Investissement LMNP - C'est quoi ? Que veut dire LMNP en immobilier neuf ou ancien ?
LMNP signifie "Loueur Meublé Non Professionnel" ou encore "Location Meublée Non Professionnelle". Il s'agit d'un statut fiscal réservé aux contribuables français qui achètent puis mettent en location un logement meublé sous le statut LMNP, appartement comme maison, sans en faire leur activité principale.
Le régime LMNP offre plusieurs avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs, tels que la possibilité d'amortir le logement ET le mobilier, la récupération de la TVA dans certains cas très spécifiques tels que l'investissement en résidences de services sous conditions, permettant de réduire significativement la base imposable des revenus locatifs. Les revenus générés par la location meublée sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au régime des revenus fonciers.
En résumé, investir en LMNP est une démarche qui consiste à acheter puis à mettre en location un logement meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants.
En résumé - Comment fonctionnent le statut et la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ? Quel est le principe du dispositif ?
En préambule, voici trois points clés à retenir sur l'investissement immobilier LMNP :
1. Pour investir dans l’immobilier meublé, il est possible de faire appel au régime LMNP classique. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est une bonne option pour les investisseurs qui souhaitent se constituer une rente pérenne, pour anticiper une diminution des revenus à la retraite par exemple compensée par les loyers.
2. Côté fiscalité, les revenus issus de la location ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
3. L'un des avantages majeurs du statut de Loueur Meublé Non Professionnel est son fonctionnement sur le principe de l'amortissement. Il est ainsi possible d’amortir tant l’immeuble que le mobilier. L’investisseur peut alors déduire de ses impôts les intérêts de l’emprunt, les charges de copropriété, les frais d’entretien, de réparation et amortir les murs et les meubles sur une période de 5 à 30 ans. Plus spécifiquement, la période d'amortissement standard est généralement de 20 à 30 ans pour l'immobilier et de 5 à 7 ans pour le mobilier. Des périodes plus larges peuvent cependant être précisées en fonction des règles comptables appliquées.
Une solution et une démarche à étudier lorsque les impôts du contribuable sont élevés.
Quel est l'intérêt du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ? Les principaux avantages
Le dispositif LMNP présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers :
Des avantages fiscaux intéressants : les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Le régime fiscal de ce dispositif de défiscalisation est ainsi plus favorable, offrant une possibilité de déduction des charges liées à la location au fil des années (amortissement du bien et du mobilier, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.), amenant à réduire significativement l'impôt à payer. Ajoutons également qu'il est possible pour l'investisseur de récupérer la TVA sur le montant de son placement sous conditions, en réalisant un achat neuf au sein d'une résidence de services principalement.
Bon à savoir : la récupération de la TVA est spécifique et ne s'applique pas à tous les investissements LMNP. Votre expert Médicis Immobilier Neuf répond à toutes vos questions !
L'amortissement du bien et du mobilier : avec le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), il est possible d'amortir le prix d'acquisition du bien immobilier ET celui du mobilier sur plusieurs années. Cela permet de générer des charges déductibles supplémentaires et donc de diminuer le montant imposable des revenus locatifs.
Une gestion simplifiée : la location meublée est attractive pour les locataires, réduisant les périodes de vacance locative. Les baux sont généralement de plus courte durée, offrant une plus grande flexibilité pour ajuster les loyers en fonction du marché.
La diversification du patrimoine : investir en LMNP permet de diversifier son patrimoine en ajoutant un bien immobilier à son portefeuille d'investissement. Il peut constituer une source de revenus complémentaire et un moyen de créer un solide patrimoine immobilier.
La transmission du patrimoine : le statut LMNP peut également présenter des avantages en matière de transmission de patrimoine, en permettant notamment de transmettre le bien à ses héritiers avec un abattement fiscal sur la valeur du bien.
À noter : ces avantages ne sont pas tous propres au LMNP. Ils peuvent s'appliquer de manière plus générale selon les dispositions fiscales en vigueur.
Quelle est la fiscalité d'un investissement LMNP ?
La fiscalité d'un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est régie par le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Voici les principaux points à retenir pour la maîtriser :
L'imposition des revenus locatifs : les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Les loyers perçus sont donc soumis à l'impôt sur le revenu dans la tranche marginale d'imposition de l'investisseur.
Le régime d'imposition : en LMNP, deux régimes d'imposition sont possibles : le régime réel et le régime micro-BIC.
