Le vieillissement de la population et l'évolution des modes de vie conduisent à une demande croissante de logements adaptés pour les seniors. Les résidences de services senior se positionnent ainsi logiquement comme l'une des solutions idéales pour pallier cette demande, en offrant un cadre de vie sécurisé et confortable, valorisé par de nombreux services et prestations. Dans ce contexte dynamique, investir dans ce type de résidences de services seniors présente des opportunités intéressantes pour les particuliers cherchant à diversifier leur patrimoine tout en profitant de revenus stables et de dispositifs fiscaux avantageux.
Qu'est-ce qu'une résidence de services senior pour votre investissement immobilier ?
Une résidence senior est un établissement privé réservé aux personnes âgées valides, ne nécessitant pas d'assistance particulière. Chaque locataire occupe un logement privatif meublé et équipé tout en bénéficiant de services communs au sein de l'ensemble.
Pour obtenir le statut de "résidence senior", une offre de services doit être proposée incluant des prestations telles que la restauration, le ménage, un service de laverie… Des activités sont également régulièrement, voire quotidiennement, organisées pour les résidents, favorisant les échanges, l'autonomie et éloignant ainsi la solitude des seniors.
Pourquoi investir dans un logement en résidence senior ? Pourquoi est-ce intéressant pour les particuliers ?
Investir dans une résidence senior présente plusieurs avantages :
- Répondre à une demande croissante : vieillissement de la population oblige, la demande locative visant des logements adaptés aux besoins des seniors est en constante augmentation.
- Assurer la sécurité de l’investissement : les résidences seniors sont gérées par des professionnels sous le sceau d'un bail commercial. La gestion locative est ainsi simplifiée et sécurisée.
- Amener une belle rentabilité : les loyers perçus dans ce type de résidences sont stables et peuvent offrir une bonne rentabilité locative.
- Profiter des avantages fiscaux : en investissant dans une résidence senior, il est possible de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, comme le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Une demande portée par des chiffres clés en 2025
En 2025, la France compte plus de 20 millions de seniors de 60 ans et plus, soit près d’un tiers de la population. D’ici 2030, les plus de 75 ans représenteront plus de 12 % des Français, selon les derniers chiffres publiés par l’INSEE. Cette évolution démographique crée une pression croissante sur le marché du logement adapté, avec une offre aujourd'hui insuffisante pour répondre aux besoins en hébergement non médicalisé.
Dans ce contexte, les résidences de services seniors affichent un très fort taux d’occupation dans de nombreuses zones tendues et villes moyennes agréables à vivre, preuve de leur attractivité pour les locataires seniors et de leur potentiel de rentabilité locative.
Pour les investisseurs, ces chiffres traduisent une opportunité d'investissement locatif réelle, portée par une tendance de fond et une demande annuelle croissante.
Est-ce rentable d'investir dans une résidence de services senior avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? Le fonctionnement du dispositif pour votre investissement
Le statut LMNP, Louer en Meublé Non Professionnel est un régime fiscal attractif pour les investisseurs qui choisissent d'investir dans une résidence de services seniors et plus précisément dans un logement meublé. Les 4 grands principes du LMNP pour concrétiser un investissement en résidence de services seniors :
- Les déductions fiscales : les revenus générés par la location meublée bénéficient d’un régime fiscal favorable. Vous pouvez déduire des revenus locatifs certaines charges, comme les frais de gestion, les intérêts d’emprunt...
- Un amortissement du mobilier et de l'immobilier : cet amortissement vous permet de réduire le montant global de votre achat immobilier locatif.
- La récupération de la TVA : en investissant dans une résidence de services, il est possible de récupérer la TVA appliquée sur le prix d'achat du bien, à condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans.
- Des revenus complémentaires : les loyers perçus sont non seulement réguliers, mais aussi généralement indexés sur l'inflation, assurant une source de revenus stable et croissante.
Bon à savoir : au terme des 9 ans de location obligatoire, un investisseur pourra continuer à percevoir les loyers versés par l'exploitant, occuper le logement à titre personnel, le revendre pour concrétiser un nouveau projet immobilier... Un investissement gagnant à tous les coups !
Investir dans une résidence de services senior ou étudiante ? Quelles différences pour votre achat locatif ?
Investir dans une résidence de services senior et/ou une résidence étudiante présente des caractéristiques communes, mais aussi d'importantes différences :
Différence n°1 - La cible locative : les résidences seniors sont destinées aux personnes âgées, tandis que les résidences étudiantes sont destinées aux étudiants. Les seniors recherchent souvent plus de services (restauration, assistance médicale...) que les étudiants.
Différence n°2 - La durée de location : les occupants dans les résidences seniors restent souvent plus longtemps dans le logement en comparaison des étudiants, cible locative plus mouvante et changeante en fonction des opportunités d'études, de stages, de missions professionnelles qui se présentent...
Différence n°3 - La rentabilité : les résidences étudiantes peuvent offrir une rentabilité élevée en raison de la forte demande locative dans les zones universitaires, mais les résidences seniors peuvent offrir une rentabilité plus stable sur le long terme.
Différence n°4 - La gestion et les services : les résidences seniors nécessitent logiquement une gestion plus complexe et une offre de services plus étoffée en comparaison des résidences étudiantes.
La FAQ de l'investissement en résidence seniors
Quel budget pour l'achat d'un appartement meublé en résidence senior pour louer ?
