Pour financer un projet immobilier, un apport personnel est le plus souvent demandé par les banques. Qu’il soit conséquent ou symbolique, il gage du sérieux de l’emprunteur montrant sa capacité à épargner régulièrement. Ainsi certaines banques demanderont un apport couvrant les frais d’achat du bien (frais d’hypothèque ou de caution, frais de notaire…), d’autres se contenteront de quelques centaines ou milliers d’euros. Un apport personnel, oui, mais comment le constituer ?
Qu'est-ce qu'un apport personnel ? Définition
L'apport personnel est la somme d'argent que l'emprunteur injecte directement dans son projet d'achat immobilier neuf ou ancien, issu de ses fonds propres. Il provient généralement de ses économies et il sert à financer une partie du prix d'achat ou des frais annexes liés à l'opération, tels que les frais de notaire, les frais de dossier ou les frais de garantie par exemple.
L'apport personnel est exprimé en pourcentage de la valeur du bien et plus encore du montant global de l'opération, frais inclus. Par exemple, si l'emprunteur achète un bien de 200 000 € et apporte 20 000 € de ses fonds propres, l'apport personnel est ainsi de 10 %.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport financier personnel ?
Les banques demandent un apport financier personnel à leurs clients pour plusieurs raisons, raisons principalement liées à la gestion du risque et à la stabilité financière de l'emprunteur :
La réduction du risque pour la banque : un apport personnel réduit le montant du prêt que la banque doit octroyer, diminuant son exposition au risque.
Un gage de sérieux et de bonne gestion : un apport personnel montre que l'emprunteur a une capacité à épargner, perçu comme un signe de bonne gestion financière. Cela rassure la banque quant à la capacité de l’emprunteur à gérer ses finances et, par extension, à rembourser son crédit de manière régulière.
Le financement des frais annexes : l'apport permet de couvrir des frais qui ne sont pas inclus dans le montant emprunté, comme les frais de notaire, les frais de dossier ou de garantie. Les banques préfèrent que ces frais soient financés par l'emprunteur pour éviter qu'ils ne viennent s'ajouter au capital emprunté, ce qui alourdirait encore la dette.
L'amélioration des conditions du prêt : un apport personnel améliore le profil de l'emprunteur aux yeux de la banque, qui peut ainsi proposer de meilleures conditions (taux d'intérêt plus bas, durée de remboursement plus flexible...) En réduisant le risque, la banque est plus encline à offrir des conditions plus avantageuses.
L'engagement personnel dans le projet : un apport personnel montre l'engagement de l'emprunteur dans son projet immobilier.
Comment avoir de l'apport personnel pour votre crédit ?
L’épargne, un moyen de constituer son apport personnel pour votre projet
La première source d’apport personnel est bien sûr l’épargne. Si les taux des livrets ne sont pas toujours à leur avantage en fonction des périodes, il n’en reste pas moins que les rendements sont souvent défiscalisés. Le livret A propose actuellement un taux à 2,4 %.
À étudier également, le PEL (Plan Epargne Logement) et le CEL (Compte Epargne Logement) qui ont la particularité d’être dédiés à un projet immobilier. Lorsque l’achat d’un bien se profile, ces deux comptes d'épargne permettent d’obtenir des taux de prêt adaptés et de bénéficier d’une prime de l’État. Si les taux proposés via le PEL ne sont pas suffisamment intéressants à une période donnée, le capital présent sur le plan constituera l’apport personnel de l’emprunteur.
En se disciplinant et en versant chaque mois une somme fixe sur le livret ou sur le plan épargne choisi, l’apport personnel peut rapidement se constituer. Gardez en tête que même si la somme réunie n’est pas très importante, l’organisme prêteur constatera la capacité à épargner de l’emprunteur, gage de sérieux pour le prêteur.
Les autres moyens de vous constituer un apport personnel pour obtenir votre emprunt immobilier
L’épargne restant le moyen le plus « maîtrisable » de constituer un apport personnel, il en existe d’autres.
Certains acheteurs préfèrent par exemple réaliser un investissement locatif dans un premier temps. Pourquoi ? Parce qu’acheter un logement pour le mettre ensuite en location permet :
- De réaliser un emprunt (simulation de capacité d'emprunt à voir ici) à la durée plus courte dans certains cas.
- De bénéficier d'une appréciable rente mensuelle par le biais des loyers une fois l'emprunt remboursé.
- D’éventuellement revendre le bien locatif au moment d’acheter sa résidence principale. La plus-value (et l’amortissement en parallèle du prêt) constitue alors l’apport personnel.
Enfin, certains emprunteurs bénéficient d’un héritage ou d’une donation qui peut servir d’apport personnel pour un achat immobilier neuf.
Votre achat immobilier - Combien d'apport pour acheter votre appartement ou votre maison ?
Le montant d’apport personnel nécessaire pour acheter un appartement ou une maison varie en fonction de plusieurs critères, et notamment de la politique de la banque, du type de bien immobilier et du profil de l’emprunteur. Les banques demandent généralement un apport personnel couvrant environ 10 à 20 % du prix total du bien.
Exemple : pour un achat immobilier affiché à 200 000 €, un apport compris entre 20 000 à 40 000 € est souvent nécessaire. Cet apport permet de couvrir, en partie ou en totalité, les frais annexes comme les frais de notaire - environ 7 à 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % pour les frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf - les frais de dossier et les éventuelles garanties liées au prêt.
Cependant, dans certains rares cas, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, amenant le plus souvent des conditions de prêt moins avantageuses : un taux d'intérêt plus élevé, par exemple.
En fonction de votre projet immobilier neuf, il est donc conseillé de prévoir un apport personnel d’au moins 10 % pour faciliter l'obtention du prêt et pour bénéficier de conditions de crédit plus avantageuses. Plus votre apport est élevé, plus les conditions de financement proposées par la banque sont généralement intéressantes !
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