Lorsqu'on se lance dans l'investissement immobilier locatif, on pense souvent à la rentabilité, à la gestion locative ou encore à l'emplacement du bien. Mais il existe une autre dimension à ne pas négliger : la fiscalité. C'est ici qu'entre en scène la compréhension du formulaire 2044, un outil clé pour les propriétaires bailleurs et investisseurs soucieux d'optimiser leur déclaration de revenus fonciers. Ce document est un véritable levier pour réduire sa pression fiscale, à condition d'en comprendre tous les rouages. Guide pratique pour comprendre et maîtriser le formulaire 2044 et pour savoir quand et comment l'utiliser. Objectif ? Transformer votre obligation fiscale en avantage stratégique !
Investissement locatif et déclaration des revenus fonciers 2025 : qu'est-ce que le formulaire 2044 ? Quel est son objectif ?
Le formulaire 2044 permet aux propriétaires de logements loués nus de déclarer leurs revenus fonciers lorsqu'ils optent pour le régime réel d'imposition.
À la différence du régime micro-foncier (et de son abattement forfaitaire de 30 %), ce choix autorise la déduction de l'ensemble des charges réelles liées à la gestion du bien. Entretien, travaux, intérêts d'emprunt... Tout peut être déduit, avec à la clé un revenu imposable réduit, voire un déficit foncier utilisable pour faire baisser d'autres revenus.
Ce formulaire est donc bien plus qu'une simple formalité administrative : c'est une opportunité de piloter sa fiscalité de manière personnalisée.
Pour aller plus loin : tout savoir sur les revenus fonciers
Comment obtenir ou télécharger le formulaire 2044 pour déclarer les impôts fonciers ? Où trouver cette déclaration ? Un formulaire (et annexes) remplissable(s) en ligne ?
Pour remplir la déclaration 2044, inutile d'attendre la version papier. Depuis votre espace personnel impots.gouv.fr, vous pouvez accéder à votre déclaration en ligne.
Lors de l'étape de sélection des revenus, il suffit de cocher "revenus fonciers" puis "formulaire 2044".
Astuce : vous pouvez également le télécharger au format PDF (CERFA n°10334), pour vous familiariser avec sa structure avant saisie.
Investissement immobilier - Quand remplir le formulaire 2044 ?
Comme pour votre déclaration classique de revenus, le formulaire 2044 se remplit chaque année, au printemps, et plus précisément entre mi-avril et fin mai selon les départements.
Il porte sur les revenus fonciers de l'année précédente (par exemple : sur les revenus fonciers perçus en 2024 pour la déclaration 2025).
Il est donc essentiel d'anticiper, de conserver toutes les pièces justificatives et de s'y atteler avec rigueur le moment venu.
Un conseil : tenez tout au long de l'année un tableau de bord listant les loyers perçus, les charges engagées et les factures classées si vous assumez la gestion locative sans l'aide d'un professionnel.
Notice - Comment remplir le formulaire 2044 ?
Le formulaire 2044 est composé de plusieurs cadres, à remplir pas à pas :
- Les recettes : il s'agit de l'ensemble des loyers encaissés sur l'année. Attention, seuls les loyers effectivement perçus sont à déclarer.
- Les charges déductibles : elles regroupent les frais d'entretien, de réparation, les primes d'assurance, la taxe foncière, les frais de gestion, les charges de copropriété non récupérables...
- Les intérêts d'emprunt : tous les éléments qui concernent le financement du bien sont pris en compte, à condition de distinguer les intérêts du capital.
- Le résultat net ou déficitaire : vous obtenez un revenu foncier positif ou un déficit. Ce dernier peut être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €) ou reporté sur les années suivantes.
Une fois complété, le résultat est automatiquement reporté sur votre formulaire principal 2042.
Qui doit remplir la déclaration 2044 dans le cadre d'un investissement locatif ?
Vous devez remplir ce formulaire si vous percevez plus de 15 000 € de revenus fonciers par an ou, si vous avez choisi le régime réel, même en deçà de ce seuil. Cette option est notamment intéressante si vos charges réelles excèdent 30 % de vos revenus locatifs.
Elle est également obligatoire pour les indivisions, Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou pour les détenteurs de plusieurs biens.
Qu'est-ce que la déclaration 2044 spéciale ? Quelles sont les différences entre le formulaire 2044 et la déclaration 2044 spéciale - Notice
La déclaration de revenus fonciers 2044 spéciale est une déclinaison du formulaire 2044. Elle est spécifiquement conçue pour les contribuables qui investissent dans l’immobilier locatif et qui ont bénéficié ou bénéficient de dispositifs fiscaux immobiliers incitatifs tels que la loi Pinel, la loi Duflot, le dispositif Scellier, le dispositif Robien...
