PLAFONDS LOYERS PINEL ET RESSOURCES LOCATAIRES

Fin du dispositif loi Pinel : zoom sur le fonctionnement des plafonds de loyer Pinel et des ressources du locataire à respecter pour un investissement Pinel réalisé avant la date du 1er janvier 2025

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Jusqu'à cette date, les investisseurs qui respectaient les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires et l'ensemble des conditions du dispositif pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt attractive pour réaliser un investissement dans l'immobilier neuf. Bien que la loi Pinel ne soit plus accessible aux nouveaux investisseurs, ses règles continuent d'intéresser de nombreux propriétaires et particuliers souhaitant comprendre le fonctionnement de ce mécanisme de défiscalisation immobilière.

Très simplement, pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un investisseur s'est engagé à fixer un loyer respectant les montants plafonds imposés par le dispositif. De même, pour choisir son locataire, il doit prendre en compte ses ressources. 

On parle ainsi de plafond de ressources Pinel et de conditions liées au locataire en loi Pinel. Les obligations du dispositif respectées permettent au particulier de profiter d'une belle réduction d'impôts allant jusqu'à 42 000€ (63 000€ dans le cadre d'un investissement avec le dispositif Pinel Plus (+)).

Bon à savoir :

Comme précédemment expliqué, la loi Pinel n'est plus accessible pour un nouvel investissement mais les particuliers ayant investi sous le sceau du dispositif avant cette date continuent logiquement de profiter de ses intéressants avantages fiscaux. Les explications relatives aux conditions de ressources et de plafonds sont donc toujours d'actualité.

Le calcul du loyer Pinel et les plafonds

Les dispositifs de défiscalisation intègrent des plafonds de loyers à respecter en fonction de la zone géographique du bien acheté. La loi Pinel n’échappe pas à la règle, fonctionnant avec un zonage Pinel établi. L’investisseur est ainsi tenu de réaliser un calcul du loyer Pinel et de louer son logement à un prix inférieur à celui du marché.

L'objectif ? Limiter la hausse constante des loyers, plus encore dans les grandes villes. Le précédent zonage Pinel découpait ainsi la France en cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C. Seules les zones A, A bis et B1 étaient éligibles au dispositif (sauf exceptions) pour les nouveaux investissements Pinel.

Les zones Pinel A et A bis sont celles dans lesquelles la demande de logements en location est plus forte que l’offre, créant des tensions sur le marché locatif et, dans certains cas, une hausse conséquente des loyers.

La volonté était donc de proposer un loyer Pinel en dessous des prix affichés sur le marché pour permettre au plus grand nombre de se loger tout en enrayant la hausse des loyers. En échange, le propriétaire-bailleur profite des avantages fiscaux de la loi Pinel.

En pratique, ces plafonds de loyers Pinel sont généralement inférieurs de 10 à 15 % à ceux observés sur le marché.

Pour réaliser le calcul du loyer Pinel inhérent à un investissement locatif, il est important de connaître le zonage suivant :

• Zone A bis : Paris et les 29 communes de première et deuxième couronne.
• Zone A : le reste de l’Île-de-France, le Genevois français, la Côte d’Azur et certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier).
• Zone B1 : la plupart des agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes chères ainsi que la Corse.
  
  

Bon à savoir :

La zone B2 et la zone C sont exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. Cette suppression avait recentré le dispositif sur les zones tendues, celles où la demande de logements en location est plus importante que l’offre. Le zonage Pinel n'est plus utilisé pour les nouveaux investissements depuis la disparition du dispositif au 1er janvier 2025. Il demeure toutefois utile pour comprendre les règles applicables aux investissements réalisés avant cette date.

De la zone A à la zone C, quels sont les plafonds de loyer Pinel applicables en 2026 pour les investissements déjà engagés ?

