Pour simplifier l’achat d’un logement entre parents, concubins ou même amis, l’indivision est une option sécurisée et confortable aux formalités administratives souvent allégées… Autant d’avantages en comparaison d'autres modes d'acquisition immobilière. Mais connaître toutes les subtilités de l'indivision est indispensable pour ne pas se tromper.
Que veut dire achat en indivision ? - Définition
Parler d’indivision en immobilier signifie que deux personnes mariées ou non achètent ensemble un logement. Il peut s’agir d’un couple en union libre, mais aussi de parents d’une même famille ou encore d’amis. Ils sont alors propriétaires d’un bien indivis en fonction de leur apport. Chaque personne détient alors une part du bien proportionnelle à son apport financier initial. Ces mêmes propriétaires sont appelés des indivisaires. L'indivision ne nécessite pas la création d'une entité juridique distincte, contrairement à la SCI ou à la tontine, forme moins courante.
Comment l’indivision est-elle mise en place pour un achat immobilier neuf ou ancien ?
En signant un acte notarié stipulant le nom de chaque partie. Ce contrat devra impérativement mentionner la participation financière de chacun.
Par la suite, toutes les décisions concernant le bien doivent être prises conformément aux règles de gestion de l'indivision. Le risque de mésentente doit être clairement évalué en amont en sondant le "partenaire" d'achat.
Cependant, l’indivision reste un statut provisoire. "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision" selon la loi. Chacun des indivisaires peut imposer la vente du bien pour en partager ensuite le montant.
Avec qui peut-on acheter un bien en indivision ?
Il est possible d'acheter un logement neuf ou ancien en indivision avec plusieurs profils de personnes :
- Un membre de la famille : parents, frères et sœurs, enfants ou autres proches, l'indivision est une option courante pour les successions ou les achats de biens familiaux. Une option permettant de gérer ensemble un patrimoine commun, souvent hérité.
- Un conjoint ou un partenaire : les couples mariés, pacsés ou en concubinage peuvent acheter un logement en indivision. Une situation très fréquente pour l'achat d'une résidence principale.
- Des amis : des amis peuvent décider d'acheter ensemble un bien en indivision, pour des résidences secondaires ou des investissements locatifs par exemple.
- Des associés ou des partenaires commerciaux : des partenaires d'affaires ou des associés peuvent aussi choisir l'indivision pour des investissements immobiliers communs.
Acheter en indivision : quels sont les inconvénients ?
L’indivision est une formule d’achat immobilier simplifiée, administrativement parlant principalement. Mais le principe sur le long terme peut être contraignant. Les décisions obligatoirement communes peuvent logiquement bloquer une situation en cas de désaccord ou de mésentente.
Bon à savoir : dans le cas d’un achat en indivision entre concubins, le décès de l’un d’eux ne donne aucun droit sur ses parts au survivant. En l'absence de dispositions particulières, ce sont les héritiers du défunt qui deviennent les nouveaux indivisaires. Pour contrer cet inconvénient de l'indivision, il est possible de rédiger un testament lors de l'achat pour s'assurer que les parts du défunt soient attribuées au survivant.
Quels sont les avantages d'un achat immobilier en indivision ?
L'achat immobilier en indivision présente plusieurs avantages. Il permet de mutualiser les ressources financières, rendant possible l'acquisition de biens que les indivisaires ne pourraient pas toujours acheter individuellement. Cette approche est particulièrement intéressante pour les couples non mariés, les membres d'une même famille ou les amis souhaitant investir ensemble.
L'indivision facilite également la gestion des biens hérités, permettant aux héritiers de conserver et d'utiliser un bien sans le diviser matériellement, évitant ainsi la vente forcée ou le morcellement de la propriété héritée.
Autre avantage : la répartition des coûts et des charges liés à la propriété, comme les parfois pesantes taxes, frais de maintenance et travaux d'amélioration. À la clé, une charge financière allégée pour chaque indivisaire.
L'indivision permet également une flexibilité dans l'utilisation du bien. Les indivisaires peuvent convenir d'un usage commun ou d'une répartition de l'occupation en fonction de leurs besoins.
Autre avantage majeur, l'indivision peut simplifier la transmission du patrimoine en cas de décès. Les parts indivises peuvent en effet être transmises plus facilement que dans le cas de biens immobiliers physiques.
Enfin, cette structure juridique amène une certaine protection des droits de chaque copropriétaire. Les décisions importantes nécessitent généralement l'accord de tous les indivisaires, garantissant la prise en compte des intérêts de chacun.
Les 5 bonnes raisons de choisir l'indivision pour son achat immobilier
Choisir l'indivision pour un achat immobilier présente plusieurs avantages majeurs :
- La simplicité et la rapidité de mise en place : la création d'une structure juridique complexe n'est pas nécessaire, réduisant les formalités administratives et les coûts initiaux.
- La gestion flexible et directe : chaque indivisaire détient des droits proportionnels à sa contribution, facilitant la prise de décision commune.
- Une acquisition adaptée aux projets à court ou moyen terme : l'indivision est idéale pour des achats destinés à être revendus ou utilisés temporairement, une résidence secondaire par exemple.
- Moins de formalités : l'indivision ne demande pas de rédaction de statuts ni d'immatriculation nécessaire, contrairement à une SCI (Société Civile Immobilière) par exemple.
La FAQ de l'indivision et de la propriété
Qui est propriétaire en indivision ?
