Parmi les étapes de l’achat immobilier neuf, la signature du contrat de réservation. Si elle est souvent proposée, cette signature de l’avant-contrat est-elle vraiment obligatoire et imposée ? Quels sont les éléments à retrouver impérativement dans le document ? Quelles sont les questions à (se) poser avant de signer ? On vous dit tout pour devenir propriétaire l’esprit léger. Guide pratique.
Qu'est-ce qu'un contrat de réservation dans le cadre d'un achat immobilier neuf en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ? Définition et signification
Le contrat de réservation ou avant-contrat d'un achat immobilier neuf en VEFA est un document signé après le choix de votre futur logement neuf, sélectionné sur plan le plus souvent. Il s’agit de la première étape officielle de l’achat immobilier neuf, celle qui marque le début de votre parcours de propriétaire occupant ou investisseur.
Le contrat de réservation est proposé uniquement dans le cadre de l’acquisition d'un appartement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) au sein d’un programme immobilier neuf ou de l'achat d'une maison neuve individuelle. Il est édité lorsque vous, acquéreur, êtes assuré de vouloir vous positionner sur le bien que vous avez repéré. La présence d'un notaire n'est pas obligatoire à cette étape de l’achat immobilier neuf.
Bon à savoir : si l’on devait faire un parallèle, le contrat de réservation est à l’immobilier neuf ce qu’est le compromis de vente à l’immobilier ancien. Nous reviendrons dans la suite de cet article sur les différences entre ces deux mécanismes.
Le contrat de réservation et le dépôt de garantie sont-ils obligatoires pour un achat immobilier neuf sur plan (en VEFA) ?
C’est LA question que se posent les acquéreurs : la signature d’un contrat de réservation dans le cadre d’un achat en VEFA est-elle obligatoire ? Légalement non, mais cette étape reste fortement conseillée pour poser sereinement les bases de votre acquisition.
L’avant-contrat est en effet un document légal strictement encadré. S’il vous engage à devenir propriétaire du bien immobilier neuf, il engage également le promoteur à tenir ses engagements et notamment à livrer un logement conforme à celui détaillé dans le contrat de réservation ET dans les délais fixés lors de la signature de celui-ci.
Quant à l’acquéreur, il s’engage par son biais à entamer ses démarches de financement dans les plus brefs délais pour présenter des offres fiables à la date fixée.
Bon à savoir : lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé. Il est généralement de 5 % du montant HT du logement neuf si l’ensemble est livré dans les 12 mois qui suivent la signature et de 2 % seulement si la livraison intervient dans les un à deux ans après ladite signature.
Attention ! Une fois la signature du contrat de réservation réalisée, les documents sont envoyés à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception (par voie postale ou digitale). L’acheteur dispose alors de 10 jours pour se rétracter s’il le souhaite. Si sa rétractation intervient dans ce délai, aucune justification n’est nécessaire et le dépôt de garantie est intégralement restitué.
Quels sont les éléments listés dans le contrat de réservation d'un logement neuf ?
Vous allez signer un contrat de réservation ? Vérifiez que les éléments essentiels suivants sont présents dans le document avant de donner votre accord définitif par écrit :
- Les différentes informations vous concernant, à savoir votre identité (nom et prénom), votre adresse au moment de l’acquisition, vos coordonnées complètes…
- Les informations concernant le promoteur et notamment sa dénomination, l’adresse de ses locaux…
- Les justifications fournies par le promoteur assurant qu’il a souscrit aux garanties obligatoires, à savoir les garanties de l’immobilier neuf telles que la garantie de parfait achèvement des travaux, les garanties constructeur…
- La description complète du logement visé, à savoir sa superficie, le nombre de pièces, les annexes présentes, les équipements et les matériaux prévus, l’adresse du logement et la situation du bien dans le programme immobilier neuf…
- Les informations pratiques relatives à la vente telles que le prix d’achat, la date prévisionnelle de livraison, la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique, le délai de rétractation prévu, les conditions exhaustives de récupération du dépôt de garantie, les conditions suspensives de la vente, les conditions de remboursement, les éventuelles pénalités de retard…
Attention ! Un contrat de réservation détaillé et exhaustif gage en partie du sérieux du promoteur/constructeur. En amont de la signature de l’avant-contrat, vous pouvez le faire relire par votre notaire qui vous indiquera les éléments manquants ou la complétude du document.
Pour aller plus loin : Immobilier neuf : le contrat de VEFA décrypté
Rétractation ou annulation - Comment se rétracter (annuler) d'un contrat de réservation lors d'un achat immobilier en VEFA ?
Vous venez de signer un contrat de réservation et vous avez changé d’avis ? Bonne nouvelle : la loi encadre strictement cette situation et votre droit de rétractation pour protéger les acquéreurs. Conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé (ou de la notification électronique officielle) contenant le contrat signé. Durant cette période, vous pouvez annuler la réservation sans motif ni pénalité.
Comment ? Il vous suffit d’adresser au promoteur ou au commercialisateur une lettre recommandée avec accusé de réception exprimant clairement votre volonté de vous rétracter. Une fois la demande reçue, le promoteur dispose d’un délai maximal de 21 jours pour vous restituer intégralement le dépôt de garantie, sans retenue ni frais.
