Rechercher et trouver rapidement le locataire idéal est très certainement le souhait le plus cher de tous les propriétaires bailleurs. Derrière un investissement immobilier neuf, plusieurs idées peuvent se dessiner : la rentabilité évidemment, mais également l’anticipation d'une retraite bien méritée, la constitution d’un solide patrimoine, la transmission facilitée de biens à ses enfants… Qu'importe le ou les objectifs, le logement doit être loué rapidement et correctement. Dans les faits, rien de compliqué. Mais attention, si vous décidez de vous lancer seul/e dans la gestion locative, mieux vaut prendre quelques informations préalables pour avancer sereinement sur le chemin de l’investissement immobilier. D’une étape à l’autre, votre investissement locatif mérite le locataire idéal et une mise en location efficace. Mode d’emploi.
Astuce n°1 pour trouver un locataire solvable rapidement : comment rédiger une annonce immobilière vendeuse ?
Lorsque les candidats à la location parcourent les pages des petites annonces immobilières, ils s’arrêtent systématiquement sur celles qui attirent l’œil, qui leur parlent, qui donnent des détails précis sur le logement, qui les poussent tout simplement à aller visiter le bien. Alors pour parvenir à capter l’attention de vos lecteurs, la conception de l’annonce de location est très importante.
Remarquez que nous parlons ici de conception et non de pure rédaction. La première étape d’une annonce immobilière réussie est en effet la prise de photos, des photos de qualité de toutes les pièces et annexes ou presque.
Si votre investissement immobilier neuf a été acquis via l'ancien dispositif Pinel ou de la loi Censi-Bouvard/LMNP, vous avez plus encore la possibilité de mettre le bien récent en valeur. Exit donc les photos floues, mal cadrées ou trop sombres. Arrangez-vous pour prendre de belles photos un jour de temps ensoleillé au moment où la luminosité est à son maximum dans toutes les pièces. Les points forts du bien seront ainsi révélés en quelques clichés. Appareil photo ou smartphone, les deux sont possibles à la seule condition que la qualité soit au rendez-vous.
Après les images, le texte. En étant exhaustif dans votre annonce immobilière, vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer vite et bien. Avant même de venir visiter, votre futur locataire doit avoir un maximum de renseignements sur le profil du logement et sur les impératifs de mise en location.
Les mauvaises surprises seront ainsi évitées d’un côté comme de l’autre : du côté du candidat à la location comme de celui du propriétaire bailleur. Ainsi, listez clairement le nombre et le type de pièces, les annexes, l’exposition, l’étage, le loyer, les charges, les commodités à proximité, les atouts sans pour autant dissimuler les points faibles sous peine de perdre du temps avec des visites inutiles. Vous pouvez également mentionner les modalités de location, à commencer par le dispositif qui régit l’investissement immobilier neuf, les conditions de ressources attendues, le type de bail (signature pour un bail vide ou meublé…)
Astuce n°2 - Comment choisir son locataire ? Des précisions sur le dispositif dont vous avez profité pour éloigner les candidats à éviter
Le paragraphe précédent vous donne une bonne idée de la manière de concevoir votre annonce immobilière globale. Si votre logement neuf a été acquis via un dispositif de défiscalisation (tel que la loi Pinel ou le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel par exemple), vous devez impérativement le préciser dans l’annonce.
Pourquoi ? Parce que ces dispositifs appellent le plus souvent des règles strictes, comme un plafonnement des loyers qui pourrait étonner les locataires méfiants. Dans les grandes villes en zone tendue plus encore, certains auront tendance à penser que le loyer est trop bas et qu’il y a un potentiel problème caché.
A contrario, si vous êtes transparent dès la mise en location, vous verrez affluer les candidats à la location. Les logements neufs sont en effet prisés des locataires. Et pour cause : ils offrent tous les avantages de l’immobilier neuf (confort de vie, isolation thermique et phonique optimale, annexes le plus souvent, faibles consommations énergétiques, économies d’énergie annuelles chiffrées…) tout en observant un loyer plafonné. Tous les vœux des locataires sont exaucés !
