Acheter un appartement neuf en VEFA ou Vente en l'État Futur d'Achèvement séduit de plus en plus d’acquéreurs, primo-accédants (ou non) ou investisseurs. Et pour cause : fiscalité avantageuse, solides garanties de l'immobilier neuf, personnalisation du logement… Les arguments en faveur de l'achat sur plan sont nombreux. Mais ce type d’achat immobilier présente une particularité essentielle : le paiement progressif du bien via des appels de fonds. Comment sont organisés ces paiements ? À quel moment interviennent-ils ? Quelle est la réglementation qui les encadre ? Comment bien planifier son financement ? Guide pratique de votre achat sur plan et de son financement.
Qu'est-ce qu'un achat immobilier en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
L’achat d’un logement en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, consiste à acquérir un bien immobilier avant même sa construction ou en partie achevé seulement. Cette forme d’acquisition, particulièrement prisée dans l’immobilier neuf, repose sur un cadre légal très structuré, encadré par le Code de la construction et de l’habitation.
Le saviez-vous ? L'achat en VEFA est également appelé achat sur plan. L'acquéreur choisit en effet son futur logement à l'aide de plans détaillés proposés par le promoteur, de maquettes et/ou d'aménagement 3D...
En VEFA, l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est de cette logique que découle le mécanisme des appels de fonds. Chaque étape de la construction déclenche un paiement proportionnel, permettant au promoteur de financer l’opération tout en garantissant à l’acquéreur une maîtrise de son financement et une protection juridique claire.
Pour aller plus loin : Vente en VEFA : de l’achat à l’aménagement, mode d’emploi
Quelles sont les spécificités d'un achat immobilier neuf sur plan ou en VEFA ?
Acheter un logement en VEFA, c’est avant tout acheter un bien sur plan, en s’appuyant sur une notice descriptive, des plans techniques et un contrat de réservation. Ce type d’acquisition présente plusieurs spécificités :
- Un prix fixé dès le départ, qui n’évoluera pas même si les matériaux ou les coûts de chantier fluctuent.
- Des solides garanties de l'immobilier neuf, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
- Une personnalisation possible de l'achat en VEFA, avec des options de modification, définies par le promoteur, de certains éléments tels que les revêtements, le mobilier, les équipements…
- Une fiscalité attractive, notamment en matière de frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) et de dispositifs d’investissement locatif (LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel...).
- Enfin, l’acquéreur paie son bien progressivement, à mesure que le chantier avance.
Pour aller plus loin : Personnaliser son logement en VEFA
Le financement - Comment fonctionne le paiement d'un achat immobilier en VEFA ?
Le financement d’un bien en VEFA repose sur une logique d’échelonnement. Contrairement à un achat dans l’ancien qui appelle le versement de l’intégralité du prix au moment de la signature de l’acte authentique, la VEFA permet un paiement progressif.
Votre projet immobilier neuf et ses frais : comment calculer les intérêts intercalaires ?
Concrètement, l’acheteur verse d’abord un dépôt de garantie, lors de la signature du contrat de réservation (jusqu’à 5 % du prix de vente). Le reste de la somme est ensuite débloqué par tranches, selon l’avancement du chantier et dans les limites fixées par la loi.
Ce système a plusieurs avantages :
- Il synchronise les paiements avec les travaux réellement réalisés.
- Il évite à l’acheteur de payer trop tôt et/ou trop vite pour un bien encore (partiellement) inexistant. Il est ainsi possible d'assumer un loyer ou un autre crédit immobilier tout au long de la construction d'un futur logement acheté sur plan.
- Il permet un financement adapté, souvent via un prêt immobilier à paliers, négocié avec un établissement bancaire dédié.
Pour aller plus loin : 4 bonnes raisons de faire appel à un courtier en immobilier neuf
Et c’est ici qu’interviennent les intérêts intercalaires, souvent perçus à tort comme une contrainte. Ils permettent en réalité de lisser l'effort financier pendant la construction. L'acquéreur ne paye des intérêts que sur les sommes réellement débloquées par la banque, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cela évite de rembourser immédiatement l’intégralité de l'emprunt immobilier, tout en continuant à assumer sereinement un loyer ou un autre crédit en parallèle.
Un fonctionnement souple et progressif, qui laisse le temps de s'organiser financièrement jusqu’à la remise des clés.
Pour aller plus loin :
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La réglementation - Qu'est-ce qu'un appel de fonds en VEFA ?
Un appel de fonds est une demande de paiement émise par le promoteur à l’attention de l’acquéreur, au fur et à mesure que le chantier franchit certaines étapes clés. Ces appels sont strictement encadrés par la loi et notamment par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Voici les plafonds légaux à respecter :
- 35 % maximum à l’achèvement des fondations.