En France, un propriétaire en indivision est une personne qui détient conjointement avec une ou plusieurs autres personnes un bien immobilier sans que le bien soit matériellement divisé. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, proportionnelle à son apport financier ou à son héritage, mais aucun n'a de droits exclusifs sur une partie spécifique du bien. En d'autres termes, tous les indivisaires partagent ensemble la totalité du bien, sur le plan de l'utilisation comme sur celui de la gestion.
Combien de temps faut-il pour sortir de l'indivision d'un appartement neuf ou ancien ou d'une maison ? Quelles sont les règles ?
La durée nécessaire pour sortir de l'indivision d'un logement, qu'il soit neuf ou ancien, peut varier en fonction de plusieurs facteurs :
La volonté des indivisaires de parvenir à un accord et la complexité du dossier. Si tous les indivisaires sont d'accord pour mettre fin à l'indivision, la procédure peut être relativement rapide, prenant quelques semaines à quelques mois pour la rédaction et la signature de l'acte de partage par un notaire.
En cas de vente du bien, le délai dépendra du temps nécessaire pour trouver un acheteur et conclure la transaction, ce qui peut ajouter plusieurs mois au processus.
Si les indivisaires ne parviennent pas à un accord amiable, il peut être nécessaire de saisir le tribunal, ce qui allonge logiquement et considérablement les délais : de plusieurs mois à plusieurs années en fonction de la charge du tribunal et de la complexité des discussions.
Comment sortir d'une indivision des biens gratuitement ?
Sortir d'une indivision de biens immobiliers sans frais directs importants est souvent difficile. Des frais juridiques et administratifs sont généralement appliqués. Il existe cependant quelques stratégies pour minimiser les coûts. Parmi les principales :
Un accord amiable entre indivisaires : si tous les indivisaires s'accordent sur la manière de sortir de l'indivision, des frais de contentieux coûteux sont évités. Une vente ou un partage amiable du bien peut être arrangé. Le coût principal sera alors les frais de notaire, frais de notaire inévitables pour formaliser la transaction.
Une donation entre indivisaires : un indivisaire peut décider de donner sa part à un autre indivisaire. Si la donation se fait entre membres d'une même famille, des abattements fiscaux peuvent alléger les frais de donation, mais des frais de notaire restent applicables pour enregistrer la donation.
La vente du bien et le partage du montant de la vente : vendre le bien immobilier et partager le produit de la vente entre les indivisaires peut être une solution efficace. Cela implique des frais de notaire et potentiellement des frais d'agence immobilière, mais évite les coûts de procédure judiciaire.
Une convention d’indivision : les indivisaires peuvent établir une convention d’indivision qui encadre la gestion du bien pour une durée déterminée, renouvelable par accord des parties. Cette convention permet ainsi d'éloigner les conflits et les frais grâce à des règles de gestion claires.
Le recours à un médiateur : en cas de désaccord, faire appel à un médiateur peut aider à trouver une solution amiable sans passer par d'autres procédures coûteuses. Le coût de la médiation est en effet généralement moins élevé que celui des litiges devant les tribunaux.
Bon à savoir : bien que certains frais soient inévitables tels que les frais de notaire, il est possible de sortir de l'indivision de manière plus économique en privilégiant des solutions amiables et en recourant à la médiation ou aux abattements fiscaux lors de donations.
Quel est l'impact d'un divorce, d'une rupture de PACS ou d'une séparation sur un bien en indivision ?
Le divorce ou la séparation a un impact un brin complexe sur un bien immobilier acheté en indivision. Les biens en indivision peuvent faire l'objet d'une procédure de partage lors du divorce ou de la séparation. Chaque conjoint peut alors revendiquer une part proportionnelle du bien en fonction des règles de partage du patrimoine familial.
Si aucun accord sur la gestion ou la sortie de l'indivision n'est trouvé, il est possible de faire appel au tribunal de grande instance pour décider de la vente du bien ou de son attribution à l'un des conjoints, tout en tenant compte des contributions financières et de la situation familiale.
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Quelles sont les différences entre achat en indivision et SCI ?
La question se pose dans de nombreux cas de figure. Et pour cause, il est un point commun entre l'achat immobilier en indivision et la SCI : indivision et création d'une Société Civile Immobilière (SCI) sont deux moyens distincts pour posséder un bien immobilier à plusieurs.
Pour résumer, l'indivision est une situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier sans qu'il soit nécessaire de créer une structure juridique spécifique ; chaque indivisaire détient une quote-part du bien, proportionnelle à son investissement.
En revanche, la SCI est une entité juridique distincte créée spécialement pour l'acquisition immobilière et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales en lieu et place d'une fraction directe du bien, permettant une gestion plus flexible et structurée, en facilitant notamment les transmissions de parts et en limitant les responsabilités des associés.
La SCI offre également des avantages fiscaux et successoraux, mais elle appelle des formalités de création, telles que la rédaction de statuts et l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Elle est de fait plus complexe à mettre en place en comparaison de l'indivision.
Le choix final entre indivision et SCI dépend des objectifs de chaque copropriétaire :
1. L'indivision se révèle plus simple à mettre en place, idéale pour des projets à court terme voire temporaires.
2. Alors que la SCI offre une gestion plus structurée et des avantages fiscaux non négligeables. Elle reste cependant plus complexe à créer, adaptée à des projets menés sur le long terme.
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