Vente sur plan (VEFA)
La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), plus communément appelée vente sur plan, est le mode d’acquisition principal pour un logement neuf. Spécificités, étapes de l'achat, financement...
Voici les règles et avantages de l'achat immobilier neuf sur plan.
Qu'est-ce que la VEFA ? Quels sont les avantages d'acheter un appartement neuf en l'état futur d'achèvement (VEFA) ?
Le fonctionnement de la vente sur plan est simple : un achat en VEFA consiste à acquérir un logement dans un programme immobilier commercialisé avant ou au cours de sa construction.
Les futurs acheteurs font ainsi leur choix de logement à l’aide de plans, de maquettes ou même d’images 3D. Grâce à la stricte réglementation qui encadre ce mode d'acquisition immobilière, les transactions sont 100 % sécurisées.
En effet, le nombre de garanties octroyées par la loi et les nombreux avantages, fiscaux notamment, rendent l'achat immobilier neuf, sur plan, très attractif, avec des représentations en 3D très réalistes qui facilitent la projection.
Un autre avantage de ce type d’achat est la possibilité de personnaliser le bien immobilier neuf selon ses goûts. Acheter dans l'immobilier neuf permet en effet de choisir parmi une gamme de prestations proposées par le promoteur, offrant ainsi un logement adapté à ses préférences personnelles.
Devenir propriétaire d'un bien acheté sur plan signifie miser sur un logement neuf, respectueux des dernières normes environnementales, RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) en tête, un bien pensé pour répondre aux exigences d'équipements modernes, d'optimisation, de modularité... des futurs occupants.
Atout également, en vous positionnant sur un logement neuf en VEFA, vous bénéficiez des avantages fiscaux de l'immobilier neuf tels que les frais de notaire réduits, la taxe foncière possiblement exonérée pour tout ou partie pendant deux ans en fonction de la localisation du bien, la possibilité de faire appel au PTZ, Prêt à Taux Zéro, de bénéficier de la TVA réduite sous conditions, à voir auprès de nos conseillers, ou encore du statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en résidences de services pour les investisseurs qui souhaitent alléger le budget d'achat final.
Bon à savoir : si la règle générale veut que l'achat sur plan porte sur un logement neuf qui n'est pas encore sorti de terre, il est possible de se tourner vers une construction déjà lancée et avancée avant la signature du contrat de VEFA.
Quels sont les frais de notaire appliqués lors d'un achat immobilier neuf en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
Les frais de notaire calculés dans le cadre d’une vente en VEFA comptent parmi les avantages majeurs de l’immobilier neuf. Ils sont en effet nettement inférieurs à ceux pratiqués dans l’ancien. Alors que l’achat d’un logement ancien implique entre 7 et 8 % du prix de vente en frais d’acquisition, l’achat d’un appartement neuf sur plan se situe généralement entre 2 et 3 %.
Ces frais réduits s’expliquent par la nature même de la transaction : une grande partie des montants perçus par le notaire correspond à des taxes, elles-mêmes allégées dans l’immobilier neuf. Les émoluments du notaire restent fixés par décret et sont identiques partout en France, ce qui garantit une parfaite transparence lors de la signature de l’acte.
Bon à savoir : ces frais réduits ne diminuent en rien la sécurité juridique de l’opération. Le notaire assure toujours le contrôle complet du dossier (titre de propriété du terrain, garanties, conformité réglementaire, règlement de copropriété...) Pour l’acquéreur, l'économie est donc significative sans compromis sur les protections légales associées à l’achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement.
Qui peut acheter un bien immobilier neuf sur plan en VEFA ?
Tout le monde peut acheter un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). L'achat sur plan est destiné à Habiter ou Investir, sans distinction et qu'importe le profil de l'acquéreur. Si quelques mois d'attente sont nécessaires pour voir le logement sortir de terre, acheter un bien sur plan permet de profiter des nombreux avantages de l'immobilier neuf.
Comment acheter un logement en VEFA aujourd'hui ? Comment fonctionne l'achat sur plan ?