Passé ce délai de 10 jours, la rétractation n’est plus libre : vous ne pourrez généralement annuler qu’en cas de non-obtention du financement, si cette condition suspensive figure dans le contrat de réservation. Dans ce cas, il vous faudra présenter les attestations de refus de prêt émises par les banques sollicitées. Le dépôt de garantie sera alors restitué dans les mêmes conditions.
Bon à savoir : si le promoteur modifie substantiellement le projet (surface habitable du logement, prestations, prix…), vous pouvez également renoncer à l’achat sous conditions après le délai légal, en justifiant que ces changements bouleversent les conditions initiales de votre engagement.
Quelle est la durée de validité d'un contrat de réservation pour l'achat en VEFA d'un appartement neuf ou d'une maison neuve ?
Un contrat de réservation n’a pas de durée illimitée. Sa période de validité correspond en général au temps nécessaire à l'obtention de votre financement et à la préparation de l’acte authentique de vente signé chez le notaire. En pratique, la durée observée est le plus souvent comprise entre 3 et 6 mois, mais elle peut varier selon les projets et les promoteurs.
Ce délai est mentionné dans le contrat : il fixe une date limite de signature de l’acte de vente définitif devant notaire.
Bon à savoir : si vous ne remplissez pas vos obligations dans le délai imparti, en ne fournissant pas d’attestation de non obtention du prêt immobilier ou en refusant de signer l’acte authentique sans motif valable par exemple, le promoteur peut résilier le contrat à vos torts exclusifs et conserver le dépôt de garantie en compensation.
Enfin, la durée du contrat de réservation doit être cohérente avec les étapes d’avancement du programme immobilier neuf et avec les délais nécessaires à la levée des conditions suspensives. Il est possible d'en demander un ajustement si la date prévue semble trop courte pour réaliser sereinement vos démarches de financement.
Quelle est la différence entre un contrat de réservation et une promesse de vente lors d'un achat immobilier neuf sur plan ?
La confusion entre ces deux termes est fréquente, mais ils répondent à des logiques différentes.
Le contrat de réservation est un avant-contrat spécifique à la VEFA, signé avant que le bien n’existe juridiquement. Il formalise une intention d’achat et réserve le logement au profit de l’acquéreur en échange d’un dépôt de garantie. Le bien n’étant pas encore sorti de terre, la vente ne peut être authentifiée immédiatement.
La promesse de vente est quant à elle utilisée pour des biens déjà existants, des logements dits anciens. Elle engage le vendeur à vendre à un prix déterminé et laisse à l’acheteur la possibilité de lever (ou non) l’option d’achat dans un délai donné. Il s’agit d’un engagement unilatéral de vente qui n’a pas vocation à s’appliquer dans le cadre d’un programme immobilier neuf.
Pour aller plus loin - Les 5 questions à (se) poser avant de signer le contrat de réservation proposé par le promoteur ou le commercialisateur
Voici une liste d’interrogations à soumettre au promoteur ou au commercialisateur en amont de la signature de l’avant-contrat ou contrat de réservation. Avoir des réponses à chacune de ces questions vous permet de vous positionner tranquillement sur l'appartement neuf ou la maison neuve de vos rêves.
Question n°1 : qu’est-ce qui est inclus dans le prix de vente de votre futur bien immobilier neuf ? Il y a les murs du logement oui, mais quelles sont les prestations et les équipements compris dans la somme demandée ? Est-ce que le stationnement est inclus ? Est-ce qu’une salle de bains et une cuisine aménagées sont prévues ?
Question n°2 : combien coûtent les modifications souhaitées lors d'un achat immobilier neuf ? Si vous voulez ajouter ou supprimer une cloison, rajouter des prises, électrifier le garage… Vous aurez alors une enveloppe globale à envisager.
Question n°3 : quel est le délai de livraison et de remise des clés annoncé ? Vous pourrez ainsi vous organiser pour votre déménagement et pour éventuellement poser la dédite de votre location.
Question n°4 : quelles sont les pénalités en cas de retard ? Si l'appartement neuf n’est pas livré dans les délais annoncés, que prévoit le promoteur et quelles sont les garanties de l'achat immobilier neuf réservées à l'acheteur auxquelles vous pouvez faire appel ?
Question n°5 : quels sont les équipements et installations prévus dans le programme immobilier neuf ? Nombreux sont les ensembles qui intègrent aujourd’hui un jardin, une terrasse commune, une chambre d’hôtes… Autant de services pratiques et appréciables au quotidien pour rencontrer ses voisins ou profiter d’espaces supplémentaires sans entretien quotidien. Mais attention, les services communs ont un coût de fonctionnement, un coût généralement intégré dans les charges de copropriété. Renseignez-vous sur le budget prévisionnel établi par votre promoteur pour vos charges mensuelles et annuelles.
Question n°6 : quelles sont les conditions pour vous rétracter ? Le délai de rétractation doit être mentionné dans le contrat de réservation.
Vous avez la réponse à toutes vos questions ? Vous avez signé le contrat de réservation ? En faisant ce choix, vous allez profiter dans peu de temps des avantages de l’immobilier neuf pour vivre ou pour investir. Entre frais de notaire réduits, taxe foncière exonérée pour tout ou partie, confort de vie, commodités, absence de travaux, économies d’énergie au quotidien, plus-value dans quelques années… Le calcul est 100 % gagnant !
