Pensé pour protéger et conserver le patrimoine architectural français, le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux permet aux particuliers de se constituer un solide patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux très intéressants. Détails et guide pratique pour tout savoir sur la loi Malraux.
Loi Malraux pour un investissement immobilier : comment ça marche ? Un dispositif en place depuis 1962
Loi éponyme d’André Malraux, ancien ministre de la Culture, ce dispositif de défiscalisation a un objectif premier : favoriser la restauration de programmes immobiliers anciens à caractère historique. Il a été pensé pour compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique français.
En vigueur depuis 1962, la loi a subi des évolutions permettant année après année de préserver le patrimoine architectural français. En parallèle, les particuliers désireux de faire appel à ce dispositif profitent de belles réductions d’impôts. Les objectifs se combinent ainsi.
En résumé, la loi Malraux :
- Soutient la restauration des bâtiments remarquables.
- Sauvegarde le patrimoine architectural français.
- Multiplie l'offre locative dans les cœurs de ville.
- Amène une belle réduction d'impôts pour les contribuables.
Qui peut bénéficier du dispositif Malraux ? Explications
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vise principalement les Français fortement imposés. Le mécanisme est réservé aux contribuables fiscalement domiciliés en France.
Une appétence pour le patrimoine historique est également une motivation pour certains investisseurs désireux d’investir dans un bien immobilier situé sur un site patrimonial remarquable, dans un quartier ancien dégradé ou encore dans un secteur sauvegardé éligible à la loi Malraux.
Vous souhaitez investir intelligemment tout en réduisant significativement vos impôts ? La Loi Malraux permet de valoriser un patrimoine immobilier historique unique tout en profitant d'une réduction d'impôts immédiate pouvant atteindre 30 %. Découvrez comment Médicis Immobilier Neuf vous accompagne pour profiter pleinement de ce dispositif attractif.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ? Quelles sont les réductions d'impôts possibles en loi Malraux ?
Le dispositif Malraux ouvre le droit à une réduction d’impôts pouvant atteindre 30 % du montant total des travaux engagés dans le bâtiment s'il est situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans un quartier ancien dégradé.
Si le logement est situé sur un territoire couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine ou si la restauration est déclarée d'utilité publique, le montant de la réduction d'impôts est de 22 % des dépenses éligibles.
Le pourcentage de défiscalisation est calculé sur un montant maximum de 400 000 € de travaux répartis sur quatre années consécutives maximum à partir de l'année de délivrance de l'autorisation des travaux. Si la réduction est supérieure à l'impôt, elle est reportable sur les trois années à suivre.
Second avantage, le dispositif Malraux n'impose pas de plafonnement de loyers.
Bon à savoir : le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Un bon point qui le rend encore plus intéressant pour les investisseurs qui payent beaucoup d’impôts.
Les atouts de la loi Malraux pour un investissement immobilier en résumé
- Une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration engagés.
- Une valorisation d’un bien immobilier de caractère, souvent situé dans des secteurs prestigieux.
- La constitution d’un patrimoine solide, au cœur des centres-villes historiques.
- Une déduction fiscale étalée sur 1 à 4 ans, selon le rythme des travaux.
- Un dispositif non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
- Un dispositif compatible avec le Déficit Foncier, dans certains cas (pour une optimisation fiscale renforcée).
- Des travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France, gage de qualité patrimoniale.
- Aucun plafonnement de loyers ni de ressources des locataires, contrairement à d’autres dispositifs.
- Une participation active à la sauvegarde du patrimoine français, tout en investissant.
Pour aller plus loin : tout savoir sur le Déficit Foncier
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la Loi Malraux ?
Comme pour tout dispositif d’investissement locatif, plusieurs conditions doivent être réunies pour profiter des avantages de la loi Malraux :
- Le bien est un immeuble bâti.
- Le bien se trouve dans une zone éligible : un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).
- Les travaux visent la réhabilitation complète de l'immeuble dans le strict respect des règles de conservation du patrimoine.
- Le bien acheté et rénové est mis en location pendant au moins 9 ans au titre de résidence principale du locataire.
- Le promoteur qui assure la rénovation du bien le cas échéant doit respecter le cahier des charges des Architectes des Bâtiments de France.
Zoom : quelle est la durée minimale de location exigée par le dispositif Malraux ?
Dans le cadre du dispositif Malraux, la durée minimale de location exigée est de 9 ans. L'investisseur doit ainsi s'engager à louer le bien immobilier, une fois rénové, pendant au moins 9 années consécutives.
Quels sont les travaux éligibles à la défiscalisation Malraux ? Point fiscalité
Pour faire simple, la base de calcul de la réduction d'impôt Malraux (400 000 € sur 4 ans) concerne les dépenses de travaux de restauration imposées par le plan de sauvegarde ou par l'autorisation préfectorale.
Bon à savoir : les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière ou les dépenses d'entretien courant ne font pas partie de l'assiette de la réduction d'impôt Malraux. Ces charges sont cependant déductibles des loyers perçus, à l'instar d'un bien locatif au régime réel.
Pour vous donner quelques exemples concrets, les travaux suivants sont pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Malraux :
- Les travaux de démolition imposés par le permis de construire.
- Les travaux nécessaires pour reconstituer le bien en extérieur.
- Les travaux de restauration.
- Les travaux nécessaires à la transformation du bien en logement.
