Fin du dispositif de Loi Pinel : quels étaient les plafonds de loyer Pinel et les ressources du locataire à respecter pour un investissement Pinel jusqu'au 31 Décembre 2024
Afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un investisseur s’engageait à fixer un loyer en respectant les montants plafonds imposés par le dispositif. De même, pour choisir son locataire, il devait prendre en compte ses ressources. On parlait ainsi de plafond de ressources Pinel et de conditions liées au locataire en loi Pinel. Les obligations du dispositif respectées permettaient au particulier de profiter d'une belle réduction d'impôts allant jusqu'à 42 000€ (63 000€ dans le cadre d'un investissement avec le dispositif Pinel Plus (+)), jusqu'au 31 Décembre 2024.
Le calcul du loyer Pinel et les plafonds
Les dispositifs de défiscalisation intègrent des plafonds de loyers à respecter en fonction de la zone géographique du bien acheté. La loi Pinel n’échappait pas à la règle. On parlait donc de zonage Pinel. L’investisseur était ainsi tenu de faire un calcul du loyer Pinel de son bien et de le louer à un prix inférieur à celui du marché.
Le but ? Limiter la hausse constante des loyers, plus encore dans les grandes villes. Le précédent zonage Pinel découpait la France en cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C. Seules les zones A, A bis et B1 devenaient ensuite éligibles au dispositif (sauf exceptions).
Les zones Pinel A et A bis étaient celles où la demande de logements en location est plus forte que l’offre, créant des tensions sur le marché locatif et, dans certains cas, une hausse conséquente des loyers.
La volonté était donc de proposer un loyer Pinel en dessous des prix affichés sur le marché pour permettre au plus grand nombre de se loger tout en enrayant la hausse des loyers. En échange, le propriétaire-bailleur profitait des avantages fiscaux de la loi Pinel.
Ces plafonds de loyers Pinel étaient généralement inférieurs de 10 à 15% à ceux observés sur le marché.
Pour réaliser le calcul du loyer Pinel inhérent à un investissement locatif, il était important de connaître le zonage suivant :
• Zone A bis : Paris et les 29 communes de première et deuxième couronne.
• Zone A : le reste de l’Île-de-France, le Genevois français, la Côte d’Azur et certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier).
• Zone B1 : la plupart des agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes chères ainsi que la Corse.
Bon à savoir
La zone B2 et la zone C étaient exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. Cette suppression avait recentré le dispositif sur les zones tendues, celles où la demande de logements en location était importante que l’offre.
Le montant au m2 du loyer Pinel en 2024
Les conditions de la loi Pinel imposaient le respect d’un plafond de loyer différent dans chaque zone. Ainsi, il n’était pas possible de louer un appartement de 60m² au même prix à Paris ou à Chambéry. En fonction des zones Pinel, le loyer au mètre carré ne pouvait excéder, charges non comprises. Pour 2024, les plafonds étaient fixés à :
• En zone A bis : 18,25€/m²
• En zone A : 13,56€/m²
• En zone B1 : 10,93€/m²
Les plafonds de ressources Pinel imposées au locataire
Une autre particularité de la loi Pinel : le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne devait pas dépasser le plafond de ressources Pinel. Le propriétaire-bailleur devait donc choisir son locataire avec soin. Il devait également louer un appartement neuf en loi Pinel non meublé et en faire la résidence principale de son locataire.
Les plafonds des ressources des locataires étaient définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1) et de la composition du foyer.
Le revenu annuel maximum du locataire était ainsi fixé comme suit :
|
Composition du foyer |
Zone Abis |
Zone A |
Zone B1 |
|
Personne Seule |
39 363 € |
39 363 € |
32 084 € |
|
Couple, marié ou non |
58 831 € |
58 831 € |
42 846 € |
|
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge |
77 120 € |
70 718 € |
51 524 € |
|
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge |
92 076 € |
84 708 € |
62 202 € |
|
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge |
109 552 € |
100 279 € |
73 173 € |
|
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge |
123 275 € |
112 844€ |
82 465 € |
|
Par pers. suppl. à partir de la 5ème |
13 734 € |
12 573 € |
9 200 € |
Les conditions de la loi Pinel
Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un bailleur devait donc se plier au calcul du loyer Pinel mais aussi respecter les conditions liées au locataire en loi Pinel. Et ce n’est pas tout, d’autres éléments obligatoires étaient à intégrer :
• Le logement Pinel devait être loué au titre de résidence principale.
• Le logement Pinel devait être loué non meublé.
• Le logement Pinel devait être loué au maximum un an après l’achèvement des travaux (dans le cas d’un bien en VEFA) ou après l’acquisition du bien.
• Le logement Pinel devait être loué pendant 6 ans au moins. Cette durée était modulable tout comme l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel (9% pour 6 ans de location obligatoire, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans).
Le calcul du loyer Pinel expliqué
Un investisseur en loi Pinel possèdant un 40m² à Paris (zone A bis). Il pouvait donc le louer : 18,25€ x 40 soit 730€ charges non comprises.
En zone A, à Lyon par exemple, un appartement neuf en loi Pinel pouvait être loué : 13,56€ x 40 soit 542,4€ charges non comprises.
Alors que pour un logement de la même superficie acquis à Chambéry (zone B1), l’investisseur pouvait louer : 10,93€ x 40 soit 437,2€ charges non comprises.
S’il semblait à première vue plus intéressant d’investir à Paris, d’autres éléments entraient en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement en loi Pinel. Le prix de départ du bien était en effet très différent en fonction des localités. Pour se faire une idée de la vraie rentabilité de votre projet, il était d'autant plus intéressant de réaliser une simulation Pinel.
Pour résumer
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel :
• Les investisseurs devaient respecter les plafonds de loyer Pinel fixés pour louer leur logement.
• Les investisseurs sélectionnaient leurs locataires en fonction du plafond de ressources Pinel imposé.
• Ces conditions réunies, un investisseur profitait d’une réduction d’impôts de 9, 12 ou 14% calculée sur le montant du bien (dans la limite de 300 000€).
• Les plafonds de ressources Pinel étaient différents en fonction de la localisation de l’investissement (zone A bis, A, B1).
• Le loyer Pinel permettait de canaliser la hausse des loyers dans le parc locatif.
