Acheter un logement neuf sur plan permet de faire appel à un strict encadrement, celui de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ce mode d’acquisition repose sur deux étapes, deux contrats successifs : le contrat de VEFA préliminaire ou contrat de réservation, qui permet de "bloquer" le bien choisi, puis le contrat de VEFA définitif signé chez le notaire, qui officialise la vente et encadre la construction jusqu’à la livraison (et après). Ces deux étapes essentielles garantissent à l’acquéreur une sécurité juridique maximale et un cadre clair pour devenir propriétaire d’un logement neuf en toute sérénité.
Bien comprendre l'achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ou achat sur plan - En pratique
Un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un type d'achat immobilier qui porte sur la vente de logements neufs qui ne sont pas encore sortis de terre ou qui sont en cours de construction.
Dans un processus d'achat en VEFA, le promoteur immobilier vend un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou pas tout à fait achevé à un acheteur. L'acquéreur peut être un particulier désireux d'acheter sa résidence principale (ou secondaire) ou un investisseur souhaitant réaliser un investissement locatif.
La VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement est délimitée par un cadre légal. Un cadre qui réunit deux contrats, le contrat de réservation aussi appelé contrat de VEFA préliminaire, puis le contrat de VEFA définitif signé dans un second temps chez le notaire.
Bon à savoir : ce type de transaction est très sécurisé, offrant plusieurs garanties réservées à l'immobilier neuf. L'un des grands avantages de l'immobilier neuf pour vivre ou investir !
Pour aller plus loin : Garanties de l'immobilier neuf : 6 protections pour votre achat en VEFA
Étape n°1 - Qu'est-ce qu'un contrat VEFA préliminaire ou contrat de réservation pour l'acquisition de votre logement neuf ?
On le nomme également contrat de réservation, le contrat de VEFA préliminaire est celui qui permet à l’acquéreur de réserver son logement neuf sur plan auprès du promoteur. Cette signature marque le premier engagement et la réservation de l’acheteur par le biais du versement d’un dépôt de garantie dans une majorité de cas.
Ce contrat mentionne plusieurs éléments, dont :
- Le nombre de pièces du logement.
- La superficie.
- Le prix prévisionnel.
- La date de signature du contrat définitif.
Une liste non exhaustive.
Une fois ce contrat préliminaire signé, l’acquéreur a dix jours pour se rétracter. Il pourra ainsi récupérer la totalité du dépôt de garantie versé s’il respecte le délai imparti. Il doit pour cela envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au promoteur.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie dans le cas d'un achat immobilier neuf en VEFA ?
Le dépôt de garantie : il est généralement de 5 % du montant total du bien si la signature intervient un an ou moins avant la livraison du logement, de 2 % si la remise des clés est prévue dans les 2 à 5 ans et inexistant dans le cas d’un bien livré dans les 5 ans ou plus.
Étape n°2 - Qu'est-ce qu'un contrat de VEFA définitif dans le cadre d'un projet immobilier neuf sur plan ?
Le contrat de VEFA définitif ou acte authentique de vente en l’État Futur d’Achèvement, est l’acte notarié qui officialise la vente entre le promoteur et l’acquéreur. Il intervient après la signature du contrat de réservation et marque le transfert progressif de propriété du logement à mesure de l’avancement des travaux.
Dès la signature de cet acte, l’acquéreur devient propriétaire du bien neuf au fur et à mesure de sa construction. Chaque appel de fonds correspond à une étape précise du chantier (fondations, hors d’eau, cloisonnements...), les versements sont strictement encadrés par la loi.
Pour aller plus loin : Logement neuf et appel de fonds : quel échéancier pour votre appartement en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
Ce contrat définitif liste et détaille avec précision :
- La description complète du bien (surface, situation, prestations, matériaux, annexes...)
- Le prix de vente ferme et définitif ainsi que les modalités de paiement.
- Le calendrier prévisionnel des travaux et la date estimée de livraison.
- Les garanties légales de l'immobilier neuf (garantie d’achèvement, garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement).
- Et les conditions suspensives, concernant notamment l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur.
Pour lui donner une valeur juridique incontestable et protéger les deux parties, le contrat de VEFA définitif doit être signé devant notaire. L’acquéreur reçoit le projet d’acte au moins un mois avant la signature pour pouvoir en vérifier tous les termes et demander, le cas échéant, des clarifications.
En résumé, le contrat de VEFA définitif est l’étape la plus importante du parcours d’achat immobilier neuf : il scelle définitivement la transaction, encadre le financement, sécurise la construction et assure à l’acheteur une protection complète jusqu’à la remise des clés.
Quelles sont les principales différences entre le contrat de VEFA et le contrat de réservation lors d'un achat sur plan ?
Le contrat de réservation et le contrat définitif de VEFA sont deux documents complémentaires, mais fondamentalement différents dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier neuf sur plan. Le premier est un engagement préliminaire, alors que le second désigne l’acte de vente définitif signé chez le notaire.
- Le contrat de réservation ou avant-contrat, permet à l’acheteur de réserver un logement spécifique au sein du programme immobilier neuf. Il décrit les caractéristiques principales du bien (la surface, l'emplacement, le nombre de pièces, les prestations, le prix prévisionnel...) et prévoit le versement d’un dépôt de garantie. Ce contrat ne transfère pas encore la propriété, il sert avant tout à bloquer le lot choisi jusqu’à la signature de l’acte définitif.