- Le régime réel : l'investisseur peut choisir d'opter pour le régime réel d'imposition, qui lui permet de déduire l'ensemble des charges liées à la location (amortissement du bien et du mobilier, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) de ses revenus locatifs. Cette option est souvent plus avantageuse pour les investisseurs disposant de charges importantes.
- Le régime micro-BIC : si les recettes annuelles locatives pour l'année 2025 n'excèdent pas 77 700 €, l'investisseur peut opter pour le régime micro-BIC. Dans ce cas, il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, sans possibilité de déduire les charges réelles. Cependant, l'option pour le régime micro-BIC exclut la possibilité d'amortir le bien et le mobilier. Le régime micro-BIC s'applique si vous ne choisissez pas le régime réel.
L'amortissement : l'un des principaux avantages fiscaux du LMNP est la possibilité d'amortir le prix d'achat du bien immobilier ET celui du mobilier sur plusieurs années. Cette déduction d'amortissement permet de diminuer le montant imposable des revenus locatifs et donc l'impôt à payer.
En pratique - Peut-on passer du régime réel au micro-BIC ?
Il est tout à fait possible de passer du régime réel au régime micro-BIC dans le cadre d'une location LMNP, mais les conditions suivantes doivent impérativement être respectées :
Les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC
Le seuil de chiffre d'affaires pour les locations meublées est de 77 700 €.
La procédure de changement
1. Le respect des seuils : vérifiez que votre chiffre d'affaires est en dessous des seuils requis pour bénéficier du régime micro-BIC.
2. Le passage du régime réel au régime micro-BIC : si vous êtes au régime réel et souhaitez passer au micro-BIC, une demande doit être effectuée auprès de l'administration fiscale.
3. Le délai de renonciation : si vous aviez opté pour le régime réel simplifié et souhaitez aujourd'hui revenir au micro-BIC, vous pouvez renoncer à cette option avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez revenir au régime micro-BIC. Une renonciation au régime réel ne sera possible qu'au bout de trois années d'imposition.
Quelles sont les conditions à respecter pour profiter du statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel ?
Pour bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en France, plusieurs conditions doivent être respectées :
La nature de la location : le bien immobilier doit être loué meublé, c'est-à-dire qu'il doit inclure tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne du locataire (mobilier, électroménager, vaisselle, etc.). Une liste exhaustive de mobilier est définie pour permettre de profiter du statut LMNP.
Le statut non professionnel : l'activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas être l'activité principale du contribuable et ne doivent pas dépasser les seuils fixés par l'administration fiscale.
L'absence d'option pour le régime fiscal des micro-entreprises : si l'investisseur exerce par ailleurs une activité de location meublée non professionnelle, il ne peut pas bénéficier du régime fiscal des micro-entreprises pour cette activité.
La location à titre habituel : la location meublée doit être effectuée à titre habituel, c'est-à-dire de manière régulière et répétée. Il n'y a pas de définition légale précise de cette condition, mais l'administration fiscale peut l'apprécier au cas par cas.
Quelle est la liste des éléments obligatoirement présents dans une location LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel ?
Le bailleur qui choisit de louer son bien en LMNP au titre de résidence principale du locataire par exemple, doit impérativement fournir à son locataire un logement équipé selon une liste de meubles réglementaire, une liste qui doit figurer dans le bail. Cette exigence garantit que le bien répond aux critères imposés par la location meublée.
Parmi les éléments indispensables, on retrouve :
- Un couchage complet (lit, draps, couverture ou couette).
- Des volets ou rideaux occultants dans les chambres.
- Des plaques de cuisson.
- Un four traditionnel ou à micro-ondes.
- Un réfrigérateur avec compartiment congélateur ou deux appareils distincts.
- Un ensemble de vaisselle.
- Une table et des chaises.
- Des rangements.
- Des luminaires.
- Des appareils d’entretien adaptés au logement.
Bon à savoir : l’absence d’un de ces équipements lors de la signature du bail peut priver le propriétaire bailleur des avantages fiscaux liés au statut LMNP.
LMP ou LMNP : quelles différences ?
Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000€ ou représentent moins de 50% des revenus du foyer fiscal, vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP). Dans le cas contraire, vous êtes considéré comme loueur professionnel (LMP).
Dans quels types de logements neufs investir avec le dispositif LMNP ?
