Vendre un bien immobilier en 2026 ne se fera peut-être plus tout à fait comme avant. En toile de fond, une réforme de la plus-value immobilière est en discussion et pourrait modifier en profondeur le moment de vendre, le montant de l’impôt… et la stratégie patrimoniale des propriétaires. Réduction des délais d’exonération, évolution des règles de calcul, débats autour de la résidence principale : derrière ces ajustements techniques se jouent des décisions très concrètes. Mieux vaut les comprendre dès à présent pour transformer cette réforme en véritable opportunité.
Préambule - Plus-value immobilière : définition et fonctionnement
Quand on parle de plus-value immobilière, on parle tout simplement de la différence entre le prix auquel vous avez acheté un bien et celui auquel vous le revendez. Sur le papier, le principe est simple. Dans la réalité, il est comme souvent plus subtil.
Car cette plus-value n’est pas seulement un gain "théorique". Il s'agit d'un revenu parfois lourdement fiscalisé, qui peut transformer une bonne vente en mauvaise surprise si elle n'est pas anticipée. Aujourd’hui encore, de nombreux propriétaires découvrent le montant réel de l’impôt… au moment du rendez-vous chez le notaire !
C’est précisément pour cela que la réforme de la plus-value immobilière prévue pour 2026 suscite autant d’attentes et de questionnements.
Réforme sur la plus-value immobilière : ce que la loi prévoit (ou pourrait prévoir) pour 2026 - Un amendement bienvenu
Le contexte est clair : marché de l'immobilier ralenti, volumes de ventes à améliorer, propriétaires attentistes... Le gouvernement cherche à fluidifier les transactions, sans renoncer à d'importantes recettes fiscales.
Un changement majeur pour la future plus-value immobilière : vendre sans attendre 22 ans
C’est sans aucun doute la mesure la plus commentée : la durée de détention nécessaire pour être exonéré d’impôt sur la plus-value pourrait passer de 22 à 17 ans selon un amendement adopté à l'Assemblée nationale.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire de résidence secondaire ou d’un bien locatif pourrait vendre plus tôt sans subir l’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée.
Cette évolution vise un objectif très clair :
- Débloquer des biens qui restent trop longtemps hors marché.
- Inciter à vendre plutôt qu’à conserver par contrainte fiscale.
- Relancer l’offre, dans les zones tendues notamment.
Bon à savoir : même si la mesure n'est pas définitivement actée, la nouvelle est bonne pour les propriétaires et le signal envoyé au marché est positif.
La résidence principale reste protégée… mais sous surveillance
Aujourd’hui, la règle est simple et rassurante : la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée.
Cette exonération n’est pas remise en cause à ce stade. En revanche, les débats parlementaires ont mis sur la table une idée sensible : conditionner cette exonération à une durée minimale d’occupation, souvent évoquée autour de 5 ans.
Pourquoi ? Pour limiter certaines pratiques d’optimisation agressive, notamment dans les grandes métropoles où certains biens sont déclarés "résidence principale" sur de courtes périodes avant revente.
À ce jour, rien n’est définitivement acté, mais le sujet est clairement ouvert. Les propriétaires doivent donc rester attentifs.
Un nouveau mode de calcul en réflexion
Autre piste évoquée : revoir la manière de calculer la plus-value elle-même. Plutôt que de multiplier les abattements liés à la durée de détention, certains amendements proposent de revaloriser le prix d’achat en tenant compte de l’inflation. L’idée est simple et plutôt logique : taxer une plus-value "réelle", et non une hausse artificielle liée à l’érosion monétaire.
Si cette mesure voyait le jour, elle changerait profondément la lecture patrimoniale d’une revente immobilière.
Une refonte radicale votée par le Sénat : la fin des abattements pour durée de détention
C’est sans doute la mesure la plus spectaculaire de la réforme de la plus-value immobilière débattue pour 2026. Le Sénat a en effet voté une refonte complète du mécanisme actuel, reposant sur la suppression pure et simple des abattements pour durée de détention.
