En ce mois de septembre 2025, une actualité immobilière est à retenir : le reclassement de près de 500 communes dans le zonage immobilier A, B et C national. Derrière cette décision actée par l'arrêté du 5 septembre 2025 dernier se cache un impact concret sur la vie quotidienne : l’accès à la propriété, les conditions de financement, la rénovation du parc ancien, et bien sûr, l'éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ), levier pour l’accession à la propriété. Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, comprendre ce nouveau zonage est incontournable. Décryptage d’une évolution qui pourrait positivement impacter votre projet immobilier. Zoom.
Qu'est-ce que le zonage en immobilier ? Définition
Le zonage immobilier est plus qu'une simple nomenclature administrative, qu'un découpage de la France. Il est en réalité un outil stratégique qui dessine en partie le marché de l'immobilier et du logement dans l'Hexagone. Depuis des années, l’État classe les communes en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Plus la pression est forte, plus la commune est considérée comme "une zone tendue".
C’est ainsi qu’a été mis en place le zonage ABC, subdivisé en cinq grandes catégories :
- La zone A bis est la plus tendue, celle qui correspond globalement à Paris et sa petite couronne (non exhaustif).
- La zone A englobe notamment les grandes agglomérations attractives comme Lyon, Bordeaux ou Montpellier (non exhaustif).
- La zone B1 qui correspond aux villes de taille intermédiaire dynamiques.
- La zone B2 qui concerne des communes moins tendues mais qui affiche un un marché de l'immobilier actif.
- La zone C qui rassemble les territoires les moins soumis à la pression immobilière.
Bon à savoir : ce zonage n’est pas figé et fait l’objet de révisions régulières pour s'adapter aux évolutions démographiques et économiques des territoires.
À quoi sert le zonage A, B et C sur le marché immobilier en France ? Son rôle
Le zonage immobilier français a des répercussions directes sur les projets d'achat ou d'investissement des ménages et des investisseurs. En fonction de la zone, les plafonds de ressources pour bénéficier d’un PTZ, Prêt à Taux Zéro, les loyers maximums fixés pour louer les logements bénéficiant du soutien des différents dispositifs locatifs ou encore la part d’un projet finançable par des aides varient sensiblement.
Concrètement, un acheteur en zone C ne pourra pas financer son projet dans les mêmes conditions qu’un ménage en zone A bis. Cette modulation permet de cibler les aides publiques là où elles sont le plus nécessaires pour soutenir la construction et contenir les prix dans les zones tendues, dynamiser l’accession à la propriété...
Le zonage influence donc à la fois :
- L’accession à la propriété, notamment via le PTZ et d’autres prêts immobiliers aidés.
- L’investissement locatif, en fixant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Le logement social, par l’ajustement des barèmes.
- La stratégie des collectivités locales, qui adaptent leurs programmes de construction et de rénovation en fonction de ces règles.
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Pourquoi une révision du zonage immobilier en septembre 2025 ?
La France connaît des changements rapides : certaines communes rurales (re)trouvent une belle attractivité grâce au télétravail, des villes moyennes se développent avec de nouvelles infrastructures et des métropoles voient leur pression immobilière s’accroître encore. Le zonage devait donc être actualisé en cette rentrée.
L’arrêté du 5 septembre publié au Journal officiel le 6 septembre 2025 acte ainsi le reclassement de 468 communes :
- 147 communes passent en zone B2.
- 247 communes en zone B1.
- 64 communes en zone A.
- 10 communes en zone A bis.
- et 19 communes sont rétrogradées vers une zone moins tendue.
Ce reclassement a pour objectif de mieux calibrer les aides publiques. Il ne s’agit pas seulement d'une cartographie, mais bien d'une réponse à l’évolution réelle des marchés locaux. Là où la pression et la demande augmentent, l’État souhaite renforcer les soutiens à l’accession et à l’investissement. À l’inverse, la rétrogradation de certaines communes vise à éviter une allocation injustifiée de ressources.
Quelles conséquences de cette actualité immobilière sur le marché ?
Pour les ménages, la première conséquence est l’accès encore élargi au PTZ ou à de meilleures conditions d’éligibilité. Des communes jusqu’ici classées en zone C et donc moins avantagées peuvent désormais se prévaloir d’un classement en zone B1 ou A, ouvrant la voie à un financement plus favorable du projet immobilier (neuf principalement).
Pour les investisseurs, cette actualité crée aussi des opportunités : des villes qui n’étaient pas éligibles au dispositif Denormandie ou au Loc’Avantages le deviennent, élargissant le champ des possibles en matière d'investissement locatif.