Acheter un logement en VEFA aujourd’hui repose sur un parcours clair et sécurisé, découpé en plusieurs étapes successives qui garantissent à la fois transparence, protection et maîtrise du budget. Concrètement, l’acquéreur progresse ainsi :
Étape n°1 - Choisir un programme immobilier neuf en consultant plans, maquettes, vues 3D, notice descriptive et prestations proposées, afin d’identifier le logement le plus adapté (surface, orientation, étage, environnement…)
Étape n°2 - Signer un contrat de réservation, premier acte officiel du projet, qui fige le prix prévisionnel, les caractéristiques essentielles du logement et la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique. À cette étape, un dépôt de garantie encadré légalement est versé et consigné.
Étape n°3 - Monter son financement en sollicitant un prêt immobilier classique et, le cas échéant, les aides accessibles dans l'immobilier neuf. L’objectif ? Finaliser une enveloppe financière parfaitement adaptée, avec les fonds nécessaires à l'acquisition.
Étape n°4 - Signer l’acte authentique de vente chez le notaire, moment où l’achat devient définitif. Le notaire vérifie alors l’ensemble du dossier (garanties de l'immobilier neuf, assurances, règlement de copropriété…), garantissant la sécurité juridique du projet.
Étape n°5 - Régler les appels de fonds au rythme de la construction, étape par étape (fondations, hors d’eau, hors d’air, achèvement). Un mode de fonctionnement pensé pour l'achat en VEFA qui permet de réduire et de lisser l’effort financier.
Étape n°6 - Recevoir les clés de son logement ! Après vérification des finitions et rédaction du procès-verbal, le moment de la remise des clés est arrivé. Les garanties légales de l'immobilier neuf prennent alors le relais pour sécuriser les premières années d’occupation.
Qu'est-ce qu'un contrat de réservation dans le cadre d'une vente en VEFA, sur un programme immobilier neuf ?
Comment acheter un bien qui n’est pas encore sorti de terre ? L’acquisition se fait en deux temps : la signature du contrat de réservation (ou préliminaire) puis la signature du contrat définitif (chez le notaire). Ce n’est qu’à la signature du second que le bien est définitivement acquis et le projet immobilier réellement concrétisé. Le contrat de réservation est rédigé et signé plusieurs mois avant le début des travaux. Il est signé par le promoteur et par l’acheteur.
Veillez à ce que ce contrat consigne les caractéristiques techniques suivantes :
- La surface habitable
- Le nombre de pièces
- Les matériaux utilisés
- L'étage et l’orientation
- La situation de l’immeuble dans le lotissement
- Le prix prévisionnel de vente
- La date de signature du contrat de vente définitif
- Le montant du dépôt de garantie
- Le calendrier d’appel de fonds.
Le contrat définitif
Vient ensuite le moment de signer le contrat de vente définitif chez le notaire. Celui-ci peut intervenir quelques semaines avant ou après le début de la construction. Le document comportera obligatoirement :
- Le délai de livraison
- La surface habitable à plus ou moins 5 %
- Le prix d'achat et modalités de paiement
- Le règlement de copropriété
- L’attestation d’assurance habitation si elle est exigée par le promoteur ou le notaire
- La notice descriptive du logement neuf.
Quand payer son acquisition en VEFA ?
Lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie vous est demandé (5 % selon la loi dans la majorité des cas). Le propriétaire débloque les fonds de son financement petit à petit, minimisant ainsi les intérêts intercalaires à verser à la banque.
En pratique, voici un exemple de calendrier promoteur et de pourcentages à débloquer par la banque en fonction de l'avancée des travaux :
- Un maximum de 35 % à l’achèvement des fondations.
- Un maximum de 70 % à la mise hors d’eau (lors de la pose des toitures).
- Un maximum de 95 % à l’achèvement de la construction.
- 100 % à la remise des clés et une fois la conformité du bien constatée dans le procès-verbal de réception.
Comment sont consignés les 5 % de dépôt de garantie dans le cadre d'une VEFA ?
