En 2026, l’investissement locatif retrouve de nouvelles perspectives. Le gouvernement travaille à la mise en place d’un cadre attractif pour accompagner les investisseurs particuliers : le dispositif Jeanbrun. Pensé pour encourager les projets d'investissement, il valorise la qualité des logements, la stabilité locative et une intéressante fiscalité. Encore en phase de construction législative, ce mécanisme esquisse une orientation claire, en particulier pour celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf dans un cadre lisible et sécurisé.
Dispositif Jeanbrun : pourquoi le gouvernement propose un nouveau mécanisme d'investissement locatif ?
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans un contexte de transformation du marché locatif en France. La disparition de la loi Pinel a provoqué quelques inquiétudes autour de l’investissement locatif privé, au moment même où la demande en locations explose dans la majorité des bassins d’emploi. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a mis en lumière une réalité incontestable : sans particuliers investisseurs, pas de construction neuve suffisante et pas de rénovation massive du parc existant !
L’ambition du dispositif Jeanbrun est ainsi de revaloriser l’investissement locatif comme outil économique, social et patrimonial. L’immobilier neuf pourrait ainsi redevenir un levier central pour produire rapidement des logements performants, adaptés aux normes et réglementations thermiques et énergétiques actuelles et aux besoins des locataires.
Le mécanisme d'investissement locatif Jeanbrun répond ainsi à un objectif clair : restaurer un cadre fiscal stable, capable de redonner confiance aux investisseurs et de relancer la production locative là où elle est nécessaire.
Fonctionnement, avantages, conditions... Comment est pensé le nouveau dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur le même principe que l'ex loi Pinel. Pour faire simple, la loi Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat du logement, puis répartie sur plusieurs années.
Avec le mécanisme Jeanbrun, l’avantage fiscal n’est plus une réduction prédéfinie, mais un amortissement du bien et un jeu de déductions fiscales appliqués chaque année, en fonction des loyers perçus et des charges supportées.
Autrement dit, l’avantage fiscal s’adapte à la réalité de l’investissement et s’applique pendant les 9 années d’engagement locatif, tant que le logement est loué dans les conditions prévues. Ce fonctionnement favorise les projets durables, dans l’immobilier neuf notamment, mais aussi dans l’ancien rénové et assimilé neuf, tout en maintenant des loyers accessibles. Explications !
Pour aller plus loin : Immobilier ancien assimilé neuf et investissement locatif : quels travaux permettent de défiscaliser ?
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Dans sa version actuellement à l'étude, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier, applicable aux revenus fonciers.
L’investisseur peut ainsi déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses loyers imposables. À la clé, une réduction durable de la pression fiscale sur toute la durée de détention.
En contrepartie, le dispositif impose un engagement de location de 9 ans, durant lequel le logement doit être loué à titre de résidence principale, dans le respect :
- Des plafonds de loyers fixés par décret.
- Et de la nature de la location, de plafonds de ressources des locataires.
Autre différence majeure : l’absence totale de zonage géographique. Contrairement aux dispositifs précédents, le mécanisme de défiscalisation Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français. Ce choix redonne toute sa pertinence au secteur de l'immobilier neuf pour investir dans les communes moyennes de France, les territoires en développement et les bassins d’emploi exclus des anciens dispositifs.
Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Jeanbrun pour un investissement locatif neuf ?
L’immobilier neuf constitue le cœur stratégique du dispositif Jeanbrun. Il répond à un triple enjeu : produire rapidement des logements, garantir une performance énergétique élevée et sécuriser l’investissement sur le long terme.
Dans l'immobilier neuf, les taux d’amortissement annuels varient selon la nature de la location :
- 3,5 % par an pour un logement loué à loyer intermédiaire, avec un plafond annuel d’amortissement de 8 000 €. Ce segment vise directement les classes moyennes, aujourd’hui fortement pénalisées par la tension locative.
- 4,5 % par an pour un logement social, avec un plafond porté à 10 000 € par an.
- 5,5 % par an pour un logement très social, avec un plafond maximal de 12 000 € par an.
Cette gradation pour un investissement immobilier neuf permet au particulier d’arbitrer entre niveau de loyer et niveau d’avantage fiscal, tout en conservant une rentabilité cohérente et intéressante.
Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Jeanbrun pour un investissement locatif ancien ?
Le dispositif Jeanbrun intègre également l’immobilier ancien dans son périmètre d'action, mais sous strictes conditions. L’objectif n’est pas de soutenir l’immobilier ancien en l’état, mais de favoriser une rénovation lourde et structurante des logements, en particulier sur le plan énergétique.
Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat du logement et permettre d’atteindre une classe énergétique A ou B au DPE après la réalisation des travaux (un logement ancien assimilé neuf). Cette exigence positionne clairement le dispositif Jeanbrun comme un "levier de sortie" des passoires thermiques.
Dans l’immobilier ancien rénové, les taux d’amortissement se situent entre 3 % et 4 % par an selon la nature de la location. Les plafonds d’amortissement sont indexés sur les loyers pratiqués, suivant un modèle proche de celui de l'immobilier neuf.
