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VEFA et contrat de réservation : une obligation ?

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Parmi les étapes de l’achat immobilier neuf, la signature du contrat de réservation. Si elle est souvent proposée, cette signature de l’avant-contrat est-elle vraiment obligatoire et imposée ? Quels sont les éléments à retrouver impérativement dans le document ? Quelles sont les questions à poser avant de signer ? On vous dit tout pour devenir propriétaire l’esprit léger.

Qu’est-ce que le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation ou avant-contrat est un document signé après le choix de votre futur logement neuf, sélectionné sur plan le plus souvent. Il s’agit ainsi de la première étape de l’achat immobilier neuf officielle, celle qui marque le début de votre parcours de propriétaire occupant ou investisseur.

Le contrat de réservation est proposé uniquement dans le cadre de l’acquisition d’un programme immobilier neuf en cours de construction ou d’un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il est édité lorsque vous, acquéreur, êtes assuré de vouloir vous positionner sur le bien que vous avez repéré. Le document est rédigé par le service juridique du constructeur/promoteur et est, le plus souvent, signé devant un notaire. La présence de votre notaire n'est cependant pas obligatoire à ce stade de l’achat immobilier neuf.

Bon à savoir : si l’on devait faire un parallèle, le contrat de réservation est à l’immobilier neuf ce qu’est le compromis de vente à l’immobilier ancien.

Le contrat de réservation, une obligation ?

C’est LA question que se posent les acquéreurs : la signature d’un contrat de réservation dans le cadre d’un achat en VEFA est-elle obligatoire ? Légalement non mais cette étape reste conseillée pour poser sereinement les bases de votre acquisition.

L’avant-contrat est en effet un document légal strictement encadré. S’il vous engage à devenir propriétaire du bien immobilier neuf, il engage également le promoteur à tenir ses engagements et notamment à livrer un logement conforme à celui détaillé dans le contrat de réservation ET dans les délais fixés lors de la signature de celui-ci. Vous trouverez également dans ce document la liste des équipements et des matériaux prévus par le promoteur/constructeur dans votre programme immobilier neuf.

Quant à l’acquéreur, il s’engage par son biais à entamer ses démarches de financement dans les plus brefs délais pour présenter des offres fiables à la date fixée.

Bon à savoir : lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé. Il est généralement de 5% du montant HT du logement neuf si l’ensemble est livré dans les 12 mois qui suivent la signature et de 2% seulement si la livraison intervient dans les un à deux ans après ladite signature. Légalement, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si la signature de l’acte authentique est prévue dans plus de deux ans.

Attention ! Une fois la signature du contrat de réservation réalisée, les documents sont envoyés à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception (par voie postale ou digitale). L’acheteur dispose alors de 10 jours pour se rétracter s’il le souhaite. Si sa rétractation intervient dans ce délai, aucune justification n’est nécessaire et le dépôt de garantie est intégralement restitué.

Quels sont les éléments listés dans le contrat de réservation ?

Vous allez signer un contrat de réservation ? Vérifiez que les éléments suivants sont présents dans le document avant de donner votre accord définitif par écrit :

  • Les différentes informations vous concernant à savoir votre identité (nom et prénom), votre adresse au moment de l’acquisition, vos coordonnées complètes…
  • Les informations concernant le promoteur et notamment sa dénomination, l’adresse de ses locaux…
  • Les justifications fournies par le promoteur assurant qu’il a souscrit aux garanties obligatoires, à savoir les garanties de l’immobilier neuf telles que la garantie de parfait achèvement des travaux, les garanties constructeur…
  • La description complète du logement visé à savoir sa superficie, le nombre de pièces, les annexes présentes, les équipements et les matériaux prévus, l’adresse du logement et la situation du bien dans le programme immobilier neuf…
  • Les informations pratiques relatives à la vente tel que le prix d’achat, la date prévisionnelle de livraison, la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique, le délai de rétractation prévu, les conditions exhaustives de récupération du dépôt de garantie, les conditions suspensives de la vente, les conditions de remboursement, les éventuelles pénalités de retard…

Attention ! Un contrat de réservation détaillé et exhaustif gage en partie du sérieux du promoteur/constructeur. En amont de la signature de l’avant-contrat, vous pouvez le faire relire par votre notaire qui vous indiquera les éléments manquants ou la complétude du document.

Les questions à poser avant de signer le contrat de réservation

Voici une liste d’interrogations à soumettre au promoteur ou au commercialisateur au préalable de la signature de l’avant-contrat. Avoir des réponses à chacune de ces questions vous permet de vous positionner tranquillement sur le logement neuf de vos rêves.

Question n°1 : qu’est-ce qui est inclus dans le prix de vente de votre futur bien immobilier neuf ? Il y a les murs du logement oui, mais quelles sont les prestations et les équipements compris dans le montant demandé ? Est-ce que le stationnement est inclus ? Est-ce qu’une salle de bains voire une cuisine aménagées sont prévues ?

Question n°2 : combien coûtent les TMA ou Travaux Modificatifs Acquéreurs ? Si vous voulez ajouter ou supprimer une cloison, rajouter des prises, électrifier le garage… Vous aurez alors une enveloppe globale à envisager.

Question n°3 : quel est le délai de livraison annoncé ? Vous pourrez ainsi vous organiser pour votre déménagement et pour éventuellement poser la dédite de votre location.

Question n°4 : quelles sont les pénalités en cas de retard ? Si le logement neuf n’est pas livré dans les délais annoncés, que prévoit le promoteur et quelles sont les garanties auxquelles vous pouvez faire appel ?

Question n°5 : quels sont les équipements et installations prévus dans le programme immobilier neuf ? Nombreux sont les ensembles qui intègrent aujourd’hui un jardin, une terrasse commune, une chambre d’hôtes… Autant de services pratiques et appréciables au quotidien pour rencontrer ses voisins ou profiter d’espaces supplémentaires sans entretien quotidien. Mais attention, les services communs ont un coût de fonctionnement, un coût généralement intégré dans les charges de copropriété. Renseignez-vous sur le budget prévisionnel établi par votre promoteur pour vos charges mensuelles et annuelles.

Question n°6 : quelles sont les conditions pour vous rétracter ? Le délai de rétractation doit être mentionné dans le contrat de réservation.

Vous avez la réponse à toutes vos questions ? Vous avez signé le contrat de réservation ? En faisant ce choix, vous allez profiter dans peu de temps des avantages de l’immobilier neuf pour vivre ou pour investir. Entre frais de notaire réduits, taxe foncière exonérée pour tout ou partie, confort de vie, commodités, absence de travaux, économies d’énergie au quotidien, plus-value dans quelques années… Le calcul est 100% gagnant !

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