Aujourd’hui, ces abattements permettent une exonération totale :
- De l’impôt sur le revenu après 22 ans.
- des prélèvements sociaux après 30 ans.
Avec la version adoptée par le Sénat, ce principe disparaîtrait. Même un bien détenu depuis plus de 30 ans resterait taxable, quelle que soit son ancienneté. En contrepartie, cette suppression s’accompagnerait d’une baisse très importante des taux d’imposition, pour inciter les propriétaires à ne plus conserver leurs biens uniquement pour des raisons fiscales.
Ce scénario reste incertain à ce stade.
Une baisse des taux d’imposition à l’étude : une mesure "choc" à l'étude
Nous l'évoquions, parallèlement à la réduction de la durée de détention, un second volet très ambitieux de la réforme de la plus-value immobilière est actuellement débattu dans le cadre du PLF 2026.
Des amendements adoptés au Sénat proposent une baisse massive des taux d’imposition de la plus-value immobilière :
- Un taux d'impôt sur le revenu passant de 19 % à 9 %.
- Les prélèvements sociaux passant de 17,2 % à 6 %.
L’imposition globale passerait ainsi d’environ 36 % à près de 15 %. L'objectif ? Inciter les propriétaires, de terrains notamment, à vendre sans attendre une exonération totale.
Point de vigilance cependant : pour les reventes intervenant dans les deux ans suivant l’achat, les taux resteraient élevés (environ 30 %) pour limiter la spéculation.
Non définitive, cette mesure pourrait clairement bouleverser les stratégies de vente si elle était confirmée.
Réforme de la plus-value immobilière 2026 : ce qu’il faut retenir à ce stade
Toutes les mesures évoquées dans le cadre de la réforme de la plus-value immobilière ne sont pas au même niveau d’avancement. La piste aujourd’hui la plus crédible concerne la réduction de la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu, qui passerait de 22 à 17 ans.
Les autres propositions, comme une baisse importante des taux d’imposition ou une évolution du mode de calcul de la plus-value, restent encore largement débattues et dépendront des arbitrages budgétaires à venir.
Enfin, l'approche du Sénat prévoyant la suppression des abattements pour durée de détention et la fin de toute exonération automatique liée au temps de détention est beaucoup plus radicale. Cette orientation demeure à ce stade la plus incertaine.
Quelles conséquences de la réforme de la plus-value immobilière pour les propriétaires en 2026 ?
C’est sans doute les propriétaires qui bénéficieraient le plus directement de la réforme. Pouvoir revendre après 17 ans au lieu de 22 change complètement la stratégie patrimoniale.
Cela peut :
- Débloquer des projets différés depuis des années.
- Faciliter les transmissions.
- Rendre certaines ventes enfin rentables.
Pour les investisseurs locatifs, la réforme oblige à repenser les cycles d’investissement, en se posant les bonnes questions :
- Faut-il vendre plus tôt ?
- Attendre l’exonération complète ?
- Arbitrer différemment selon les zones ?
La fiscalité devient plus encore un véritable outil de pilotage patrimonial et fiscal.
La FAQ de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière concerne-t-elle tout le monde ?
Non. La résidence principale reste exonérée. En revanche, résidence secondaire et investissement locatif sont concernés.
La réforme de la plus-value immobilière pour 2026 est-elle déjà définitive ?
Pas encore. Les arbitrages finaux sont attendus fin décembre 2025, après la "navette" parlementaire habituelle.
Le taux d’imposition change-t-il ?
Les taux restent proches de l’existant, mais les règles d’exonération et de calcul évoluent, ce qui change le résultat final.
Plus-value immobilière et résidence principale : comment ça marche ?
Aujourd’hui, la règle est claire et protectrice : aucune taxation sur la plus-value lors de la vente de votre résidence principale.
Demain ? Cette exonération pourrait rester intacte, mais des garde-fous pourraient apparaître, notamment sur la durée réelle d’occupation.
Plus-value immobilière et résidence secondaire : comment ça marche ?
