Le dispositif Relance Logement, dit dispositif Jeanbrun, marque le retour d’un cadre attractif pour l’investissement locatif. Il offre aux particuliers investisseurs une approche plus durable et plus lisible, fondée sur le cumul de l'amortissement et du déficit foncier et sur la détention longue. Une nouvelle opportunité pour bâtir un projet immobilier neuf ou assimilé neuf solide.
Pourquoi un nouveau dispositif d'investissement locatif ? Les objectifs de la nouvelle Loi de finances et du Plan "Relance Logement" (Dispositif Jeanbrun)
Surnommé dispositif Jeanbrun et éponyme de l'actuel ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le Plan "Relance logement" fait suite à une demande marquée des investisseurs et des acteurs de l'immobilier. Laquelle ? Retrouver un dispositif d'investissement locatif pérenne et attractif dans le cadre du projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026).
Le contexte : depuis plusieurs années, la France ne construit plus suffisamment pour répondre aux besoins locatifs des Français. Cette situation alimente une pénurie locative visible, aussi bien dans les grandes agglomérations que dans les villes intermédiaires. À la clé de ce constat, une vraie opportunité pour les investisseurs !
En parallèle, la fin programmée de la loi Pinel a entraîné un attentisme progressif des investisseurs particuliers.
Le dispositif Jeanbrun (ou Plan "Relance Logement") a été pensé pour répondre à la demande des investisseurs ET des locataires. Il vise notamment à :
- Objectif n°1 - Booster l’investissement locatif privé, indispensable à l’équilibre du marché locatif pour sortir d’une logique de défiscalisation relativement courte et standardisée.
- Objectif n°2 - Encourager la détention longue des biens, une condition essentielle à la stabilité du parc locatif.
- Objectif n°3 - Favoriser la mise en location de logements réellement utiles, de logements accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires.
En résumé : l’ambition du dispositif Relance logement (Jeanbrun) n’est pas de créer un énième levier fiscal, mais bien de proposer un cadre durable aux investissements locatifs pour les prochaines années.
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Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Comment fonctionne le mécanisme Plan "Relance Logement" ? Le principe de l'amortissement privilégié
Le véritable pivot du Plan "Relance logement" ou Dispositif Jeanbrun, réside dans son mécanisme d’amortissement. C’est ici que le dispositif Jeanbrun se distingue radicalement des anciens schémas de défiscalisation, et notamment de la loi Pinel.
Là où cette dernière proposait une réduction d’impôt calculée à l’avance, indépendante du résultat réel de l’opération, le nouveau dispositif Relance logement s’appuie sur une logique comptable et patrimoniale, directement liée à l’exploitation du bien.
Avec le dispositif Jeanbrun, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses revenus locatifs imposables. Cette déduction prend la forme d’un amortissement. C'est-à-dire ? La prise en compte comptable de l’usure normale du logement au fil du temps, liée à sa mise en location.
Une base amortissable clairement définie dans le cadre du mécanisme Jeanbrun ou Plan "Relance logement"
L’amortissement ne s’applique pas à la totalité du prix d'achat. La réglementation distingue en effet la valeur du bâti de celle du terrain, ce dernier n’étant par nature pas amortissable.
Dans le cadre du dispositif Relance logement, la base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition du logement, correspondant logiquement à la part estimée du bâti.
Cette règle permet d’harmoniser les pratiques et d’éviter toute surévaluation artificielle de l’amortissement. Elle s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens éligibles au dispositif Jeanbrun après travaux.
Des taux d’amortissement variables selon la vocation locative (intermédiaire ou sociale) de l'investissement Jeanbrun "Relance logement"
Le taux d’amortissement annuel dépend ensuite du type de logement et du niveau de loyer pratiqué. Plus l’effort consenti par le bailleur en matière de loyer est important, plus le taux d’amortissement est élevé. Le dispositif Jeanbrun introduit ainsi une progressivité, qui lie directement l’avantage fiscal à l’utilité du logement.
