Louer vite et bien est très certainement le souhait le plus cher de chaque particulier-bailleur. Lorsque l’on réalise un investissement immobilier neuf, plusieurs idées peuvent se cacher derrière le projet : la rentabilité évidemment mais aussi l’anticipation de la retraite, la constitution d’un patrimoine solide, la transmission de biens à ses enfants… Qu'importe le ou les objectifs, le logement doit être loué rapidement et correctement. Dans les faits, rien de compliqué. Mais attention, si vous décidez de vous lancer seul/e dans la gestion locative, mieux vaut prendre quelques informations préalables pour avancer sereinement sur le chemin de l’investissement immobilier. D’une étape à l’autre, votre investissement locatif mérite le locataire idéal et une mise en location efficace. Mode d’emploi.
Astuce n°1 pour louer vite et bien : comment rédiger une annonce immobilière vendeuse ?
Lorsque les candidats à la location parcourent les pages des petites annonces immobilières, ils s’arrêtent systématiquement sur celles qui attirent l’œil, qui leur parlent, qui donnent des détails précis sur le logement, qui les poussent tout simplement à aller visiter le bien. Alors pour parvenir à capter l’attention de vos lecteurs, la conception de l’annonce de location est très importante.
Remarquez que nous parlons ici de conception et non de pure rédaction. La première étape d’une annonce immobilière réussie est en effet la prise de photos, des photos de qualité de toutes les pièces et annexes ou presque. Si votre investissement immobilier neuf est placé sous le sceau de la loi Pinel ou de la loi Censi-Bouvard/LMNP, vous avez plus encore la possibilité de mettre le bien flambant neuf en valeur. Exit donc les photos floues, mal cadrées ou trop sombres. Arrangez-vous pour prendre des photos un jour de beau temps au moment où la luminosité est à son maximum dans toutes les pièces. Les points forts du bien seront ainsi révélés en quelques clichés. Appareil photo ou smartphone, les deux sont possibles à la seule condition que la qualité soit au rendez-vous.
Après les images, le texte. En étant exhaustif dans votre annonce immobilière, vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer vite et bien. Avant même de venir visiter, votre locataire doit avoir un maximum de renseignements. Cela évitera les mauvaises surprises d’un côté comme de l’autre, du côté du candidat à la location comme de celui du bailleur. Ainsi, listez clairement le nombre et le type de pièces, les annexes, l’exposition, l’étage, le loyer, les charges, les commodités à proximité, les atouts sans pour autant dissimuler les points faibles sous peine de perdre du temps avec des visites inutiles. Vous pouvez également mentionner les modalités de location à commencer par le dispositif qui régit l’investissement immobilier neuf, les conditions de ressources attendues, le type de bail (vide ou meublé…)
Astuce n°2 pour louer vite et bien : des précisions sur le dispositif Pinel
Le paragraphe précédent vous donne une bonne idée de la manière de concevoir votre annonce immobilière globale. Si votre logement neuf a été acquis via la loi Pinel, vous devez impérativement le préciser dans l’annonce. Pourquoi ? Parce que le dispositif appelle un plafonnement des loyers qui pourrait étonner les locataires méfiants. Dans les grandes villes surtout, certains auront tendance à penser que le loyer est trop bas et qu’il y a un potentiel problème caché. A contrario, si vous êtes transparent dès la mise en location, vous verrez affluer les candidats à la location. Les logements neufs en loi Pinel sont en effet prisés des locataires. Et pour cause : ils offrent tous les avantages de l’immobilier neuf (confort de vie, isolation thermique et phonique optimale, annexes le plus souvent, faibles consommations énergétiques, économies d’énergie annuelles chiffrées…) tout en observant un loyer plafonné. Tous les vœux des locataires sont exaucés !
Plus encore, expliquer noir sur blanc que la location de votre investissement immobilier neuf en loi Pinel est soumise à des conditions de ressources permet de faire un premier tri dans les dossiers et de ne pas perdre du temps avec des candidatures non adaptées aux modalités de location imposées par le dispositif.
Le saviez-vous ? Les plafonds de loyers fixés par la loi Pinel sont établis à 9,14€ par m² pour les villes en zone C, à 12,60€ par m² pour les villes en zone B et à 19,28€ par m² pour les villes en zone A. Ces montants s’entendent hors charges.
Astuce n°3 pour louer vite et bien : comment louer rapidement un investissement immobilier neuf meublé ?
Il est aussi possible que vous décidiez d’acheter un appartement neuf sans passer par la loi Pinel pour le louer ensuite en meublé. Dans ce cas, vous pouvez fixer le loyer librement. Mais attention, une étude du quartier s’impose ! Si vous êtes très largement au-dessus des prix pratiqués dans le secteur, il y a de fortes chances que les candidats locataires ne s’intéressent pas à votre bien et/ou que le turnover soit fréquent. Une chose est certaine, à caractéristiques égales, un logement neuf meublé se loue plus facilement qu’un logement ancien meublé. Là encore, les atouts de l’immobilier neuf attirent les locataires.
