AVANTAGES FISCAUX EN LOI PINEL

 

Loi Pinel – Les avantages fiscaux et la réduction d’impôt Pinel


Depuis sa mise en place le 1er septembre 2014, la loi Pinel a fait ses preuves sur le marché immobilier neuf. Elle a conquis les investisseurs en quête de rentabilité. Et lorsque l’on souhaite investir, les premières questions qui se posent sont directement liées aux atouts du dispositif. Voici donc les principaux avantages de la réduction d’impôt Pinel.


Qu’est-ce que la réduction d’impôt Pinel ?


Comme tout dispositif de défiscalisation, la loi Pinel amène une réduction d’impôt Pinel. Il s’agit donc d’un avantage fiscal plus ou moins important en fonction de différents critères, le principal étant la durée de location choisie (cf ci-après). L’achat d’un appartement neuf en loi Pinel entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 permet ainsi de réduire considérablement ses impôts. L’avantage fiscal de la loi Pinel est en effet très intéressant (jusqu’à 63 000 euros économisés sur 12 ans).


Les avantages de la réduction d’impôt Pinel


La loi Pinel est plus avantageuse que l’ancienne loi Duflot car elle permet une réduction fiscale de 12, 18 ou 21% contre les 18% fixes auparavant. Cette réduction s’applique sur le prix d’achat d’un logement neuf. Elle est étalée sur 6, 9 ou 12 ans ; durées pendant lesquelles le propriétaire a l’obligation de louer son appartement neuf en loi Pinel à des locataires répondant à certaines conditions de ressources.


Calculée pour un montant de 300 000€ annuel maximum et sur un plafond de 5 500€/m², la réduction d’impôt Pinel autorise la réalisation de deux investissements par an.

L’avantage fiscal Pinel peut ainsi atteindre 63 000€ sur 12 ans pour 300 000 € d’investissement. Cette économie est à répartir chaque année sur une période de 12 ans, soit jusqu’à 6 000€ par an pendant 9 ans puis 3 000€ par an pendant 3 ans.


Une réduction d’impôt Pinel à la carte


Un investisseur en loi Pinel doit donc conserver les éléments suivants en mémoire. Il possède en effet trois possibilités pour rentabiliser son investissement :


• Louer son appartement en loi Pinel pendant 6 ans pour une réduction d’impôt Pinel de 12%. La loi Pinel permet alors de défiscaliser jusqu’à 36 000 euros.
• Louer son appartement en loi Pinel pendant 9 ans pour une réduction d’impôt Pinel de 18%. La loi Pinel permet alors de défiscaliser jusqu’à 54 000 euros.
• Louer son appartement en loi Pinel pendant 12 ans pour une réduction d’impôts de 21%. La loi Pinel permet alors de défiscaliser jusqu’à 63 000 euros.

 

Il est possible de commencer initialement en louant un logement Pinel pendant 6 ans, puis pendant, puis pendant 12 ans. Le pourcentage de défiscalisation serait alors ajusté en fonction des modifications de durée de location obligatoire. 


L’avantage Pinel expliqué en pratique


Avec les trois possibilités précédemment expliquées, il est aisé de se rendre compte de la réduction d’impôt Pinel maximale. Mais tous les investissements n’atteindront pas les 300 000 euros. C’est pourquoi, il est intéressant de prendre le cas d’un particulier réalisant un investissement en loi Pinel de moins grande envergure. Pour l’achat d’un appartement en loi Pinel acquis 200 000 euros par exemple, voici les réductions d’impôts accordées :


• 4 000 euros par an pendant 6 ans, soit 24 000 euros d’avantage fiscal Pinel.
• 4 000 euros par an pendant 9 ans, soit 36 000 euros d’avantage fiscal Pinel.
• 3 500 euros par an pendant 12 ans, soit 42 000 euros d’avantage fiscal Pinel.

