Transformer un logement ancien en bien immobilier assimilé à du neuf est une stratégie encore méconnue mais redoutablement efficace pour investir dans la pierre tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Entre exigences de travaux lourds et dispositifs spécifiques, ce type d’investissement appelle une bonne connaissance du cadre légal et fiscal. Voici tout ce qu’il faut savoir pour tirer parti de l’ancien assimilé neuf dans un projet locatif rentable.
Qu’est-ce que l’immobilier ancien assimilé à du neuf ? Définition
L’immobilier ancien assimilé à du neuf désigne un bien immobilier déjà existant qui, après avoir fait l'objet de travaux de rénovation/d'une réhabilitation, est considéré comme neuf sur le plan fiscal. Ce statut est encadré par l’article 257 du Code général des impôts, et s’applique lorsque les travaux entrepris sont équivalents à une reconstruction.
L’objectif est de permettre au logement de répondre à des standards approchant ceux d’une construction neuve, en matière de structure, de confort et de performance énergétique notamment.
Ce statut permet d'accéder à certains dispositifs fiscaux réservés à un investissement immobilier neuf ou plus simplement à des mécanismes dédiés à l'investissement ancien assimilé neuf.
Quels travaux faut-il réaliser pour qu’un logement ancien soit assimilé comme un bien immobilier neuf ?
Il ne suffit pas de repeindre les murs ou de changer la cuisine pour obtenir cette assimilation ! Les travaux doivent transformer le logement en profondeur, au point d’en faire un bien immobilier quasi neuf.
Trois cas de figures sont reconnus fiscalement valables :
La reconstruction complète après démolition
Il s’agit du cas le plus évident. Le bien est totalement détruit (hors fondations) puis reconstruit à neuf. Ce processus implique un permis de construire, des assurances telles que la décennale et une livraison comparable à celle d'un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Des travaux lourds équivalents à une nouvelle construction
Le logement peut être considéré comme neuf si les travaux concernent l'un des trois postes suivants :
- La reprise des fondations ou des structures porteuses (murs, planchers, poutres... par exemple)
- La réfection totale de la toiture, y compris celle de la charpente.
- La reconstruction ou le remplacement de plus de 2/3 des éléments suivants : installation électrique, plomberie, chauffage, isolation, cloisons intérieures...
La transformation d'un local non habitable en logement
Il peut s’agir d’un local commercial, d’un entrepôt, d’un garage ou d’une grange, transformé en logement à usage d'habitation, en résidence principale ou en logement locatif. Cette transformation nécessite de lourds travaux de mise aux normes, relatifs notamment à la sécurité, à la ventilation, au confort thermique... Des montants investis dans les chantiers qui permettent alors de se rapprocher des avantages de l'immobilier neuf.
Un changement de classe énergétique essentiel
L'un des objectifs majeurs de cette lourde réhabilitation est l'amélioration drastique de la performance énergétique du logement. Elle se traduit généralement par un changement de classe sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), parfois de plusieurs niveaux, pour atteindre une classe B ou A, gage de confort et d'économies d'énergie.
Cette progression est non seulement valorisante à la revente, mais répond aussi aux obligations environnementales croissantes. Les logements mal classés (F et G) sont en effet progressivement interdits à la location dans les années à venir.
Pour aller plus loin : Immobilier - Qu'est-ce que la valeur verte d'un logement ?
Quels dispositifs de défiscalisation pour un logement locatif ancien assimilé neuf ? Comment défiscaliser en réalisant des travaux ?
Une fois les travaux achevés et le bien conforme aux conditions fiscales à respecter, plusieurs dispositifs permettent d’optimiser la rentabilité locative grâce à la défiscalisation.
Comment défiscaliser avec un investissement locatif réhabilité ? Le dispositif Denormandie
En vigueur jusqu’en 2026, le dispositif Denormandie s’adresse spécifiquement à l’immobilier ancien avec travaux dans des zones définies tels que les cœurs de villes moyennes, les communes du programme "Action Cœur de Ville" ou de revitalisation du territoire.
Parmi les principales conditions à respecter pour investir avec la loi Denormandie :
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux/dépenses liées aux réparations).
- Le bien doit être mis en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont à respecter lors de la mise en location.
En échange ? Un avantage fiscal propre à la loi Denormandie (équivalent à celui de l’ancien dispositif Pinel) allant jusqu'à 21 % de réduction d'impôt sur 12 ans.
