Menu

Investissement locatif : votre locataire est-il le bon ?

Mis à jour le 0 Guides / Conseils
Icône du temps de lecture
Temps
de lecture

Alors que de nombreux logiciels permettent de falsifier, assez facilement des documents officiels, certains locataires peu scrupuleux n’hésitent pas à mentir sur leurs revenus. Une fraude qui leur permet de duper les propriétaires pour obtenir les clés d’un logement en location. Mais cette falsification peut avoir d’autres conséquences que la seule perte de confiance. En effet, comment, pour un bailleur, être certain que son investissement locatif sera rentabilisé ? Que son locataire n’est pas en train de le tromper ? Explications.

Qu'est-ce qu'un bon locataire et comment le choisir ? FAQ

Comment trouver les bons locataires ?

Trouver les bons locataires est une étape cruciale pour tout propriétaire. Voici quelques conseils pour vous aider à trouver le locataire idéal :

1. Évaluez le profil et les revenus du locataire : Il est essentiel de trouver un locataire ponctuel dans le paiement de ses loyers et soucieux de l’entretien du logement qu’il occupe. Vous devez essayer de cerner le profil de vos candidats à la location avant de leur donner le quitus pour entrer dans les lieux.

2. Rassemblez les justificatifs nécessaires : le dossier fourni par le candidat doit être complet. Ce qui signifie comporter des éléments vous permettant de juger sa qualité.

3. Garant ou assurance : couvrez-vous contre les loyers impayés.

4. Analysez le sérieux du locataire : soyez attentif et sensible au comportement du postulant pendant la visite, au langage corporel, à sa réactivité lors des échanges téléphoniques ou par email.

5. Mettez en valeur votre logement : il est essentiel de savoir mettre en valeur les points forts de votre logement.

6. Organisez efficacement la recherche d’un locataire : en organisant méthodiquement vos démarches, vous gagnerez en temps et en efficacité pour trouver l’occupant idéal.

7. Évitez la discrimination : il est important de respecter les lois en vigueur et de ne pas discriminer les candidats potentiels.

8. Déposez votre annonce sur les plateformes en ligne : LebonCoin, SeLoger, PAP... ; aujourd’hui, les plateformes en ligne regroupent un grand nombre de candidats à la location.

Comment savoir si le locataire est solvable et qu'il a un bon dossier ?

Vous avez à disposition plusieurs méthodes de vérification de la solvabilité des potentiels locataires. Voici quelques-unes des plus courantes :

  • Le ratio de solvabilité : il s’agit du rapport entre les revenus du locataire et le montant du loyer majoré de la provision pour charges. Plus ce ratio est élevé, plus le locataire peut assurer le paiement du loyer. Pour le calculer, il faut intégrer la somme des revenus du locataire et la diviser par le montant du loyer et de la provision pour charges.

 

  • La capacité locative : elle correspond au montant des revenus nets ou bruts du locataire divisé par 33,3 %. Pour la calculer, il faut cumuler les revenus des douze derniers mois puis les diviser par 33,3 %. Le résultat doit être supérieur ou égal à trois fois le montant du loyer.

 

  • Les pièces justificatives : elles permettent de vérifier l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et l’imposition du locataire. Il faut demander au locataire de fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile (3 quittances de loyer ou attestation d’hébergement), un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail, carte étudiante etc.) et un avis d’imposition.

 

Ces méthodes peuvent vous aider à évaluer la solvabilité d’un locataire la signature du bail. Profitez-en pour faire le bon choix !

Comment reconnaître un bon locataire pour votre appartement locatif ? Quels sont ses qualités ?

Pour reconnaître un bon locataire pour votre appartement locatif, il faut prendre en compte plusieurs critères dont certains déjà évoqués, tels que :

  • La solvabilité du locataire : il faut vérifier que ses revenus sont suffisants pour payer le loyer et les charges, et qu’il n’a pas de dettes ou d’incidents de paiement. Il est conseillé de demander au locataire de fournir des justificatifs de ses ressources, comme ses bulletins de salaire, son contrat de travail, son avis d’imposition...

 

  • Les garanties du locataire : il faut s’assurer que le locataire dispose d’une caution ou d’une assurance qui couvre le risque d’impayé de loyer en cas de défaillance de sa part. Il est possible de demander à la caution de fournir les mêmes justificatifs que le locataire, ou de souscrire à une garantie comme Visale ou une GLI (garantie loyers impayés).

 

  • Le sérieux du locataire : il faut évaluer le profil du locataire, sa motivation, son respect des règles de vie, son entretien du logement, etc. Il est utile de demander au locataire de fournir des références, comme ses anciens bailleurs ou ses quittances de loyer, ou de le rencontrer lors de la visite du logement.