Si le dispositif Pinel n'est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires déjà engagés dans le dispositif doivent continuer à respecter les plafonds de loyers applicables pendant toute la durée de leur engagement locatif.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont les suivants :

• Zone A bis : 19,71 €/m²
• Zone A : 14,64 €/m²
• Zone B1 : 11,80 €/m² (Ce plafond concerne uniquement les situations particulières encore concernées par d’anciens engagements ou agréments.)
• Zones B2 et C : 10,26 €/m² (Ce plafond concerne uniquement les situations particulières encore concernées par d’anciens engagements ou agréments.)
  
  

Bon à savoir : ces plafonds doivent ensuite être ajustés avec le coefficient multiplicateur Pinel, calculé selon la surface du logement. Le coefficient est plafonné à 1,2.

Quels sont les plafonds de ressources en loi Pinel imposés au locataire ?

Une autre particularité de la loi Pinel : le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser le plafond de ressources Pinel. Le propriétaire-bailleur doit donc choisir son locataire avec soin. Il doit également louer un appartement neuf en loi Pinel non meublé et en faire la résidence principale de son locataire.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1) et de la composition du foyer.

Le revenu annuel maximum du locataire est ainsi fixé comme suit pour 2026 :

Les conditions du dispositif de défiscalisation Pinel

Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un bailleur doit donc se plier au calcul du loyer Pinel mais aussi respecter les conditions liées au locataire lui-même. Et ce n’est pas tout, d’autres éléments obligatoires sont à intégrer pour mettre un logement Pinel en location dans les règles de l'art :

• Le logement Pinel doit être loué au titre de résidence principale.
• Le logement Pinel doit être loué non meublé.
• Le logement Pinel doit être loué au maximum un an après l’achèvement des travaux (dans le cas d’un bien en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou après l’acquisition du bien. 
• Le logement Pinel doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de l'engagement initial choisi. Cette durée est modulable tout comme l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel (9 % pour 6 ans de location obligatoire, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans).

Le calcul du loyer Pinel expliqué

Voici quelques exemples concrets pour mieux comprendre le fonctionnement des plafonds de loyers Pinel en 2026. Même si le dispositif n'est plus accessible pour les nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires ayant réalisé leur acquisition avant cette date doivent continuer à respecter les plafonds de loyers applicables pendant toute la durée de leur engagement locatif.

Prenons l'exemple d'un appartement de 40 m² situé à Paris, en zone A bis donc. Le plafond de loyer Pinel 2026 y est fixé à 19,71 €/m².

Avant l'application du coefficient multiplicateur, le loyer maximal théorique s'élève à :

19,71 € x 40 m² = 788,40 € par mois, hors charges.

Pour un logement de même superficie situé à Lyon, en zone A dans laquelle le plafond est fixé à 14,64 €/m², le loyer maximal théorique atteint :

14,64 € x 40 m² = 585,60 € par mois, hors charges.

Enfin, pour un appartement de 40 m² situé à Chambéry, en zone B1, avec un plafond de 11,80 €/m², le calcul est le suivant :

11,80 € x 40 m² = 472 € par mois, hors charges.

Ces montants constituent une première base de calcul. En pratique, le loyer Pinel est ensuite ajusté à l'aide d'un coefficient multiplicateur qui tient compte de la surface du logement. Ce mécanisme permet notamment de valoriser les petites surfaces, dont le coût au mètre carré est généralement plus élevé sur le marché de l'immobilier locatif.

Bon à savoir :

Si les loyers autorisés apparaissent plus élevés dans les zones les plus tendues comme à Paris ou dans certaines communes de première couronne francilienne, la rentabilité globale d'un investissement Pinel ne dépend pas uniquement du montant du loyer. Le prix d'acquisition du logement, les charges, la fiscalité, le potentiel de valorisation du bien ou encore la tension locative du secteur doivent également être pris en compte pour évaluer la performance réelle d'un investissement immobilier.

Pour se faire une idée de la vraie rentabilité de votre projet, il était d'autant plus intéressant de réaliser une simulation Pinel.

