Lorsqu’on devient propriétaire d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’un appartement acquis en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ou d’une maison neuve, une question revient systématiquement : que se passe-t-il si un équipement tombe en panne dans les mois qui suivent la remise des clés ? La réponse tient en grande partie dans la garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement. Souvent moins connue que la garantie décennale ou que la garantie de parfait achèvement, elle joue pourtant un rôle essentiel pour protéger les acheteurs et assurer leur tranquillité d’esprit. Comment fonctionne cette garantie ? Quels équipements sont couverts ? Comment l’activer ? Zoom complet et détaillé !
Qu'est-ce que la garantie biennale dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ? Est-elle obligatoire ? Définition et obligations pour le promoteur
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement, est une garantie légale prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Elle impose au constructeur de réparer ou de remplacer tout équipement dissociable du bâti, tout élément qui ne fonctionnerait pas correctement après la livraison du logement neuf.
La garantie biennale est-elle obligatoire pour un achat immobilier neuf sur plan ?
Oui, la garantie biennale est obligatoire dans le cadre d'un projet immobilier neuf. Elle s’applique automatiquement à tous les logements neufs, qu'il s’agisse d’un achat en VEFA sur plan, d’une construction de maison individuelle ou d’une résidence neuve livrée clé en main.
Concrètement ? Le promoteur constructeur immobilier a l’obligation de garantir le bon fonctionnement des équipements installés pendant les 2 ans qui suivent la livraison.
Les étapes de l'achat immobilier neuf - Quand commence la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement ?
La garantie biennale ne démarre pas à la signature du contrat de réservation ou de l'acte de vente. Elle commence le jour de la remise des clés, c’est-à-dire la date de livraison du logement neuf.
Les moments clés du calendrier de l'achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement
Pour bien comprendre le point de départ de la garantie biennale, rappelons brièvement les étapes d’un achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement :
Étape n°1 - La réservation du logement
Vous signez un contrat de réservation et versez un dépôt de garantie.
Pour aller plus loin : VEFA et contrat de réservation : une obligation ?
Étape n°2 - La signature de l'acte de vente chez le notaire
Vous devenez officiellement propriétaire, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Étape n°3 - La construction du programme immobilier neuf
Le chantier progresse selon les appels de fonds réglementés.
Pour aller plus loin : Logement neuf et appel de fonds : quel échéancier pour votre appartement en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
Étape n°4 - La livraison du logement neuf
Vous faites la visite du logement, vous émettez éventuellement des réserves… et vous recevez les clés ! C’est à cette date que la garantie biennale est lancée.
Bon à savoir : même si des réserves ont été émises lors de la livraison, la garantie biennale couvre uniquement les équipements fonctionnels à la remise des clés mais susceptibles de tomber en panne ensuite. Les réserves relèvent quant à elles davantage de la garantie de parfait achèvement.
La durée - Combien de temps dure la garantie biennale dans le cadre d'une construction neuve ?
Comme son nom l’indique, la garantie biennale court pendant 2 ans à compter de la date de remise des clés. Elle prend fin exactement 24 mois plus tard, jour pour jour.
La garantie biennale peut-elle être prolongée ?
Non, il n’existe pas de prolongation automatique de la garantie de bon fonctionnement. Toutefois, si un dysfonctionnement a été signalé avant la fin de cette période de deux ans, il reste couvert, même si les réparations sont réalisées après l’expiration du délai.
Fenêtres, chauffage, équipements, volets roulants... Quels sont les éléments couverts par la garantie biennale dans un logement neuf ?
La garantie biennale couvre tous les éléments démontables ou dissociables du logement neuf, des éléments possiblement retirés ou remplacés sans toucher à la structure du bâtiment.
Voici les équipements le plus souvent concernés et pris en charge dans le cadre de la garantie biennale :
Les éléments de fermeture
- Les volets roulants (électriques ou manuels).
- Les persiennes, les stores et autres brise-soleil.
- Les serrures, les poignées, les mécanismes d’ouverture et de fermeture...
Les équipements de chauffage et de ventilation
- Les radiateurs (électriques, à eau...)
- Les thermostats, les commandes murales.
- Les VMC simple ou double flux (hors réseau encastré faisant partie intégrante du bâti).
Les équipements électriques
- Les prises, les interrupteurs, les appareillages électriques.
