Lorsque l’on réalise un investissement locatif, l'objectif premier est clair : rentabiliser son achat immobilier. Si la pierre reste le placement préféré des Français depuis de très nombreuses années pour son potentiel de rentabilité, il n’en reste pas moins que sécuriser son argent est une bonne idée ! Comment ? Grâce aux nombreuses assurances adaptées à chaque profil d’investisseur qui met un appartement en location. Guide pratique.
Quelles sont les assurances obligatoires pour les propriétaires investisseurs qui mettent un appartement en location ?
Lorsqu’un particulier décide de mettre un logement en location, la loi ne lui impose pas systématiquement de souscrire une assurance spécifique. Il serait pourtant risqué, voire imprudent, de s’en passer.
L’assurance la plus courante dans le cas d'un appartement mis en location est l’assurance propriétaire non occupant ou PNO. Légalement, cette couverture n’est pas toujours obligatoire, mais elle devient indispensable dès lors que le logement est situé dans une copropriété. En effet, le règlement de copropriété impose souvent au bailleur de se protéger contre les dommages qu’il pourrait occasionner dans les parties communes ou même aux voisins ; même si le bien est vacant ou occupé par un locataire déjà assuré.
L’assurance PNO a donc pour objectif de couvrir les sinistres survenant dans le logement loué mais non couverts par l’assurance du locataire. Elle intervient en complément ou en substitution si ce dernier est mal assuré, voire pas du tout. En cas de dégât des eaux, d’incendie ou d’explosion par exemple, elle protège également le patrimoine du propriétaire.
Bon à savoir : certaines banques exigent la souscription d’une assurance PNO lorsqu’elles financent un investissement locatif via un crédit immobilier.
Pour aller plus loin : Lexique immobilier : qu'est-ce qu'une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?
Quelles sont les assurances optionnelles mais conseillées pour les propriétaires qui mettent un appartement en location ?
Lors d'un investissement locatif, sécuriser le bien mis en location est une étape indispensable, mais elle ne se limite pas à la simple assurance PNO. Pour assurer efficacement la rentabilité et anticiper les aléas de la vie locative, plusieurs assurances locatives complémentaires existent. Elles ne sont pas imposées par la loi, mais s’avèrent précieuses dans la majorité des cas.
Parmi elles :
La garantie loyers impayés : une protection essentielle pour vos revenus locatifs
C’est sans doute l’assurance la plus prisée des propriétaires bailleurs. La garantie loyers impayés (GLI) couvre principalement les situations où le locataire ne paie plus son loyer, qu'importe la raison. Elle permet au propriétaire de continuer à percevoir ses revenus locatifs sous conditions, même en cas de défaut de paiement. Selon les contrats, la GLI peut couvrir plusieurs mois de loyers impayés.
Cette assurance comprend très souvent également les frais juridiques liés à la procédure de recouvrement et, dans certains cas, l'accompagnement dans les démarches administratives. Elle évite au propriétaire investisseur de subir une perte de revenus brutale, tout en simplifiant la gestion du conflit.
La garantie contre les dégradations locatives : préserver la valeur de votre bien
Un logement peut être rendu dans un état dégradé à l’issue du bail. Si le dépôt de garantie peut couvrir une partie des frais, il ne suffit généralement pas à financer des travaux importants. C’est là qu’intervient la garantie contre les dégradations locatives.
Cette assurance prend en charge le coût des réparations rendues nécessaires par une utilisation anormale du logement, par négligence ou volonté manifeste de détériorer. Elle est parfois incluse dans les contrats de GLI, mais peut également être souscrite séparément. Cette assurance est particulièrement utile dans les cas où les dégradations sont constatées tardivement ou dépassent le montant du dépôt de garantie.
L’assurance protection juridique : un soutien précieux en cas de litige
Un litige avec un locataire, un voisin ou même le syndic de copropriété peut vite devenir coûteux. Une assurance protection juridique permet de bénéficier d’un accompagnement spécialisé pour défendre les droits du propriétaire investisseur. Elle prend en charge les honoraires d’avocat, les frais de justice, les expertises techniques, voire la médiation si elle est nécessaire.
Cette garantie est souvent sous-estimée mais elle se révèle efficace dans les situations de blocage prolongé avec le locataire. En cas de conflit autour d’un dépôt de garantie non restitué par exemple, mais aussi de troubles du voisinage ou de refus de réaliser des travaux, elle peut éviter bien des tracas.
