Le dispositif Relance logement, dit dispositif Jeanbrun, marque le retour d’un cadre attractif pour l’investissement locatif. Il offre aux particuliers investisseurs une approche plus durable et plus lisible, fondée sur le cumul de l'amortissement et du déficit foncier et sur la détention longue. Une nouvelle opportunité pour bâtir un projet immobilier neuf ou assimilé neuf solide.
Pourquoi un nouveau dispositif d'investissement locatif ? Les objectifs du Plan "Relance Logement" (Dispositif Jeanbrun) dans le cadre du plan de relance national
Surnommé dispositif Jeanbrun et éponyme de l'actuel ministre du Logement, le dispositif Relance logement fait suite à une demande marquée des investisseurs et des acteurs de l'immobilier. Laquelle ? Retrouver un dispositif d'investissement locatif pérenne et attractif dans le cadre du projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026).
Le contexte : depuis plusieurs années, la France ne construit plus suffisamment pour répondre aux besoins locatifs des Français. Cette situation alimente une pénurie locative visible, aussi bien dans les grandes agglomérations que dans les villes intermédiaires. À la clé de ce constat, une vraie opportunité pour les investisseurs !
En parallèle, la fin programmée de la loi Pinel a entraîné un attentisme progressif des investisseurs particuliers.
Le dispositif Jeanbrun (ou Relance Logement) a été pensé pour répondre à la demande des investisseurs ET des locataires. Il vise notamment à :
- Objectif n°1 - Booster l’investissement locatif privé, indispensable à l’équilibre du marché locatif pour sortir d’une logique de défiscalisation relativement courte et standardisée.
- Objectif n°2 - Encourager la détention longue des biens, une condition essentielle à la stabilité du parc locatif.
- Objectif n°3 - Favoriser la mise en location de logements réellement utiles, de logements accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires.
En résumé : l’ambition du dispositif Relance logement (Jeanbrun) n’est pas de créer un énième levier fiscal, mais bien de proposer un cadre durable aux investissements locatifs pour les prochaines années.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ou Plan "Relance Logement" ? Le principe de l'amortissement privilégié
Le véritable pivot du dispositif Relance logement réside dans son mécanisme d’amortissement. C’est ici que le dispositif Jeanbrun se distingue radicalement des anciens schémas de défiscalisation, et notamment de la loi Pinel.
Là où cette dernière proposait une réduction d’impôt calculée à l’avance, indépendante du résultat réel de l’opération, le nouveau dispositif Relance logement s’appuie sur une logique comptable et patrimoniale, directement liée à l’exploitation du bien.
Avec le dispositif Jeanbrun, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses revenus locatifs imposables. Cette déduction prend la forme d’un amortissement. C'est-à-dire ? La prise en compte comptable de l’usure normale du logement au fil du temps, liée à sa mise en location.
Une base amortissable clairement définie dans le cadre du mécanisme Jeanbrun ou Relance logement
L’amortissement ne s’applique pas à la totalité du prix d'achat. La réglementation distingue en effet la valeur du bâti de celle du terrain, ce dernier n’étant par nature pas amortissable.
Dans le cadre du dispositif Relance logement, la base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition du logement, correspondant logiquement à la part estimée du bâti.
Cette règle permet d’harmoniser les pratiques et d’éviter toute surévaluation artificielle de l’amortissement. Elle s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens éligibles au dispositif Jeanbrun après travaux.
Des taux d’amortissement variables selon la vocation locative (intermédiaire ou sociale) de l'investissement "Relance logement"
Le taux d’amortissement annuel dépend ensuite du type de logement et du niveau de loyer pratiqué. Plus l’effort consenti par le bailleur en matière de loyer est important, plus le taux d’amortissement est élevé. Le dispositif Jeanbrun introduit ainsi une progressivité, qui lie directement l’avantage fiscal à l’utilité du logement.
Dans l'immobilier neuf, les taux d’amortissement annuels sont les suivants :
- 3,5 % par an pour un logement loué à un loyer intermédiaire (plafond annuel : 8 000 €).
- 4,5 % par an pour un logement loué à un loyer social (plafond annuel : 10 000 €).
- 5,5 % par an pour un logement loué à un loyer très social (plafond annuel : 12 000 €).
Dans l’immobilier ancien et sous réserve de travaux significatifs, les taux sont légèrement ajustés :
- 3 % par an pour un logement à loyer intermédiaire.
