Quel est le principe de la loi Pinel ? Comment ça marche ?
Le principe de la loi Pinel ? Vous permettre de réduire vos impôts grâce à une intéressante défiscalisation. Jusqu’à 42 000€ économisés en 12 ans ! Avec le dispositif Pinel, offrez-vous un investissement immobilier rentable, modulable et sécurisé.
Contexte : le dispositif Pinel classique a été reconduit jusqu'à fin 2024. Il est accompagné depuis le 1er janvier 2023 par le nouveau dispositif Pinel Plus (+), qui propose des avantages fiscaux identiques à la loi Pinel classique d’avant 2023. En détail.
Dispositif Pinel c'est quoi ? Les détails et explications
Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot sur la scène immobilière, devenant le dispositif d’aide à l’investissement locatif principal sur le marché de l’immobilier neuf. Positionné comme un soutien fiscal aux investisseurs, il permet de bénéficier d’une économie pouvant atteindre les 42 000€ (ou 63 000€ avec la loi Pinel Plus (+)).
Médicis Immobilier Neuf vous propose de découvrir les caractéristiques d’un investissement en loi Pinel (ex.Duflot) pour vous permettre d’y voir plus clair, et, peut-être, de franchir le pas de l’investissement locatif comme des milliers d’autres particuliers. Dès ses débuts, la loi Pinel a connu un succès croissant auprès des Français, friands de ses avantages fiscaux, de son fonctionnement et de la possible rentabilité à la clé.
Quelles sont les grandes spécificités de la loi Pinel ? Le principe de défiscalisation
La loi Pinel s'adresse à tous les investisseurs qui souhaitent acquérir un logement neuf pour le mettre en location nue et profiter ensuite d'une belle réduction d'impôts pendant plusieurs années.
Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, le logement visé doit respecter la RT 2012, Réglementation Thermique 2012 ou la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020. Il est donc, le plus souvent, acheté neuf sur plan en VEFA ou Vente en l'État Futur d'Achèvement ou très récemment livré mais jamais occupé.
Le propriétaire loue ensuite son logement en loi Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans à usage de résidence principale du locataire tout en respectant un loyer plafonné.
Le dispositif Pinel introduit la notion de modularité pour répondre aux différents projets et besoins des investisseurs. Ainsi, l'avantage fiscal (9, 12 ou 14% du prix d'achat) est proportionnel à la durée de location choisie (une durée minimale de 6 ans ou de 9 ans ou de 12 ans). Cette possibilité de choisir la durée de location est un réel atout pour les investisseurs qui auraient pour projet d’habiter le bien dans un futur plus ou moins proche tout en profitant de plusieurs années de réduction d'impôts en amont.
Avantage également, la possibilité de louer le logement acquis sous le sceau de la loi Pinel à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Une condition cependant : un bailleur qui décide de louer son bien immobilier neuf en loi Pinel à un membre de sa famille ne doit en aucun cas être rattaché au même foyer fiscal. Il ne peut pas non plus mettre le logement à sa disposition à titre gratuit.
Pourquoi la loi Pinel classique est intéressante ? Les objectifs
Le dispositif permet de dynamiser les secteurs de l'immobilier neuf et de la construction en proposant aux investisseurs les importants avantages fiscaux cités ci-dessus.
Autre intérêt de cette loi de défiscalisation : le type de bien éligible. Le logement est en effet choisi au sein d'un programme immobilier neuf en France, immeuble collectif le plus souvent, respectueux d'un niveau de performance énergétique optimal, proposant de pratiques services tels qu'un stationnement, un local à vélo, des espaces verts... mais aussi et très souvent un espace extérieur dans le prolongement du logement de type loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif et une surface habitable optimisée. Ainsi, les locataires sont friands de ce type de bien confortable et économique éloignant la vacance locative.
Choisir un logement éligible à la loi Pinel pour son investissement locatif permet ainsi de miser sur un bien d'avenir qui pourra, en fonction des projets du propriétaire, se revendre facilement, continuer à être mis en location après les années de réduction d'impôts ou tout simplement être habité par le bailleur à la fin du dispositif de défiscalisation.
Mais comment fonctionne le dispositif Pinel géographiquement ? Qu'est-ce que le zonage Pinel ?
Un investissement en loi Pinel est plus ou moins intéressant en fonction de la localité choisie pour l'investissement locatif. En effet, un investisseur qui privilégie Lyon ou Paris bénéficie d’une réduction d’impôts plus importante qu’un particulier qui opte pour des communes de moindre envergure. On parle ainsi de « zonage Pinel » pour scinder la France en 5 zones : les zones A bis, A et B1 étant considérées comme des zones tendues (dans lesquelles l'offre immobilière est inférieure à la demande) et les zones B2 et C comme des zones détendues.
En zones tendues, un investisseur en loi Pinel est donc quasiment assuré de ne pas observer de vacances locatives. Le prix de départ du bien sera amorti par la perception des loyers plafonnés et par des candidats locataires très nombreux.
Les zones de la loi Pinel sont ainsi définies :
Zone A bis : comprend Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
Zone A : agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux) et 8 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A.
Zone B2 : le centre ville de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
Zone C : reste du territoire.
Source : ecologie.gouv.fr
Je suis propriétaire bailleur : comment calculer ma réduction d’impôts en loi Pinel ?