C’est ici que la réforme prend tout son sens. Passer de 22 à 17 ans pour l’exonération de l’impôt sur le revenu, c’est 5 années gagnées sur un calendrier patrimonial. Pour beaucoup de propriétaires, la différence est considérable !
Une exonération de la plus-value immobilière est-elle possible ?
Oui, et elles restent d’actualité, dans les cas suivants notamment :
- La vente d'une résidence principale.
- Certains montants de cession modestes.
- Le réinvestissement sous conditions.
Mais ces mécanismes nécessitent une analyse fine, car une mauvaise interprétation peut coûter cher. Le recours à un expert patrimonial est ainsi vivement conseillé.
Impôts, taxes, montants... des simulateurs de plus-value immobilière ?
Avec une fiscalité en mouvement, simuler devient la clé. Les outils de simulation de plus-value immobilière permettent d’anticiper :
- Le montant réel de l’impôt.
- L’impact de la durée de détention.
- L'intérêt de vendre avant ou après réforme.
La réforme prévue de la plus-value immobilière 2026 n’est pas une simple retouche fiscale. C’est un changement de philosophie : vendre plus tôt, fluidifier le marché, rééquilibrer la fiscalité entre détention et mobilité.
Pour aller plus loin : réforme de la plus-value immobilière 2026 : une opportunité à saisir pour réinvestir dans l’immobilier neuf
Derrière la réforme de la plus-value immobilière, il n’y a pas seulement une question d’impôt. Il y a surtout un moment charnière dans la vie patrimoniale d’un propriétaire. Car vendre un bien, en particulier une résidence secondaire ou un investissement locatif détenu depuis plusieurs années, pose immédiatement une autre question, bien plus concrète : que faire ensuite du capital dégagé ? C’est précisément ici que l’immobilier neuf prend tout son sens.
Vendre dans de meilleures conditions pour mieux réinvestir
La réduction potentielle de la durée d’exonération de la plus-value permettrait à de nombreux propriétaires de vendre plus tôt, de profiter d'une fiscalité allégée, voire neutralisée sur l’impôt sur le revenu. Ce capital peut alors être réinvesti sans pression fiscale immédiate, dans un cadre plus sécurisé et plus lisible.
Or, dans un contexte où :
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Un cadre fiscal et réglementaire stable
Contrairement à l’immobilier ancien régulièrement soumis à des travaux imprévus, à des mises aux normes nécessaires et/ou à des interdictions de mise en location liées au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, l'immobilier neuf offre une visibilité à long terme.
Acheter dans le neuf permet notamment de :
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Pour aller plus loin : découvrez les nombreux avantages de l'immobilier neuf pour vivre ou investir.
Transformer une contrainte fiscale en levier patrimonial
La réforme anticipée de la plus-value immobilière 2026 invite les propriétaires à changer de logique. En lieu et place de subir l’impôt ou de retarder une vente par crainte de la fiscalité appliquée, elle ouvre la voie à une approche plus dynamique : arbitrer, vendre et réinvestir intelligemment.
L’immobilier neuf permet précisément cela :
- Transformer une vente en nouveau projet.
- Optimiser la transmission du patrimoine.
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- Ou préparer une future résidence dans des conditions parfaitement maîtrisées.
L'immobilier neuf pour anticiper aujourd’hui et construire demain
Dans ce contexte mouvant, une chose est certaine : les décisions patrimoniales prises aujourd’hui auront un impact direct sur les 10 à 20 prochaines années. S’informer sur la réforme de la plus-value immobilière, comprendre ses effets, mais aussi envisager les meilleures options de réinvestissement, devient indispensable pour avancer sereinement et efficacement.
Le moment est clé ! L’accompagnement des experts Médicis Immobilier Neuf prend ainsi tout son sens, pour transformer une actualité immobilière fiscale en véritable opportunité patrimoniale. Contactez votre conseiller pour lancer votre projet sans attendre et être épaulé dans chaque étape de votre achat immobilier neuf.