- 3,5 % par an pour un logement à loyer social.
- 4 % par an pour un logement à loyer très social.
Ces pourcentages s’appliquent chaque année à la base amortissable, permettant de déduire du résultat imposable une part non négligeable des loyers perçus.
Bon à savoir : le dispositif Relance logement (Jeanbrun) est prévu pour une durée de trois ans, possiblement calculée à compter de sa date d’application effective fixée par les textes réglementaires.
Un impact direct et durable sur la fiscalité des loyers perçus via un investissement "Relance logement"
Le mécanisme "Relance Logement" (dispositif Jeanbrun) permet de réduire fortement la fiscalité sur les revenus locatifs, voire de la neutraliser totalement pendant plusieurs années. L’amortissement vient s’imputer avant l’impôt, en diminuant le revenu foncier taxable, et non en réduisant l’impôt a posteriori.
Cette approche présente un avantage majeur pour l’investisseur : elle s’adapte à la réalité économique du projet. Plus les loyers sont élevés, plus l’amortissement joue son rôle de "régulateur fiscal". À l’inverse, si les revenus locatifs baissent, l’impact fiscal s’ajuste naturellement.
Le cas particulier de l’immobilier ancien avec travaux
Dans l’immobilier ancien, l’accès au dispositif Jeanbrun est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + travaux). Cette exigence vise à garantir une amélioration mesurable du parc locatif privé existant, tant sur le plan du confort que sur celui de la performance énergétique.
Une fois ce seuil atteint, le bien devient éligible à l’amortissement selon les taux précédemment listés, observant la même logique que dans l'immobilier neuf : favoriser les logements remis sur le marché dans de bonnes conditions, à des loyers cohérents avec les besoins locaux.
Comment le dispositif d'investissement locatif Jeanbrun intègre le déficit foncier ?
Le dispositif Relance logement ne se repose pas uniquement sur l’amortissement. Il s’inscrit dans un cadre fiscal plus large, en conservant un levier déjà bien connu des investisseurs immobiliers : le Déficit foncier.
Le principe est simple. Lorsque l'ensemble des charges supportées par le propriétaire dépasse les loyers perçus, un déficit foncier se crée. Ce déficit peut alors être imputé, dans certaines limites, sur le revenu global du foyer fiscal ou reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Le dispositif Jeanbrun couple ce principe avec celui de l’amortissement.
Un déficit foncier toujours mobilisable dans le cadre du dispositif Jeanbrun
Dans le cadre de l’investissement locatif Jeanbrun, les charges déductibles sont nombreuses. Elles incluent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, ainsi que les travaux éligibles. Lorsque ces charges dépassent les loyers, le déficit foncier généré peut être utilisé pour réduire la fiscalité de l’investisseur.
Le plafond d’imputation sur le revenu global est fixé à 10 700 € par an, conformément au droit commun. Toutefois, ce plafond peut être porté à 21 400 € par an si l’opération comporte des travaux de rénovation énergétique répondant aux critères réglementaires.
Ce doublement constitue un levier particulièrement intéressant dans le cadre de projets ambitieux, notamment dans l'immobilier ancien assimilé neuf à la sortie des travaux.
Une complémentarité avec l’amortissement immobilier
L’intérêt du dispositif Relance logement pour investir tient à la manière dont le déficit foncier et l’amortissement se complètent, sans toutefois se concurrencer. Le déficit foncier intervient principalement lorsque les charges sont élevées, en particulier pendant les premières années de détention, période où les intérêts d’emprunt et les éventuels travaux pèsent le plus lourd.
L’amortissement agit quant à lui de façon plus régulière et plus durable, en adoucissant ou en neutralisant progressivement la fiscalité sur les loyers. Cette combinaison permet de lisser l’imposition du propriétaire bailleur dans le temps.
En pratique ? L’investisseur peut, selon sa situation, réduire son revenu imposable grâce au déficit foncier tout en continuant à amortir la valeur du bien sur la durée. Résultat ? Une fiscalité souvent très faible, voire inexistante, sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Un levier pertinent dans l’immobilier ancien assimilé neuf
Comme évoqué, dans le cadre d'un investissement ancien assimilé neuf, le dispositif Jeanbrun impose la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération pour être éligible. Cette contrainte devient en réalité un atout fiscal en favorisant la création d’un déficit foncier significatif dès le lancement du projet.