Le budget pour acheter un appartement meublé en résidence senior varie en fonction de la zone géographique, de la superficie du logement, des services proposés...
Il est donc difficile d'estimer une moyenne chiffrée pour ce type d'investissement locatif senior. Il n'est cependant pas rare de voir des prix d'achat qui font le grand écart, allant de 80 000 à 300 000€ en moyenne pour un logement meublé en résidence senior. Sans oublier d'ajouter les frais de notaire (réduits dans le cas d'un achat en résidence de services seniors neuve, en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement), les frais de gestion et éventuellement les coûts de mobilier s'ils ne sont pas compris dans le montant initial (dans de rares cas).
Il est donc difficile d'estimer une moyenne chiffrée pour ce type d'investissement locatif senior. Il n'est cependant pas rare de voir des prix d'achat qui font le grand écart, allant de 80 000 à 300 000€ en moyenne pour un logement meublé en résidence senior. Sans oublier d'ajouter les frais de notaire (réduits dans le cas d'un achat en résidence de services seniors neuve, en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement), les frais de gestion et éventuellement les coûts de mobilier s'ils ne sont pas compris dans le montant initial (dans de rares cas).
Qui peut acheter dans une résidence senior pour vivre ou investir ?
Tous les particuliers peuvent acheter un logement dans une résidence senior, que ce soit pour y vivre ou pour investir. Les investisseurs recherchent souvent la sécurité et la rentabilité locative, tandis que les résidents seniors sont en quête d'un cadre de vie adapté à leurs besoins.
Qui finance les résidences de services seniors ?
La construction des résidences de services seniors peut être financée par des promoteurs immobiliers, des fonds d’investissement... Les investisseurs particuliers peuvent quant à eux financer leur achat par un prêt immobilier classique couplé avec un apport personnel plus ou moins conséquent et boosté par les dispositifs fiscaux de l'investissement locatif.
Comment investir dans LA bonne résidence de services senior ? Comment assurer la rentabilité de votre placement ?
Investir dans une résidence de services senior peut être une excellente opportunité, mais il est crucial de faire les bons choix pour assurer la rentabilité de votre placement. Voici les étapes et les critères clés à considérer pour maximiser vos chances de succès :
Un emplacement stratégique
L'adresse du logement est un facteur déterminant dans la réussite de votre investissement, comme pour tous placements immobiliers. Les résidences les plus attractives pour les seniors sont situées :
- À proximité des commerces, des services médicaux et des lieux de loisirs.
- Proche des transports en commun.
- Dans un environnement calme et sécurisé.
- Non loin des espaces verts et/ou de lieux de promenade.
La qualité des services proposés
L'offre de services offerte par la résidence senior est un élément crucial pour attirer, puis fidéliser les locataires seniors. Parmi les plus prisés :
- Des services de restauration de qualité.
- Une assistance médicale ou infirmière.
- Des activités de loisirs et des animations régulières.
- Un service de ménage et de blanchisserie.
- Une sécurité 24h/24.
Réaliser une étude de marché et une analyse de la demande
Avant d’investir, il est important de réaliser une étude de marché pour s’assurer que la demande locative est suffisante. Analysez ainsi avec minutie :
- Le nombre de seniors dans la région et les prévisions démographiques pour les années à venir.
- La concurrence locale, à savoir les autres résidences seniors implantées ou à venir.
- Le taux d’occupation des résidences existantes.
Les conditions du bail commercial
Lorsque vous investissez dans une résidence de services senior, vous signez un bail commercial avec l'exploitant et gestionnaire. Assurez-vous que :
- Le bail commercial offre une durée d'engagement suffisante, généralement comprise entre 9 et 12 ans.
- Le loyer est indexé sur l’inflation pour maintenir le pouvoir d’achat de vos revenus locatifs.
- Les charges et les obligations de maintenance sont bien réparties entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence.
Les avantages fiscaux et autres dispositifs légaux
Profitez des dispositifs fiscaux avantageux tels que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet de bénéficier :
- D’amortissements sur le mobilier et l'immobilier qui réduisent le montant des revenus imposables.
- De la récupération de la TVA sur le prix d'achat, sous certaines conditions.
- D'une fiscalité allégée sur les revenus locatifs perçus.
La qualité du bien immobilier
La qualité de la construction et des équipements influence directement l'attractivité de la résidence. Veillez à :
- L’état général du bâtiment (immobilier neuf ou rénové).
- La qualité des matériaux utilisés.
- La présence de certifications et de labels de qualité.
Une simulation de rentabilité avec votre expert Médicis Immobilier Neuf
Avant d’investir, réalisez une simulation de rentabilité en prenant en compte :
- Le prix d’achat du bien.
- Les frais de notaire et autres frais annexes.
- Les charges de gestion et d’entretien.
- Les loyers prévisionnels.
- Les éventuels avantages fiscaux.
Une simulation que vous pouvez déléguer à votre expert Médicis Immobilier Neuf pour davantage de précisions et d'exhaustivité.
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La réussite d’un investissement immobilier nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs.
Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser le potentiel de votre investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, le sécuriser, simplifier vos démarches, pour une bonne gestion dans le temps de votre bien, en toute sérénité. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.
Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser le potentiel de votre investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, le sécuriser, simplifier vos démarches, pour une bonne gestion dans le temps de votre bien, en toute sérénité. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.