Les avantages fiscaux de la loi Pinel sont :
- Une réduction d’impôt de 9% du prix de revient si le bien est loué pendant 6 ans.
- Une réduction d’impôt de 12% du prix de revient si le bien est loué pendant 9 ans.
- Une réduction d’impôt de 14% du prix de revient si le bien est loué pendant 12 ans.
Le plafond pris en compte pour l’investissement en loi Pinel étant fixé à 300 000€, l’économie possible est de 42 000€ en 12 ans.
Comment bien investir en loi Pinel ? Votre projet
Comme tout investissement locatif, la loi Pinel demande une étude scrupuleuse du marché immobilier. Ainsi, certains critères sont invariablement à prendre en compte pour assurer la rentabilité d'un logement acquis en loi Pinel. Parmi ceux-ci :
- La localisation du bien immobilier.
- La demande locative du secteur.
- La présence à proximité du logement des écoles, des commerces, des universités, des services…
- Le profil des locataires dans le secteur. Investir avec la loi Pinel dans un logement T3 ou T4 sera plus facilement rentable dans un quartier résidentiel et familial. Un studio ou T1 révèlera quant à lui son potentiel dans un quartier prisé des étudiants et des jeunes actifs.
Avant d'investir, il convient de bien anticiper les risques de tout investissement immobilier locatif, notamment l'absence de demande locative, le niveau de loyer trop élevé, le niveau de prestations, le risque de défaut de paiement du locataire, le taux de rotation des locataires etc… Pour cela, les investisseurs en loi Pinel peuvent se faire aider par un professionnel de l’immobilier neuf.
Loi Pinel, quel loyer pour le locataire ? Les plafonds
Nous l’expliquions plus haut, le locataire profite des plafonds de loyers de la loi Pinel. Un indispensable pour continuer à profiter du dispositif. Pour favoriser les ménages aux revenus modestes, ils sont ainsi fixés en 2024 :
- Zone A bis : 18,89€/m²
- Zone A : 14,03€/m²
- Zone B1 : 11,31€/m²
- Zone B2 (sur agrément) : 9,83€/m²
La Loi Pinel en Outre-Mer
Il faut savoir que la loi Pinel s’applique également dans les départements d’Outre-Mer. Ainsi, un investisseur peut choisir de se tourner vers la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna. En termes de zonage Pinel, ces territoires sont classés en zone B1.
La réduction appliquée est alors différente de celle pratiquée en métropole. Pour une location obligatoire de 6 ans, un investisseur profite de 23% de réduction fiscale, pour 9 ans, de 29%, pour 12 ans, de 32%.
Qui peut investir avec la loi Pinel ? Le profil des investisseurs
Investir dans un logement en loi Pinel, est-ce pour vous ? La réponse est oui dans de nombreux cas. Voici une liste des objectifs principaux qui peuvent motiver votre placement :
- Vous souhaitez constituer un solide patrimoine.
- Vous souhaitez profiter d'une belle réduction d'impôts.
- Vous souhaitez léguer un patrimoine à vos enfants.
- Vous souhaitez constituer une rente pérenne.
- Vous souhaitez anticiper votre retraite.
- Vous souhaitez réaliser un investissement locatif rapidement rentable.
- Vous souhaitez investir pour louer aujourd'hui et habiter demain.
- …
Si vous vous reconnaissez dans au moins l’un de ses profils, commencez par réaliser votre simulation en loi Pinel. Un bon point de départ pour concrétiser votre projet immobilier.
Comment déclarer les revenus d'un investissement locatif en loi Pinel ?
Pour profiter de l'abattement Pinel et de la réduction d'impôt associée, le propriétaire bailleur doit faire connaître l'opération à l'administration fiscale par le biais de sa déclaration de revenus qui annexe plusieurs formulaires dédiés. La première déclaration de revenus locatifs est à réaliser l'année suivant la livraison du bien immobilier, à savoir l'année qui suit la date d'achèvement des travaux dans le cadre d'un achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement. La déclaration Pinel est ensuite remplie chaque année.
Les essentiels de la loi Pinel 2024 à retenir
- La loi Pinel classique cohabite avec la loi Pinel Plus (+) en fonction du programme immobilier neuf choisi.
- La loi Pinel offre une durée de location et une réduction d’impôts modulables en fonction des objectifs de l'investissement.
- L’avantage fiscal de la loi Pinel s’élève à 42 000€ maximum sur 12 ans (ou 63 000€ avec la loi Pinel Plus (+)).
- La loi Pinel pose comme conditions l’achat d’un logement neuf éligible, le respect de plafonds de loyers et du choix du locataire en fonction de ses ressources lors de la mise en location.
- La loi Pinel est un bon moyen pour un particulier de se constituer un patrimoine rentable.
- Il est possible d’investir en loi Pinel avec un faible ticket d'entrée, miser sur une petite superficie par exemple.
- La loi Pinel classique prendra fin au 31 décembre 2024. Il reste donc quelques mois seulement pour en profiter.
La réussite d’un investissement immobilier, nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs.
Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser le potentiel de votre investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, le sécuriser, simplifier vos démarches, pour une bonne gestion dans le temps de votre bien, en toute sérénité.
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