Le Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif ou CIOP, régi par l’article 244 Quater W du Code général des impôts (CGI) est l’un des dispositifs les plus efficaces à ce jour pour investir dans l'immobilier neuf en Outre-mer, dont à la Réunion, tout en allégeant son imposition. Médicis Immobilier Neuf vous présente cette solution aussi technique qu'intéressante, à étudier absolument avant sa fin programmée au 31 décembre 2029.
SCI à l’IS, logement neuf en VEFA et fiscalité d’exception : le trio gagnant du CIOP, Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif (article 244 Quater W du CGI)
Le dispositif CIOP repose sur une mécanique fiscale très performante. Laquelle ? Acheter un logement neuf en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement en Outre-mer, par le biais d'une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) — le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’IS - et possiblement dédiée à l’opération d'investissement. Cette structure juridique permet de recevoir un crédit d’impôt direct et substantiel, pouvant atteindre jusqu’à 35 % du montant total investi.
Bon à savoir : le Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif (CIOP) est régi par l’article 244 quater W du Code Général des Impôts (CGI), spécialement pensé pour soutenir la construction de logements neufs dans les départements et régions d’Outre-mer.
Le principe est simple : en contrepartie d’un engagement de location du logement, selon des critères précis (détaillés ci-après), l’État accorde une réduction d’impôt immédiate à la société. L’investisseur bénéficie ainsi pleinement du mécanisme de défiscalisation via sa société, tout en se constituant un patrimoine locatif solide dans une zone à forte demande locative.
Pourquoi la fiscalité du CIOP présente un double avantage ? Un crédit d’impôt immédiat et un amortissement sur le long terme
Ce qui rend le CIOP si attractif pour les investisseurs qui souhaitent miser sur l'immobilier neuf en Outre-mer, c’est son double intérêt fiscal.
D’un côté, la société bénéficie d’un crédit d’impôt pouvant couvrir jusqu’à 35 % du prix de revient du bien, frais inclus. Cette somme est restituée par l’administration fiscale dès l’année suivante, réduisant drastiquement l’effort d’investissement initial. De l’autre côté, la SCI à l’IS bénéficie d’un cadre fiscal très favorable, avec la possibilité d’amortir comptablement le bien sur plusieurs années.
Cet amortissement permet de réduire, voire d’annuler, le résultat fiscal de la SCI, donc l’impôt à honorer sur les loyers perçus. En complément, l’ensemble des charges liées à l’investissement (telles que les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les frais d'assurance, les frais de gestion locative…) est intégralement déductible, renforçant encore la rentabilité nette.
Prenons comme exemple concret un logement acheté en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement et éligible au dispositif CIOP, pour une valeur réelle de 210 000 € TTC.
Avec le Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif, l’investisseur bénéficie d'un crédit d’impôt de 73 500 € pour son entreprise. Cet avantage vient réduire le prix réel de l’opération à environ 136 500 €… tout en conservant un appartement neuf à louer en régions d'Outre-mer, à La Réunion par exemple, sur un marché porteur.
Une optimisation que peu de dispositifs de défiscalisation classiques permettent aujourd’hui !
Plafond de loyers, ressources du locataire, appartement neuf... Quelles sont les conditions d’éligibilité au CIOP, Crédit d'Impôt Outre-mer Productif listées dans le BOFIP ? Un cadre spécifique à connaître
En contrepartie de ses nombreux avantages, le dispositif CIOP (art. 244 quater W du Code Général des Impôts - CGI) impose certaines strictes conditions qu’il convient de respecter pour pleinement profiter du mécanisme.
- Le logement acquis neuf doit obligatoirement être loué nu, à usage locatif de résidence principale, et ce pendant au moins 5 ans.
- La période de location doit commencer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Lors de la mise en location, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources pour le(s) locataire(s) choisi(s). Ces plafonds sont mis à jour chaque année et diffèrent selon la composition du foyer et la localisation du logement.
