Investir dans l'immobilier suscite l'intérêt des particuliers investisseurs depuis des décennies. En quête de revenus locatifs stables, de solide patrimoine immobilier à léguer, de placement pérenne, de retraite bien préparée, de valeur refuge... Le propriétaire bailleur a de nombreuses bonnes raisons de franchir le pas de l'investissement. Mais qui est-il exactement ? Quels sont ses droits, ses devoirs, les aides disponibles et dédiées en 2025... ? Lexique et guide pratique pour tout savoir et tout comprendre sur le propriétaire bailleur.
Qu'est-ce qu'un propriétaire bailleur ? Définition
Le propriétaire bailleur est une personne physique ou morale qui possède un bien immobilier destiné à la location. Il met à disposition un logement, un local commercial ou professionnel en échange du paiement d'un loyer. La location fait l'objet d'un contrat avec le locataire, aussi appelé bail.
Ce statut concerne aussi bien les particuliers investissant dans un appartement ou une maison que les SCI, les SCPI ou encore les sociétés civiles immobilières d’investissement.
En pratique, le propriétaire bailleur peut gérer lui-même la location ou en déléguer la gestion à un professionnel de l’immobilier.
Comment devenir propriétaire bailleur ?
Étape après étape, le statut de propriétaire bailleur se construit. Voici, très simplement, les principales :
Étape n°1 - Acheter un bien pour le louer
La première étape consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien, d’un bien meublé ou vide... Un choix à déterminer en fonction de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié pour être accompagné de A à Z dans votre projet !
Étape n°2 - Financer intelligemment l'investissement locatif
L’investissement locatif peut être financé à crédit, avec un effet de levier intéressant si les loyers couvrent tout ou partie des mensualités. En 2025, les taux restent maîtrisés et les durées d’emprunt attractives.
Étape n°3 - Choisir le bon régime fiscal pour investir dans l'immobilier de manière 100 % optimisée
Deux grands régimes s’offrent à vous : le foncier (pour une mise en location vide) ou le BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux (pour une mise en location meublée). Chaque régime a ses spécificités en matière de déclaration et de déduction des charges. Faites-vous accompagner pour choisir le plus adapté à votre profil investisseur !
Dispositifs et fiscalité - Quelles sont les aides disponibles en 2025 pour les propriétaires bailleurs ?
Investir dans l'immobilier neuf avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Depuis 2024, le dispositif LLI, Logement Locatif Intermédiaire est ouvert aux particuliers, sous couvert du respect de certaines conditions. Il s’adresse aux bailleurs qui s’engagent à louer un logement neuf ou réhabilité assimilé neuf à des loyers inférieurs à ceux pratiqués sur le marché. Le public locatif visé par le LLI est les ménages aux revenus intermédiaires. En contrepartie, le propriétaire bailleur et investisseur profite :
- D’une TVA réduite à 10 %.
- D’une exonération de taxe foncière dans les zones éligibles. Cet avantage fiscal prend la forme d'un crédit d'impôt pour une durée allant jusqu'à 20 ans.
Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent conjuguer rendement et fiscalité douce, tout en conservant la gestion libre de leur patrimoine.
La loi Denormandie : rénover et défiscaliser pour investir dans un logement ancien assimilé neuf
En vigueur en 2025, la loi Denormandie encourage la rénovation de logements anciens dans les centres-villes de communes labellisées. En réalisant au moins 25 % de travaux dans un logement acheté à rénover, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien, selon la durée de mise en location (12 % pour 6 ans de mise en location obligatoire, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans).
La loi Denormandie représente une double opportunité : revaloriser un bien dégradé tout en profitant d’un avantage fiscal significatif.
Le statut LMNP : un pilier de la location meublée
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste attractif cette année encore, grâce au régime réel notamment, régime qui permet d’amortir le bien et d’éviter l’imposition des loyers pendant plusieurs années. Idéal pour les propriétaires bailleurs qui misent sur la location meublée en résidence classique ou en résidence de services.
Pour aller plus loin : Tout savoir pour investir avec le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Pourquoi devenir propriétaire bailleur ? Les avantages
Avantage n°1 - Générer des revenus complémentaires
Mettre un bien en location permet de percevoir un revenu régulier, que vous soyez en activité ou retraité. Ces revenus peuvent financer un crédit, alimenter une épargne ou constituer un complément de revenus stable.
Avantage n°2 - Construire un patrimoine solide et pérenne
L’investissement locatif permet de constituer un patrimoine immobilier solide, facilement transmissible à vos héritiers. L’immobilier reste une valeur refuge, plus encore en période d’instabilité économique ou de perte de confiance dans les placements financiers classiques.
Avantage n°3 - Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite
Être propriétaire bailleur, c’est aussi anticiper l’avenir. Les loyers générés peuvent :
- Compenser la très fréquente baisse de revenus à la retraite.
- Financer une future résidence principale.
- Contribuer à maintenir un niveau de vie confortable sur le long terme.