Pourquoi ce cadre ? Il évite les effets d’aubaine tout en rendant la rénovation lourde économiquement intéressante pour les investisseurs.
Quels sont les principaux avantages fiscaux du nouveau dispositif de défiscalisation immobilière Jeanbrun ?
La véritable nouveauté du dispositif Jeanbrun réside dans le traitement du déficit foncier, profondément repensé. Jusqu’à présent, le déficit foncier ne pouvait être imputé que de manière limitée et essentiellement sur les revenus fonciers, réduisant fortement son intérêt pour de nombreux investisseurs.
Bonne nouvelle ! Avec le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier pourrait être directement imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, et non plus seulement sur les revenus catégoriels.
Concrètement et de manière simplifiée : un investisseur générant 50 000 € de revenus annuels et présentant 10 000 € de déficit foncier ne serait plus imposé que sur 40 000 € (exemple donné à titre illustratif). Cette évolution change radicalement l’impact fiscal de l’investissement locatif !
Mieux encore, si ce mécanisme est combiné au doublement temporaire du plafond du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, la déduction annuelle pourrait atteindre 21 400 €, contre 10 700 € en régime de droit commun. Un puissant levier fiscal !
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le déficit foncier
À quelle date le dispositif Jeanbrun sera mis en service ?
Le dispositif Jeanbrun est pour l'heure intégré aux réflexions sur le Budget 2026. Comme toute réforme fiscale structurante, il devra être définitivement adopté puis précisé par des textes d’application. Il est actuellement toujours soumis au vote du Parlement.
Pour les investisseurs, cette temporalité joue clairement en faveur de l’immobilier neuf, qui nécessite par nature une anticipation du projet. Se questionner en amont permettrait de bénéficier pleinement du dispositif dès son entrée en vigueur.
Pour rappel : qui est le nouveau ministre du Logement à l'origine du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, nommé ministre chargé du Logement et de la Ville dans le cadre du remaniement gouvernemental intervenu fin 2025. Sa prise de fonctions s’inscrit dans une séquence politique où la question du logement est redevenue prioritaire, tant pour des raisons économiques que sociales.
Avant son entrée au gouvernement, Vincent Jeanbrun s’est distingué par une approche très pragmatique des politiques publiques locales, avec une attention particulière portée à l’équilibre entre attractivité territoriale, maîtrise des dépenses publiques et réponse aux besoins concrets des ménages français. En lui confiant le portefeuille du Logement, l’exécutif a clairement affiché sa volonté de stabiliser le cadre de l’investissement immobilier après plusieurs années de réformes successives jugées peu lisibles par les investisseurs.
Le fait que le nouveau mécanisme de défiscalisation porte directement son nom est révélateur. Il traduit une volonté politique d’incarner la réforme, d’en assumer la cohérence dans le temps. À travers le dispositif Jeanbrun, le ministère du Logement cherche ainsi à poser les bases d’une politique durable, dans laquelle l’investissement locatif, et en particulier l’immobilier neuf, redevient un pilier structurant de la réponse à la pénurie de logements.
Le dispositif d'investissement locatif Jeanbrun comme vraie alternative à la loi Pinel et au statut de bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas simplement la loi Pinel. Là où l'ex loi Pinel favorisait une réduction d’impôt ponctuelle (sur 12 ans maximum), le mécanisme de défiscalisation Jeanbrun valorise la détention longue, la qualité du logement et la cohérence économique du projet.
Face à l'évoqué statut de bailleur privé, le dispositif Jeanbrun se positionne comme une solution immédiatement opérationnelle, accessible aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier neuf sans recourir à des montages complexes.
Il pourrait ainsi devenir le nouveau socle de référence de l’investissement locatif post-Pinel, en redonnant toute sa place à l’immobilier neuf comme pilier de la politique du logement.
À retenir : l’essentiel du dispositif Jeanbrun
Porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le dispositif Jeanbrun dessine les contours d’un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif, fondé sur la durée, la qualité du logement et l’effort consenti sur les loyers.
Il prévoit :
- Pour l’immobilier neuf, un mécanisme d’amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 %, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, avec des taux modulés selon le niveau de loyers pratiqués.
- Le dispositif se distingue également par la possibilité, sous réserve de confirmation législative, de cumuler l’amortissement avec un plafond majoré de déficit foncier, qui pourrait atteindre 21 400 € par an dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, contre 10 700 € en régime de droit commun.
- Autre évolution majeure : l’absence de zonage géographique, rendant le dispositif applicable sur l’ensemble du territoire. Immobilier neuf et immobilier ancien pourraient donc être éligibles, à condition que ce dernier fasse l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
- Inscrit dans le Budget 2026, le dispositif Jeanbrun reste à ce stade une proposition budgétaire, dont l’entrée en vigueur dépendra de l’adoption définitive du projet de loi de finances et de ses textes d’application.
En s’appuyant sur son expertise du logement neuf et des différents mécanismes fiscaux, Médicis Immobilier Neuf accompagne les investisseurs dans la compréhension de ces évolutions et dans la construction de stratégies patrimoniales solides, adaptées aux opportunités de 2026 et au-delà. Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf !
