reste insuffisante, c’est aussi en partie à cause de logements vacants, sous-occupés ou utilisés à des fins non résidentielles. Des ajustements ciblés pourraient ainsi rapidement libérer des capacités en logements, résidences principales à acheter ou à louer en tête. Pour vous donner un ordre d'idée :
- Une réduction de 1 point du taux de vacance pourrait remettre en circulation près de 4 700 logements par an.
- Une diminution de 2 points du taux de résidences secondaires permettrait de "récupérer " environ 7 800 logements supplémentaires chaque année.
Bien qu'utile, réaffecter les logements vacants reste insuffisant face à l'envolée démographique. La construction neuve en Occitanie reste ainsi le pilier central pour répondre à la forte demande présente et à venir.
Pour aller plus loin : parmi les leviers à relever pour booster le marché immobilier neuf en Occitanie, citons également le PTZ, Prêt à Taux Zéro pour encourager l'accession à la propriété des primo-accédants selon la localisation, les conditions de ressources, la composition du foyer..., La TVA réduite en zone ANRU pour certains programmes immobiliers neufs éligibles, mais également les dispositifs de défiscalisation qui encouragent les investissements locatifs en Occitanie.
Après le Pinel, investir dans l'immobilier en Occitanie : une opération rentable pour les investisseurs
Investir dans un logement neuf en Occitanie permet de répondre à une demande croissante et constante de locataires en quête de leur lieu de vie. Pour les investisseurs, l'opération permet également de bénéficier d’un environnement porteur et de nombreux avantages. Par exemple :
- Des avantages fiscaux (très) incitatifs : si la loi Pinel a pris fin en 2024, d'autres dispositifs sont à étudier par les particuliers investisseurs. On pense notamment au Logement Locatif Intermédiaire (LLI) qui ouvre désormais la voie aux particuliers souhaitant louer à des ménages aux revenus modestes tout en bénéficiant de loyers sécurisés et encadrés. Autre option, le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel donne l'opportunité d'investir dans un logement meublé en Occitanie, sans oublier la location nue pour les investisseurs en quête de flexibilité.
- Des normes environnementales et des labels tournés vers l'avenir : les logements neufs répondent aux exigences de la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), garantissant performances énergétiques, confort en été, factures d'énergie allégées, réduction des émissions carbone... À la clé, un bien immobilier prisé par les locataires !
- Un solide potentiel locatif en Occitanie : boostée par l’attractivité de la ville de Toulouse, de Montpellier, de Perpignan ou encore de Nîmes (une liste non exhaustive), la demande locative est très soutenue, dans les zones bien desservies par les transports en commun et proches des bassins d’emploi plus encore.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
En conclusion - L’immobilier neuf en Occitanie : une opportunité à plusieurs niveaux
Vous l'avez compris, les chiffres sont sans appel : l’Occitanie a besoin de construire des logements neufs. La demande locative, mais également en accession, est croissante.
En ce sens, l’immobilier neuf en Occitanie représente une réponse stratégique, tant pour les collectivités que pour les investisseurs et les particuliers. Construire mieux, plus intelligemment, et au bon endroit : voilà le triptyque qui dessinera les contours d’une région résiliente au parc immobilier adapté ces prochaines années.
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