Vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en réduisant vos impôts de manière significative ? Le mécanisme du Déficit foncier se présente comme une intéressante solution à double levier pour optimiser votre fiscalité tout en constituant un patrimoine durable. Cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, il s’adresse particulièrement aux contribuables désireux de faire fructifier intelligemment leur patrimoine. Comment en profiter concrètement ? Sous quelles conditions ? Comment calculer le Déficit foncier ? Guide complet pour maîtriser les subtilités de l'investissement locatif via le mécanisme du Déficit foncier.
Comment faire et comment fonctionne le Déficit foncier pour un achat locatif ? Qu'est-ce que le Déficit foncier en immobilier ? Définition
En préambule : le Déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler, mais un mécanisme comptable permettant de réduire directement le revenu imposable de l'investisseur.
Il se met très simplement en place lorsqu’un propriétaire loue un bien en location nue et que ses charges foncières sont plus élevées que les loyers perçus.
Si l’on devait résumer le Déficit foncier :
Le calcul : Déficit foncier est = loyers < charges.
Une situation observée lors de la réalisation de travaux de rénovation importants dans le cadre d’un investissement locatif, en nue ou en Monuments Historiques par exemple. À la clé, un coup de pouce fiscal qui permet de réduire l’imposition globale de l’investisseur.
Le fonctionnement du Déficit foncier est simple : le Déficit foncier limité à 10 700 € par année (pour monter jusqu'à 21 400 € dans certains cas) peut être déduit du revenu global du particulier investisseur. En cas d’excédent, le Déficit foncier est reporté pendant dix ans sur les futurs bénéfices fonciers.
Règle de fonctionnement générale énoncée, rentrons en détail dans les particularités du Déficit foncier et de son calcul pour bien l’utiliser.
Taxe foncière, emprunt, assurances... Quels travaux et charges déductibles rentrent dans le cadre du Déficit foncier ? Le calcul
Plusieurs charges et travaux sont pris en compte dans le calcul du Déficit foncier. On parle alors de charges et de travaux déductibles du revenu foncier pour diminuer le montant global de l’imposition :
- Les intérêts, les frais de dossier, les frais d’assurance, les frais de courtage, les frais de garantie bancaire : il s’agit des charges déductibles inhérentes à un crédit immobilier.
- Les travaux de réparation et d’amélioration du bien (rénovation énergétique, isolation, modernisation électrique...) déterminés par la loi.
- Les frais de gestion liés au logement : les frais liés à la gestion locative et toutes les garanties locatives associées sont 100 % déductibles.
- La taxe foncière (à l'exception de la partie récupérable sur le locataire).
- 100 % des charges de copropriété non imputables au locataire.
- Les primes d’assurances liées aux loyers impayés, à l’assurance de propriétaire non occupant.
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Quel est le montant maximum de Déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale ? Est-il reportable ?
Chaque année, il est possible de déduire jusqu'à 10 700€ de Déficit foncier des revenus du ménage.
En cas d’excédent de Déficit foncier (au-delà de 10 700 € par an), vous pouvez le reporter :
- Pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers seuls.
Bon à savoir : un plafond exceptionnel porté à 21 400 € est mis en place jusqu’à fin 2025. Ainsi, si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique dans un logement classé F ou G (passoire thermique), vous pouvez bénéficier d’un plafond majoré de Déficit foncier jusqu’à 21 400 € par an, au lieu des 10 700 € habituels.
Pour cela, les travaux doivent permettre d’atteindre au moins la classe D du DPE et être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, avec un devis signé après le 5 novembre 2022. Un coup de pouce fiscal supplémentaire pour rénover efficacement un bien tout en réduisant ses impôts.
Quelles conditions doivent être remplies autorisant la déduction d'un Déficit foncier ?
Un investisseur qui souhaite bénéficier des avantages du Déficit foncier doit respecter trois conditions principales :
1. Déclarer ses revenus sous le régime réel pour déduire les dépenses effectives de l’année fiscale déclarée.
2. Maintenir la location du bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global.
3. Ne pas observer de période de vacance locative suite aux travaux. La mise en location doit être rapide.
Déficit foncier et autres dispositifs de défiscalisation : des mécanismes cumulables ? Comment ça marche et comment le créer ?
La réponse est oui ! Le Déficit foncier n’est ni une loi ni un dispositif de défiscalisation. Ce coup de pouce fiscal est cumulable avec d’autres dispositifs. Pour aller plus loin, le Déficit foncier relève du droit applicable aux revenus fonciers.
Coupler dispositif fiscal et atouts du Déficit foncier est une solution efficace pour réduire significativement le montant de l’imposition d’un foyer.
