Bonne nouvelle pour les propriétaires : 2025 marque une évolution importante dans la protection des bailleurs confrontés aux situations d’impayés et aux blocages administratifs. Alors que la grande majorité des locations se déroulent sans incident, les rares situations complexes, lorsque l’exécution d’une décision d’expulsion se heurte au refus de la préfecture notamment, pouvaient jusqu’ici devenir longues, coûteuses et difficiles à gérer. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 vient précisément répondre à cette problématique. Il clarifie les règles, accélère les démarches et offre une indemnisation complète et mieux encadrée aux propriétaires lorsque le concours de la force publique est refusé ou tardif. Plus lisible, plus protecteur, ce nouveau cadre juridique constitue une véritable avancée : il rassure les investisseurs, sécurise les revenus locatifs et réaffirme la volonté de l’État de soutenir un parc locatif privé indispensable au logement des Français.
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés qui protège les propriétaires bailleurs en 2025 ?
Nouveauté dans l'actualité immobilière ! Si le décret du 3 novembre 2025 ne modifie pas les fondements du droit locatif, il apporte des précisions décisives pour les propriétaires confrontés à une situation jusqu’ici mal encadrée : l’impossibilité matérielle d’expulser un locataire malgré une décision de justice. Pendant longtemps, les démarches étaient relativement lourdes, si bien que bon nombre de bailleurs renonçaient à obtenir l’indemnisation pourtant prévue par la loi.
Le nouveau texte met tout simplement fin à ces incertitudes.
Un déclenchement clair et automatique de la responsabilité de l’État
Désormais, l’État engage sa responsabilité dans deux situations distinctes :
- Dès le refus explicite du préfet de procéder à l’expulsion.
- OU à l’issue d’un délai de deux mois si la préfecture ne répond pas à la demande du propriétaire.
Ce cadre très précis évite tout flottement et permet aux bailleurs de savoir exactement à quel moment leur droit à indemnisation commence.
Une procédure modernisée : la préfecture doit proposer une indemnisation
Le décret impose une procédure simple et transparente :
- Le bailleur adresse sa demande d’indemnisation.
- Le préfet formule une proposition transactionnelle, à savoir un montant visant à réparer l’ensemble des préjudices subis par le propriétaire investisseur.
- Le propriétaire peut accepter ou saisir le tribunal administratif s’il estime le montant insuffisant.
Bon à savoir : cette nouvelle lisibilité facilite grandement les démarches et évite les situations de loyers impayés interminables.
Une période d’indemnisation mieux définie
L’indemnisation couvre l’intégralité de la période où l’expulsion n’a pas pu être réalisée, jusqu’à :
- Le départ volontaire ou forcé du locataire.
- La mise à disposition tardive du concours de la force publique.
- Ou encore la vente du logement.
Le texte reconnaît explicitement qu’une vente précipitée ou réalisée à un prix réduit, pour éviter par exemple de supporter une double charge de crédit, constitue un préjudice indemnisable.
Un périmètre élargi des pertes indemnisables
Le décret apporte une autre avancée majeure : l’État doit désormais prendre en charge une palette beaucoup plus large de préjudices, dont :
- Les loyers et charges en cas d'impayés.
- Les frais d’huissier et de procédure.
- Les réparations nécessaires en cas de dégradations.
- Les éventuelles pertes financières liées à l’impossibilité de vendre.
- La baisse de valeur du bien.
- La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères), désormais indemnisable.
- Toute autre perte financière directement liée au refus ou au silence de la préfecture.
En pratique : le bailleur doit simplement apporter la preuve que ces préjudices sont la conséquence directe de l’impossibilité d’exécuter l’expulsion.
Guide pratique et procédures : comment faire en cas de loyers impayés ? Quels recours pour le propriétaire ?
Même si la très grande majorité des locataires respectent leurs engagements, il est essentiel de connaître les bonnes pratiques à observer et à appliquer en cas de loyer impayé.
Étape n°1 - La prise de contact
Dès le premier cas d'impayé, un échange rapide (par téléphone, par email ou par simple courrier par exemple) permet souvent de dénouer et de résoudre la situation sans délai. À ce premier stade, il est utile de :
- Conserver les échanges.
