L'investissement immobilier locatif peut générer différents types de revenus. A contrario des revenus fonciers qui concernent principalement les locations vides, les revenus (micro)-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont une catégorie de revenus relatifs aux activités de location meublée, loyers issus des investissements LMNP (Location en Meublé Non Professionnel) notamment.
Qu'est-ce que les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en immobilier ?
Les revenus BIC désignent de manière générale les revenus générés par une activité commerciale ou industrielle. En matière d'immobilier, cela concerne principalement les revenus issus de la location meublée. Contrairement à la location nue, pour laquelle les revenus sont considérés comme des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée sont assimilés à une activité commerciale amenant leur classification en revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Comment savoir si mon placement est BIC ? Quels sont les types de revenus de l'immobilier locatif soumis au régime fiscal BIC ?
Les revenus locatifs imposés au titre des BIC incluent :
- Les loyers perçus pour la location de biens meublés (appartements, maisons, chambres...)
- Les locations saisonnières ou de courte durée.
- Les activités de chambres d'hôtes ou de gîtes.
Quelles sont les différences entre revenus BIC et revenus micro-BIC pour votre investissement immobilier ?
Le régime BIC se décline en deux régimes fiscaux principaux : le régime micro-BIC et le régime BIC réel.
- Les revenus micro-BIC : ce régime simplifié est accessible pour les contribuables dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain seuil (fixé à 77 700€ en 2024 pour la location meublée et à 176 200€ pour les locations meublées de tourisme si certaines conditions sont remplies). Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, qui sont alors imposés sur la moitié restante. Ce régime est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui observent peu de charges déductibles.
- Les revenus BIC (régime réel) : pour les investisseurs dépassant le seuil de 77 700€ (176 200€ pour les locations meublées de tourisme) ou choisissant volontairement le régime réel, les charges déductibles sont déduites des revenus locatifs avant imposition. Ce régime est plus avantageux lorsque les charges telles que les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion ou autres, sont élevées.
Régime réel (simplifié) VS régime forfaitaire : différences et définition
Comme précédemment évoqué, le régime réel et le régime forfaitaire (ou micro-BIC) sont les deux options fiscales disponibles pour déclarer les revenus BIC.
- Le régime réel : vous pouvez déduire l'intégralité des charges réelles liées à la gestion de votre bien immobilier (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances...) Ce régime est avantageux pour les investisseurs avec des charges importantes, car il permet de réduire significativement la base imposable.
- Le régime forfaitaire (micro-BIC) : ce régime amène un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs bruts. Simple et sans gestion complexe, il est avantageux si les charges sont inférieures à 50% des revenus locatifs.
Comment sont imposés les revenus BIC ?
Les revenus BIC sont intégrés à votre revenu global et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus BIC sont également soumis aux prélèvements sociaux, fixés à 17,2% pour 2024.
Bon à savoir : les contribuables soumis au régime réel doivent tenir une comptabilité stricte et détaillée, tandis que ceux relevant du régime micro-BIC bénéficient d'une comptabilité allégée.
Comment déclarer une location meublée non professionnelle (LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel) ? Quelles cases remplir pour les revenus BIC et micro-BIC ?
La déclaration des revenus BIC se fait sur la déclaration complémentaire n°2042-C PRO. Pour une location meublée non professionnelle (LMNP), la section dédiée aux revenus BIC est à remplir.
- Pour les revenus micro-BIC : indiquez les revenus bruts de vos locations meublées dans la case 5ND (pour les locations meublées classiques) ou 5NG (pour les locations meublées de tourisme) du formulaire 2042-C PRO.
- Pour le régime réel : si vous optez pour le régime réel, vous devez également remplir le formulaire n°2031. Il récapitule la totalité des revenus et des charges de votre activité de location meublée.
Quels sont les avantages des régimes BIC et micro-BIC pour votre investissement locatif meublé ?
Les régimes BIC et micro-BIC offrent des avantages distincts en fonction de votre profil investisseur en location meublée. Ils permettent d'optimiser la fiscalité en fonction de la situation personnelle et des caractéristiques de l'investissement.
Le régime micro-BIC est particulièrement avantageux pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont modestes et qui ont peu de charges déductibles.
Avec ce régime simplifié, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs bruts, réduisant la base imposable de manière significative. À la clé, une comptabilité simplifiée, sans avoir à justifier les charges réelles. Ce régime est idéal pour ceux qui cherchent à minimiser les démarches administratives tout en profitant d'une imposition réduite.
En revanche, le régime BIC au réel devient plus intéressant pour les investisseurs observant des charges importantes, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation ou encore les frais de gestion. Ce régime rend possible la déduction de l'ensemble des charges réelles de vos revenus locatifs, ce qui peut fortement diminuer la base imposable, voire créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes. Ce régime demande toutefois une gestion comptable plus rigoureuse tout en offrant une appréciable flexibilité pour optimiser la fiscalité en fonction des dépenses engagées.
Le choix entre ces deux régimes dépend donc principalement du montant des revenus locatifs, des charges associées à l'investissement et de la volonté de l'investisseur de gérer une comptabilité plus ou moins complexe.
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