Déficit foncier et immobilier neuf : un duo possible sous conditions
Contrairement aux idées reçues, le Déficit foncier ne s’applique pas uniquement à l’immobilier ancien. Il peut aussi concerner des opérations dites d’immobilier neuf assimilé. C’est-à-dire ? Des biens anciens ayant fait l’objet d’une rénovation complète ou d’une lourde réhabilitation les rendant comparables à l'immobilier neuf.
Ces projets, souvent portés par des promoteurs experts, permettent d’investir dans un logement modernisé aux normes actuelles (en termes d'isolation, d'équipements, de confort par exemple...) tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat grâce au Déficit foncier.
L’investisseur profite ainsi d’un bien attractif et valorisé, sans renoncer aux avantages fiscaux d’un investissement optimisé.
Les avantages - 2 bonnes raisons de faire du Déficit foncier
En choisissant le Déficit foncier, un investisseur peut profiter de trois atouts importants :
1. Pas de plafond pour le Déficit foncier : le Déficit foncier n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par année. Un particulier peut donc cumuler Déficit foncier et autres dispositifs de défiscalisation pour augmenter encore le montant de l’économie d’impôts annuelle.
2. Un avantage fiscal immédiat : la déduction de revenus liée au Déficit foncier est instantanée. Elle peut être demandée dès le paiement des travaux pour se répercuter sur les revenus du ménage. Plus l'on se trouve dans une tranche marginale d'imposition élevée, plus l'impact fiscal est intéressant !
Comment déclarer les charges et travaux déductibles des revenus fonciers pour calculer le Déficit foncier appliqué ? Zoom sur le formulaire n°2044
Le calcul et la déclaration du Déficit foncier se font via le formulaire n°2044, à joindre à la déclaration de revenus annuelle. Grâce à cette annexe, les loyers perçus, les charges engagées et le montant du déficit constaté sont détaillés.
Bon à savoir : il est conseillé de conserver soigneusement tous les justificatifs de travaux (factures détaillées, attestations de paiement, devis signés...), de frais financiers ou encore les appels de charges de copropriété. En cas de contrôle, l’administration peut remonter jusqu’à trois ans en arrière pour vérifier la cohérence des déclarations.
Nos conseillers experts Médicis Immobilier Neuf vous guident pas à pas, depuis l’analyse de votre situation de futur investisseur. Ensemble, bâtissons votre patrimoine pérenne et rentable.
En pratique - Un exemple de calcul de Déficit foncier
Imaginons qu’un investisseur détienne un appartement locatif qui génère 12 000 € de loyers annuels.
Pour son bien locatif, il engage plusieurs types de charges et dépenses :
- Les intérêts de l’emprunt + les frais liés au crédit : 5 000 €
Puis les autres charges pour un montant global de 10 500 € répartis ainsi :
- Des travaux de rénovation énergétique : 8 000 €
- Les charges de copropriété non récupérables : 1 500 €
- La taxe foncière (part non récupérable) : 1 000 €
Le total des charges déductibles s’élève au global à 15 500 €.
Étape n°1 - La déduction des intérêt d'emprunt
Pour faire simple, la première étape consiste à déduire les intérêts de l'emprunt des loyers perçus, soit :
12 000 € - 5 000 € = 7 000 € de revenus fonciers restants.
Étape n°2 - La déduction des autres charges
7 000 € - 10 500 € = -3 500 €
Le Déficit foncier de 3 500 € est ainsi entièrement imputable du revenu global, car il est inférieur au plafond de 10 700 €.
Pour aller plus loin : un revenu global de 40 000 € est ainsi abaissé à 36 500 € (40 000 € - 3 500 €).
Étape n°3 - L'absence de report
Les 5 000 € d'intérêts d'emprunt ont ici déjà été utilisés pour réduire les revenus fonciers. Il n'y a donc pas d'excédent à reporter dans notre exemple.
Bon à savoir : dans le calcul du Déficit foncier, un ordre de déduction est à respecter. Les intérêts d'emprunt sont en effet déduits, puis viennent les autres charges.
En résumé : il est possible grâce au Déficit foncier d'optimiser un investissement locatif pour constituer une stratégie de défiscalisation intéressante. La charge fiscale peut ainsi être considérablement réduite.
Que vous soyez primo-investisseur ou investisseur confirmé, il est essentiel d’être bien accompagné pour sécuriser votre projet et maximiser son efficacité fiscale. Nos conseillers en immobilier neuf vous épaulent pour optimiser le potentiel de votre projet immobilier. Contactez-nous pour plus d'informations !
La réussite d’un investissement immobilier nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs. Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques demandent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