- Les tableaux de répartition (hors structure fixe).
- Les interphones, les visiophones et autres systèmes d’accès...
Les équipements sanitaires dissociables
- La robinetterie.
- Les mitigeurs.
- Les chasses d’eau.
- Les parois de douche dissociables.
- Les mécanismes de vidage.
Les dispositifs liés au confort et à l’usage quotidien
- Le ballon d’eau chaude (selon la configuration du logement neuf).
- Les systèmes de ventilation dissociables.
- Les motorisations diverses (portail, garage, volets...).
Ce que la garantie biennale ne couvre PAS
- Les éléments incorporés au bâti tels que les gaines techniques, les canalisations. encastrées, les chapes, l'isolation…
- Les défauts structurels qui relèvent de la garantie décennale.
- Les défauts constatés lors de la livraison qui relèvent de la garantie de parfait achèvement.
Comment faire jouer et activer la garantie biennale après la livraison d'un appartement neuf ou d'une maison neuve ?
Activer la garantie biennale est relativement simple et ne nécessite pas d'expertise juridique particulière. L'activation doit cependant être effectuée dans les délais et selon une procédure formalisée, à savoir :
Étape n°1 - Identifier le dysfonctionnement
Dès qu’un équipement ne fonctionne plus correctement et présente une panne, un blocage, un bruit anormal, une absence de réaction…), notez la date et décrivez le problème.
Étape n°2 - Prévenir votre promoteur immobilier
Pour être valable, la demande doit être faite par écrit. Le recommandé avec accusé de réception est fortement conseillé mais pas obligatoire si votre promoteur accepte les mails électroniques horodatés.
Étape n°3 - Attendre le diagnostic et la prise en charge
Le promoteur immobilier missionne alors une entreprise (celle qui a installé l’équipement ou un sous-traitant habilité) pour :
- Constater le dysfonctionnement.
- Réparer ou remplacer l’équipement défectueux.
Bon à savoir : vous n’avez aucun frais à avancer dans le cadre de la garantie biennale : tout est couvert par la garantie de bon fonctionnement.
Étape n°4 - Faire valoir votre droit si la demande n’aboutit pas
En cas d’absence de réponse du promoteur immobilier dans un délai raisonnable, vous pouvez :
- Le relancer par recommandé.
- Solliciter une médiation.
- Faire appel à un expert en cas de désaccord technique.
Bon à savoir : les litiges sur la garantie biennale restent très rares, les promoteurs étant légalement tenus d’intervenir.
Quelles sont les différences entre garantie biennale, garantie de parfait achèvement et garantie décennale ?
Dans l’immobilier neuf, les garanties s’additionnent sans se confondre, protégeant à 100 % les acquéreurs, occupants comme propriétaires. Pour comprendre facilement les garanties de l'immobilier neuf, voici un repère temporel très simple :
La garantie de parfait achèvement (1 an)
Elle couvre tous les défauts signalés lors de la livraison ou qui apparaissent au cours de la première année après la remise des clés. Son objectif ? Corriger les non-conformités ou les défauts dès l’entrée dans le logement.
En savoir plus : Un projet immobilier neuf 100 % serein - Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie biennale ou de bon fonctionnement (2 ans)
Elle couvre le bon fonctionnement des équipements "démontables". Son objectif ? Vous assurer que les éléments indispensables à votre usage quotidien restent opérationnels.
La garantie décennale (10 ans)
Elle couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’habitation. Des exemples ? Des fissures structurelles, des infiltrations importantes, un affaissement, un défaut d’étanchéité de toiture…
En savoir plus : Comment la garantie décennale protège votre bien immobilier neuf pendant 10 ans ?
Ces trois garanties se complètent et se suivent dans le temps tel un système de protection progressive, allant des finitions aux équipements, puis passant à la structure du bâtiment.
La garantie biennale est une protection indispensable pour tout acquéreur d’un logement neuf, propriétaire occupant comme investisseur. Pendant deux ans, elle assure que l’ensemble des équipements essentiels fonctionnera correctement et que le promoteur interviendra en cas de panne, sans aucun frais supplémentaire. Combinée à la garantie de parfait achèvement et à la garantie décennale, elle forme un bouclier complet et efficace, pensé pour protéger votre logement, votre confort de vie et votre tranquillité.
Pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet immobilier neuf, du simple questionnement à la remise des clés, contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf.
