Promulguée le 19 février 2026, la Loi de finances pour 2026 redéfinit plusieurs contours de la fiscalité immobilière, des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif et de la fiscalité locale. Si certaines mesures nécessitent encore la publication de décrets d’application pour être pleinement effectives, la loi crée un nouveau cadre pour l’année en cours, tant pour les propriétaires que pour les investisseurs. Ce texte s’inscrit pleinement dans une politique publique visant à soutenir la construction de logements et à attirer les investisseurs privés, tout en simplifiant certains mécanismes de taxation devenus obsolètes. Zoom au cœur de l'actualité immobilière !
Quand sera votée la Loi de finances 2026 ? Un texte adopté et promulgué le 19 février !
L'adoption est d'ores et déjà définitive ! La Loi de finances pour 2026 a été adoptée après l’examen parlementaire en fin d’année 2025 et promulguée le 19 février 2026. Sa publication au Journal officiel (JO) fait désormais courir l’essentiel des dispositions fiscales et budgétaires contenus dans les textes.
Certaines d’entre elles s’appliquent immédiatement, d’autres restent subordonnées à la publication de textes réglementaires complémentaires précisant leurs modalités d’application, a priori courant mars.
Les principales orientations du budget Logement 2026
Le volet Logement de la Loi de finances 2026 s’organise autour de deux axes principaux : la relance de l’investissement locatif privé et la rationalisation des dispositifs fiscaux applicables aux logements vacants et à la fiscalité locale.
D’une part, le législateur souhaite remplacer progressivement les dispositifs de réduction d’impôt antérieurs (en particulier l'ex-loi Pinel qui a pris fin le 1er janvier 2025) par un nouveau cadre fiscal centré sur un mécanisme d’amortissement fiscal pour les bailleurs privés. D’autre part, la loi instaure des mécanismes fiscaux visant à responsabiliser la mise sur le marché des logements vacants et à mieux articuler la fiscalité locale avec les besoins de production de logement. En détail.
Au cœur du budget Logement en 2026 : les changements à retenir dans cette nouvelle politique
La Loi de finances pour 2026 poursuit un double objectif : relancer l’offre locative privée et renforcer les outils fiscaux destinés à mobiliser le parc existant, notamment dans les zones sous tension.
Trois axes structurent la réforme :
- La création d’un nouveau cadre pour les bailleurs privés.
- La refonte de la fiscalité des logements vacants.
- L’ajustement de plusieurs dispositifs locaux et notamment la THRS, les DMTO, la taxe d’aménagement et la TVA appliquée sur le logement social.
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et meublés touristiques : un dispositif d’exonération élargi
La Loi de finances 2026 élargit le champ des exonérations possibles de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les communes et EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) peuvent désormais étendre l’exonération aux gîtes ruraux répondant à des critères de qualité reconnus par l’État. Le pouvoir d’exonérer les meublés de tourisme et chambres d’hôtes est également généralisé à l’ensemble des collectivités, sans restriction liée au zonage antérieur.
En parallèle, certaines obligations déclaratives sont simplifiées, telles que la suppression d’une formalité annuelle spécifique pour bénéficier de l’exonération.
Pourquoi ces ajustements ? Ils visent à alléger la charge administrative et à donner davantage de latitude aux collectivités locales dans la gestion de leur fiscalité touristique et résidentielle.
La création de la taxe sur la vacance des logements (TVLH)
La Loi de finances 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) en un dispositif unique : la taxe sur la vacance des logements (TVLH). Elle est applicable aux impositions établies à compter de 2027.
Le régime distingue deux situations :
- Dans les zones dites tendues, la vacance est imposable après un an. Le taux peut être porté jusqu’à 30 %, puis 60 % sur délibération.
- Hors zones tendues, la vacance est imposable après deux ans, sous délibération locale, avec un plafond de taux fixé à 50 %.
Le contrôle et l’instruction des dégrèvements relèvent des collectivités concernées. L’objectif est clair : inciter à la remise sur le marché des logements durablement vacants.
