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VENTE SUR PLAN (VEFA)

Vente sur plan (VEFA)

La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), plus communément appelée vente sur plan, est le mode d’acquisition principal pour un logement neuf. Spécificités, étapes de l'achat, financement... Voici les règles et avantages de l'achat immobilier neuf sur plan.

Achat en VEFA c'est quoi ? Quelles sont les caractéristiques d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ?

Le fonctionnement de la vente sur plan est simple : un achat en VEFA consiste à commercialiser des programmes neufs en amont de leur construction.

Les futurs acheteurs font ainsi leur choix à l’aide de plans, de maquettes ou même d’images 3D. Grâce à la réglementation stricte qui encadre ce mode d'acquisition, les acheteurs peuvent être assurés d'une sécurité optimale. 

En effet, le nombre de garanties octroyées par la loi et les nombreux avantages, fiscaux notamment, rendent l'achat sur plan très attractif, avec des représentations en 3D très réalistes qui facilitent la projection.

Un autre avantage de ce type d’achat est la possibilité de personnaliser l'espace selon ses goûts. Comme le bien n’est pas encore construit, des modifications sont possibles moyennant finances et validation du promoteur quant à leur faisabilité technique et réglementaire (respect des normes PMR et de l'esthétique du bâti notamment). De plus, acheter dans le neuf permet de choisir parmi une gamme de prestations proposées par le promoteur, offrant ainsi un logement adapté à ses préférences personnelles.

Bon à savoir : si la règle générale veut que l'achat sur plan porte sur un logement neuf qui n'est pas encore sorti de terre, il est possible de se tourner vers une construction déjà lancée et avancée avant la signature du contrat de VEFA

Qui peut acheter un bien immobilier neuf en VEFA ?

Tout le monde peut acheter un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). L'achat sur plan est destiné à Habiter ou Investir, sans distinction et qu'importe le profil de l'acquéreur. Si quelques mois d'attente sont nécessaires pour voir le logement sortir de terre, acheter un bien sur plan permet de profiter des nombreux avantages de l'immobilier neuf.

Faut-il acheter un logement en VEFA aujourd'hui ?

Devenir propriétaire d'un bien acheté sur plan signifie miser sur un logement neuf, respectueux des dernières normes environnementales, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), un bien pensé pour répondre aux exigences d'équipements modernes, d'optimisation, de modularité... des futurs occupants tout en donnant la possibilité d'être personnalisé grâce à un vaste grand choix de prestations proposées par le promoteur.  

Atout également, en vous positionnant sur un logement neuf en VEFA, vous bénéficiez des avantages fiscaux de l'immobilier neuf tels que les frais de notaires réduits, la taxe foncière possiblement exonérée pour tout ou partie pendant deux ans en fonction de la localisation du bien, la possibilité de faire appel au PTZ, Prêt à Taux Zéro, de bénéficier de la TVA réduite sous conditions ou de la loi Pinel pour les investisseurs pour alléger le budget d'achat final... 

 Les conseils des experts

Si ce type d’achat comporte de multiples atouts, certaines précautions doivent être prises. Ainsi, n’hésitez pas à aller visiter l’appartement témoin, à vous rendre dans le quartier de votre future acquisition à différents moments de la journée, de la nuit, de la semaine… Pour prendre en compte tous les éléments de situation et de finitions du bien.

Qu'est-ce qu'un contrat de réservation dans le cadre d'une vente en VEFA ?

Comment acheter un bien qui n’est pas encore sorti de terre ? L’acquisition se fait en deux temps : la signature du contrat de réservation (ou préliminaire) puis la signature du contrat définitif (chez le notaire). Ce n’est qu’à la signature du second que le bien est définitivement acquis et le projet immobilier réellement concrétisé. Le contrat de réservation est rédigé et signé plusieurs mois avant le début des travaux. Il est signé par le promoteur et par l’acheteur.

Veillez à ce que ce contrat consigne :

  • La surface habitable
  • Le nombre de pièces
  • Les matériaux utilisés
  • L'étage et l’orientation
  • La situation de l’immeuble dans le lotissement
  • Le prix prévisionnel de vente
  • La date de signature du contrat de vente définitif
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Le calendrier d’appel de fonds.

Le contrat définitif

Vient ensuite le moment de signer le contrat de vente définitif chez le notaire. Celui-ci peut intervenir quelques semaines avant ou après le début de la construction. Le document comportera obligatoirement :

Quand payer son acquisition en VEFA ?

Lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie vous est demandé (5% selon la loi dans la majorité des cas). Le propriétaire débloque les fonds de son financement petit-à-petit, minimisant ainsi les intérêts intercalaires à verser à la banque.

En pratique, voici un exemple de calendrier promoteur et de pourcentages à débloquer par la banque en fonction de l'avancée des travaux : 

  • 35 % à l’achèvement des fondations.
  • 70 % à la mise hors d’eau (lors de la pose des toitures).
  • 95 % à l’achèvement de la construction.
  • 100 % à la remise des clés et une fois la conformité du bien constatée dans le procès-verbal de réception.

Bon à savoir : des solutions de financement peuvent permettre d'adapter les modalités de remboursement pour que les versements mensuels débutent, le plus souvent, à la livraison du logement neuf. 

En conclusion, l'achat en VEFA ouvre la porte de l'immobilier neuf et d'un logement dernière génération. La patience au fil de la construction permet de personnaliser son intérieur en fonction des envies et besoins du foyers tout en profitant largement des avantages fiscaux, mais pas seulement, de l'immobilier neuf. 

Pour aller plus loin : vous souhaitez effectuer l'achat en VEFA d'un bien immobilier neuf

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Nos guides immobiliers

Modes d’acquisition immobilière

1 Achat en Indivision

Pour acheter un bien hors mariage, avec votre concubin, un parent, un ami… l’indivision reste de loin la meilleure des solutions. Deux ou plusieurs personnes deviennent alors propriétaires du même bien à hauteur de leur participation.

  • Formalités administratives moins compliquées.
  • Absence de frais d'enregistrement.
2 Usufruit et nue-propriété

Pour gérer son patrimoine, l’usufruit et la nue-propriété sont des notions dont la maîtrise peut se révéler fort utile. Rares sont les personnes qui au cours d’une vie ne sont pas confrontées au démembrement de propriété.

  • Le nu-propriétaire profite d’une remise sur le prix de vente.
  • L’usufruitier peut occuper/louer son bien sans être redevable au nu-propriétaire.
3 La Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI, ou Société Civile Immobilière, se présente souvent comme LA solution pour acquérir un bien en commun avec un proche (famille, ami...) Il s’agit d’un contrat par lequel deux personnes au minimum achètent un immeuble ou un logement pour en partager les bénéfices et profiter de l’économie générée.

  • Transmission et gestion du patrimoine.
  • Avantage fiscal.
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