Ces régimes de défiscalisation offrent en effet des réductions d'impôts ou des déductions fiscales conditionnées au respect de critères précis tels que la durée de location, les plafonds de loyers, les ressources des locataires...
Contrairement à la déclaration 2044 classique qui s’applique aux locations nues traditionnelles sous régime réel, la 2044 spéciale intègre des rubriques spécifiques permettant de déclarer les amortissements et des déductions supplémentaires prévus par ces régimes.
Elle permet ainsi d’optimiser la fiscalité de manière ciblée selon le dispositif utilisé pour investir dans l'immobilier.
Les principales différences entre la déclaration 2044 et la déclaration 2044 spéciale :
- Le public concerné : la 2044 s’adresse à tous les bailleurs profitant du régime réel. La 2044 spéciale concerne uniquement ceux soumis à un dispositif fiscal spécifique.
- Le type de déductions : la 2044 classique permet de déduire les charges réelles uniquement, tandis que la 2044 spéciale permet aussi de pratiquer des amortissements ou des déductions exceptionnelles liées à la loi de défiscalisation choisie.
- La construction du formulaire : la 2044 spéciale comprend des cadres supplémentaires adaptés aux dispositifs fiscaux concernés.
En résumé, la déclaration 2044 spéciale n’est pas une version améliorée du formulaire classique, mais une version adaptée : elle ne doit être utilisée que si vous êtes engagé(e) dans un dispositif de défiscalisation. Dans le cas contraire, la déclaration classique 2044 reste l’outil dédié et approprié.
Quelle est la différence entre le formulaire 2042 et le formulaire 2044 ?
Le formulaire 2044 sert au calcul du revenu foncier net ou du déficit. Le formulaire 2042 récapitule quant à lui l'ensemble des revenus perçus pour en informer l'administration fiscale.
Ainsi, le lien entre les deux est direct : le résultat de la déclaration 2044 est tout simplement reporté dans la déclaration globale 2042 (case 4BA pour les revenus, case 4BB ou case 4BC pour les déficits).
À quoi correspondent les cases 4BB ou 4BC sur le formulaire 2044 ?
Ces deux cases concernent tout simplement les déficits fonciers :
- La case 4BB permet de reporter la part du déficit imputable sur le revenu global (dans la limite annuelle de 10 700 €).
- La case 4BC permet d'indiquer la part reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Bon à savoir : une bonne stratégie consiste à piloter ces montants pour lisser son imposition dans le temps. Contactez un expert en immobilier et en financement pour être accompagné(e) !
Pour aller plus loin - Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers avec le formulaire 2044 ?
Le régime réel ouvre droit à de nombreuses déductions, parmi lesquelles :
- Les travaux d’amélioration (hors construction ou extension).
- Les intérêts d’emprunt et les frais bancaires.
- Les charges de copropriété non récupérables.
- La taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères si elle est répercutée).
- L'assurance PNO, Propriétaire Non Occupant et l'assurance emprunteur.
- Les frais de gestion, de relance, de contentieux, de correspondance...
Une liste non exhaustive !
Astuce : conservez toutes vos factures. En cas de contrôle fiscal, elles seront vos meilleures alliées.
En pratique - Mode d'emploi pratique et rapide pour remplir la déclaration 2044 dans le cadre d'un investissement immobilier locatif
Votre mémo pratique pour déclarer vos revenus fonciers chaque année à l'aide du formulaire 2044 :
1. Rassemblez vos documents : relevés de loyer, factures, avis d'échéance de prêt, taxe foncière...
2. Renseignez vos loyers bruts encaissés.
3. Calculez et inscrivez vos charges éligibles à la déduction.
4. Remplissez les champs concernant les intérêts et les frais d’emprunt.
5. Déterminez votre revenu foncier net ou votre déficit.
6. Reportez les montants dans la déclaration 2042 aux cases appropriées.
En conclusion : le formulaire 2044, un outil technique au service de votre stratégie patrimoniale
Bien maîtrisé, le formulaire 2044 devient un véritable outil d'optimisation fiscale. Il vous permet de transformer certaines dépenses en avantages, de lisser vos revenus et de préparer intelligemment vos futurs projets. Vous hésitez à franchir le pas seul ? Sollicitez un conseiller ou un expert-comptable, a minima pour la première année de déclaration des revenus fonciers.
Chez Médicis Immobilier Neuf, nous savons que chaque détail compte dans la réussite d’un investissement locatif. Vous avez pour projet d'investir dans l'immobilier ? Vous souhaitez profiter d'un accompagnement 100 % personnalisé et adapté à votre profil investisseur ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié !
