Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se présente comme une solution d'investissement immobilier intéressante, dans un contexte où l'accès au logement abordable est prioritaire. À mi-chemin entre le parc immobilier classique et le logement social, le LLI se positionne comme une alternative à étudier par les investisseurs pour proposer des logements aux loyers modérés, tout en profitant d'un placement rentable et sécurisé. À la fois attractif pour les investisseurs et bénéfique pour les locataires, ce type d'investissement locatif offre de nombreux avantages fiscaux et sociaux. Qu'est-ce que le LLI ? Quels sont ses principaux atouts ? Une opportunité pour investir dans l'immobilier à connaître !
Qu'est-ce qu'un Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ? Définition
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) définit un type de bien neuf mis en location à destination des ménages aux revenus trop élevés pour prétendre au logement social, mais insuffisants pour se loger facilement sur le marché locatif privé traditionnel.
Ce dispositif permet de proposer des loyers inférieurs à ceux du marché classique (de 10 à 15 % en moyenne), en échange d’avantages fiscaux et sociaux pour les investisseurs.
Son objectif ? Réduire le fossé entre le logement social et le marché locatif libre, en répondant aux besoins des classes moyennes, dans les zones où la demande locative est forte (zones A, A bis et B1).
Revenus et plafonds de ressources, loyers... Quelle est la différence entre un Logement Locatif Social (LLS) et un Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Pour faire simple, la principale différence entre un Logement Locatif Social et un Logement Locatif Intermédiaire se trouve dans les plafonds de revenus et les loyers appliqués lors de la location.
Le Logement Locatif Social est destiné aux ménages à faibles revenus, avec des loyers subventionnés par l'État ou les collectivités locales, dans le but d'offrir des prix très inférieurs à ceux pratiqués sur le marché. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s'adresse quant à lui aux ménages à revenus moyens, proposant des loyers encadrés, mais supérieurs à ceux des logements sociaux.
Différence également, les logements sociaux sont principalement financés et gérés par des acteurs publics, alors que les logements intermédiaires peuvent être financés par des investisseurs privés ou institutionnels, avec l'effet de levier des incitations fiscales.
Un investissement en Logement Locatif Intermédiaire institutionnel ou non (dispositif LLI), c'est quoi ?
Le LLI ou Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif pensé par l'État pour encourager l'investissement dans l'immobilier neuf locatif. Ce mécanisme présente de nombreux avantages pour les particuliers investisseurs, des atouts qui s'adaptent en fonction de leurs objectifs patrimoniaux : constitution d'un patrimoine rentable, protection familiale, revenus complémentaires.
Ce dispositif a connu plusieurs évolutions ces dernières années :
- En 2014, le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est mis en place par l'État pour booster le nombre de logements neufs disponibles dans le parc locatif à loyers modérés.
- En 2024, la nouvelle Loi de Finances amène un élargissement du mécanisme fiscal et permet à toute personne morale de profiter de ses avantages.
- En 2025, le LLI se positionne comme une alternative très intéressante suite à la fin de la Loi Pinel (et Loi Pinel Plus) pour tous les particuliers investisseurs.
L’investissement en LLI repose sur un engagement des promoteurs, des investisseurs institutionnels (banques, assurances, foncières…) et, depuis 2024, des particuliers sous le sceau d'une personne morale, de construire et de gérer des logements accessibles destinés à une population cible.
Ces logements sont soumis à des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Le dispositif, encouragé par les pouvoirs publics, permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux, et notamment d'un crédit d'impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant 20 ans et d'une TVA réduite, en contrepartie d’une mise en location à des loyers maîtrisés pendant une durée minimale (15 ans, extensible jusqu'à 20 ans).
Quels sont les principaux avantages du dispositif LLI, Logement Locatif Intermédiaire pour investir ?
Le LLI offre plusieurs atouts pour les investisseurs :
- Des avantages fiscaux attractifs : un crédit d'impôt équivalent au montant de la taxe foncière pour tout ou partie pendant 20 ans et une TVA réduite à 10 % à l'achat d'un bien immobilier neuf (contre 20 % habituellement), soit un avantage sur le prix massif et immédiat.