- Le dispositif est limité dans le temps : pour bénéficier du CIOP en Outre-mer, l’engagement d’investissement doit être réalisé (ou agréé si nécessaire) avant le 31 décembre 2029. Les années à venir seront ainsi décisives pour celles et ceux qui veulent structurer un projet d'investissement locatif, à la Réunion par exemple, dans les délais et tirer pleinement profit de l'avantageux cadre fiscal actuel.
Pourquoi investir sans attendre en Outre-mer avec le CIOP, Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif (art. 244 Quater W du CGI) ?
L’avantage fiscal est l'un des principaux leviers qui attirent les investisseurs. Mais il n'est pas le seul ! La Réunion, par exemple, propose un marché très porteur. Sa croissance démographique, ses besoins marqués en logements neufs et son dynamisme économique local créent une demande locative constante, en particulier pour ses appartements neufs bien situés et conformes aux dernières normes environnementales.
Choisir l'acquisition en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement, permet d'opter pour la sécurité juridique (grâce aux garanties décennale, biennale, de parfait achèvement notamment, garanties propres à l'immobilier neuf…), pour la performance énergétique et pour une attractivité locative renforcée.
Les investisseurs ont donc l’assurance d’un patrimoine immobilier solide, valorisé dans le temps et facile à gérer en étant accompagnés par les bons interlocuteurs.
Le dispositif CIOP permet de mettre tous les voyants de l'investissement locatif au vert : fiscalité avantageuse, rentabilité immédiate et pérennité du placement, jusqu'en 2029 au moins !
Comment Médicis Immobilier Neuf facilite les projets d'investissements immobiliers neufs dans l'Outre-mer sous le sceau du CIOP, Crédit d'Impôt Outre-mer Productif ?
Un particulier qui souhaite investir dans l'immobilier neuf pour bénéficier des avantages du mécanisme CIOP n'a pas besoin d'être un expert en fiscalité ! Médicis Immobilier Neuf propose une approche clé en main, pensée pour rendre ce dispositif accessible à tous les investisseurs, même ceux qui n’ont jamais créé de société et/ou investi en Outre-mer.
Les experts Médicis Immobilier Neuf commencent par sélectionner rigoureusement des programmes neufs situés dans des zones dynamiques, répondant aux critères du dispositif CIOP, article 244 Quater W du Code Général des Impôts (CGI). Nos partenaires juridiques et fiscaux spécialisés interviennent ensuite pour monter le dossier d'investissement locatif dans les règles de l’art.
Une fois le bien acquis, la SCI déclenche automatiquement le mécanisme de crédit d’impôt.
Vient ensuite l’étape de la location, là encore encadrée par des experts en immobilier neuf de chez Médicis. Gestion quotidienne, recherche de locataires, garanties spécifiques... L'intégralité de la gestion locative peut être prise en charge. L’objectif ? Garantir une rentabilité sereine et continue de l'investissement locatif, sans mauvaise surprise.
Le CIOP en résumé - Ce qu'il faut retenir pour un investissement immobilier neuf locatif avec l'article 244 Quater W en Outre-mer
Le CIOP, Crédit d'Impôt Outre-mer Productif (art. 244 Quater W) est aujourd’hui l’un des dispositifs fiscaux les plus puissants du paysage fiscal français en Outre-mer, à la croisée de l’investissement immobilier locatif et de l’optimisation fiscale.
Il s’adresse à des investisseurs souhaitant bâtir un patrimoine solide, réduire leur imposition rapidement, tout en maîtrisant les risques grâce à un accompagnement professionnel.
Comment investir à la Réunion grâce au dispositif CIOP - Loi 244 Quater W ?
Avec nos experts Médicis Immobilier Neuf implantés à La Réunion, nous avons fait de ce dispositif d'investissement locatif une spécialité, en sélectionnant pour nos clients les meilleurs programmes immobiliers neufs éligibles au CIOP - Loi 244 Quater W à La Réunion et en proposant un accompagnement 100 % personnalisé, de A à Z.
Vous souhaitez en savoir plus sur le CIOP pour votre investissement locatif et connaître son impact concret sur votre situation patrimoniale et fiscale ? Contactez dès aujourd’hui les experts de l'agence Médicis Immobilier Neuf à la Réunion pour une étude gratuite et personnalisée.
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