L'assurance vacance locative : compenser les périodes sans locataire
Tous les propriétaires n’en ont pas besoin, mais dans certains cas, cette assurance peut faire la différence. L'assurance vacance locative compense une éventuelle perte de revenus liée à l’inoccupation du logement entre deux baux. Cela concerne en particulier les biens situés dans des zones affichant une demande locative irrégulière ou en cas de turnover fréquent de locataires.
Les modalités varient selon les contrats : certaines formules remboursent un pourcentage du loyer pendant un délai défini, d’autres imposent un délai de carence avant d'être activées. Dans tous les cas, cette garantie permet de lisser les périodes de creux et de maintenir un équilibre budgétaire plus stable pour le propriétaire investisseur.
L’assurance emprunteur : une couverture liée au crédit immobilier
Dans le cadre d'un achat locatif, l’assurance emprunteur joue un rôle fondamental dans la sécurisation de l'investissement. Elle est exigée par toutes les banques lorsqu’un crédit immobilier est contracté pour financer l’achat du bien. Cette assurance protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur contre les accidents de la vie : décès, invalidité, perte totale ou partielle d’autonomie... selon les options choisies.
En cas de sinistre couvert, l’assurance emprunteur prend en charge le remboursement total ou partiel des mensualités du prêt. Même si elle ne concerne pas directement la gestion locative, l’assurance de prêt est un levier incontournable pour sécuriser l’ensemble d'une stratégie patrimoniale équilibrée.
Pour aller plus loin : Comment l'assurance emprunteur protège votre achat immobilier ?
L’assurance revente : anticiper une cession dans un contexte défavorable
Investir dans l’immobilier locatif permet de miser sur le moyen et long termes. Mais il arrive que les circonstances imposent une revente anticipée du bien : mutation professionnelle, divorce, accident de la vie, changement de stratégie patrimoniale… Dans certains cas, vous pourriez être contraint de revendre votre bien dans un contexte défavorable, à un prix inférieur à celui de l’achat initial. C’est là que l’assurance revente entre en jeu.
Cette garantie vous indemnise, sous certaines conditions et limites, de la perte financière subie lors d'une revente prématurée. Elle s’applique généralement en cas de force majeure, dans les cinq à sept ans suivant l’achat du bien. C’est une bonne solution pour assurer à 100 % le futur de votre investissement locatif, en gardant une certaine souplesse dans la gestion du patrimoine.
Combien coûte nt les différentes assurances à souscrire pour un propriétaire investisseur qui met un appartement en location ?
Le coût des assurances varie en fonction de plusieurs critères, et notamment de la localisation du bien, de sa surface, du montant du loyer, de la qualité du locataire, et bien sûr des garanties choisies. Toutefois, certaines tendances permettent d’avoir une idée plus claire du budget à prévoir.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est relativement accessible. Son tarif annuel oscille généralement entre 80 et 200 euros selon les compagnies et le niveau de couverture. À ce tarif, elle constitue une vraie tranquillité d’esprit pour le bailleur.
La garantie loyers impayés est un peu plus onéreuse. Elle est généralement calculée sur la base d’un pourcentage du loyer annuel, charges comprises. Ce taux se situe le plus souvent entre 2,5 et 4,5 %. Pour un loyer mensuel de 800 €, on peut donc espérer un coût annuel compris entre 240 et 430 € environ. Un investissement raisonnable si l’on considère les risques d’impayés sur toute la durée de mise en location de l'appartement.
Les autres assurances, comme la protection juridique ou la garantie dégradations, sont proposées à des tarifs souvent plus modestes : comptez entre 50 et 150 € par an selon les niveaux de franchise, les plafonds d’indemnisation et les options choisies.
Enfin, certains assureurs proposent des formules "tout-en-un" ou des packs multirisques locatifs spécialement conçus pour les propriétaires bailleurs. Ces solutions combinées permettent de mutualiser les garanties, souvent à un tarif plus avantageux que dans le cas d'assurances souscrites séparément.
Zoom sur l'assurance habitation
Une obligation ? L'assurance habitation est-elle obligatoire pour un appartement ou une maison en location pour le locataire ?
Oui, l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire dans le cadre d’une location. Il doit, au minimum, souscrire une assurance couvrant les "risques locatifs". C’est-à-dire ? Les dommages qu’il pourrait causer au logement (incendie, dégât des eaux, explosion…) Cette obligation est fixée par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation.
Le propriétaire est en droit d’exiger une attestation d’assurance habitation avant la remise des clés, puis chaque année. En cas de manquement, il peut soit résilier le bail, soit souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire. Son coût sera alors répercuté sur le montant du loyer avec une majoration.