- Un prix d'achat généralement inférieur à celui observé sur le marché grâce à la TVA réduite et aux autres avantages fiscaux, mais aussi aux conditions liées au logement acheté pour être loué. Les conditions liées au bien sont en effet identiques à celles de l'ancienne loi Pinel et non de la loi Pinel +. Un exemple ? Un bien acheté 300 000 € en TVA à 20 % revient à 275 000 € en TVA à 10 %, soit un gain de 25 000 € sur le prix d'achat (environ 8,3 % d'économie).
- La garantie d'une forte demande locative : les logements intermédiaires répondent à un besoin croissant, notamment dans les zones tendues dans lesquelles les loyers privés sont élevés.
- Une sécurisation de l’investissement : grâce au LLI, les investisseurs diversifient leur patrimoine tout en s'assurant de la possibilité d'une transmission optimisée et facilitée via la SCI, Société Civile Immobilière. Le LLI peut également présenter un bon moyen de préparer sa retraite grâce à des revenus complémentaires garantis ou presque.
- Un investissement socialement responsable : le dispositif LLI permet de soutenir l’accès au logement des classes moyennes, tout en bénéficiant d’une rentabilité stable, intéressante et sécurisante pour l'investisseur.
A Lyon, Marseille, Paris, etc... Qui peut investir avec le dispositif LLI, Logement Locatif Intermédiaire en France entière ?
Jusqu'en 2023, le dispositif d'investissement LLI était strictement réservé aux acteurs institutionnels. Mais la réforme de la Loi de Finances 2024 a amené une évolution majeure : le LLI est depuis ouvert aux investisseurs particuliers sous condition d'acheter le bien locatif via une personne morale, telle qu'une SCI (Société Civile Immobilière), par exemple.
Bon à savoir : la SCI créée doit être composée d'au moins deux associés. Il peut ainsi s'agir d'un couple, d'un investisseur et d'un proche...
Une évolution intéressante pour les particuliers qui souhaitent investir dans un segment dynamique et rentable du marché de l'immobilier locatif.
Quels sont les avantages d'un investissement via une personne morale (SCI) ?
Investir en LLI par le biais d'une personne morale (SCI) présente plusieurs avantages. Parmi les principaux :
- Une transmission aux enfants facilitée grâce à des abattements fiscaux importants.
- La cession à titre onéreux ou gratuit est facilitée.
- La succession peut être pleinement anticipée et organisée en amont.
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Immobilier neuf ou ancien rénové (assimilé neuf) : dans quel type de biens investir avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire - LLI ?
L’investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) concerne principalement l’immobilier neuf.
Le dispositif est, en effet, pensé pour accompagner et encourager la construction de nouveaux logements, en zones tendues. L’ancien rénové (assimilé neuf) peut cependant être concerné par le LLI, dans le cas d’une réhabilitation lourde permettant d’augmenter l’offre de logements adaptés aux ménages intermédiaires, par exemple.
Quels sont les engagements et obligations du propriétaire investisseur en LLI, Logement Locatif Intermédiaire ?
Pour bénéficier des avantages du dispositif LLI pour investir dans l'immobilier neuf ou ancien assimilé neuf, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :
- Acheter un logement neuf situé dans une ville à la forte demande locative (zones A bis, A et B1).
- Acquérir le bien immobilier neuf via une Société Civile Immobilière (SCI), une personne morale.
- Mettre en location le bien pendant une durée minimale, à savoir 15 ans au minimum, période extensible jusqu'à 20 ans pour profiter pleinement des avantages fiscaux du dispositif.
- Respecter les plafonds de loyers imposés par le dispositif et fixés en fonction de la zone géographique.
- Sélectionner des locataires répondant aux conditions de ressources égales ou inférieures aux plafonds fixés.
- Louer le logement en qualité de résidence principale.
- Assurer l’entretien et la gestion du logement pour qu’il reste conforme aux standards de location.
À lire également : Tout savoir pour investir dans l'immobilier neuf
Quel financement pour un investissement immobilier en LLI ?
L'investissement par un particulier dans un logement en LLI peut être concrétisé grâce à différents modes de financement tels qu'un prêt immobilier classique, un apport personnel ou encore un PER, Plan Épargne Retraite sous conditions.
À qui sont loués les logements intermédiaires acquis grâce au LLI ? Quels sont les plafonds de revenus à respecter ?