- Informer la GLI, Garantie Loyer Impayé ou la garantie Visale si le propriétaire en bénéficie.
Étape n°2 - La mise en demeure
Si l’impayé persiste et que le locataire ne veut/peut toujours pas payer :
- Une mise en demeure doit lui être adressée.
- Puis un commandement de payer délivré par un huissier.
Bon à savoir : ce commandement ouvre alors un délai légal de deux mois, laps de temps permettant au locataire de régulariser sa situation.
Étape n°3 - La saisine du juge
En l’absence de règlement et d'accord amiable, le tribunal judiciaire peut décider de :
- Résilier le contrat de location.
- Ordonner l’expulsion.
- Condamner le locataire au paiement des sommes dues.
Étape n°4 - La demande de concours de la force publique
Si le locataire n’a pas quitté les lieux une fois la décision de justice prononcée, l’huissier sollicite le préfet. C’est ici que le décret 2025 apporte une garantie déterminante : si l’État refuse ou garde le silence, le propriétaire devient automatiquement indemnisable.
Étape n°5 - La demande d’indemnisation auprès de la préfecture
- Le propriétaire dépose un dossier attestant des pertes financières subies.
- Le préfet propose une indemnisation en conséquence.
- Le bailleur peut accepter ou contester les décisions/propositions devant le tribunal administratif.
Bon à savoir : l’ensemble de la procédure est désormais plus rapide, plus lisible et moins intimidant pour les propriétaires bailleurs.
Pour aller plus loin - La FAQ des loyers impayés
Combien de loyers impayés sont tolérés avant l'expulsion d'un locataire ? Combien de mises en demeure ?
Il n’existe pas de nombre de loyers non honorés officiellement fixés par la loi avant expulsion. En pratique, la procédure peut être engagée dès deux mois d’impayés avec un commandement resté sans effet.
Une seule mise en demeure est ainsi légalement suffisante.
Est-il possible d'opérer une saisie sur salaire en cas de loyers impayés ?
Oui ! Mais la saisie sur salaire dans les situations d'impayés de loyers est uniquement possible sur décision de justice.
Est-il possible d'opérer une saisie sur le compte bancaire du locataire en situation d'impayés de loyers ?
Oui ! Via une saisie-attribution exécutée par un huissier après jugement.
Comment se déroule une procédure d'expulsion en cas de loyers impayés ?
La procédure d'expulsion suit quatre étapes précises :
- Le commandement de payer.
- La décision de justice.
- La demande du concours de la force publique.
- L'intervention d’un huissier (dans le strict respect de la trêve hivernale).
Bon à savoir : en cas de refus du préfet, l’État est désormais tenu d'indemniser le bailleur.
Est-il possible de faire appel à un huissier pour recouvrement suite à des loyers impayés ?
Oui ! L’huissier intervient dès les premiers actes officiels et jusqu’à l’exécution complète de la décision.
Un effacement des dettes pour loyers impayés est-il légalement possible ?
Oui ! Mais uniquement dans certains dossiers de surendettement du locataire. Ces situations restent toutefois très exceptionnelles.
En conclusion, le décret n° 2025-1052 constitue une véritable avancée pour les propriétaires bailleurs. En clarifiant les règles, en accélérant les procédures et en élargissant la liste des préjudices indemnisables, il (re)place le bailleur au cœur d’un dispositif d'investissement locatif équilibré et protecteur.
Pour les investisseurs, le message et les objectifs sont cette fois limpides :
- Les risques financiers en cas d’expulsion retardée du locataire diminuent considérablement.
- La continuité des revenus locatifs est mieux assurée.
- Les démarches sont plus simples et plus rapides.
- L’État reconnaît pleinement le rôle essentiel du parc locatif privé dans le dynamisme du marché de l'immobilier.
Dans un contexte où la demande locative demeure très forte, le nouveau décret renforce la sécurité et la prévisibilité de l’investissement immobilier. Un signal positif et encourageant pour tous ceux qui souhaitent se lancer ou poursuivre sereinement leur projet d'investissement immobilier neuf. Contactez votre expert Médicis pour profiter d'un accompagnement sur mesure dans toutes les étapes de votre achat locatif !