Dans l'immobilier neuf, les taux d’amortissement annuels sont les suivants :
- 3,5 % par an pour un logement loué à un loyer intermédiaire (plafond annuel : 8 000 €).
- 4,5 % par an pour un logement loué à un loyer social (plafond annuel : 10 000 €).
- 5,5 % par an pour un logement loué à un loyer très social (plafond annuel : 12 000 €).
Dans l’immobilier ancien et sous réserve de travaux significatifs, les taux sont légèrement ajustés :
- 3 % par an pour un logement à loyer intermédiaire.
- 3,5 % par an pour un logement à loyer social.
- 4 % par an pour un logement à loyer très social.
Ces pourcentages s’appliquent chaque année à la base amortissable, permettant de déduire du résultat imposable une part non négligeable des loyers perçus.
Bon à savoir : le dispositif Relance logement (Jeanbrun) est prévu pour une durée de trois ans, possiblement calculée à compter de sa date d’application effective fixée par les textes réglementaires.
Un impact direct et durable sur la fiscalité des loyers perçus via un investissement avec le Dispositif Jeanbrun - Plan "Relance logement"
Le mécanisme "Relance Logement" (dispositif Jeanbrun) permet de réduire fortement la fiscalité sur les revenus locatifs, voire de la neutraliser totalement pendant plusieurs années. L’amortissement vient s’imputer avant l’impôt, en diminuant le revenu foncier taxable, et non en réduisant l’impôt a posteriori.
Cette approche présente un avantage majeur pour l’investisseur : elle s’adapte à la réalité économique du projet. Plus les loyers sont élevés, plus l’amortissement joue son rôle de "régulateur fiscal". À l’inverse, si les revenus locatifs baissent, l’impact fiscal s’ajuste naturellement.
Le cas particulier de l’immobilier ancien avec travaux
Dans l’immobilier ancien, l’accès au dispositif Jeanbrun est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + travaux). Cette exigence vise à garantir une amélioration mesurable du parc locatif privé existant, tant sur le plan du confort que sur celui de la performance énergétique.
Une fois ce seuil atteint, le bien devient éligible à l’amortissement selon les taux précédemment listés, observant la même logique que dans l'immobilier neuf : favoriser les logements remis sur le marché dans de bonnes conditions, à des loyers cohérents avec les besoins locaux.
Comment le dispositif d'investissement locatif Jeanbrun intègre le déficit foncier ?
Le dispositif Relance logement ne se repose pas uniquement sur l’amortissement. Il s’inscrit dans un cadre fiscal plus large, en conservant un levier déjà bien connu des investisseurs immobiliers : le Déficit foncier.
Le principe est simple. Lorsque l'ensemble des charges supportées par le propriétaire dépasse les loyers perçus, un déficit foncier se crée. Ce déficit peut alors être imputé, dans certaines limites, sur le revenu global du foyer fiscal ou reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Le dispositif Jeanbrun couple ce principe avec celui de l’amortissement.
Un déficit foncier toujours mobilisable dans le cadre du dispositif Jeanbrun
Dans le cadre de l’investissement locatif Jeanbrun, les charges déductibles sont nombreuses. Elles incluent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, ainsi que les travaux éligibles. Lorsque ces charges dépassent les loyers, le déficit foncier généré peut être utilisé pour réduire la fiscalité de l’investisseur.
Le plafond d’imputation sur le revenu global est fixé à 10 700 € par an, conformément au droit commun. Toutefois, ce plafond peut être porté à 21 400 € par an si l’opération fait l'objet de travaux de rénovation énergétique répondant aux critères réglementaires.
Ce doublement constitue un levier particulièrement intéressant dans le cadre de projets ambitieux, notamment dans l'immobilier ancien assimilé neuf à la sortie des travaux.
Une complémentarité avec l’amortissement immobilier
L’intérêt du dispositif Relance logement pour investir tient à la manière dont le déficit foncier et l’amortissement se complètent, sans toutefois se concurrencer. Le déficit foncier intervient principalement lorsque les charges sont élevées, en particulier pendant les premières années de détention, période où les intérêts d’emprunt et les éventuels travaux pèsent le plus lourd.
L’amortissement agit quant à lui de façon plus régulière et plus durable, en adoucissant ou en neutralisant progressivement la fiscalité sur les loyers. Cette combinaison permet de lisser l’imposition du propriétaire bailleur dans le temps.
En pratique ? L’investisseur peut, selon sa situation, réduire son revenu imposable grâce au déficit foncier tout en continuant à amortir la valeur du bien sur la durée. Résultat ? Une fiscalité souvent très faible, voire inexistante, sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Le Dispositif Jeanbrun : Un levier pertinent dans l’immobilier ancien assimilé neuf
Comme évoqué, dans le cadre d'un investissement ancien assimilé neuf, le dispositif Jeanbrun impose la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération pour être éligible. Cette contrainte devient en réalité un atout fiscal en favorisant la création d’un déficit foncier significatif dès le lancement du projet.
Les travaux viennent ici jouer un double rôle. Ils améliorent la qualité et la performance du logement ET génèrent des charges déductibles qui réduisent immédiatement l’imposition. Une fois cette phase passée, l’amortissement prend le relais pour assurer une optimisation fiscale progressive et plus durable.
Quelles sont les conditions à respecter pour profiter du nouveau dispositif Jeanbrun ("Relance logement") ?
La mesure Relance logement (Jeanbrun) repose sur un cadre précis, destiné à garantir que l’avantage fiscal bénéficie à des projets réellement utiles au marché locatif. Pour être éligible, l’investissement doit respecter les conditions suivantes :
- Le logement doit être loué nu, au titre de résidence principale du locataire.
- Il s’agit exclusivement de logements intégrés dans des immeubles collectifs (appartements), à l’exclusion des maisons individuelles.
- Un engagement de location d’au moins 9 ans.
- Les loyers doivent respecter les plafonds fixés, variables selon la catégorie du logement.
- Le logement peut être neuf ou ancien assimilé neuf sous réserve de travaux représentant une part significative de l’opération.
- Aucune contrainte de zonage géographique strict n’est imposée, contrairement à l'ex-loi Pinel.
Investissement locatif neuf ou ancien : quels plafonds de loyer pour la loi Jeanbrun 2026 ? Ce que disent les textes
À ce jour, les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun ne sont pas encore officiellement publiés par décret. Si la Loi de finances pour 2026 a bien posé le cadre du mécanisme, les conditions opérationnelles, et notamment les loyers maximaux en €/m², leur modulation par zone et les plafonds de ressources des locataires, restent en attente de précisions réglementaires.
Cependant, la structure du dispositif est quant à elle déjà connue, très simplement articulée autour de trois segments locatifs, à savoir intermédiaire, social et très social. Cette articulation implique des niveaux de loyers différenciés selon la tension du marché et le public locatif visé.
Bon à savoir : certaines publications avancent d'ores et déjà des montants de loyers, mais il s’agit à ce stade de projections (fiables) issues de référentiels existants (logement locatif intermédiaire, PLUS, PLAI).
| Segment locatif | Cibles locatives | Loyers estimés | Référentiel envisagé |
| Intermédiaire | Classes moyennes | Entre 10,15 et 19,5 € /m² | Logement locatif intermédiaire (LLI) |
| Social (type PLUS) | Ménages aux revenus modestes | Entre 6,15 et 13,7 € / m² | Logement social classique |
| Très social (type PLAI) | Ménages modestes et / ou publics prioritaires | Entre 4,91 et 10,9 € / m² | Logement très social |
Note : ces niveaux de loyers sont donnés à titre indicatif. Ils permettent de comprendre la logique du dispositif. Seuls les plafonds fixés par décret auront une valeur réglementaire et fiscale opposable, avec une différenciation attendue selon les zones géographiques.
Le cumul du dispositif Jeanbrun et du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour optimiser un investissement immobilier
Si le dispositif Jeanbrun apporte déjà son lot d'avantages fiscaux, une combinaison avec le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) peut être envisagée.