Plus encore, expliquer noir sur blanc que la location de votre investissement immobilier neuf est soumise à des conditions de ressources permet de faire un premier tri dans les dossiers. Gain de temps assuré en évitant les candidatures non adaptées aux modalités de location imposées par le dispositif dont vous dépendez. Une méthode efficace pour rechercher et trouver un locataire fiable et adapté à votre logement !
Astuce n°3 pour rechercher et trouver rapidement un nouveau locataire : comment louer rapidement un investissement immobilier neuf meublé ?
Il est aussi possible que vous décidiez d’acheter un appartement neuf pour le louer ensuite en meublé. Dans ce cas, vous pouvez fixer le loyer librement. Mais attention, une étude du quartier s’impose !
Si vous êtes très largement au-dessus des prix pratiqués dans le secteur, il y a de fortes chances que les candidats locataires ne s’intéressent pas à votre bien et/ou que le turnover soit fréquent. Une chose est certaine, à caractéristiques égales, un logement neuf meublé se loue plus facilement qu’un logement ancien meublé. Là encore, les atouts de l’immobilier neuf attirent les locataires.
Pour définir le montant du loyer, vous pouvez notamment vous baser sur son exposition (est-il lumineux ou non ?), sur la présence d’un extérieur de type loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif, sur l’étage et évidemment sur la superficie et le nombre de pièces.
Bon à savoir : votre logement meublé doit inclure la liste complète des meubles et des équipements définie par la loi. Il est ainsi conseillé d’opter pour du mobilier neutre, pour une éventuelle décoration épurée et pour un intérieur cocooning qui permettra aux locataires visiteurs de se projeter en quelques secondes.
Astuce n°4 pour les propriétaires bailleurs en quête de rentabilité : comment trouver le locataire idéal et faire votre choix ?
La première étape de l'investissement locatif vers la rentabilité est évidemment de louer votre logement neuf. Oui, mais pas au détriment du bon sens en vous jetant sur le premier locataire venu. Il doit être choisi avec soin selon des critères précis dont les premiers sont sa fiabilité et son sérieux. Des qualités qui ne sont pas toujours faciles à évaluer au premier coup d’œil, on en convient. Alors même si le 0 risque n’existe pas, il est possible de définir une checklist du locataire idéal et des éléments à observer pour le trouver :
- Les revenus des candidats à la location : le locataire idéal gagne entre deux et trois fois le montant du loyer. Certains locataires ont très peu de dépenses en dehors de leur loyer et sont préférables à d’autres gagnant davantage mais assumant des charges plus importantes à côté de leur logement.
- La solvabilité des candidats à la location : elle peut être vérifiée via une liste de pièces justificatives strictement encadrée par la loi. Ces documents permettent de s’assurer de l’identité du locataire, de son adresse actuelle, de son activité professionnelle et de ses revenus principalement. En votre qualité de propriétaire-bailleur, il est possible de demander les originaux de chaque document. Vous avez des doutes quant aux éléments transmis ? Recoupez les informations ! Comparez ainsi le contrat de travail, les fiches de paie, l’avis d’imposition pour vous assurer que tout correspond. Il est également possible d’appeler l’employeur du candidat à la location et de vérifier son avis d’imposition directement en ligne sur le site des impôts. Votre travail d’enquêteur vous évite de possibles mauvaises surprises.
- Une assurance loyers impayés : en cas de défaut de paiement du locataire, des solutions existent. Les deux principales sont les biens connus garants physiques qui assument les loyers à la place du locataire. Deuxième option, l’assurance loyers impayés qui prend le relais en cas de défaillance. Enfin, en fonction du profil du locataire, le garant peut prendre une autre forme comme la garantie Visale.
Bon à savoir : méfiez-vous des locataires qui insistent pour payer leur caution en liquide ou via un chèque au nom d’une tierce personne. Il peut y avoir derrière cette démarche quelques difficultés financières dissimulées.