 

Déduire les charges des impôts grâce à l’avantage fiscal Pinel


On le sait moins, mais la loi Pinel permet de déduire certaines charges des loyers perçus. Au final, le montant déclaré aux impôts est donc grandement diminué. Il est ainsi possible de soustraire :


• Les charges en lien avec la gestion locative d’un appartement en loi Pinel
• Les intérêts de l’emprunt
• Les frais de garantie du crédit
• La taxe foncière payée par le propriétaire du logement en loi Pinel
• Les charges liées à l’entretien et à la réparation du bien acquis en loi Pinel
• Les primes d’assurance
• Les charges liées aux salaires du gardien ou du concierge de l’ensemble (facultatif)


Les autres avantages de la loi Pinel


Aux côtés des différents avantages fiscaux de la loi Pinel, d’autres atouts du dispositif sont à noter. La loi Pinel permet, par exemple, de louer un logement acquis sous son sceau à un ascendant ou à un descendant. Un principe introduit par la loi Pinel absent des précédents dispositifs de défiscalisation (comme la loi Duflot par exemple).


Un propriétaire peut donc profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel tout en louant son bien à ses enfants ou ses petits-enfants ou, inversement, à ses parents ou grands-parents. Un atout prisé des investisseurs en loi Pinel depuis l'apparition du dispositif sur le marché. 
Mais attention, pour profiter de cet avantage de la loi Pinel, le bailleur et le locataire doivent impérativement appartenir à deux foyers fiscaux distincts. Le locataire ne peut pas, non plus, percevoir l’aide au logement. Dans le cas contraire, le bailleur pourrait être contraint de reverser au fisc les montants accordés au titre de réductions d'impôts. 


Autre avantage de la loi Pinel, le nombre et le type de logements disponibles. Les programmes immobiliers neufs en loi Pinel sont en effet nombreux dans toute la France. Si bien qu’il est possible d’investir dans une petite comme dans une grande surface en s’adaptant à la demande locale. De même, un studio constituera une rente pérenne pour un investisseur alors qu’un T3 ou T4 deviendra un patrimoine intéressant à léguer à ses enfants.


La réduction d’impôt Pinel pour investir sans apport


Les idées reçues voudraient qu’investir en loi Pinel demande obligatoirement un apport. Mais rassurez-vous, une banque peut décider de financer un investissement locatif à 100, voire 110% (frais de notaire inclus) si celui-ci est bien mené. Entre la réduction d’impôt Pinel et les loyers perçus chaque mois, l’investisseur assume très souvent une infime partie de la mensualité. Le banquier est donc souvent enclin à prêter le montant demandé pour financer l'investissement en loi Pinel. 

Si le projet d’investissement en loi Pinel et le dossier du particulier sont solides, il est donc tout à fait envisageable de réaliser un placement dans la pierre sans apport. Ne fermez pas les portes de l’investissement en loi Pinel sous prétexte que vous n’avez pas d’argent de côté !

 

Pour résumer

 

• L’avantage fiscal de la loi Pinel est modulable : location de 6,9 ou 12 ans pour une réduction d’impôt Pinel de 12, 18 ou 21%.
• La réduction d’impôt Pinel est calculée sur un maximum de 300 000 euros.
• La réduction d’impôt Pinel s’applique pour un bien vendu 5 500 euros le m² maximum.
• La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 euros.
• La loi Pinel permet de déduire les charges de gestion courante et d’entretien des loyers.
• La loi Pinel permet de louer à un ascendant ou un descendant.


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Avant d'investir, il convient de bien anticiper les risques de tout investissement immobilier locatif, notamment l' absence de demande locative, le niveau de loyer trop élevé, le niveau de prestations, le risque de défaut de paiement du locataire, le taux de rotation des locataires etc…
 
Pour en savoir plus, n'hésitez pas à solliciter nos conseillers Médicis Patrimoine (04 78 14 54 54)  et notre régie locative - Le 9 Gestion  / 04 78 14 30 91- qui accompagnent chacun de nos clients investisseurs , afin de  sécuriser votre projet. 

 

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