Dans ce cas de figure, l'idée est simple : le LLI permet de réduire le coût d'acquisition, grâce à une TVA à 10 % (au lieu de 20 %), tandis que le dispositif Jeanbrun permet de déduire, chaque année, un amortissement fiscal des revenus fonciers.
Cette combinaison attractive impose toutefois un cadre légal précis, avec des conditions à respecter, pour profiter et surtout ne pas perdre l'avantage fiscal.
Les conditions du "Jeanbrun optimisé au LLI"
Pour l'investisseur
Pour un investisseur, bénéficier du cumul Jeanbrun + LLI demande d'acquérir le logement via une personne morale, le plus souvent une SCI (Société Civile Immobilière) à l'impôt sur le revenu. Condition sine qua non du dispositif LLI, le montage fiscal ne peut pas démarrer sans cette dernière.
L'investisseur doit également respecter les plafonds de loyers (similaires à ceux de l'ancienne loi Pinel) et les plafonds de ressources des locataires applicables à la location intermédiaire. Il doit mettre le logement en location pendant une durée minimale requise et s'engager dans un cadre locatif spécifique.
Pour le logement
Le bien neuf (VEFA) ou "ancien assimilé neuf" doit être situé dans une zone éligible, destiné à la location nue et doit faire office de résidence principale pour le locataire.
Pour aller plus loin, rendez vous sur notre page du Dispositif LLI - Logement Locatif Intermédiaire
Le cumul Jeanbrun + LLI en résumé
| Élément | Dispositif Jeanbrun | LLI | Effet en cas de combinaison |
|---|---|---|---|
| Type d’avantage | Amortissement fiscal | TVA réduite + créance de taxe foncière | Double levier : baisse du prix d’achat + baisse de la base imposable |
| TVA à l’achat | Pas d’avantage spécifique | 10 % au lieu de 20 % | Prix d’acquisition réduit dès l’acte |
| Base d’amortissement | Prix d’acquisition hors foncier | Non concerné | En pratique : base Jeanbrun calculée sur le prix d’acquisition du logement |
| Part forfaitaire du foncier | 20 % du prix d’acquisition | Non concerné | L’amortissement porte sur les 80 % restants |
| Taux d’amortissement en location intermédiaire | 3,5 % par an | Non concerné | Taux applicable dans un montage LLI en location nue intermédiaire |
| Plafond annuel d’amortissement | 8 000 € par foyer fiscal | Non concerné | L’avantage Jeanbrun reste plafonné |
| Engagement de location | 9 ans minimum | Conditions LLI à respecter sur une durée longue, avec remise en cause possible de la TVA dans les 20 ans en cas de non-respect | Il faut raisonner sur l’horizon le plus long |
| Plafond de loyer 2026 en zone A bis | 19,71 €/m² | Même référence en location nue intermédiaire | À moduler avec le coefficient de surface |
| Plafond de loyer 2026 en zone A | 14,64 €/m² | Même référence | À moduler avec le coefficient de surface |
| Plafond de loyer 2026 en zone B1 | 11,80 €/m² | Même référence | À moduler avec le coefficient de surface |
| Crédit / créance de taxe foncière | Non | Montant égal à la TFPB, jusqu’à 20 ans | Améliore le rendement net de détention |
Exemple concret de combinaison Jeanbrun + LLI
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète, via une SCI à l’IR, un appartement neuf éligible au LLI en zone A. Le logement est acquis en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement pour un prix hors taxes de 250 000 €.
Sans LLI, avec une TVA classique à 20 %, le prix TTC serait de 300 000 €. Avec le LLI, la TVA est réduite à 10 %, ce qui porte le prix TTC à 275 000 €. L’investisseur réalise donc une économie immédiate de 25 000 € sur le prix d’acquisition.
Côté Jeanbrun, l’amortissement fiscal ne porte pas sur la totalité du prix, car la part du foncier est estimée à 20 %. La base amortissable est donc de 220 000 €, soit 80 % de 275 000 €.