Bonus écologique ! Les travaux menés dans le cadre du dispositif Denormandie permettent souvent une forte amélioration du DPE, renforçant l'attractivité du bien immobilier pour les locataires mais aussi le potentiel de plus-value à la revente.
Pour aller plus loin : tout savoir sur la loi Denormandie pour investir dans l'immobilier ancien assimilé neuf
Pourquoi choisir la loi Malraux pour investir dans l'immobilier en réhabilitation ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation patrimoniale destiné aux investisseurs qui entreprennent la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou une zone protégée. Bien que ne visant pas directement les biens assimilés à l'immobilier neuf au sens strict, elle concerne des logements anciens qui, une fois restaurés, peuvent répondre à des exigences approchantes, en termes de confort, de performance énergétique et de qualité structurelle notamment.
Les principales conditions d’éligibilité de la loi Malraux
- L’immeuble doit être situé sur un site patrimonial remarquable (SPR), une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un secteur sauvegardé.
- Les travaux doivent être validés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et faire l'objet d'une restauration complète.
- Le bien doit être mis en location nue pendant au moins 9 ans comme résidence principale.
Les principaux avantages fiscaux du dispositif Malraux
- Une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % du montant des travaux (plafonné à 400 000 € sur 4 ans).
- Aucune limite liée au plafonnement global des niches fiscales.
- Une valorisation exceptionnelle du bien dans des cœurs de villes historiques.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la loi Malraux pour investir dans l'immobilier en réhabilitation
Le régime du déficit foncier
Si le logement est loué nu et que le montant des travaux est très important, le déficit foncier est un excellent levier à activer pour un investissement immobilier rentable. Il permet de déduire les charges et travaux des revenus fonciers, allant même jusqu’à 10 700 € du revenu global par an.
Le principal atout du déficit foncier ? Ce dispositif s'adresse aux foyers fortement imposés. Il permet d’étaler la déduction sur 10 ans si le déficit est supérieur aux plafonds annuels.
Les travaux d'amélioration énergétique, en particulier l'isolation, la pose de systèmes de chauffage performants ou le remplacement des menuiseries, sont généralement éligibles à ce régime. Ils ont donc un double effet : réduire l'impôt et augmenter la valeur écologique du bien immobilier.
Pour aller plus loin : tout savoir sur le déficit foncier pour investir dans l'immobilier
Le statut LMNP/LMP (location meublée) pour un investissement loué meublé
En optant pour une location meublée (non professionnelle ou professionnelle), l'investisseur peut amortir la valeur du bien, du mobilier et des travaux sur plusieurs années, réduisant ainsi fortement l'imposition sur les revenus locatifs.
Il ne s'agit pas ici d'un dispositif de réduction directe d'impôt, mais d'un mécanisme d'économie fiscale durable, très pertinent dans les projets nécessitant de lourds travaux.
Par ailleurs, proposer un logement meublé réhabilité assimilé neuf bien isolé, équipé d'appareils économes et performants sur le plan énergétique constitue un argument majeur face à des locataires de plus en plus sensibles à l'impact environnemental.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMP, Loueur en Meublé Professionnel
Pourquoi investir dans l'ancien assimilé neuf en 2025 ? Intérêts et avantages
En quête du meilleur placement immobilier, vous vous interrogez : pourquoi choisir l'immobilier ancien assimilé neuf pour votre investissement locatif. Voici au moins 6 bonnes raisons de vous intéresser à la pierre réhabilitée :
- Un prix d'achat souvent plus bas que dans l'immobilier neuf classique, notamment dans les zones tendues.
- Des types de travaux maîtrisés et personnalisables, adaptés à votre stratégie patrimoniale.
- Une forte valorisation à la revente : le bien rénové et remis en état se compare facilement et favorablement aux constructions récentes.
- Une amélioration du DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, qui permet de sortir des classes énergivores et d'assurer la conformité avec les obligations locatives en cours et à venir.
- Un accès à différents dispositifs de défiscalisation pour augmenter la rentabilité de l'investissement locatif réhabilité. Un mécanisme à adapter au lieu et au projet, accompagné par un expert de l'immobilier. Contactez votre conseiller Médicis Immobilier Neuf dédié !
- Un patrimoine à impact positif. Pourquoi ? En réhabilitant des logements vacants, trop énergivores et/ou dégradés, vous participez à la rénovation globale du parc immobilier français.