La demande des locataires : à qui sont loués les appartements acquis sous le sceau du LLI ?
Les logements intermédiaires sont destinés aux ménages aux revenus modestes, mais trop élevés pour accéder au logement social. Il peut s’agir de jeunes actifs, de familles monoparentales, de couples dont les revenus dépassent légèrement les plafonds du logement social...
Quels sont les plafonds de revenus à respecter pour choisir le locataire d'un logement LLI ? Quel revenu faut-il pour accéder à un logement locatif intermédiaire ?
Les plafonds de ressources des locataires sont fixés par l’État et varient selon la zone géographique et la composition du ménage. Ils sont généralement plus élevés que ceux du logement social, mais restent inférieurs aux revenus moyens des locataires du parc privé.
Voici le tableau des plafonds de ressources des locataires – LLI 2025 (identiques à ceux de l'ex dispositif Pinel), répartis par zone géographique (A bis, A, B1, B2 / C) et selon la composition du foyer. Ces seuils sont à respecter à la signature du bail :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 779 € |
| 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 454 € | 62 510 € |
| 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| 4 personnes à charge | 137 648 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne supplémentaire | +15 335 € | +14 039 € | +10 272 € | +9 242 € |
Quelles autres conditions d'éligibilité au dispositif LLI ? Quel est le plafond de loyer à respecter pour louer un logement locatif intermédiaire ?
En plus du respect des plafonds de revenus, les candidats locataires doivent utiliser le logement en tant que résidence principale et signer un bail conforme aux exigences du dispositif. Le propriétaire ne peut pas imposer de loyers supérieurs aux plafonds fixés. Des conditions d'attribution qui garantissent un accès plus abordable au logement pour les classes moyennes.
Voici le tableau officiel des plafonds de loyers (identiques à ceux de l'ex dispositif Pinel) – LLI 2025 (location nue, charges non comprises) mentionné dans le BOFiP (BOI‑BAREME‑000017 du 17 février 2025) :
| Zone Géographique | Plafond de loyer (€/m²) |
| Zone A bis | 19,51 € |
| Zone A | 14,49 € |
| Zone B1 | 11,68 € |
| Zones B2 et C (sur dérogation) | 10,15 € |
Quelle est la durée du bail pour un logement locatif intermédiaire ?
Pour un particulier, la location d’un bien en LLI se fait via un bail classique de 3 ans, renouvelable tacitement. Mais attention, pour bénéficier des avantages du dispositif LLI, le bien doit rester en location intermédiaire pendant au moins 6 ans.
Le dispositif LLI, Logement Locatif Intermédiaire : les éléments clés à retenir
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif visant à proposer des logements accessibles aux ménages à revenus moyens, en offrant un loyer inférieur à celui du marché classique.
L'investissement avec le LLI permet aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers neufs ou assimilés neufs pour les louer à des locataires respectant des plafonds de revenus, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants.
Les principaux avantages du dispositif Logement Locatif Intermédiaire, LLI :
- Des loyers modérés pour des locataires à revenus moyens facilitant l'accès au logement.
- Une forte demande locative portant sur ce type de bien éloignant la vacance locative pour le propriétaire-investisseur.
- Des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs.
- Une possibilité intéressante pour préparer sa retraite et/ou anticiper une transmission de patrimoine.
Le LLI est disponible pour un investissement immobilier neuf principalement, permettant aux investisseurs comme aux locataires de profiter des avantages de ce segment du marché : services (stationnement, espaces extérieurs...), respect des dernières normes environnementales (RE 2020), confort, factures énergétiques allégées...
Les engagements du propriétaire investisseur :
- Le choix d'une zone éligible, une zone tendue principalement.
- Le respect des plafonds de loyers.
- Le respect des conditions de ressources pour le choix des locataires.
- La mise en location pour une durée déterminée.
Ainsi, le dispositif LLI, Logement Locatif Intermédiaire contribue à la mixité sociale, tout en représentant une opportunité d'investissement attractive et sécurisée pour les investisseurs. Un levier efficace pour favoriser l’accès au logement dans les zones tendues.