- 70 % maximum à la mise hors d’eau (pose du toit).
- 95 % maximum à l’achèvement total des travaux.
- Les 5 % restants sont versés à la livraison, sauf en cas de réserve.
Bon à savoir : chaque appel de fonds est accompagné d’une attestation de l’avancée des travaux établie par un professionnel, le plus souvent un architecte ou un maître d’œuvre. Le notaire se positionne également comme un appui juridique tout au long du processus.
Pour aller plus loin : Le rôle du notaire dans les étapes de l'achat immobilier neuf
Quelles sont les étapes du déblocage des fonds pour un financement en VEFA ?
Lorsque l’acquéreur a recours à un prêt immobilier, les fonds ne sont pas versés en une seule fois. Chaque appel de fonds déclenche une demande de déblocage partiel auprès de la banque. Voici les 5 grandes étapes :
- La réception de l’appel de fonds transmis par le promoteur.
- La vérification de la situation de chantier, si elle est nécessaire.
- La transmission de la demande de déblocage à la banque, accompagnée des pièces justificatives.
- Le déblocage par la banque de la somme demandée, dans le cadre du prêt.
- Le versement des fonds au promoteur, généralement sous quelques jours.
Bon à savoir : l’acquéreur d'un bien en VEFA peut également compléter avec ses fonds propres, si certains appels ne sont pas couverts par le prêt et selon le montage financier convenu initialement.
Quel est le délai de paiement moyen pour un appel de fonds en VEFA ?
Dès réception d’un appel de fonds dans le cadre d'un achat en VEFA, l’acquéreur dispose généralement de 15 jours pour effectuer le règlement. Ce délai peut être réduit ou encadré différemment selon les modalités précisées dans l’acte de vente notarié.
Il est ainsi crucial de bien anticiper chaque échéance. Mais pourquoi ?
- Pour éviter des pénalités de retard.
- Pour que la banque ait le temps nécessaire pour traiter la demande.
- Pour assurer une bonne communication avec le promoteur.
Bon à savoir : un planning prévisionnel d’appel de fonds est souvent remis dès la signature de l’acte, permettant à l’acheteur de s’organiser efficacement.
La procédure - Quel est le rôle du notaire dans les appels de fonds pour un achat en VEFA ? Comment procède-t-il ?
Le notaire joue un rôle central et protecteur dans le cadre d’un achat en VEFA sur plan. Il intervient à plusieurs étapes clés :
- La vérification de la conformité juridique de l’opération en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement.
- La rédaction et la signature de l’acte authentique de vente.
- La sécurisation des paiements, lors du versement initial notamment.
- Le suivi de l’échelonnement des appels de fonds, en lien avec les attestations d’achèvement partiel délivrées.
Un exemple d'échéancier - Du premier au dernier, quel est généralement le calendrier observé pour les appels de fonds en VEFA pour un appartement neuf ?
Voici un exemple concret (et indicatif) d’échéancier possible pour un appartement T3 acheté en VEFA sur plan à 250 000 € TTC :
- Un dépôt de garantie versé à la réservation : 5 % soit 12 500 €.
- À la signature de l’acte notarié : aucun paiement supplémentaire, mais une officialisation de l'achat en VEFA.
- À l'achèvement des fondations : 35 % du prix, soit 87 500 €.
- Lors de l'élévation des murs : 10 % du prix, soit 25 000 €.
- Lors de la mise hors d’eau (toiture posée) : 15 % du prix, soit 37 500 €.
- Lors de la mise hors d’air (menuiseries posées) : 10 % du prix, soit 25 000 €.
- Lors de l'achèvement des travaux : 15 % du prix, soit 37 500 €.
- À la livraison, le solde est appelé : 5 % du prix, soit 12 500 €.= Total : 100 % du prix réparti au fil du chantier.
À retenir : chaque échéance correspond à une étape concrète et vérifiable sur le terrain, avec des justificatifs associés.
En résumé – Ce qu’il faut retenir sur l’échelonnement des appels de fonds en VEFA
- La VEFA permet d’acheter un logement neuf avant sa construction, sur plan.
- Le paiement se fait progressivement, selon l’avancement du chantier.
- Les appels de fonds sont réglementés et plafonnés par la loi.
- Le financement bancaire suit ces étapes via des déblocages successifs.
- L’acquéreur doit payer dans un délai moyen de 15 jours à chaque appel.
- Le notaire veille à la régularité juridique et financière de la transaction.
- Un échéancier type prévoit 6 à 8 phases de paiement.
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