Pour aller plus loin : la FAQ des travaux locatifs et des déductions
Au-delà des dispositifs, quels travaux peut-on déduire des revenus locatifs pour les impôts (une fois le logement loué) ?
La réalisation de travaux d'entretien et de réparation est généralement déductible des revenus fonciers si le bien est loué nu et que l'investisseur opte pour le régime réel. Voici une liste non exhaustive des travaux qui peuvent donner le droit à une déduction :
- Les réfections de toiture.
- L'amélioration de l'isolation.
- La modernisation des systèmes de chauffage.
- Le remplacement d'équipements défectueux....
Bon à savoir : en revanche, les travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles dans ce cadre, car ils augmentent la valeur patrimoniale du bien.
Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir pour déduire les travaux des revenus locatifs d'un investissement immobilier ?
Pour faire simple, deux régimes fiscaux sont disponibles dans le cadre de votre investissement :
- Le régime micro-foncier est simple mais peut être limitatif : il permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, sans possibilité de déduire des charges réelles. Il est donc intéressant uniquement en l'absence de travaux significatifs.
- En revanche, si vous engagez des dépenses importantes pour rénover ou entretenir votre bien immobilier locatif, le régime réel est beaucoup plus avantageux. Il permet de déduire l'ensemble des charges : travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurance... Il s’agit le plus souvent du régime de référence pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité.
Comment déclarer des travaux aux impôts pour un appartement ou une maison en location ?
Les travaux doivent être déclarés dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers, via le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour les situations complexes). Il faut alors y inscrire le montant total des dépenses de travaux dans les cases prévues selon leur nature (entretien, réparation, amélioration notamment).
Il est important de bien distinguer les types de travaux déductibles (réparations, entretien, amélioration sans agrandissement) des types de travaux non déductibles (construction, agrandissement, reconstruction).
Bon à savoir : seuls les travaux effectivement payés durant l’année fiscale concernée peuvent être déclarés. Il est donc essentiel de conserver toutes les factures et justificatifs, car l’administration fiscale peut demander des preuves en cas de contrôle.
Pensez à joindre, si nécessaire, une note explicative précisant la nature des travaux, surtout s’ils ont un impact significatif sur la performance énergétique du logement (Des exemples ? Le changement d'une chaudière, une isolation complète ou encore une rénovation globale).
Les travaux réalisés soi-même dans un investissement locatif sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Non, les travaux effectués par le propriétaire bailleur lui-même ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Pour qu’une dépense soit admise en déduction, elle doit faire l’objet d’une facture émise par un professionnel, même si le matériel a été acheté par l’investisseur. L’administration fiscale considère que la main-d’œuvre personnelle ne peut pas être valorisée.
Plus encore, les matériaux achetés par le propriétaire bailleur pour réaliser ces travaux ne sont pas non plus déductibles s’ils ne s’accompagnent pas de prestations facturées. Mieux vaut donc faire appel à une entreprise qualifiée pour bénéficier à la fois des garanties inhérentes, d’un gain de temps certain et des avantages fiscaux liés aux différents travaux.
En conclusion : un investissement hybride, performant et stratégique
L'immobilier ancien assimilé à du neuf constitue un véritable tremplin pour les investisseurs, futurs propriétaires bailleurs ambitieux. Il combine le meilleur des deux mondes : le charme et le potentiel foncier de l'ancien et les avantages fiscaux et la performance recherchée de l'immobilier neuf. En 2025, ce type d'opération s'impose comme une solution intelligente pour construire un patrimoine locatif pérenne, rentable et fiscalement optimisé.
Ajoutons qu'au-delà de l'aspect financier, ce type d'investissement s'inscrit dans une démarche écologique forte : diminuer les passoires thermiques, améliorer la qualité de l'habitat et réduire l'empreinte carbone du parc immobilier français.
Pour votre projet d'investissement immobilier, que vous souhaitiez vous tourner vers un logement ancien assimilé neuf ou vers un programme immobilier 100 % neuf et respectueux des dernières normes environnementales, faites confiance aux experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous font profiter de leur parfaite connaissance du marché et des différents dispositifs adaptés à VOTRE profil investisseur.
Sources
- Article 257, I, 2, 2° du Code général des impôts (CGI).
- Article 245 A de l’annexe II du Code général des impôts (CGI).