En location intermédiaire, le taux d’amortissement applicable est de 3,5 % par an, ce qui représente une déduction annuelle de 7 700 €.
Si l’investisseur dispose de revenus fonciers imposables suffisants, cette déduction peut réduire fortement sa base imposable. Par exemple, avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, l’économie fiscale théorique peut atteindre environ 3 634 € par an grâce à l’amortissement Jeanbrun.
Pour le loyer, si le logement dispose d’une surface utile de 45 m² en zone A, le plafond 2026 de référence est de 14,64 €/m².
Avec le coefficient multiplicateur applicable aux plafonds Pinel, soit 0,7 + 19 / surface, le loyer maximal théorique ressort à environ 740 € hors charges par mois.
Ce montant doit toujours être vérifié selon la surface exacte, la localisation, les éventuels plafonds locaux et les conditions du programme.
Dispositif Jeanbrun VS investissement locatif en ex-loi Pinel : quelles différences majeures ? Entre défiscalisation et amortissement
De nombreux investisseurs se posent la question : quelles sont les véritables différences entre l'ex-loi Pinel et le nouveau dispositif Relance logement (Jeanbrun) ?
En résumé :
| Critère | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun / Relance logement |
| Le principe fiscal | Une réduction d'impôt directe | Un amortissement fiscal étalé |
| Le zonage | Oui (A, A bis, B1) | Non |
| La durée d'engagement minimum | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| La logique principale | La défiscalisation | L'optimisation patrimoniale (amortissement + déficit foncier) |
Le nouveau dispositif de défiscalisation Jeanbrun est-il une version améliorée du statut de bailleur privé ?
Oui ! Le dispositif Jeanbrun ou Relance Logement s’apparente moins à une défiscalisation classique qu’à une évolution du cadre fiscal applicable au statut de bailleur privé. Il s’inscrit dans une logique de droit commun renforcé, fondée sur l’amortissement du bien et la prise en compte des charges réelles, plus que sur un avantage fiscal temporaire. Cette logique le rend très accessible aux particuliers, futurs propriétaires bailleurs.
En valorisant la détention longue, la mise en location à usage de résidence principale et le respect de loyers maîtrisés, le dispositif reconnaît clairement le rôle économique du bailleur privé dans l’équilibre du marché locatif. Il ne crée pas un statut juridique autonome, mais modernise les leviers fiscaux déjà existants tels que l'amortissement et le déficit foncier.
Quels sont les 6 grands avantages du mécanisme d'investissement locatif "Dispositif Jeanbrun" (Relance logement) pour les particuliers investisseurs ?
Le dispositif Jeanbrun possède ainsi de nombreux avantages, pour un investissement locatif en France. Pour résumer, un investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun peut vous apporter :
- Un amortissement annuel élevé allant jusqu’à 5,5 % par an de la valeur du bâti amortissable (la base est égale à 80 % du prix d'acquisition du bien) et permettant de diminuer la fiscalité sur les loyers pendant de nombreuses années.
- Une fiscalité des loyers fortement réduite avec la possibilité de ramener l’imposition des revenus locatifs à 0 € dans certains cas, en fonction du niveau de loyers et de la durée de détention.
- Un cumul amortissement + déficit foncier intéressant avec une imputation possible allant jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global et portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
- Un engagement locatif structurant mais raisonnable avec une durée minimale de location fixée à 9 ans, favorisant une stratégie patrimoniale stable.
- L'absence de zonage géographique contraignant avec un dispositif Relance logement (Jeanbrun) applicable sur l’ensemble du territoire, sous réserve du respect des plafonds de loyers.
- Un accès à l'immobilier neuf et à l’immobilier ancien assimilé neuf.
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Note : les informations présentées dans cet article sont à jour au 29 juin 2026. Elles sont susceptibles d’évoluer en fonction des textes d’application définitifs et des modalités de mise en œuvre du dispositif Jeanbrun (Relance logement).