Le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation est strictement encadré par la loi afin de protéger l’acquéreur à 100 %. Son montant est plafonné à 5 % du prix prévisionnel de vente si la signature de l’acte définitif intervient dans un délai inférieur ou égal à un an. Ce dépôt ne peut jamais être encaissé directement par le promoteur : il est obligatoirement consigné sur un compte spécifique, ouvert au nom de l'acquéreur chez le notaire ou auprès d’un établissement bancaire habilité.
Cette consignation garantit que les fonds restent indisponibles jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. Si la vente n’aboutit pas pour l’une des raisons prévues par la loi (non-obtention du prêt, modifications majeures du bien, retard important, non-respect des engagements prévus au contrat de réservation), le dépôt de garantie est intégralement restitué à l’acquéreur, sans pénalité ni retenue. À l’inverse, lorsque l’acte définitif est signé, les sommes consignées sont simplement imputées sur le prix d’achat final.
Bon à savoir : des solutions de financement peuvent permettre d'adapter les modalités de remboursement pour que les versements mensuels débutent, le plus souvent, à la livraison du logement neuf.
En conclusion, l'achat en VEFA ouvre la porte de l'immobilier neuf et d'un logement dernière génération. La patience au fil de la construction permet de personnaliser son intérieur en fonction des envies et besoins du foyer tout en profitant largement des avantages fiscaux, mais pas seulement, de l'immobilier neuf.
La FAQ - Foire aux Questions de la VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement
Quelles différences entre une vente en VEFA ou une vente à terme ?
La vente en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et la vente à terme sont deux modes d'acquisition immobilière permettant d'acheter un bien en cours de construction, mais leur fonctionnement est sensiblement différent.
Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur devient progressivement propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le paiement s’effectue via des appels de fonds successifs, selon un calendrier légal lié aux différentes étapes de construction telles que les fondations, la mise hors d’eau et l'achèvement.
À l’inverse, dans le cas d'une vente à terme, l’acheteur ne devient propriétaire qu’à la livraison finale du bien immobilier. Le paiement est généralement fractionné mais la propriété n’est transférée qu’une fois le logement achevé. Ce mécanisme est aujourd’hui beaucoup plus rare dans l’immobilier neuf.
La VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement, reste ainsi la formule la plus répandue pour acquérir un logement neuf. Elle bénéficie en effet d’un cadre juridique très strict et de nombreuses garanties protectrices pour l’acquéreur.
Combien de temps dure une VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
La durée d’une VEFA dépend principalement de l’état d’avancement du programme immobilier neuf au moment de la signature du contrat de réservation. Il faut en moyenne compter entre 12 et 24 mois entre la signature de l’acte authentique chez le notaire et la livraison du logement neuf.
Lorsque l’acquéreur se positionne au lancement commercial du programme immobilier neuf, la durée de construction peut atteindre environ deux ans. En revanche, si le chantier est déjà avancé au moment de l’achat, le délai peut être nettement raccourci.
Plusieurs facteurs peuvent également influencer ce calendrier :
- La taille et la complexité de l'opération immobilière.
- Les conditions météorologiques tout au long des travaux.
- Les délais administratifs et techniques liés au chantier.
Bon à savoir : la date prévisionnelle de livraison est toujours indiquée dans l’acte authentique de vente. Elle peut inclure une marge de tolérance prévue contractuellement, tenant ainsi compte d’éventuels aléas de construction.
Quelles garanties offre la VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement pour acheter un logement neuf ?
Le logement neuf acquis en VEFA bénéficie d’un ensemble de garanties légales destinées à sécuriser la construction et la qualité (matériaux, finitions...) du logement livré.
Parmi les principales garanties figurent :
- La garantie financière d’achèvement (GFA) : elle assure que le logement sera terminé même en cas de défaillance du promoteur. Un établissement financier se porte garant de l’achèvement de l’immeuble.
- La garantie de parfait achèvement : valable pendant un an après la livraison du logement, elle couvre l’ensemble des défauts signalés lors de la réception ou apparus durant la première année.
- La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) : elle protège les équipements dissociables du logement, comme les volets, les robinetteries, les radiateurs ou certains équipements électriques pendant deux ans.