En pratique, investir dans l'immobilier permet de créer une source de revenus autonome, indépendante des régimes de retraite publics.
Pour aller plus loin : Un achat immobilier neuf pour préparer ma retraite
Avantage n°4 - Optimiser sa fiscalité grâce à un investissement immobilier
Grâce aux dispositifs fiscaux disponibles (LLI, Denormandie, LMNP, Loc’Avantages…), vous pouvez réduire votre imposition sur le revenu, voire neutraliser pour tout ou partie la fiscalité liée aux loyers. Une optimisation patrimoniale sur mesure, adaptée à votre situation ! Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf pour profiter d'un accompagnement 100 % personnalisé (sans supplément).
Avantage n°5 - Transmettre un capital à ses enfants
L’immobilier locatif est un excellent vecteur de transmission de patrimoine. Vous pouvez :
- Anticiper une donation progressive (avec abattements renouvelables tous les 15 ans).
- Créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale pour répartir les parts entre les membres de la famille.
- Offrir un bien déjà rentabilisé ou partiellement financé par les loyers.
Bon à savoir : la valeur d’un bien immobilier est généralement stable ou croissante sur le moyen et sur le long terme. Le logement est ainsi perçu comme un actif stratégique pour assurer l’avenir de ses proches.
Avantage n°6 - Valoriser son logement dans le temps et pendant longtemps
À condition de bien choisir l’emplacement (critère de choix n°1 pour un investissement locatif !), un logement locatif peut prendre de la valeur au fil des années, augmentant ainsi votre capital net.
Bon à savoir : des travaux de rénovation énergétique, de modernisation ou le choix d'un bien immobilier neuf peu énergivore et optimisé peuvent contribuer à une plus-value à la revente, mais aussi et surtout à rendre le logement "désirable" aux yeux des locataires. Vacance locative éloignée !
Pour aller plus loin - FAQ du propriétaire bailleur
Le bailleur est-il le propriétaire ? Qui est le bailleur dans une location ? Qui en assure la gestion ?
Oui, le bailleur est toujours le propriétaire du bien (ou son représentant légal, comme une SCI). Dans le cadre d’un contrat de location, le bailleur est la partie qui propose le logement à la location.
Le bailleur est celui qui signe le bail, qu'importe sa durée, en tant que propriétaire du bien loué. Il peut être une personne physique ou morale. S’il confie la gestion à une agence, celle-ci peut agir en son nom pour les démarches courantes.
Le propriétaire bailleur peut :
- Gérer seul son bien (encaissement des loyers, état des lieux, déclaration fiscale…)
- Déléguer à un administrateur de biens ou à une agence immobilière, contre une commission (en moyenne entre 5 et 10 % des loyers).
- Certains optent aussi pour une gestion en ligne via des plateformes spécialisées.
Mettre un appartement en location : quelles sont les obligations spécifiques du propriétaire bailleur dans le cadre d'une location immobilière ?
Le propriétaire bailleur a plusieurs obligations légales au regard de son investissement locatif :
- Proposer un logement décent (surface minimale, absence de risques pour la santé, équipements de base dans le cas d'un bail meublé, critères de décence…)
- Réaliser les diagnostics obligatoires en fonction du logement mis en location (DPE, électricité, gaz, plomb...)
- Établir un bail conforme (aux yeux de la loi Alur et de la loi Elan notamment).
- L'obligation d'assurer la réparation des éléments et équipements majeurs tels que le chauffage, la toiture, la structure...
- Ne pas pratiquer de discrimination à la location.
- L'obligation de respecter les plafonds de loyers s'ils s'appliquent.
Une liste non exhaustive !
Encadrement du loyer et performance énergétique
En 2025, les logements classés G au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique sont interdits à la location. Les logements classés F seront progressivement concernés. Il est donc essentiel d’anticiper la rénovation énergétique si nécessaire.
Pour aller plus loin : Immobilier : qu'est-ce que la valeur verte d'un logement ?
Quels travaux sont à la charge du locataire ou du propriétaire bailleur dans un investissement locatif ?
La répartition et la charge des travaux est strictement encadrée par la loi. Voici ce que vous devez retenir :
Travaux d'amélioration, gros œuvre... Quels sont les travaux à la charge du propriétaire bailleur ?
- Le gros œuvre et les réparations nécessaires importantes (toiture, murs, fenêtres, chaudière...)
- La mise aux normes (électricité, ventilation...)
- Les travaux d’amélioration (isolation, rénovation énergétique...)
- Le remplacement des équipements vétustes.
Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
- L'entretien courant (peinture, nettoyage, entretien des sols...)
- Les petites réparations nécessaires (changement de joints, remplacement d’ampoules, débouchage de canalisations...)
- La nécessaire réparation des dégradations causées par une utilisation anormale du logement.
Bon à savoir : en cas de doute, le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives à la charge du locataire.
Devenir propriétaire bailleur en 2025, c’est bien plus qu’investir dans la pierre. C’est optimiser sa fiscalité, préparer l’avenir, construire un patrimoine transmissible et créer des revenus pérennes.
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