Valeurs locatives : la réforme une nouvelle fois repoussée
La révision générale des valeurs locatives des locaux d’habitation est de nouveau décalée.
Les propriétaires devront déclarer leurs biens avant le 1er juillet 2028. Un rapport sera transmis au Parlement avant le 1er septembre 2029. L’entrée en vigueur des nouvelles valeurs est prévue au 1er janvier 2030, avec des effets fiscaux à compter de 2031. La prochaine révision sexennale interviendra en 2038.
En pratique, le système actuel continue donc de s’appliquer pour la taxe foncière, pour la THRS (Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires), pour la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) et pour les autres impositions locales reposant sur ces bases.
Les ZFRR prolongés jusqu'en 2029
La loi prolonge jusqu’au 31 décembre 2029 les dispositifs fiscaux attachés aux zones France ruralités revitalisation (ZFRR).
Cette prolongation permet aux collectivités de maintenir des exonérations ou des allègements sur certaines taxes locales tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Pourquoi ? Pour préserver l’attractivité des territoires ruraux concernés.
Quelles sont les nouvelles règles induites par la Loi de finances 2026 en matière de TVA et d'achat de logement social ? Les actus à retenir
La loi clarifie les règles applicables à la TVA réduite dans le logement intermédiaire et social.
Le bénéfice du taux réduit est conditionné à l’intégration des logements concernés dans un ensemble comprenant au moins un tiers de logements sociaux. La loi sécurise également les opérations en limitant la remise en cause du taux réduit à la seizième année suivant l’achèvement.
Pourquoi ces ajustements ? Ils renforcent la lisibilité du régime fiscal applicable aux opérations mixtes et sécurisent les montages immobiliers comportant une part de logement social.
Taxe d’aménagement et droits de mutation : quelles sont les nouvelles règles applicables ?
La Loi de finances 2026 ajuste le régime de la taxe d’aménagement. Elle étend rétroactivement au 1er janvier 2026 certaines exonérations, pour des annexes spécifiques et certains équipements notamment. Elle précise également les règles de recouvrement en cas de travaux réalisés sans autorisation et étend ces dispositions aux opérations de transformation. Par exemple ? La conversion de locaux non résidentiels en habitation.
Bon à savoir : il s’agit d’un ajustement technique du régime existant et non d’une refonte globale de la taxe.
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : une revalorisation des plafonds et des modalités d’application encadrées
La loi précise les conditions d’entrée en vigueur des délibérations départementales relatives aux droits de mutation à titre onéreux ou DMTO.
Lorsqu’un département notifie une délibération entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, le nouveau taux s’appliquera au premier jour du deuxième mois suivant cette notification. Cette règle vise à éviter toute application rétroactive et à sécuriser les transactions en cours.
Bon à savoir : le plafond maximal des DMTO reste fixé à 5 % dans les départements ayant adopté ce taux.
Jeux Olympiques d’hiver 2030 : un dispositif spécifique prévu à Briançon
Un dispositif fiscal spécifique est créé pour l’acquisition de logements situés au Fort des Têtes à Briançon, dans le cadre des Jeux Olympiques et Paralympiques d’hiver 2030.
La réduction d’impôt est fixée à 30 % du prix d'achat, étalée sur six ans. Elle porte sur les logements acquis entre le 1er janvier 2029 et le 31 décembre 2032.
Les conditions ? Le bénéficiaire doit occuper le logement ou le louer nu à usage de résidence principale pendant quinze ans à compter de la fin des Jeux. Un plafond de prix au mètre carré sera fixé par décret.
Immobilier 2026 - Qu'est-ce qui change vraiment pour les propriétaires/investisseurs avec la nouvelle Loi de finances ?
La Loi de finances 2026 combine mesures incitatives et encadrement fiscal renforcé. Elle maintient des dispositifs favorables aux cessions orientées vers le logement social, sécurise les régimes de TVA, clarifie les DMTO et crée un cadre structurant pour l’investissement locatif privé. Le changement majeur réside dans l’évolution du statut du bailleur.