Comparaison LLI / ex-Pinel : pourquoi investir en Logement Locatif Intermédiaire est une excellente opportunité ?
| LLI (Logement Locatif Intermédiaire) | Ex-Loi Pinel Plus + (2025) | |
| Avantage fiscal principal |
|
Réduction d'impôt sur le revenu (jusqu’à 14 % pour Pinel+ sur 12 ans) |
| Durée d'engagement | 6 ans minimum (location intermédiaire) | 6, 9 ou 12 ans, selon l’avantage fiscal choisi |
| Type de bail | Bail classique 3 ans (loi 1989), dans un cadre LLI | Idem : bail loi 1989 |
| Conditions de loyer et ressources | Oui, plafonds de loyers et de ressources des locataires (similaires ex-Pinel) | Oui, plafonds similaires |
| Montant du loyer autorisé | Légèrement plus élevé que le social, mais plus abordable que le marché locatif classique | Plafonné, souvent en dessous du marché |
| Zones éligibles | Zones tendues A, A bis, B1 principalement. | Idem |
| Public locatif visé | Classes modestes et moyennes (au-dessus des seuils de revenus sociaux) | Généralement géré en direct ou via une agence |
| Gestion locative | Possibilité de déléguer à un opérateur institutionnel ou bailleur privé | Généralement géré en direct ou via une agence |
| Souplesse à la revente | Plus souple après 6 ans (moins de contraintes fiscales | Moins souple (perte pour tout ou partie de l'avantage fiscal si revente avant terme) |
| Construction et qualité du bien | Programmes souvent récents et bien situés | Critères Pinel+ exigeants : RE 2020, surface, double exposition... |
En conclusion : le LLI, Logement Locatif Intermédiaire s’impose ainsi comme LE nouveau réflexe d'investissement après la fin du Pinel : accessible, performant et tourné vers l’avenir.
FAQ : tout savoir sur l’investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Qu’est-ce que le LLI - Logement Locatif Intermédiaire ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif locatif qui permet d’investir dans un bien immobilier neuf loué à loyers modérés. Le logement est ainsi destiné aux classes moyennes, en contrepartie d’avantages fiscaux pour l'investisseur et d’un engagement locatif sur 15 à 20 ans.
Le LLI est-il réservé aux professionnels ?
Non ! Depuis 2024, les particuliers peuvent investir en LLI à condition de passer par une personne morale (comme une SCI - Société Civile Immobilière). Un mécanisme qui offre souplesse, sécurité et transmission facilitée.
Quels sont les principaux avantages fiscaux du LLI ?
Le dispositif LLI - Logement Locatif Intermédiaire permet de bénéficier :
- D’une TVA réduite à 10 % à l’achat.
- D’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant jusqu’à 20 ans (selon les communes).
- D’un prix d’achat souvent inférieur à celui observé sur le marché immobilier classique.
Quelle est la durée de location obligatoire en LLI ?
Le bien doit être loué pendant au moins 15 ans avec possibilité d’extension à 20 ans pour profiter pleinement des avantages fiscaux et ne pas avoir à rembourser le delta de TVA. Toutefois, le bail est classique (3 ans) et renouvelable.
Quels sont les plafonds de loyers et de ressources pour les locataires LLI ?
Les loyers sont encadrés et inférieurs de 10 à 15 % au marché. Les locataires doivent avoir des revenus intermédiaires, respectant les plafonds définis par l’État et révisés annuellement.
Dans quelles villes peut-on investir en LLI ?
Le dispositif est ouvert dans les zones tendues : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Montpellier, Bordeaux, Nice, Strasbourg... Une liste non exhaustive.
Pourquoi le LLI est-il aujourd'hui plus intéressant que la Loi Pinel ?
Contrairement à la Loi Pinel qui s’est terminée fin 2024, le LLI est :
- Toujours actif.
- Plus flexible (montage en SCI, revente facilitée...)
- Moins contraignant comme pour l'ex Loi Pinel Plus (+) (pas de double exposition ou surface minimale...)
- Idéal pour un projet patrimonial ou de retraite.
Peut-on préparer sa retraite avec le LLI ?
Oui. Le LLI permet de percevoir des loyers réguliers, d’investir dans un bien valorisable et transmissible tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse dans une logique d'investissement sur le moyen et le long terme.
Le LLI est-il un investissement responsable ?
Oui ! Il permet de loger les classes moyennes exclues du logement social, dans des logements neufs, durables et bien situés, tout en sécurisant le placement de l’investisseur.
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