- La garantie décennale : valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.
Bon à savoir : ces différentes protections font de la VEFA l’un des modes d’acquisition immobilière les plus sécurisés pour devenir propriétaire d’un logement neuf.
Quelles sont les étapes d'un achat immobilier neuf en VEFA ?
L’achat immobilier neuf, en VEFA, se déroule en plusieurs étapes clés :
- La définition du budget,
- Le cadrage du projet (choix de la localisation, de la typologie de logement neuf recherchée, du type d'achat - Résidence principale ou investissement locatif...),
- La recherche du logement neuf,
- La signature du contrat de réservation,
- L'obtention du financement,
- La signature de l’acte authentique chez le notaire.
L’acquéreur peut ensuite personnaliser son logement neuf selon les prestations proposées, suivre l’avancée du chantier lors de visites dédiées, puis procéder à la livraison finale.
La remise des clés, accompagnée de la signature du procès-verbal de livraison, marque la fin du parcours et le moment où l’acheteur peut pleinement prendre possession de son bien neuf.
Peut-on revendre un logement acheté en VEFA avant sa livraison ?
Oui ! Il est possible de revendre un logement acquis en VEFA avant sa livraison. Cette opération est appelée "cession de contrat de VEFA".
Dans ce cas précis, l’acquéreur initial cède à un nouvel acheteur l’ensemble de ses droits et obligations liés au contrat de vente. Le nouvel acquéreur reprend alors le paiement des appels de fonds restants et devient le futur propriétaire du logement à la livraison.
Cette revente anticipée peut intervenir pour différentes raisons :
- Un changement de situation personnelle ou professionnelle.
- Une modification du projet immobilier de l'acquéreur.
Bon à savoir : la cession doit toutefois être validée par le promoteur et réalisée devant un notaire pour garantir la continuité juridique du contrat.
Peut-on visiter un logement acheté en VEFA avant la livraison ?
Oui ! Il est généralement possible de visiter son logement avant la livraison finale. Cette visite intermédiaire est souvent appelée visite cloisons achevées.
Elle intervient lorsque les cloisons sont posées et que les volumes du logement deviennent clairement visibles. Cette étape permet à l’acquéreur de mieux se projeter dans son futur appartement ou sa future maison et de vérifier plusieurs éléments essentiels : la disposition des pièces, la conformité des équipements installés, les prises électriques, les arrivées d’eau ou encore l’emplacement des radiateurs.
Certaines résidences proposent également plusieurs visites de chantier encadrées par le promoteur. Elles permettent de constater l’avancement des travaux. Ces visites restent toutefois organisées et sécurisées, le chantier demeurant une zone réglementée.
La visite de pré-livraison constitue quant à elle une étape importante avant la remise définitive des clés. Elle permet d’anticiper d’éventuelles remarques et de signaler au promoteur certains ajustements ou finitions à prévoir avant la livraison finale du logement neuf.
Comment se déroule la remise des clés d’un appartement neuf ?
La remise des clés marque l’aboutissement du projet immobilier. Elle correspond à la livraison officielle du logement neuf. Elle intervient une fois la construction achevée et les travaux de finition réalisés.
Lors de ce rendez-vous organisé entre l’acquéreur et le promoteur, une visite complète du logement est réalisée pour en vérifier la conformité en comparaison des éléments prévus dans le contrat de vente et dans la notice descriptive. L’acquéreur examine ainsi l’état général des pièces, les équipements installés, les menuiseries, les revêtements de sol et les différents branchements. Une liste non exhaustive !
À l’issue de cette visite, un procès-verbal de livraison est établi. Ce document officiel permet de consigner les éventuelles réserves, à savoir les défauts ou les ajustements à corriger après la remise des clés telles que des petites finitions, des réglages d’équipements, des imperfections esthétiques…
Une fois ce document signé et les dernières formalités administratives réalisées, l’acquéreur reçoit les clés de son logement neuf et peut alors en prendre possession. Les garanties légales de l’immobilier neuf entrent alors pleinement en vigueur pour permettre aux nouveaux propriétaires de s'installer en toute sérénité !
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