PLAFONDS LOYERS PINEL ET RESSOURCES LOCATAIRES

Loi Pinel : les plafonds de loyer Pinel et les ressources du locataire à respecter


Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un investisseur s’engage à fixer un loyer en respectant les montants imposés par le dispositif. De même, pour choisir son locataire, il devra prendre en compte les ressources de ce dernier. On parle ainsi de plafond de ressources Pinel et de condition liée au locataire en loi Pinel. Ces conditions réunies permettent au particulier de profiter d'une belle réduction d'impôts allant jusqu'à 63 000 euros. 


Le calcul du loyer Pinel et les plafonds


Depuis plusieurs années, les dispositifs de défiscalisation intègrent des plafonds de loyers à respecter en fonction de la zone géographique du bien acheté. La loi Pinel n’échappe pas à la règle. On parle donc de zonage Pinel. L’investisseur est ainsi tenu de faire un calcul du loyer Pinel de son bien et de le louer à un prix inférieur à celui du marché.


Le but ? Limiter la hausse constante des loyers, et plus encore dans les grandes villes. Le zonage Pinel découpe en effet la France en cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C. Les zones Pinel A et A bis sont celles où la demande de logements en location est plus forte que l’offre, créant des tensions sur le marché locatif et, dans certains cas, une hausse conséquente des loyers.


La volonté est donc de proposer un loyer Pinel en dessous des prix affichés sur le marché pour permettre au plus grand nombre de se loger tout en enrayant la hausse des loyers. En échange, le propriétaire-bailleur profite des avantages fiscaux de la loi Pinel.


Ces plafonds de loyers Pinel sont généralement inférieurs de 10 à 15% à ceux observés sur le marché.

Pour réaliser le calcul du loyer Pinel inhérent à un investissement locatif, il est important de connaître le zonage suivant :

• Zone A bis : elle regroupe Paris et les 29 communes de première et deuxième couronne.
• Zone A : elle regroupe le reste de l’Île-de-France, le Genevois français, la Côte d’Azur et certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier).
• Zone B1 : Elle regroupe la plupart des agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes chères ainsi que la Corse.
• Zone B2 : Elle regroupe les agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Bon à savoir

La zone B2 est depuis le 30/06/2013 soumise à accord préfectoral pour profiter de la loi Pinel. En 2017, la zone C est également éligible à la loi Pinel sur dérogation. Le calcul du loyer Pinel est alors très différent (et moins avantageux) que dans les zones tendues.


Le montant au m2 du loyer Pinel


Les conditions de la loi Pinel imposent donc le respect d’un plafond de loyer différent dans chaque zone. Ainsi, il n’est pas possible de louer un appartement de 60m² au même prix à Paris ou à Chambéry. En fonction des zones Pinel, le loyer au mètre carré ne peut excéder, charges non comprises (prix fixé au 30/06/2016 et valables en 2017) :

• En zone A bis : 16,83€/m²
• En zone A : 12,50€/m²
• En zone B1 : 10,07€/m²
• En zone B2 : 8,75€/m²


Les plafonds de ressources Pinel imposées au locataire


Une autre particularité de la loi Pinel : le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser le plafond de ressources Pinel. Le propriétaire-bailleur doit donc choisir son locataire avec soin. Il doit également louer un appartement neuf en loi Pinel non meublé et en faire la résidence principale de son locataire.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer.

Le revenu annuel maximum du locataire est fixé comme suit :

 

Composition du foyer

Zone A1

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne Seule

36 993 €

36 993 €

30 151 €

27 136 €

Couple, marié ou non

55 287 €

55 287 €

40 265 €

36 238 €

Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge

72 476 €

66 460 €

48 422 €

43 580 €

Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge

86 531 €

79 606 €

58 456 €

52 611 €

Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge

102 955 €

94 240 €

68 766 €

61 890 €

Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge

115 851 €

106 049 €

77 499 €

69 749 €

Par pers. suppl. à partir de la 5ème

12 908 €

11 816 €

8 646 €

7 780 €

 
 

Les conditions de la loi Pinel

 

Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un bailleur doit donc se plier au calcul du loyer Pinel mais aussi respecter les conditions liées au locataire en loi Pinel. Et ce n’est pas tout, d’autres éléments obligatoires sont à intégrer :

• Le logement Pinel doit être loué au titre de résidence principale
• Le logement Pinel doit être loué non meublé
• Le logement Pinel doit être loué au maximum un an après l’achèvement des travaux (dans le cas d’un bien en VEFA) ou après l’acquisition du bien.
• Le logement Pinel doit être loué pendant 6 ans au moins. Cette durée est modulable tout comme l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel (12% pour 6 ans de location obligatoire, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans).
 


Le calcul du loyer Pinel expliqué

 
Voici des exemples concrets pour bien comprendre le calcul du loyer Pinel.

Un investisseur en loi Pinel possède un 40m² à Paris (zone A bis). Il pourra donc le louer : 16,83€ x 40 soit 673,2€ charges non comprises.

En zone A, à Lyon par exemple, un appartement neuf en loi Pinel peut être loué : 12,50€ x 40 soit 500€ charges non comprises.

Alors que pour un logement de la même superficie acquis à Chambéry (zone B1), l’investisseur pourra louer : 10,07€ x 40 soit 402,08€ charges non comprises.

Enfin, en zone B2, le calcul du loyer Pinel est le suivant pour un appartement de 40m² : 8,75€ x 40 soit 350€ charges non comprises.

S’il semble à première vue plus intéressant d’investir à Paris, d’autres éléments entrent en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement en loi Pinel. Le prix de départ du bien est en effet très différent en fonction des localités. Pour vous faire une idée de la vraie rentabilité de votre projet, réalisez une simulation Pinel en quelques secondes.
 


Pour résumer


Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel :

• Les investisseurs doivent respecter les plafonds de loyer Pinel fixés pour louer leur logement.
• Les investisseurs sélectionnent leurs locataires en fonction du plafond de ressources Pinel imposé.
• Ces conditions réunies, un investisseur profite d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% calculée sur le montant du bien (dans la limite de 300 000 euros)
• Les plafonds de ressources Pinel sont différents en fonction de la localisation de l’investissement (zone A bis, A, B1, B2 et C).
• Le loyer Pinel permet de canaliser la hausse des loyers dans le parc locatif.
 
 
Avant d'investir, il convient de bien anticiper les risques de tout investissement immobilier locatif, notamment l' absence de demande locative, le niveau de loyer trop élevé, le niveau de prestations, le risque de défaut de paiement du locataire, le taux de rotation des locataires etc…
 
Pour en savoir plus, n'hésitez pas à solliciter nos conseillers Médicis Patrimoine (04 78 14 54 54)  et notre régie locative - Le 9 Gestion  / 04 78 14 30 91- qui accompagnent chacun de nos clients investisseurs , afin de  sécuriser votre projet. 


 

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