Pour financer un bien immobilier neuf, il existe plusieurs types de prêts immobiliers dits classiques. Les trois principaux sont le prêt amortissable, le prêt in fine et le prêt relais. En fonction de votre profil d’acheteur, l’un pourrait être plus judicieux à privilégier.
Comment fonctionne un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est un financement accordé par une banque ou un établissement de crédit destiné à l'achat, à la construction ou à la rénovation d'un bien immobilier. Le principe est simple : l'emprunteur reçoit une somme d'argent à rembourser sur une période définie dans l'offre initiale.
Le remboursement se fait par le biais de mensualités qui incluent à la fois une part de capital emprunté et une part d'intérêts. Le taux d'intérêt, qui peut être fixe ou variable, détermine le coût total du crédit et influence le montant des mensualités.
En contrepartie, la banque peut exiger certaines garanties, telles que l'hypothèque sur le bien financé ou une caution, pour se prémunir contre les éventuels risques de non-remboursement.
C'est quoi un type de prêt immobilier pour un achat ?
Pour financer l'achat d'un logement, plusieurs types de prêts immobiliers peuvent être proposés. Le choix du type de prêt dépend principalement de votre situation financière, de votre projet et de vos besoins. Les principaux prêts pour un achat immobilier sont :
Le prêt amortissable, le plus classique pour lequel chaque mensualité permet de rembourser à la fois le capital emprunté et à la fois les intérêts.
Le prêt in fine, pour lequel vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du crédit et vous remboursez le capital en une seule fois à la fin.
Le prêt relais, réservé aux particuliers souhaitant acheter un nouveau bien avant de vendre leur logement actuel.
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Résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif, zoom sur les trois grands types de crédits immobiliers qui vous permettent de financer votre projet immobilier, qu'il soit neuf ou ancien.
Qu'est-ce que le prêt amortissable ?
Le prêt amortissable est le prêt le plus couramment utilisé en France pour financer l'achat d'un bien immobilier. Chaque mensualité sert à rembourser une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts sur le capital restant dû.
Pendant la première période de remboursement, les mensualités sont majoritairement composées d'intérêts. Plus le remboursement avance, plus la part des intérêts diminue tandis que la part du capital remboursé augmente.
Les avantages du prêt amortissable :
- La visibilité sur l'évolution du capital à rembourser mois après mois.
- Le risque qui diminue au fur et à mesure du remboursement.
Les inconvénients du prêt amortissable :
- Le cumul des remboursements du capital, des intérêts et de l’assurance peut représenter un montant significatif, surtout en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt.
Qu'est-ce que le prêt in fine ?
Le prêt in fine est particulier dans son mode de remboursement. Pendant toute la durée du prêt, seuls les intérêts sont remboursés. Le capital emprunté est quant à lui remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit.
À qui s'adresse le prêt in fine ? Ce type de prêt est souvent utilisé par les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité, notamment lorsque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs.
Les avantages du prêt in fine :
- Les mensualités sont plus faibles puisque seuls les intérêts sont remboursés pendant plusieurs années.
- Il permet une certaine optimisation fiscale pour les investisseurs à condition d'être bien conseillé.
Les inconvénients du prêt in fine :
- À l'échéance du prêt, le capital est remboursé en une seule fois. Un montage qui nécessite une bonne anticipation des placements.
- Le cumul des intérêts et des frais d'assurance peut représenter un coût élevé tout au long de la durée du prêt, même si les mensualités semblent plus faibles.
Qu'est-ce que le prêt relais ?
Le prêt relais est un financement temporaire, généralement de courte durée (12 à 24 mois pouvant aller jusqu'à 36 mois auprès de certains organismes bancaires pour les achats en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement). Il est pensé pour les particuliers souhaitant acheter un nouveau logement avant de vendre le bien actuel.
Ce prêt permet de financer une partie du nouvel achat grâce à une avance de la banque, calculée en fonction de la valeur estimée du bien à vendre.
Les avantages du prêt relais :
- Il permet d'acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente du logement actuel.
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Il offre une flexibilité aux personnes en situation de transition, souvent difficile à gérer, et évite des déménagements intermédiaires ainsi que les frais associés.
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La mise en place du prêt relais, souvent assurée, permet de bénéficier d’une couverture optimale pour l’ensemble des prêts pendant cette période de transition.
Les inconvénients du prêt relais :
- Le prêt relais a un coût d’intérêts relativement élevé, (ce coût peut parfois être moins important que de partir en location pendant la transition). La banque ne prête généralement que 70% de la valeur estimée du bien, ce qui peut rendre l’opération difficile à réaliser si le capital initial emprunté n’a pas encore été suffisamment amorti. Si la vente du bien prend du temps, le prêt relais peut devenir une charge financière prolongée.
Choisir le bon prêt immobilier est une étape cruciale dans tout projet d'acquisition. Le prêt amortissable est le plus classique, tandis que le prêt in fine et le prêt relais offrent des solutions adaptées à des besoins plus spécifiques.
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