Pour définir le montant du loyer, vous pouvez notamment vous baser sur son exposition (est-il lumineux ou non ?), sur la présence d’un extérieur de type loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif, sur l’étage et évidemment sur la superficie et le nombre de pièces.
Bon à savoir : votre logement meublé doit inclure la liste complète des meubles et des équipements définie par la loi. Il est ainsi conseillé d’opter pour du mobilier neutre, pour une éventuelle décoration épurée et pour un intérieur cocooning qui permettra aux locataires visiteurs de se projeter en quelques secondes.
Astuce n°4 pour louer vite et bien : comment trouver le locataire idéal ?
La première étape de l'investisement locatif vers la rentabilité est évidemment de louer votre logement neuf. Oui, mais pas au détriment du bon sens en vous jetant sur le premier locataire venu. Il doit être choisi avec soin selon des critères précis dont les premiers sont sa fiabilité et son sérieux. Des qualités qui ne sont pas toujours faciles à évaluer au premier coup d’œil, on en convient. Alors même si le 0 risque n’existe pas, il est possible de définir une checklist du locataire idéal et des éléments à observer pour le trouver :
- Les revenus des candidats à la location : le locataire idéal gagne entre deux et trois fois le montant du loyer. Certains locataires ont très peu de dépenses en dehors de leur loyer et sont préférables à d’autres gagnant davantage mais assumant des charges plus importantes à côté de leur logement.
- La solvabilité des candidats à la location : elle peut être vérifiée via une liste de pièces justificatives strictement encadrée par la loi. Ces documents permettent de s’assurer de l’identité du locataire, de son adresse actuelle, de son activité professionnelle et de ses revenus principalement. En votre qualité de propriétaire-bailleur, il est possible de demander les originaux de chaque document. Vous avez des doutes quant aux éléments transmis ? Recoupez les informations ! Comparez ainsi le contrat de travail, les fiches de paie, l’avis d’imposition pour vous assurer que tout correspond. Il est également possible d’appeler l’employeur du candidat à la location et de vérifier son avis d’imposition directement en ligne sur le site des impôts. Votre travail d’enquêteur vous évite de possibles mauvaises surprises.
- Une assurance loyers impayés : en cas de défaut de paiement du locataire, des solutions existent. Les deux principales sont les biens connus garants physiques qui assument les loyers à la place du locataire. Deuxième option, l’assurance loyers impayés qui prend le relais en cas de défaillance. Enfin, en fonction du profil du locataire, le garant peut prendre une autre forme comme la « Clé » pour les étudiants et la garantie Visale pour les jeunes.
Bon à savoir : méfiez-vous des locataires qui insistent pour payer leur caution en liquide ou via un chèque au nom d’une tierce personne. Il peut y avoir derrière cette démarche quelques difficultés financières dissimulées.
- Un locataire sérieux : avoir des revenus suffisants ne signifie pas nécessairement être un bon payeur ou être un locataire respectueux du matériel et des autres habitants. Le sérieux du locataire est donc tout aussi important que ses revenus bien que plus difficile à évaluer. Pour vous assurer que vous confiez les clés à la bonne personne, vous pouvez tout simplement contacter le précédent bailleur du locataire retenu. Observez également les attitudes du candidat et notamment sa ponctualité, sa réactivité, son langage corporel… En conclusion, il est toujours préférable d’avoir quelques entrevues physiques avec votre potentiel locataire avant de vous décider.
- Attention à la discrimination : en votre qualité de bailleur, vous avez le droit de sélectionner les dossiers de vos locataires mais la sélection des candidats doit se faire sur la base d’éléments factuels (ressources notamment). Est-il nécessaire de rappeler que la discrimination sur la base de la religion, des mœurs, du sexe, de la race ou encore de la religion est passible de poursuites pénales ? Un refus sur fond de discrimination est ainsi passible de 45 000€ d’amende et de trois ans d’emprisonnement. Un très mauvais point pour la rentabilité !
Astuce n°5 pour louer vite et bien : pourquoi déléguer la gestion locative ?
Après lecture des lignes précédentes, vous comprenez que la mise en location est un parcours aux multiples étapes et rouages. Qu’il s’agisse de votre premier investissement immobilier neuf ou que vous soyez aguerri/e dans le domaine, la solution pour louer vite et bien mais aussi pour avoir l’esprit léger et sans contrainte est sans aucun doute de déléguer la gestion locative. Location en loi Pinel, vide, meublée, en loi LMNP/Censi-Bouvard… un professionnel dédié assure une partie ou la totalité de la gestion de votre logement en fonction de vos besoins. Il peut ainsi prendre les photos, rédiger l’annonce, définir le montant du loyer, s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, faire signer le bail, s’occuper des états des lieux, suivre le quotidien du bien et être en contact avec le locataire en place pour vous libérer un temps certain et vous exempter des contraintes de la gestion locative.
Cette dernière solution vous semble la plus adaptée à votre profil investisseur ? Vous avez réalisé un investissement immobilier que vous souhaitez faire gérer ? Contactez Le Neuf Gestion et les experts Médicis Immobilier Neuf.