- Le contrat de VEFA définitif officialise quant à lui la vente. Il est signé devant notaire et encadre l’ensemble des obligations du promoteur et de l’acquéreur : le calendrier de paiement, les garanties légales (achèvement, parfait achèvement, décennale, biennale...), les modalités de livraison et le transfert progressif de propriété. La signature de cet acte notarié marque le début légal de la propriété, même si le logement n’est pas encore achevé.
Pour résumer :
1. Le contrat de réservation = une promesse d’achat + un dépôt de garantie.
2. Le contrat de VEFA = la concrétisation de la vente et la base juridique du financement, de la construction et de la livraison du bien immobilier neuf.
Quelles sont les grandes différences entre un contrat de réservation et une promesse de vente ?
Si ces deux contrats peuvent sembler proches, ils n’ont ni la même portée juridique, ni la même finalité.
- Le contrat de réservation VEFA s’inscrit spécifiquement dans le cadre de la vente sur plan. Il est régi par les articles L.261-15 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Son objectif est de permettre la réservation d'un logement neuf à construire en toute sérénité auprès d’un promoteur ou d'un commercialisateur. Le bien n’existe pas encore "physiquement" et la vente ne deviendra définitive qu’au moment de la signature du contrat de VEFA chez le notaire.
- Qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, la promesse de vente s’applique davantage à l’immobilier ancien. Dans le cas d'une promesse unilatérale, le vendeur s’engage à vendre le logement à un prix donné, tandis que l’acheteur dispose d’un droit d’option pour acheter ou non. Dans une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent réciproquement à conclure la vente. Ces promesses sont encadrées par le Code civil.
Pour résumer :
1. Le contrat de réservation concerne un bien à construire ou en cours de construction, encadré par le droit de la construction.
2. La promesse de vente concerne un bien déjà existant, encadrée par le droit civil.
Les deux sont des avant-contrats, mais ils n’interviennent ni dans le même contexte, ni avec les mêmes garanties.
Est-ce que le contrat de réservation est obligatoire lors d'un achat en VEFA pour un appartement neuf ou une maison neuve ?
Oui, un contrat de réservation est généralement établi lors d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Ce contrat de réservation est souvent la première étape dans le processus d'acquisition d'un bien immobilier neuf, scellant l'engagement entre le particulier acquéreur et le promoteur-constructeur.
Pour en savoir plus : VEFA et contrat de réservation : une obligation ?
Une annulation ? Quel est le délai de rétractation pour un contrat de réservation VEFA ?
Le contrat de réservation en VEFA bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (ou de la remise en main propre) contenant le contrat signé. Ce droit est offert à l’acquéreur non professionnel, à savoir un particulier qui achète un logement neuf pour habiter ou pour investir à titre privé.
Pendant ces 10 jours, l’acheteur peut annuler librement sa réservation, sans avoir à justifier de sa décision. En cas de rétractation dans les temps, le dépôt de garantie est intégralement remboursé dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Passé ce délai de 10 jours, le contrat devient engageant pour les deux parties. L’acquéreur reste toutefois protégé si certaines clauses légales ne sont pas respectées. Par exemple ? L’obtention d’un prêt immobilier (condition suspensive obligatoire).
Ce délai de rétractation constitue donc une sécurité essentielle pour l’acheteur, lui permettant de prendre le temps de vérifier son financement, de relire le contrat et de s’assurer que le logement choisi correspond bien à ses attentes avant de s’engager définitivement.
Quel est l'intérêt principal pour le promoteur de recourir à la signature d'un contrat de réservation ? Comment peut-il vendre un bien immobilier en VEFA ?
Pour le promoteur en charge du programme immobilier neuf, la signature d'un contrat de réservation présente plusieurs indéniables avantages :
1. Garantir la commercialisation de l'ensemble : le contrat de réservation permet au promoteur de sécuriser les ventes des biens immobiliers en VEFA avant même le début de la construction. Il lui donne une meilleure visibilité sur la demande pour son projet et lui permet d'anticiper les revenus futurs.
2. Planifier la construction : en connaissant à l'avance le nombre de biens vendus, le promoteur peut mieux planifier la construction, l'approvisionnement en matériaux et la main-d'œuvre nécessaire pour respecter les délais de livraison convenus avec les acquéreurs.
3. Assurer le financement du projet : la signature de contrats de réservation peut faciliter l'obtention de financements auprès des banques ou des investisseurs, car cela démontre l'intérêt des acheteurs potentiels pour le projet immobilier.
4. Réduire les risques de non-vente : en sécurisant des réservations, le promoteur limite les risques de ne pas vendre tous les biens une fois la construction terminée, ce qui pourrait entraîner des coûts supplémentaires ou des retards dans le projet.
5. Conforter les investisseurs : les contrats de réservation peuvent rassurer les investisseurs sur la viabilité du projet immobilier en démontrant un intérêt initial des acheteurs potentiels.
En résumé, la signature d'un contrat de réservation est avantageuse pour le promoteur car elle lui permet de garantir la commercialisation, de planifier la construction, d'assurer le financement, de réduire les risques et de conforter les investisseurs dans le projet immobilier en VEFA. Elle l'est également pour l'acheteur qui voit son acquisition parfaitement encadrée dès la signature.
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