Qui doit payer l'assurance habitation en cas de location ?
Dans une location classique, le locataire assume le paiement de l’assurance habitation. Il doit s’assurer contre les risques locatifs pour protéger le logement contre les sinistres les plus courants.
Le propriétaire bailleur ne prend en charge que sa propre assurance, l’assurance PNO le plus souvent, pour les dommages non couverts par celle du locataire OU pour couvrir un logement temporairement vacant.
Que couvre l'assurance (multirisque) habitation pour un locataire ?
L’assurance multirisque habitation (MRH) offre une couverture plus large que la simple garantie des risques locatifs. Elle inclut généralement la responsabilité civile du locataire, indispensable en cas de dommage causé à un tiers, mais aussi une protection des biens personnels tels que les meubles, l'électroménager ou encore les objets de valeur. Selon les contrats, elle peut aussi proposer des services d’assistance tels que le dépannage ou le relogement temporaire.
Votre comparateur - Quel est le prix d'une assurance habitation en moyenne ? Comment obtenir les meilleurs devis ?
Le prix d’une assurance habitation dépend de nombreux paramètres : la surface du logement, son emplacement, son type (maison ou appartement), l’étage, le niveau de sécurité (porte blindée, alarme…), mais aussi le niveau de couverture souhaité. En moyenne, le coût d’une assurance habitation est estimé entre 80 et 250 € par an. Les petites surfaces ou les logements récents bien sécurisés seront évidemment moins chers à assurer que de grandes maisons anciennes. Logique !
Pour obtenir les meilleurs tarifs, il est essentiel de comparer les offres, via des comparateurs en ligne par exemple. Des outils qui permettent de faire jouer la concurrence et d’ajuster les garanties en fonction des besoins réels.
Bon à savoir : pensez à demander plusieurs devis, à vérifier les franchises, les plafonds d’indemnisation et à étudier les exclusions de garantie, souvent trop peu lues, pour faire le bon choix.
Pour aller plus loin : Quelle assurance habitation choisir pour un logement neuf ?
Quelle est la différence entre l'assurance habitation du locataire et celle du propriétaire ?
Pour faire simple :
- L’assurance habitation du locataire vise à protéger l’occupant et ses biens, tout en couvrant les dommages qu’il pourrait causer à autrui ou au logement. Elle est centrée sur la responsabilité du locataire.
- L'assurance du propriétaire bailleur (PNO) intervient en cas de carence de l’assurance du locataire ou lorsque le logement est vacant. Elle protège la structure même du logement, mais aussi la responsabilité civile du propriétaire vis-à-vis des tiers.
Les deux assurances sont ainsi complémentaires. Chacune joue un rôle précis dans la chaîne de responsabilités en cas de sinistre. Pour une protection optimale, les deux doivent être idéalement mises en place.
Quelle sanction en cas de défaut d'assurance habitation souscrite par le locataire ?
Le défaut d’assurance habitation est une infraction au contrat de location. Si le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure. Sans réponse, il a alors deux options :
- Résilier le bail pour manquement contractuel.
- Souscrire une assurance pour le compte du locataire. Dans ce dernier cas, le propriétaire avance les frais mais les répercute sur le loyer, avec une majoration pouvant atteindre 10 %.
Au-delà de ces mesures, le locataire prend un vrai risque financier : en cas de sinistre non assuré, il devra indemniser lui-même l’ensemble des dommages. Une facture qui peut rapidement grimper à plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros.
Investir dans l’immobilier locatif, c’est s’engager sur le long terme dans un projet patrimonial d'avenir. Si la rentabilité est au cœur des préoccupations, la sécurité ne doit jamais être reléguée au second plan. Car ce sont bien les imprévus qui peuvent fragiliser un investissement pourtant initialement bien construit.
Il est ainsi essentiel d’aborder l’assurance non pas comme une contrainte, mais comme un véritable outil de sécurisation financière. L’assurance PNO constitue la base, indispensable (mais non obligatoire légalement) dès lors qu’un appartement est mis en location. Les garanties complémentaires, comme la GLI, la couverture des dégradations, la protection juridique ou la garantie vacance, vous permettent de lisser les aléas de la vie locative et de conserver un rendement stable. Quant aux assurances liées au financement ou à la revente, elles protègent le socle même de votre projet.
Chaque assurance répond à un risque précis. À vous de composer le bon équilibre, en fonction de votre stratégie, de votre bien et de votre appétence au risque.
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