 

Dans le profil du locataire idéal on retrouve donc : la fiabilité, la responsabilité, la stabilité et la courtoisie. Des priorités dans la recherche du bon locataire qui ne sont pas toujours faciles à vérifier à première vue !

Quels sont les profils de locataires à éviter pour trouver le candidat idéal ?

Choisir un "bon" locataire, c’est se prémunir de plusieurs risques, notamment en matière d’impayés, de dégradation, de conflits de voisinage dans le parc privé… Voici un tour d’horizon des profils dont les bailleurs doivent se méfier s’ils souhaitent éviter les ennuis et les problèmes avec leurs futurs locataires :

1. L’étudiant qui termine son cursus en fin d’année : si le bien se situe dans une zone tendue et qu’il peut intéresser de jeunes salariés, mieux vaut privilégier ce genre de candidats à la location. Les propriétaires voulant éviter trop de vacance locative n’ont pas vraiment intérêt à accepter les dossiers des étudiants terminant leur année scolaire 10 mois après avoir signé leur bail. Un laps de temps qui peut même être plus court si l’étudiant choisit de réaliser son stage de fin d’études dans une autre ville. Si le bien se situe dans une zone tendue et qu’il peut intéresser de jeunes salariés, par exemple, mieux vaut les privilégier, afin d’éviter les désagréments (financiers, logistiques…) que génèrent les vacances locatives.

2. Les jeunes qui veulent vivre en colocation : Si – et uniquement si – le logement à louer n’est pas adapté à une colocation, il est préférable de refuser les locataires qui envisageraient de vivre en colocation. Même si la solution de la colocation est financièrement avantageuse pour les propriétaires, cela suppose qu’ils trouvent des locataires susceptibles de s’entendre, ayant le même mode de vie. En cas de dégradations dans le bien, les colocataires risquent par ailleurs de décliner leur responsabilité et de se renvoyer la balle entre eux. Potentiellement, c’est donc davantage d’ennuis et de litiges.

3. Le locataire qui veut enlever les meubles : lorsqu’ils visitent des logements meublés, certains locataires exigeants demandent aux propriétaires s’ils peuvent enlever le lit pour mettre le leur, remplacer le frigo actuel par un plus grand, apporter leur propre canapé… En réalité, aucun texte n’interdit aux locataires de retirer les meubles qui se trouvent dans le logement. Pour autant, les propriétaires doivent se méfier : même s’ils refusent d’accéder à leur demande, ces profils risquent de n’en faire qu’à leur tête et de re-meubler le logement, avec le risque de mal stocker les meubles leur appartenant

 

Investissement locatif : utiliser internet pour détecter les fraudes et avoir de bons locataires

Comme de nombreux propriétaires, vous sélectionnez votre locataire en leur demandant une pièce d’identité, un justificatif de domicile mais également une preuve de ressources (bulletins de salaire et avis d’imposition le plus souvent). Des papiers qui permettent d’évaluer la solvabilité du candidat et donc, sa capacité à payer le loyer.

Mais comment être certain que les documents ne sont pas falsifiés ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais en tant que bailleur, vous disposez d’un service gratuit en ligne qui vous permet de vérifier la véracité de tous les documents fiscaux remis par votre locataire. Il s’agit du service en ligne de vérification des avis d’impôt sur le revenu.

Service impots.gouv accessible 24/24 et 7/7, les propriétaires peuvent l’utiliser gratuitement comme bon leur semble. Il suffit de posséder le dernier avis d’imposition du candidat ou un justificatif d’avis d’imposition sur le revenu ou encore son Avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu (Asdir). Il faut ensuite reporter les 13 chiffres du numéro fiscal et les 13 chiffres de la référence de l’avis d’imposition sur le site impots.gouv.

Le propriétaire obtient alors des données synthétiques permettant de comparer la véracité du document papier. Évidemment, le site ne transmet pas l’intégralité du document, mais seulement les informations permettant au propriétaire de se rassurer quant à la bonne foi de son futur locataire et/ou de sa caution.

Attention : dans certains cas, les montants peuvent différer entre version en ligne et version papier. Ce, si le locataire a fait une demande de déclaration de revenus rectificative ou qu’il a corrigé sa déclaration en ligne. Un document plus récent peut alors être demandé au candidat locataire.

Pour vérifier la solvabilité d’un locataire, rendez-vous sur : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

Vous souhaitez déléguer la gestion locative pour plus de tranquillité ? Contactez le Neuf Gestion pour être accompagné de A à Z dans le quotidien de votre investissement locatif.

TAGS :
Laisser un commentaire
* Champs obligatoires
0 commentaire

Articles associés

Recherche d'un programme neuf

Archives

Téléchargez nos guides immobiliers

4.9/5
818 avis clients