- Un locataire sérieux : avoir des revenus suffisants ne signifie pas nécessairement être un bon payeur ou être un locataire respectueux du matériel et des autres habitants. Le sérieux du locataire est donc tout aussi important que ses revenus, bien que plus difficile à évaluer. Pour vous assurer que vous confiez les clés à la bonne personne, vous pouvez tout simplement contacter le précédent bailleur du locataire retenu. Observez également les attitudes du candidat et notamment sa ponctualité, sa réactivité, son langage corporel… En conclusion, il est toujours préférable d’avoir quelques entrevues physiques avec votre potentiel locataire avant de vous décider.
- Attention à la discrimination : en votre qualité de bailleur, vous avez le droit de sélectionner les dossiers de vos locataires mais la sélection des candidats doit se faire sur la base d’éléments factuels (ressources notamment). Est-il nécessaire de rappeler que la discrimination sur la base de la religion, des mœurs, du sexe, de la race ou encore de la religion est passible de poursuites pénales ? Un refus sur fond de discrimination est ainsi passible de 45 000€ d’amende et de trois ans d’emprisonnement. Un très mauvais point pour la rentabilité !
Astuce n°5 pour louer vite et bien : pourquoi déléguer la gestion locative ? Pour quel prix ? Dans quel délai ? Avec quel mandat ?
Pourquoi déléguer la gestion locative pour louer plus rapidement ?
Déléguer la gestion locative permet avant tout de gagner en efficacité. Faire appel à un professionnel, permet de profiter d'un expert qui connaît parfaitement le marché local, les loyers pratiqués, les attentes des locataires et les canaux de diffusion les plus performants.
Il sait comment valoriser un logement neuf, rédiger une annonce attractive, organiser les visites sans délai et sélectionner des dossiers fiables pour un choix de locataire(s) 100 % efficace et adapté.
Résultat ? Moins d’erreurs, moins d’hésitations, et surtout une vacance locative fortement réduite. Pour le bailleur, c’est aussi l’assurance de respecter la réglementation en vigueur, sans stress ni perte de temps.
Pour quel prix déléguer la gestion locative de son logement ?
Le coût d’une gestion locative est généralement proportionnel au loyer perçu. En pratique, il faut compter en moyenne entre 6 % et 10 % des loyers hors charges, selon l’étendue des services confiés (gestion courante, suivi administratif, relation locataire...)
À cela peuvent s’ajouter, ponctuellement, des frais de mise en location (recherche du locataire, visites, rédaction du bail, état des lieux...) Ces frais doivent toutefois être mis en perspective : en louant plus vite et en évitant les erreurs de sélection, la gestion locative contribue directement à préserver, voire à améliorer la rentabilité globale de l’investissement.
Dans quel délai un professionnel trouve-t-il un locataire ?
Lorsqu’un logement neuf est correctement positionné en termes de loyer et bien valorisé, un gestionnaire locatif est souvent en mesure de trouver un locataire en quelques jours à quelques semaines, selon la tension relevée sur le marché local.
Grâce à son expertise et appuyé par des outils de diffusion performants et un fichier de candidats qualifiés, les délais sont généralement bien plus courts qu’en gestion autonome, notamment dans les zones tendues où la demande locative est forte.
Sous quel mandat confier la gestion locative ?
La délégation de la gestion locative s’effectue via un mandat de gestion, signé entre le propriétaire et le professionnel. Ce mandat définit précisément :
- Les missions confiées (mise en location, gestion quotidienne, suivi des loyers...)
- La durée de l’engagement.
- Les honoraires.
- Les modalités de résiliation.
Selon vos besoins, il est possible d’opter pour :
- Un mandat de mise en location simple, limité à la recherche du locataire,
- Ou un mandat de gestion complète, pour une tranquillité totale sur le long terme.
Déléguez la gestion locative de votre logement pour un investissement 100 % serein !
Cette dernière solution vous semble la plus adaptée à votre profil investisseur ? Vous avez réalisé un investissement immobilier que vous souhaitez faire gérer ? Contactez Le Neuf Gestion et les experts Médicis Immobilier Neuf.
