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ACHAT D'UN APPARTEMENT NEUF : les frais et taxes à anticiper

Préambule - Quels sont les frais à prévoir pour acheter un appartement neuf ?

Comme toute acquisition, l’achat d’un bien inclus dans un programme immobilier neuf s’accompagne de frais et taxes à connaître pour établir le budget de l'acquisition avec précision.
Ces sommes annexes vont des frais de notaire (parfois offerts dans le neuf et au moins réduits en comparaison de l'ancien) au paiement de la taxe foncière en passant par les charges de copropriété. Une bonne visibilité financière sur votre projet avant même la signature du contrat de réservation et de l'acte authentique de vente vous permet de sécuriser votre achat immobilier neuf au maximum.

En vous tournant vers l’immobilier neuf pour votre résidence principale, vous êtes certain de profiter d’actes notariés réduits et d’autres frais moins élevés que dans l’ancien (charges de copropriété, exonération partielle ou totale de la taxe foncière sous conditions, dépenses énergétiques réduites…).

Ainsi, pour profiter pleinement des avantages de l'immobilier neuf et éviter les mauvaises surprises au moment de l'achat (et après), voici en détails les frais et taxes liés à l'achat immobilier neuf à anticiper.

LES FRAIS DE NOTAIRE

Pour toute acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien (maison, appartement, terrain, etc.), l’acte authentique d’achat doit être réalisé et déposé chez un notaire. La réalisation et la finalisation de ce document entraîne le paiement de frais d’actes notariés, plus connus sous le nom de « frais de notaire » ou encore de « droits de mutation ».

Ces frais se composent des honoraires du notaire mais aussi des taxes perçues par l’État pour chaque transaction. Mais pas seulement.

Comment est calculé le montant des frais (honoraires) de notaire pour un achat immobilier neuf ou ancien ?

Vous l'avez compris, pour l'achat d'un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), d'un bien déjà sorti de terre assimilé neuf ou encore d'un bien ancien, l'acquéreur doit payer des frais de notaire plus justement nommés droits de mutation. Voici ce qui est inclus dans les communément nommés frais de notaire.

Les frais de débours

Ces frais représentent toutes les dépenses du notaire occasionnées pour la réalisation de l’acte. (Extrait du cadastre, géomètre expert, salaire du conservateur des hypothèques, états hypothécaires, constitution du dossier). Ils sont estimés entre 1,20 à 1,40% du prix du bien.

Les honoraires du notaire

Ils représentent tout simplement la rémunération du notaire allouée pour chaque transaction. Les taux de rémunération sont les mêmes pour un logement neuf ou ancien, mais ils varient en fonction du prix de vente et, dans le cadre du neuf, du nombre de biens inclus dans l’opération immobilière gérée par le notaire.

Les impôts et taxes dus au Trésor Public ou droits d'enregistrement

Pour chaque transaction, l’État perçoit des taxes qui restent fixes, la plus importante étant le droit départemental d’enregistrement.

Quels sont les frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier neuf VS un bien ancien ? Zoom sur les frais de notaire réduits

En fonction du bien, ancien ou neuf, les frais de notaire varient considérablement. Pour un appartement ancien, ils sont compris entre 7 et 8% du prix de vente du logement.

Pour les constructions neuves, ils sont compris entre 2 et 3% du montant du logement neuf. 

Concrètement, pour un 3 pièces commercialisé 250 000€ à Annecy (Haute-Savoie 74), le montant des frais de notaire sera d'environ 19 190€ pour un bien ancien et d'environ 5 240€ pour un bien neuf. Une différence initiale considérable pour les acheteurs ! 

Source du simulateur : Médicis Immobilier Neuf

Quels sont les autres frais annexes pour l'achat d'un appartement neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

Le prix affiché d’un bien immobilier neuf ne doit pas occulter les autres frais d'acquisition. Les honoraires du notaire sont à intégrer mais pas seulement… Anticipation et information sont vos meilleurs alliés pour établir votre budget logement avec précision.

Le coût du crédit à intégrer dans les frais de l'achat d'un appartement neuf

Une grande majorité de futurs propriétaires financent leur bien grâce à un emprunt immobilier. Si, à première vue, il semble simple de faire le calcul du montant dû, sachez que sur le capital emprunté se greffent :

  • Des frais de dossier à hauteur de 1% du montant prêté par la banque.
  • Des frais de garantie (hypothèque ou caution) compris entre 1 et 1,5% du montant emprunté.
  • Une assurance emprunteur (obligatoire) qui représente environ 0,40% du montant octroyé pour une couverture à 100%.
  • Sans oublier les intérêts de l'emprunt au taux déterminé lors de la signature du crédit.

Les frais de copropriété à ne pas négliger au quotidien

L'achat d'un appartement neuf en VEFA sur plan (Vente en l'État d'Achèvement) est indissociable d’une copropriété. En supplément de la mensualité de crédit s’ajouteront donc des frais liés à l’entretien de l’immeuble, au fonctionnement de l’ascenseur, à l'entretien des espaces verts… Le paiement mensuel ou trimestriel de ces frais de copropriété démarre à l’entrée dans le logement, pas avant et est assumé par le propriétaire occupant le logement.

Ces frais de copropriété affichent un montant variable en fonction des résidences neuves et des équipements proposés : ils sont donc difficiles à chiffrer avec précision. Sachez tout de même qu’ils sont généralement plus importants la première année, le temps de s’adapter aux dépenses liées à la copropriété et à son fonctionnement.

Bon à savoir : les frais de gestion liés au syndic choisi sont également à intégrer. Ils sont en moyenne compris entre 150 et 200€ annuels par lot. D'autres prestations non comprises dans le forfait de base peuvent également s'ajouter.
Les honoraires d'un syndic classique sont très encadrés, par la loi Alur notamment, et permettent d'assurer la bonne gestion de la copropriété par un professionnel qualifié. Il existe cependant d'autres types de gestions moins coûteux tels que les neosyndics, les syndics en ligne ou les désormais prisés syndics bénévoles.

Les différentes taxes de l'immobilier neuf

Lors de l’achat d’un appartement neuf, une taxe d’aménagement est appliquée. Si l’achat est fait sur plan, elle est à la charge du vendeur, du promoteur-constructeur donc.

Pour finir, n’oubliez pas la taxe foncière à payer chaque année. Elle est variable en fonction des communes de résidence et des directives des collectivités locales. 

Bon à savoir : quels sont les avantages financiers d'acheter un appartement neuf ? 

On entend souvent que les frais et taxes annexes à la charge des acheteurs sont moindres dans l'immobilier neuf : c'est une réalité ! Voici quelques exemples concrets :  

1. Une exonération de taxe foncière pour tout ou partie peut être octroyée sous conditions en fonction de la localisation du logement neuf. Votre administration fiscale peut vous renseigner. 

2. Les frais de notaire sont réduits (voire offerts pour certains programmes immobiliers neufs), de l'ordre de 2 à 3% du montant du bien. 

3. Les frais liés à la TVA sur le logement neuf peuvent également être réduits en fonction des localités, en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) notamment, passant ainsi à 5,5% du montant du bien en lieu et place des 20% habituels.

Prendre ces frais annexes en considération avant l’achat est un incontournable pour être au clair avec votre projet immobilier. Vous souhaitez lancer le vôtre ? Profitez de l'expertise Médicis Immobilier Neuf

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