Instaurées par l’État pour favoriser les investissements locatifs, les niches fiscales peuvent devenir très avantageuses en matière d'investissement immobilier neuf pour les foyers. Quelles sont les principales niches fiscales disponibles pour optimiser les placements immobiliers ? Comment fonctionnent-elles ? Guide pratique.
Qu'est-ce qu'une niche fiscale immobilière en 2025 ? Définition, défiscalisation et patrimoine
Dans le lexique immobilier, une niche fiscale immobilière est un dispositif légal mis en place par l'État pour encourager l'investissement dans certains secteurs immobiliers. Ces niches permettent aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que des réductions d'impôt, des droits au crédit d'impôt, des déductions fiscales ou encore des exonérations sur les revenus fonciers.
L'objectif de ces dispositifs est généralement de stimuler la construction de logements neufs, la rénovation de biens anciens ou de booster certains secteurs géographiques dans lesquels l'offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande.
En contrepartie, les investisseurs se doivent de respecter les conditions établies, comme la durée de détention du bien ou le montant des loyers à appliquer lors de la location du logement.
Après 2024, comment défiscaliser dans l'immobilier en 2025 ? Quelles sont les principales et meilleures niches fiscales immobilières ? Liste et exemples
En 2025, plusieurs niches fiscales immobilières principales se distinguent par leurs avantages pour les investisseurs. Voici les principaux exemples :
- La Loi Denormandie : dédiée à l'immobilier ancien, cette loi encourage la rénovation dans les centres-villes. Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du montant total de l'investissement (achat + travaux) sous réserve de respecter les conditions de durée de détention du bien et de mise en location imposées par ce dispositif de défiscalisation.
- Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel): ce dispositif permet aux particuliers qui investissent dans des biens immobiliers meublés, en résidence de services neuve par exemple, de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, de la possibilité de déduire les charges et de bénéficier d'un amortissement du bien, réduisant ainsi la base imposable.
- Le Déficit Foncier: applicable pour les propriétaires de biens anciens nécessitant des travaux de rénovation, ce mécanisme permet de déduire des revenus globaux du foyer fiscal le montant des travaux, dans la limite de 10 700 euros par an.
- La Loi Malraux : pour les investissements dans l'immobilier classé ou situé en secteur sauvegardé ou en site patrimonial remarquable, ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative allant jusqu'à 30 % des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 € de dépenses. Ce taux est réduit à 25 % dans d'autres zones spécifiques.
Bon à savoir : ces niches fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôt, de déductions fiscales ou de crédits d'impôt, selon le dispositif choisi, ce qui peut réduire directement l'impôt dû ou la base imposable.
Comment sont calculées les niches fiscales immobilières 2025 ? Qu'est-ce qui rentre dans les niches fiscales lors d'un achat immobilier ?
Le calcul des avantages fiscaux liés aux différents types de niches fiscales immobilières dépend du dispositif utilisé. Par exemple :
- Pour le statut LMNP : le revenu imposable est calculé en soustrayant des revenus locatifs les charges déductibles (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux, etc.) et les amortissements du bien et du mobilier. Sous le régime réel, cela permet de réduire la base imposable, tandis que sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique.
Pour aller plus loin : tout savoir sur le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Pour le Déficit foncier : les travaux de rénovation réalisés sont déduits des revenus locatifs. Si le déficit (lorsque les charges et travaux dépassent les revenus locatifs) excède les revenus locatifs, il peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Cela permet de réduire l'impôt sur le revenu, et l'excédent non utilisé peut être reporté sur les années suivantes.
Pour aller plus loin : tout savoir sur le Déficit Foncier
- Pour la Loi Denormandie et la Loi Malraux : la réduction d'impôts est proportionnelle au montant des travaux engagés, dans la limite d'un plafond fixé par chaque dispositif. Les travaux doivent répondre aux critères spécifiques de chaque loi pour bénéficier de cette réduction.
Pour aller plus loin : tout savoir sur la Loi Denormandie
Pour aller plus loin : tout savoir sur la Loi Malraux
Comment sont plafonnées les niches fiscales immobilières pour l'achat d'un logement ? Le plafonnement expliqué pour votre investissement immobilier locatif
Les niches fiscales immobilières sont soumises à un plafonnement global des avantages fiscaux. En 2025, le montant total des réductions et crédits d'impôt obtenu est limité à 10 000 € par an en France métropolitaine et à 18 000 € pour certains investissements dans les DOM-TOM (Départements d'outre-mer).
Ce plafond inclut toutes les réductions et crédits d'impôt obtenus, sauf exceptions comme les investissements dans les DOM-TOM (Départements d'outre-mer) ou dans des dispositifs spécifiques du secteur du patrimoine, tels que la Loi Malraux.
Pour certaines niches, comme la loi Denormandie, des plafonds spécifiques peuvent également s'appliquer, sur le montant maximum de l'investissement ou des travaux déductibles notamment.
En résumé - Comment investir dans l'immobilier neuf grâce aux nouvelles niches fiscales ? Comment payer moins d'impôts ?
Investir dans l'immobilier neuf via la multitude de niches fiscales existantes est de source sûre une stratégie prisée pour optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine. Voici les étapes clés à connaître avant de se lancer :
- Choisir le dispositif fiscal adapté : identifier la niche fiscale qui correspond le mieux à vos objectifs (réduction d'impôt, constitution de patrimoine...) et à votre situation personnelle (revenus, capacité d'épargne, pouvoir d'achat immobilier...)
- Sélectionner un bien éligible : le bien doit respecter les critères fixés par le dispositif choisi (zone géographique, normes de construction...)
- Réaliser une simulation : avant d'investir, il est essentiel de simuler la rentabilité de l'opération, en tenant compte des plafonnements fiscaux et des avantages offerts par le dispositif.
- Passer à l'action : une fois le bien sélectionné, vous pouvez finaliser l'achat de votre investissement et respecter les conditions du dispositif (mise en location, durée de détention...)
- Déclarer les avantages fiscaux : lors de la déclaration annuelle des revenus, il est nécessaire de déclarer l'investissement et les avantages fiscaux obtenus pour en bénéficier.
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La location meublée pour déduire les charges et amortir
Il existe plusieurs solutions pour ne pas se heurter au plafond des niches fiscales financières immobilières. La location meublée au régime réel du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un d’eux. Il est alors possible de déduire les charges, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux, et d'autres frais liés à la gestion du bien, des revenus locatifs… des charges des recettes locatives.
Le principe d’amortissement permet également de déduire chaque année une partie du prix d'achat du bien immobilier et du mobilier des recettes locatives, réduisant ainsi la base imposable. Ce mécanisme peut aboutir à ce que les recettes locatives soient réduites à zéro, et donc, non imposables.
Bon à savoir : ce dispositif peut aussi être utilisé lors d'un investissement dans un programme immobilier neuf, dans une résidence de services notamment.
En conclusion, les niches fiscales immobilières constituent des leviers puissants pour alléger la pression fiscale tout en construisant un patrimoine pérenne. Encore faut-il bien comprendre leur fonctionnement, leurs conditions d’éligibilité et les avantages qu’elles offrent. Que vous optiez pour la Loi Denormandie, le Déficit foncier, le statut LMNP ou encore la Loi Malraux, chaque dispositif répond à un objectif patrimonial précis.
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