Il faut aussi s’attendre à un effet sur les prix. Lorsqu’une commune passe en zone tendue, son attractivité augmente mécaniquement. Encouragés par les aides élargies, les acheteurs se tournent vers ces territoires. Conséquence ? Une possible hausse des prix de l'immobilier à court terme. Un vrai paradoxe : les aides immobilières destinées à rendre le logement plus accessible peuvent aussi contribuer à dynamiser la demande et donc les prix.
Quels sont les dispositifs concernés par la révision du zonage immobilier ?
Le PTZ n’est pas le seul dispositif immobilier à être impacté par la révision du zonage ABC. L'évolution de septembre 2025 concerne plusieurs leviers majeurs :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : dispositif phare d'accession à la propriété pour les primo-accédants.
- La loi Denormandie : qui encourage la rénovation dans l’ancien assimilé neuf, en centre-ville principalement.
- Le dispositif Loc’Avantages : qui favorise les loyers abordables en échange d’avantages fiscaux pour les investisseurs.
- Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : conçu pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché libre.
- Le logement social : dont les barèmes sont ajustés en fonction des zones.
Chaque reclassement de commune entraîne donc des effets en cascade sur l’ensemble de ces dispositifs, modifiant à la fois les conditions d’accès, les plafonds applicables et "l’intérêt rentabilité" d’un projet.
Comment savoir à quelle zone appartient une ville avant un achat immobilier ? Simulation et simulateur de zonage (PTZ et autres dispositifs)
La récente révision a suscité de nombreuses questions de la part des acheteurs. Pour y voir clair, il est possible d’utiliser le simulateur officiel disponible sur le site Service-Public.fr. Il suffit alors d’entrer le nom de la commune pour connaître sa zone. Rapide et facile !
Les plus curieux pourront également se plonger dans le détail de l’arrêté du 5 septembre 2025 publié au Journal officiel le 6 septembre. Le texte liste toutes les communes reclassées.
Enfin, il est possible de solliciter l’aide des professionnels tels que les promoteurs, les notaires, les conseillers en financement, les commercialisateurs de biens immobiliers neufs... Qui disposent des dernières informations actualisées et peuvent expliquer très concrètement ce que la révision du zonage change dans un projet immobilier.
Pour aller plus loin : réalisez votre simulation PTZ, Prêt à Taux Zéro en un clic
Comment et pourquoi le PTZ, Prêt à Taux Zéro est lié au nouveau zonage immobilier en 2025 ?
Le PTZ reste aujourd'hui le dispositif le plus emblématique lié au zonage immobilier. Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro est désormais ouvert à tous les logements neufs (appartements comme maisons individuelles), partout en France et indépendamment de la zone. Une véritable avancée. Pourquoi ? Jusqu’à cette date, son octroi était très restreint dans certaines zones. Mais attention, en fonction de la zone d'achat, les conditions d'octroi du PTZ diffèrent. Plus le bien est situé dans une zone tendue et/ou plus les ressources du ménage acquéreur sont basses, plus le montant du PTZ, Prêt à Taux Zéro accordé est élevé. Une commune étant passée de la zone B à la zone A début septembre, permet donc aux acquéreurs de profiter de conditions de financement plus favorables.
Pour les logements anciens avec travaux, le zonage conserve un rôle central : seuls les biens situés en zone B2 ou C permettent d’y accéder. Les plafonds de ressources et les conditions de remboursement varient eux aussi selon la zone, avec des avantages plus marqués dans les territoires tendus.
En clair, les modifications de zonage de septembre 2025 élargissent considérablement le champ des bénéficiaires. Ainsi, plus de ménages peuvent désormais compter sur les conditions favorables du PTZ, Prêt à Taux Zéro pour financer leur projet.
La FAQ du PTZ, Prêt à Taux Zéro
Qu'est-ce que le Prêt à Taux Zéro ?
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif public qui existe depuis plusieurs décennies et qui a depuis 1995 permis à des millions de ménages d’accéder à la propriété. Il s’agit d’un prêt complémentaire accordé par les banques mais garanti et financé par l’État. Sa particularité ? Un remboursement totalement exempt d’intérêts. Pour faire simple, vous empruntez une somme qui sera intégralement remboursée sans coût supplémentaire lié au crédit.
Le PTZ n’est pas destiné à financer la totalité d’un achat. Il vient en complément d’un prêt immobilier classique, d’un apport personnel ou d’éventuelles autres aides à l'achat immobilier. En 2025, son rôle est renforcé par la réforme du zonage : plus de territoires et plus de ménages peuvent prétendre à des conditions de financement favorables.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro 2025
Quand le nouveau PTZ entre-t-il (est-il entré) en vigueur ?
