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Immobilier neuf et zéro artificialisation nette : les promoteurs sont à l’œuvre

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Le saviez-vous ? Tous les ans, 20 000 m² de terrains naturels ou agricoles sont transformés en routes, en commerces, en écoles, en hôpitaux sans oublier en logements. Chaque année, cette artificialisation des sols est pointée du doigt par les défenseurs de l’environnement tant les conséquences écologiques sont problématiques. Pour faire face à cette situation alarmante, le gouvernement a fixé des règles à l’horizon 2050, des règles qui permettront d’atteindre le zéro artificialisation nette des sols aussi abrégé ZAN. Alors que le logement est l’un des plus grands contributeurs à l’artificialisation des sols, les promoteurs sont d’ores et déjà à l’œuvre, en route pour le ZAN de 2050. Comment ? On vous dit tout.

Qu’est-ce que le ZAN ou 0 artificialisation nette des sols ?

La notion de zéro artificialisation nette ou ZAN est donnée pour la première fois dans le Plan de Biodiversité de 2018. La traduction concrète du concept vise à répondre aux problématiques liées à l’extension urbaine et à l’hyper construction dans les périphéries des grandes villes. Les sols sont très impactés par cette construction à outrance et les modes opératoires d’aujourd’hui ne peuvent plus être ceux de demain.

Le ZAN est ainsi porté comme pilier majeur de la loi Climat et Résilience avec comme horizon 2050 et le zéro artificialisation nette des sols. Un objectif de mi-parcours est fixé pour 2031. Nous y reviendrons dans les lignes suivantes.

Définition de l’artificialisation des sols

Plus concrètement, l’artificialisation des sols est une perte de surfaces naturelles, agricoles ou forestières au profit d’une urbanisation parfois déraisonnable et déraisonnée qui s’est accélérée ces dernières années. Le ZAN et ses objectifs à moyen et long termes ont donc été intégrés dans la loi Climat et Résilience pour répondre à une véritable urgence environnementale.

Définition légale de l’artificialisation des sols

« L'artificialisation est définie comme l'altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d'un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage »

Pourquoi parle-t-on de zéro artificialisation nette et non de zéro artificialisation ?

L'adjectif "nette" est ajouté au zéro artificialisation pour une bonne raison. L'objectif est en effet de ne plus artificialiser dans quelques années mais, c'est ici que réside la nuance, en ayant la possibilité de compenser l'artificialisation lorsqu'elle est incontournable. À l'échelle européenne, on évoque le "no net land take" pour 2050.

Pourquoi les sols sont artificialisés ?

Il existe plusieurs raisons à l’artificialisation des sols mais la première est évidemment l’aménagement urbain et notamment la construction de logements et de commerces. L’artificialisation des sols amène avec elle une imperméabilisation pour tout ou partie des terrains. Selon les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique, 20 000 à 30 000 hectares de sols sont artificialisés chaque année.

Quelles sont les conséquences de l’artificialisation des sols ? Observatoire des impacts

Les impacts de cette artificialisation sont pluriels et observables à différentes échelles et notamment sur la biodiversité avec la suppression d’habitats naturels, sur le climat avec un sol qui n’absorbe plus le CO² et sur la qualité de vie des citoyens qui voient de fréquentes inondations face à un sol imperméabilisé qui n’absorbe plus les précipitations. Autre conséquence, un étalement urbain marqué qui augmente les inégalités territoriales.

Face à ces problématiques, la nécessité du zéro artificialisation nette des sols semble évidente.

Pourquoi le gouvernement souhaite le zéro artificialisation nette des terres ou ZAN ? Quels sont les objectifs à l'horizon 2031 et 2050 ?

Le ZAN se repose sur le Plan de Biodiversité du 4 juillet 2018, premier texte légal déclinant les objectifs du zéro artificialisation nette.

Ce plan veut « limiter la consommation d’espaces naturels » en faisant appel à un urbanisme sobre et à une séquence définie « éviter, réduire, compenser ». Le Plan de Biodiversité fait également appel à la notion de sobriété foncière avec tout ce que cela implique : en premier lieu, construire de manière raisonnée et responsable.

C’est ainsi que la loi Climat et Résilience a repris le ZAN en date du 22 août 2021. Le texte introduit deux objectifs, celui de 2031 et celui de 2050. Quels sont-ils ?

Le ZAN donne l’absence de toute artificialisation nette des sols d’ici à 2050. Un objectif national qui demande que chaque terrain imperméabilisé par nécessité soit compensé par des sols artificialisés renaturés dans le même périmètre.

Le ZAN donne la consommation de surfaces naturelles divisées par deux d’ici à 2031 en comparaison de la période 2021-2021.

Quels sont les impacts du ZAN ou zéro artificialisation nette des sols pour les promoteurs ?

Sans surprise, le ZAN amène son lot de contraintes et de mesures relatives à l’urbanisme et à l’aménagement du territoire.

En matière de construction, le marché de l’immobilier neuf risque de se tendre davantage face aux mesures du ZAN et plus encore celui de la maison individuelle. Pourquoi ? Parce que le nombre de terrains constructibles devrait diminuer au cours des années à venir.

Il reste donc aux promoteurs/constructeurs et au gouvernement à s’accorder quant aux nécessités, nécessités en matière de logements notamment. La France manque cruellement de logements dans certains territoires, il semble donc qu’une territorialisation du ZAN soit une solution pour adapter les contraintes écologiques, économiques et sociales de chaque zone géographique.

Comment les promoteurs intègrent le ZAN en pratique ? Les solutions pour atteindre le zéro artificialisation nette du territoire

Face aux obligations induites par le zéro artificialisation nette des sols, les promoteurs/constructeurs ont quelques années pour s’adapter. Mais les échéances et objectifs arrivent à grands pas. C’est pourquoi certains acteurs de l’immobilier neuf affichent déjà des évolutions dans leurs pratiques. Pour lutter contre l’artificialisation des sols, ils ont recours à des solutions proactives.

Utiliser l’existant

Il y a quelques années encore, les promoteurs achetaient un terrain et construisaient leur programme immobilier neuf dessus. Mais aujourd’hui, l’existant a la cote. Les promoteurs/constructeurs sont ainsi de plus en plus nombreux à rechercher des sites désaffectés, des friches, des anciens immeubles, des bureaux vides, des centres commerciaux en désuétude… pour les remplacer par un nouvel ensemble de logements neufs. L’achat de terrains déjà artificialisés évite l’artificialisation d’autres parcelles !

Note négative cependant, l’utilisation de l’existant amène des coûts supplémentaires de réhabilitation, de dépollution voire de démolition. Un surcoût qui peut être répercuté sur le prix de vente des biens.

Densifier et verticaliser l’habitat

L’heure est aux constructions en hauteur pour limiter l’étalement urbain. Le besoin d’espace et de grands lotissements est tout simplement incompatible avec le ZAN. Pour réduire l’artificialisation des sols, les immeubles résidentiels tout en verticalité sont donc privilégiés.

Pour apporter espace et nature aux particuliers, les promoteurs jouent la carte des espaces verts, des espaces extérieurs de type balcon, terrasse ou jardin, des espaces communs… Pour accorder les attentes des particuliers et les programmes immobiliers neufs en France innovants.  

Compenser l’artificialisation

Il n’est malheureusement pas toujours possible de transformer l’existant en logements ni même de verticaliser pour construire davantage. Cependant les besoins en logements sont majeurs. Les promoteurs ont la solution : changer la nature des sols. Ainsi, s’ils sont obligés d’artificialiser un sol, ils s’efforcent de compenser en intégrant des espaces verts, des chemins végétalisés, de la verdure en pleine terre pour amener la nature en ville, fil conducteur de leur mise en œuvre. De véritables opérations de renaturation.

Un retour à la terre qui reste cependant long et fastidieux. Le sol premier est en effet remplacé par un "technosol" qui, contrairement au béton, s’illustre pour sa fertilité et sa perméabilité, deux caractéristiques majeures et incontournables pour respecter les impératifs du ZAN.

L’immobilier neuf poursuit son chemin, le chemin de la prise en compte de l’environnement, de la biodiversité et de l’écologie. En accordant normes de construction en vigueur (RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 actuellement) et respect du zéro artificialisation des sols, les programmes immobiliers neufs en France se veulent vraiment vertueux.

Vous voulez en profiter ? Vos convictions vous poussent vers un bâti vertueux, peu énergivore et respectueux de l’environnement ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous accompagnent dans toutes les étapes de votre projet, achat d’une résidence principale comme investissement locatif.

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