Des exonérations et des abattements en vigueur jusqu'en 2027 pour les plus-values immobilières
Les exonérations d’impôt sur les plus-values réalisées au profit d’organismes de logement social, de collectivités ou d’opérateurs s’engageant à produire du logement social ou intermédiaire sont prorogées jusqu’au 31 décembre 2027.
L’abattement de 70 % applicable aux biens situés dans les périmètres de grandes opérations d’urbanisme (GOU) ou d’opérations de revitalisation de territoire (ORT) est également maintenu jusqu’à cette échéance, sous conditions.
Un nouveau statut de bailleur privé pour l'investissement locatif : le dispositif Relance logement appliqué depuis le 21 février 2026 - Profitez de la loi de défiscalisation Jeanbrun dès aujourd'hui !
La Loi de finances pour 2026 institue un nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif "Relance logement" ou "loi Jeanbrun", applicable aux logements acquis à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Les enjeux du dispositif sont forts pour dynamiser l'investissement locatif en France.
Ce mécanisme permet aux investisseurs particuliers relevant du régime réel d’imposition de pratiquer une déduction annuelle calculée sur 80 % de la valeur du bien (la part du foncier étant forfaitairement fixée à 20 %).
Le taux de déduction varie selon le niveau de loyer pratiqué et selon le type de bien, neuf ou ancien :
- L'avantage fiscal pour un logement neuf : 3,5 % en secteur intermédiaire, 4,5 % en secteur social, 5,5 % en secteur très social.
- L'avantage fiscal pour un logement ancien répondant aux critères d’éligibilité : 3 % en secteur intermédiaire, 3,5 % en secteur social, 4 % en secteur très social.
Bon à savoir : le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement aux contribuables relevant du régime réel des revenus fonciers. Il ne concerne ni la location meublée ni le régime micro-foncier. Contrairement à l’ancien dispositif Pinel, il n’est pas conditionné à un zonage géographique spécifique, ce qui élargit son champ d’application à l’ensemble du territoire, sous réserve du respect des plafonds réglementaires de loyers et de ressources.
Autre élément, la déduction annuelle est plafonnée entre 8 000 € et 12 000 €, en fonction de la proportion de logements loués à des niveaux sociaux ou très sociaux.
Les conditions d'éligibilité au dispositif Relance logement en résumé ? Les biens doivent être loués nus, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par voie réglementaire.
Le dispositif Relance logement (Jeanbrun) est juridiquement en vigueur depuis la promulgation de la loi. Les investisseurs peuvent donc en bénéficier dès maintenant pour toute acquisition réalisée depuis le 21 février 2026. Certaines modalités techniques, telles que les plafonds précis applicables et les conditions détaillées de mise en œuvre, demeurent toutefois subordonnées à la publication des décrets d’application attendus dans quelques jours.
Bon à savoir : le dispositif de défiscalisation Relance logement s’ajoute aux régimes déjà existants tels que le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, le Déficit Foncier... Sans les supprimer. Il constitue désormais l'un des principaux leviers fiscaux dédiés à la location nue longue durée.
À retenir : avec ce nouveau cadre fiscal, la réduction d’impôt forfaitaire laisse place à un mécanisme d’amortissement structuré, intégré dans la durée et pensé pour soutenir durablement l’investissement locatif privé.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le Plan Relance Logement 2026 (Statut du Bailleur Privé sous le Dispositif Jeanbrun)
La Loi de finances 2026 en résumé - Quel calendrier d’entrée en vigueur des principales mesures ?
- La Loi de finances pour 2026 a été promulguée le 19 février 2026 et est entrée en vigueur le 21 février 2026. Toutefois, toutes les mesures ne produisent pas leurs effets au même moment.
- Depuis le 21 février 2026 : le dispositif "Relance logement" (dit Jeanbrun) est applicable aux acquisitions réalisées à compter de cette date.
- À compter de 2027 : entrée en vigueur de la taxe sur la vacance des logements (TVLH).
- À l’horizon 2030-2031 : mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, avec effet fiscal à partir de 2031.
- Entre 2029 et 2032 : période d’acquisition éligible au dispositif spécifique lié aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 à Briançon.
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