Les travaux viennent ici jouer un double rôle. Ils améliorent la qualité et la performance du logement ET génèrent des charges déductibles qui réduisent immédiatement l’imposition. Une fois cette phase passée, l’amortissement prend le relais pour assurer une optimisation fiscale progressive et plus durable.
Quelles sont les conditions à respecter pour profiter du nouveau dispositif "Relance logement" ?
La mesure Relance logement (Jeanbrun) repose sur un cadre précis, destiné à garantir que l’avantage fiscal bénéficie à des projets réellement utiles au marché locatif. Pour être éligible, l’investissement doit respecter les conditions suivantes :
- Le logement doit être loué nu, au titre de résidence principale du locataire.
- Il s’agit exclusivement de logements intégrés dans des immeubles collectifs (appartements), à l’exclusion des maisons individuelles.
- Un engagement de location d’au moins 9 ans.
- Les loyers doivent respecter les plafonds fixés, variables selon la catégorie du logement.
- Le logement peut être neuf ou ancien assimilé neuf sous réserve de travaux représentant une part significative de l’opération.
- Aucune contrainte de zonage géographique strict n’est imposée, contrairement à l'ex-loi Pinel.
Dispositif Jeanbrun VS ex-loi Pinel : quelles différences majeures ?
Beaucoup d'investisseurs s'interrogent : quelles sont les vraies différences entre l'ex-loi Pinel et le nouveau dispositif Relance logement (Jeanbrun) ? En résumé :
| Critère | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun / Relance logement |
| Le principe fiscal | Une réduction d'impôt directe | Un amortissement fiscal étalé |
| Le zonage | Oui (A, A bis, B1) | Non |
| La durée d'engagement minimum | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| La logique principale | La défiscalisation | L'optimisation patrimoniale (amortissement + déficit foncier) |
Le nouveau dispositif de défiscalisation Jeanbrun est-il une version améliorée du statut de bailleur privé ?
Oui ! Le dispositif Jeanbrun ou Relance Logement s’apparente moins à une défiscalisation classique qu’à une évolution du cadre fiscal applicable au bailleur privé. Il s’inscrit dans une logique de droit commun renforcé, fondée sur l’amortissement du bien et la prise en compte des charges réelles, plus que sur un avantage fiscal temporaire. Cette logique le rend très accessible aux particuliers, futurs propriétaires bailleurs.
En valorisant la détention longue, la mise en location à usage de résidence principale et le respect de loyers maîtrisés, le dispositif reconnaît clairement le rôle économique du bailleur privé dans l’équilibre du marché locatif. Il ne crée pas un statut juridique autonome, mais modernise les leviers fiscaux déjà existants tels que l'amortissement et le déficit foncier.
Quels sont les 6 grands avantages du mécanisme d'investissement locatif "Relance logement" pour les particuliers investisseurs ?
- Un amortissement annuel élevé allant jusqu’à 5,5 % par an de la valeur du bâti amortissable (la base est égale à 80 % du prix du bien) et permettant de diminuer la fiscalité sur les loyers pendant de nombreuses années.
- Une fiscalité des loyers fortement réduite avec la possibilité de ramener l’imposition des revenus locatifs à 0 € dans certains cas, en fonction du niveau de loyers et de la durée de détention.
- Un cumul amortissement + déficit foncier intéressant avec une imputation possible allant jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global et portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
- Un engagement locatif structurant mais raisonnable avec une durée minimale de location fixée à 9 ans, favorisant une stratégie patrimoniale stable.
- L'absence de zonage géographique contraignant avec un dispositif Relance logement (Jeanbrun) applicable sur l’ensemble du territoire, sous réserve du respect des plafonds de loyers.
- Un accès à l'immobilier neuf et à l’immobilier ancien assimilé neuf.
Vous vous interrogez sur l’éligibilité de votre projet ou sur l’opportunité d’investir dans l'immobilier neuf avec le dispositif Relance Logement (Jeanbrun) ? Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent étape par étape pour analyser votre profil investisseur, sécuriser votre investissement et identifier les programmes immobiliers neufs les plus pertinents.
Contactez votre conseiller Médicis Immobilier Neuf dédié !
Note : les informations présentées dans cet article sont à jour au 6 février 2026. Elles sont susceptibles d’évoluer en fonction des textes d’application définitifs et des modalités de mise en œuvre du dispositif Relance logement (Jeanbrun).