Pour résumer

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel :

• Les investisseurs engagés dans le dispositif avant le 1er janvier 2025 doivent respecter les plafonds de loyer Pinel fixés pour louer leur logement.
• Les investisseurs sélectionnent leurs locataires en fonction du plafond de ressources Pinel imposé.
• Ces conditions réunies, un investisseur profite d’une réduction d’impôts de 9, 12 ou 14% calculée sur le montant du bien (dans la limite de 300 000€).
• Les plafonds de ressources Pinel sont différents en fonction de la localisation de l’investissement (zone A bis, A, B1).
• Le loyer Pinel permet de canaliser la hausse des loyers dans le parc locatif.
  
  

Plafonds, calculs, ressources... La FAQ, Foire Aux Questions de la loi Pinel en 2026

Comment calculer le plafond du loyer en loi Pinel ?

Le calcul du loyer Pinel ne repose pas uniquement sur le plafond de loyer au mètre carré publié chaque année par l'administration fiscale. Pour obtenir le montant réellement applicable, il est nécessaire d'appliquer un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface du logement.

Comment ?

En utilisant la formule suivante : 0,7 + (19 / surface utile du logement), dans la limite maximale de 1,2.

La surface utile comprend la surface habitable du logement à laquelle s'ajoute la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 m². Balcon, terrasse, loggia ou cave peuvent ainsi être intégrés au calcul selon certaines conditions. Ce mécanisme permet d'adapter les plafonds aux spécificités de chaque bien et de valoriser davantage les petites surfaces, généralement plus recherchées sur le marché locatif.

Pour aller plus loin :

Immobilier et loi Pinel : comment déterminer le bon loyer selon la surface habitable et les annexes ?

Du côté des locataires - Quel salaire faut-il pour louer un appartement en loi Pinel ?

Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de salaire minimum imposé pour louer un logement Pinel. Le critère principal repose sur le respect des plafonds de ressources définis par l'administration fiscale selon la composition du foyer et la localisation du logement.

En parallèle, comme pour toute location classique, le propriétaire ou l'organisme gestionnaire peut vérifier la capacité financière du candidat locataire. Dans les faits, de nombreux bailleurs recherchent un niveau de revenus permettant de consacrer raisonnablement une partie du budget du foyer au paiement du loyer et des charges. Chaque dossier est toutefois étudié individuellement et peut être complété par une caution ou une garantie locative.

Le plafond de ressources Pinel est-il calculé sur le revenu net ou brut ?

Les plafonds de ressources Pinel ne sont ni calculés sur le salaire net mensuel ni sur le salaire brut figurant sur les fiches de paie. L'administration fiscale se base sur le revenu fiscal de référence (RFR) indiqué sur l'avis d'imposition du locataire.

Pour vérifier l'éligibilité d'un candidat, le propriétaire doit généralement examiner l'avis d'imposition dressé deux ans avant la signature du bail, sauf situations particulières permettant de retenir un revenu plus récent lorsqu'il est plus favorable au locataire.

Bon à savoir : le revenu fiscal de référence constitue donc le document de référence pour apprécier le respect des plafonds Pinel.

Du côté des propriétaires : que faire si le locataire d'un logement Pinel dépasse les plafonds de ressources ?

Une augmentation des revenus du locataire Pinel après son entrée dans le logement ne remet généralement pas en cause l'avantage fiscal du propriétaire. Les plafonds de ressources doivent être respectés au moment de la signature initiale du bail. Une fois le locataire en place, l'évolution de sa situation professionnelle ou financière n'entraîne pas automatiquement la sortie du dispositif Pinel.

Le propriétaire peut donc continuer à bénéficier de son avantage fiscal, à condition que l'ensemble des autres obligations du dispositif soit respecté. En revanche, lors d'un changement de locataire, le nouveau candidat devra de nouveau répondre aux plafonds de ressources applicables à la date de signature du bail.

La réussite d’un investissement immobilier nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs.

Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.

Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser le potentiel de votre investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, le sécuriser, simplifier vos démarches, pour une bonne gestion dans le temps de votre bien, en toute sérénité. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.