Entrent dans le calcul de la défiscalisation Malraux les dépenses, frais et travaux supportés dès l'obtention du permis de construire et jusqu'au 31 décembre de la quatrième année à suivre.
Bon à savoir : les travaux réalisés sous le sceau de la loi Malraux sont suivis par un ABF ou Architecte des Bâtiments de France. Ils sont destinés à une rénovation complète du bien sans en changer le volume habitable. Une autorisation spéciale de travaux est systématiquement à demander pour obtenir l'accord du préfet.
Quelle est la date de fin pour le dispositif Malraux ?
Devant l'important besoin de rénovation du parc immobilier urbain éligible, la fin de la loi Malraux n'est, pour l'heure, pas annoncée ni même envisagée. Les investisseurs peuvent donc profiter du dispositif pour constituer leur patrimoine.
Comment profiter de la loi Malraux ? Les démarches
En plus de choisir un programme immobilier éligible au dispositif Malraux, quelques documents doivent être envoyés à l'administration fiscale pour s'assurer de la prise en compte de la défiscalisation :
- L'engagement de location vide 12 mois maximum après l'achèvement des travaux.
- L'engagement de mise en location pendant 9 ans au moins.
- Un détail écrit de la superficie du bien et de son adresse exacte.
- Une déclaration de revenus.
- Les formulaires 2042 et 2044 S.
- La copie du bail ou la déclaration d'utilité publique ou l'autorisation spéciale donnée par le préfet.
Pour aller plus loin : quelle est la différence entre la loi Malraux et l'ex loi Pinel ?
La loi Malraux est beaucoup plus ancienne que l'ex loi Pinel et nourrit un objectif différent. Le dispositif vise en effet à soutenir la restauration des bâtiments remarquables tout en multipliant les investissements dans l'ancien, dans les réhabilitations/restaurations de monuments anciens qui, par le biais de travaux, deviendront moins énergivores, plus vertueux. On parle alors de programme immobilier ancien assimilé neuf.
La loi Pinel et la loi Pinel Plus (+) visaient quant à elles l'augmentation de l'offre locative par la construction de programmes immobiliers neufs en France. Les avantages fiscaux étaient différents de ceux offerts par la loi Malraux et le parcours investisseur différait.
Tout savoir sur les anciens dispositifs Pinel, qui ont pris fin en 2024 :
Comment fonctionne la loi Malraux en pratique ? Un exemple d'investissement avec le dispositif Malraux
Maéva hérite d'une somme d'argent importante qu'elle souhaite dédiée à un investissement sécurisé et pérenne. Elle décide donc de miser sur un immeuble de quatre étages sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Pour cet immeuble d'une valeur de 600 000 €, Maéva souhaite réaliser 200 000 € de travaux pour aménager des appartements, rénover la façade... dans l'idée de pouvoir louer rapidement la totalité des logements créés dans l'immeuble.
Et pour rentabiliser son placement, elle décide de faire appel à la loi Malraux, dispositif qui lui accorde 30 % de réduction d'impôts sur ses dépenses. Son avantage fiscal global s'élève donc à 60 000 €.
La déduction fiscale est ensuite répartie sur un an, deux ans, trois ans ou quatre ans pour parvenir à l'avantage fiscal de 60 000€. Chaque année, le montant des travaux payés est déclaré. Les impôts de l'investisseur sont donc réduits du pourcentage de réduction lié à ces mêmes montants.
Le fonctionnement de la défiscalisation Malraux est ainsi très simple, à condition d'en respecter les conditions.
Bon à savoir : dans le cadre d'un programme immobilier ancien assimilé neuf commercialisé par un promoteur/constructeur, la réduction Malraux se répercute positivement de la même manière sur le particulier qui voit ses impôts diminués pendant un, deux, trois ou quatre ans.
Votre programme immobilier en loi Malraux
Le dispositif Malraux représente une belle opportunité pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en étant soucieux de préserver le patrimoine immobilier français. Il peut être assimilé à une rénovation à neuf, reposant sur la rénovation du parc existant, sur son amélioration énergétique notamment.
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Ce qu'il faut retenir sur la loi Malraux pour un investir dans l'immobilier
| En détail | |
| Objectif du dispositif Malraux | Encourager la restauration d’immeubles anciens à forte valeur patrimoniale tout en offrant un avantage fiscal aux investisseurs. |
| Avantage fiscal principal | Réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % sur le montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. |
| Durée minimale de location | 9 ans en résidence principale non meublée, à compter de la fin des travaux. |
| Conditions à respecter pour le bien | Immeuble ancien à réhabiliter intégralement, situé dans une zone éligible. |
| Travaux éligibles | Travaux de restauration complète, démolition imposée, reconstitution de l’extérieur, transformation en logement, entretien, réparation... |
| Encadrement des travaux | Travaux validés et suivis par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), avec autorisation spéciale préfectorale. |
| Type de logement | Résidence principale du locataire, louée vide. |
| Public concerné | Contribuables fortement imposés, fiscalement domiciliés en France. |
| Plafonnement des niches fiscales | Non soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. |
| Revente du bien | Possible après 9 ans de location. |
| Objectif patrimonial | Constitution d’un patrimoine de qualité, dans des quartiers centraux et recherchés. |
| Objectif locatif | Création de logements attractifs dans les centres-villes notamment. |
| Date de fin du dispositif | Pas de date de fin annoncée à ce jour (dispositif pérenne, toujours en vigueur). |
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