Pour investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans un bien immobilier neuf, plusieurs options peuvent être envisagées en fonction de vos objectifs d'investissement, de votre budget et de vos préférences personnelles. Voici quelques types de logements neufs adaptés à un investissement LMNP :
Les résidences de services : résidences étudiantes et résidences seniors sont les options les plus populaires pour un investissement LMNP. Elles offrent une palette de services et d'équipements attrayants pour les locataires, tels que des espaces communs, une salle de sport, une laverie, une connexion Wi-Fi ou encore des services dédiés aux seniors autonomes ou semi-autonomes. Ces biens peuvent être situés dans des zones attractives, proches des universités, des centres-villes ou des sites touristiques au sein de programmes immobiliers neufs LMNP parfaitement adaptés à la cible locative.
Les logements destinés à la location meublée classique : il est également possible d'investir dans des appartements neufs initialement destinés à la location meublée classique. Une fois meublés par l'investisseur, ces biens peuvent être loués sous le statut LMNP et offrent généralement un bon rendement locatif.
Choisir l'immobilier neuf pour investir en LMNP permet de proposer à la location un logement respectueux des dernières normes de construction, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) en tête. Une fois le bien immobilier neuf livré, il peut être mis en location sous le sceau d'un bail meublé, immédiatement, sans travaux et sans perdre de temps.
Statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel : les récentes évolutions du statut
LMNP 2025 : la réintroduction des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value lors de la revente du logement loué meublé
L'an dernier et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel LMNP sont réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value immobilière. Un principe applicable aux cessions réalisées à compter de 2026.
En pratique, la réintégration des amortissements s’applique aux locations meublées imposées au régime réel. En revanche, pour les investissements réalisés en résidences de services exploitées sous bail commercial telles que les résidences étudiantes ou seniors par exemple, le traitement fiscal peut varier selon le montage juridique et le régime retenu. L’impact de ce changement doit donc être étudié au cas par cas.
Concrètement, les amortissements déduits viennent minorer la valeur nette comptable du bien et, par conséquent, réduire le prix d’acquisition fiscal retenu pour la détermination de la plus-value imposable.
La plus-value reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), mais la non-réintégration des amortissements disparaît.
Cette évolution accroît mécaniquement la base taxable en cas de cession, notamment pour les stratégies de détention courte ou intermédiaire, tout en maintenant les abattements pour durée de détention applicables en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
LMNP 2026 : un durcissement ciblé sur les locations touristiques
En 2026, le principal changement pour les investisseurs en LMNP concerne le régime micro-BIC appliqué aux meublés de tourisme non classés.
Le plafond de recettes annuelles est fortement abaissé, passant de 77 700 € à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés uniquement. L’abattement forfaitaire est également réduit, passant de 50 % à 30 %.
Concrètement, tout bailleur dépassant 15 000 € de loyers en location touristique non classée basculera automatiquement vers le régime réel d’imposition.
Cette évolution vise clairement à limiter l’attractivité fiscale des locations de courte durée dans les zones tendues.
Bon à savoir : les locations meublées longue durée et les meublés classés conservent les plafonds et abattements antérieurs. Le LMNP "classique" reste donc intact dans son fonctionnement et dans ses avantages fiscaux, mais la location touristique non classée devient fiscalement beaucoup moins avantageuse en micro-BIC.
Est-il intéressant d'investir en LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en 2026 ?
Chaque évolution fiscale amène son lot d'interrogations. Le projet de Loi de Finances 2026 ne fait pas exception. Les récents ajustements viennent clarifier et structurer davantage le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
Le principal point d’attention concerne la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Désormais intégrés dans l’assiette taxable en cas de cession, ces amortissements qui permettent pendant des années d’optimiser fortement la fiscalité des loyers, ne sont plus "neutres" à la sortie du dispositif LMNP.
Cette évolution repositionne clairement le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel comme un outil de détention longue de l’investissement immobilier.
Pendant toute la phase locative, le régime conserve ses atouts majeurs et notamment la déduction des charges, l'amortissement du bâti (hors terrain), l'amortissement du mobilier et l'optimisation des revenus locatifs.
Par ailleurs, les ajustements liés au budget 2026 sur le micro-BIC concernent principalement les meublés de tourisme non classés. Les investisseurs en LMNP classique, orientés vers la location meublée longue durée ou vers des résidences de services, ne sont pas visés par ce durcissement spécifique.
Le LMNP 2026 s’adresse ainsi aux investisseurs qui souhaitent :
- Constituer un patrimoine immobilier de qualité.
- Créer et sécuriser des revenus complémentaires.
- Préparer leur retraite.
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