Deux étapes marquent l’année 2025. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est accessible à tous les achats dans le neuf, partout en France. Il s'agit d'une évolution majeure du dispositif qui excluait auparavant certaines communes et certains types de biens (les maisons neuves individuelles par exemple).
Seconde étape, la révision du zonage immobilier actée le 6 septembre 2025 au JO vient encore élargir le champ des bénéficiaires. Le reclassement de centaines de communes en zones tendues permet à leurs habitants de bénéficier de conditions de financement ou d'avantages fiscaux plus favorables. Vous envisagez un achat immobilier aujourd’hui ? Vérifiez la date de signature de votre offre de prêt et le "classement de votre commune". Vos droits peuvent être directement influencés.
Pour aller plus loin : Votre achat immobilier neuf - Êtes-vous éligible au nouveau PTZ, Prêt à Taux Zéro 2025 ?
Primo-accédants : qui peut bénéficier du PTZ, Prêt à Taux Zéro en 2025 ?
Le PTZ s’adresse exclusivement aux primo-accédants, à savoir aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est également nécessaire de respecter les plafonds de ressources fixés, qui varient en fonction de la composition du foyer (célibataire, couple, famille avec enfants) et de la zone géographique du bien principalement. Pour faire simple, un couple avec deux enfants n’aura pas les mêmes plafonds appliqués qu’un célibataire sans enfant. De même, un ménage qui souhaite s'installer en zone A bis n’aura pas les mêmes conditions qu’un foyer en zone C.
Ces plafonds sont conçus pour cibler l’aide vers les classes moyennes, véritables coups de pouce pour accéder à la propriété. Même si vous disposez déjà d’un apport personnel ou d’une capacité d’emprunt correcte, le PTZ, Prêt à Taux Zéro reste un atout précieux pour réduire le coût global de votre opération immobilière.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur les conditions d'obtention du PTZ, Prêt à Taux Zéro 2025
Appartement neuf ou ancien, maison individuelle neuve... Quelles sont les conditions pour obtenir le nouveau PTZ, Prêt à Taux Zéro 2025 pour un achat immobilier ?
En 2025, les règles ont positivement évolué :
Pour les logements neufs, le PTZ est désormais accessible partout en France, sans restriction de zonage. Cela inclut les appartements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les maisons neuves construites par un promoteur ou encore les projets de construction individuelle.
Pour les logements anciens, le PTZ reste disponible dans les zones B2 et C. Le dispositif impose de réaliser des travaux de rénovation importants représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer significativement la performance énergétique ou la qualité du logement. Un outil efficace pour redynamiser le parc ancien et lutter contre les passoires thermiques.
En résumé, le PTZ n’est pas réservé à un type unique de bien : il s’adapte aussi bien à ceux qui veulent acheter un bien immobilier neuf clé en main qu’à ceux qui préfèrent rénover un logement ancien.
Pourquoi le PTZ 2025 est un levier efficace pour devenir propriétaire de sa résidence principale neuve ?
Le succès du PTZ repose sur plusieurs points forts. Il permet dans un premier temps de réduire le coût global du crédit immobilier : puisqu’il est sans intérêt, chaque euro emprunté est un euro directement consacré au financement du logement. Il offre ensuite la possibilité de différer son remboursement pendant plusieurs années sous conditions. Les premières mensualités sont donc considérablement allégées, facilitant le démarrage du projet du propriétaire.
Autre atout : le PTZ est cumulable avec d’autres dispositifs comme le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC) ou encore certaines aides locales accordées par les collectivités. Dans le cas d'un bien immobilier neuf, il s’ajoute aux avantages fiscaux liés à la performance énergétique des logements respectueux de la Réglementation Environnementale, RE 2020.
Enfin, dans le contexte de 2025 marqué par des taux d’intérêt bancaires incertains, le PTZ agit comme un véritable "amortisseur" : il réduit la part d’emprunt soumise à ces taux, rendant l’opération beaucoup plus abordable. Pour toutes ces raisons, le Prêt à Taux Zéro est aujourd’hui considéré comme un levier incontournable de l’accession à la propriété en France.
En conclusion, avec 468 communes reclassées, le nouveau zonage immobilier de septembre 2025 redessine en partie la carte de l’accession à la propriété et de l'investissement en France. En parallèle, l’extension du PTZ dans l'immobilier neuf sur l’ensemble du territoire et son maintien dans l’ancien selon des critères précis confirment son rôle de levier incontournable.
Pour les acheteurs, cette actualité est une invitation à se renseigner, à comparer et à profiter de cette fenêtre de tir. Car dans un marché en constante évolution, un marché qui voit ses prix et ses conditions de financement fluctuer rapidement, le PTZ 2025 associé au zonage révisé constitue une véritable opportunité pour devenir propriétaire dans les meilleures conditions.
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