Après une période un peu mouvementée, le marché de l’immobilier neuf à Lyon retrouve une respiration. 2025 marque un tournant : les prix s’ajustent, les ventes repartent timidement mais sûrement, les dispositifs publics soutiennent la production et les acheteurs amorcent un prudent retour. Panorama complet d’un marché lyonnais qui n’a pas dit son dernier mot.
Un rééquilibrage doux mais bien réel pour le marché de l'immobilier neuf à Lyon
L’immobilier neuf dans la métropole de Lyon sort peu à peu de la zone de turbulences traversée entre 2022 et 2024. Pendant ces années, le marché avait accumulé les difficultés : coûts de construction en hausse, raréfaction du foncier, envolée des taux d’intérêt, fin du dispositif Pinel, baisse du nombre de programmes immobiliers neufs à Lyon et aux alentours commercialisés... Une tendance nationale qui n'avait pas épargné la capitale des Gaules. Mais en cette fin d'année, un premier constat s’impose : le marché se stabilise.
Selon plusieurs baromètres régionaux (Sources : Lyon-Entreprises, Observatoire FPI, Notaires du Rhône), les mises en vente ont progressé au 1er semestre 2025 (+12 % environ). L’appétence des acquéreurs augmente doucement, portée par une stabilisation voire une baisse des prix de l'immobilier et une vision plus claire de l’évolution des taux et du marché.
Fini le climat de morosité, le marché de l'immobilier à Lyon respire à nouveau !
Comment se porte le marché de l'immobilier neuf à Lyon ?
Les ventes repartent doucement mais sûrement
Les chiffres le montrent : les ventes aux particuliers, et plus encore aux accédants à la propriété, augmentent depuis le début de l’année (+30 % sur une année selon plusieurs observatoires précédemment cités).
Qui achète aujourd’hui à Lyon ?
Trois profils d'acheteurs, trois types de projets immobiliers se distinguent sur le marché de l'immobilier à Lyon :
- Les primo-accédants reviennent en force, profitant de prix qui s’assagissent et des nouvelles conditions d’accès au financement telles que le PTZ, Prêt à Taux Zéro élargi, les taux de crédit immobilier stabilisés...
- Les familles et les secundo-accédants cherchent de plus grands espaces, souvent en première couronne, dans des localités où l'immobilier neuf reste abordable.
- Les investisseurs sont de retour mais restent prudents. Ils privilégient désormais les investissements locatifs en LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel ou en LLI, Logement Locatif intermédiaire.
Quels types de biens sont recherchés par les acheteurs lyonnais ?
Les appartements neufs de type studio, T2 et T3 en zones bien desservies restent des valeurs sûres aujourd'hui. S’y ajoutent les logements neufs familiaux avec balcon, terrasse ou jardin, très prisés par les familles depuis quelques années dans les cœurs de ville ou en périphérie. Une liste d'intérêt non exhaustive !
Bon à savoir : les programmes immobiliers neufs bénéficiant d’un bon emplacement, d’une architecture soignée, d’un niveau de performance énergétique élevé et d’espaces extérieurs séduisent nettement plus que les résidences standardisées d’ancienne génération.
Quelle est la tendance et les évolutions des prix à l'achat pour une maison ou un appartement neuf à Lyon en 2025 ? Une accalmie bienvenue
Voici la donnée clé de cette fin d’année : les prix de l'immobilier neuf baissent ou se stabilisent, après une décennie de hausse continue. Le prix médian de l'immobilier neuf à Lyon avoisine 5 450 €/m² en cette fin d'année (Source : Figaro Immobilier). Sur un an, la baisse atteint -7 %, selon les mêmes sources.
D’autres baromètres (Source : Observatoire régional AURA) évoquent une correction plus douce, autour de -2 % à -3 %.
Ces chiffres traduisent un phénomène clair : après plusieurs années de surchauffe, le marché lyonnais retrouve des niveaux de prix plus cohérents avec la demande.
Cette "détente des prix" ouvre des portes à des ménages qui, il y a encore deux ans, avaient renoncé à acheter leur logement neuf à Lyon, plus encore avec le PTZ, Prêt à Taux Zéro élargi et très certainement plus avantageux encore l'an prochain.
Comment le plan d’urgence métropolitain est devenu un accélérateur décisif pour le marché de l'immobilier neuf à Lyon ?
La métropole de Lyon a lancé un plan d’urgence pour le logement neuf en 2023, destiné à soutenir la production et à éviter la paralysie du marché lyonnais. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- 118 opérations ont été accompagnées depuis le lancement du plan.
- Environ 7 000 logements débloqués ou sauvés (par le biais de : foncière solidaire, rachat en bloc par des bailleurs, soutien financier aux promoteurs).
- Un mix élargi entre logements sociaux, logements intermédiaires, accession abordable et BRS, Bail Réel Solidaire.
Ce dispositif a permis et permet :
- De relancer l’offre dans certains secteurs.
- D’éviter l’abandon de programmes immobiliers neufs déjà engagés.
- Et de proposer des logements réellement accessibles aux classes moyennes.
Pour les acheteurs, cela signifie plus de choix et des prix plus raisonnables sur certains lots.
Pour aller plus loin : Plan d'urgence pour l'immobilier neuf à Lyon : les prémices d'un succès
Taux, financement et pouvoir d’achat : des conditions plus favorables pour les acquéreurs et pour les investisseurs
Après le choc de 2023-2024, les taux d'emprunt se stabilisent. Positive conséquence ? Cette stabilité redonne de la visibilité aux ménages : moins d’incertitudes, plus de capacité à se projeter.
Combiné à la baisse des prix, cela entraîne :
- Un pouvoir d’achat immobilier en légère hausse pour les particuliers.
- Une opportunité pour les primo-accédants de revenir dans le jeu.
- Et une capacité à acheter plus grand ou mieux placé en comparaison de l'an dernier.
Conclusion ? Le signal est ici bel et bien positif pour les acheteurs comme pour les investisseurs.
Que va-t-il arriver au marché immobilier à Lyon fin 2025-2026 ?
Le marché immobilier neuf lyonnais entre en 2026 dans une phase de reconstruction. Tout indique que la métropole quitte progressivement la zone de turbulences et retrouve une dynamique plus régulière, portée par un retour des acquéreurs et des investisseurs et une meilleure lisibilité des conditions de financement.
Vers une stabilisation des prix de l'immobilier à Lyon (dans tous les arrondissements ou presque) et aux alentours
Les baisses enregistrées en 2024 et 2025 ont ramené les prix à un niveau plus cohérent avec le pouvoir d’achat réel des ménages. Pour 2026, le scénario le plus probable est celui d’une stagnation ou d'une très légère variation selon les quartiers. La capitale des Gaules ne semble pas se diriger vers une nouvelle chute, mais plutôt vers une période de calme appréciable, une période au cours de laquelle les écarts se creuseront davantage entre les programmes immobiliers neufs de qualité et ceux dont l’emplacement ou la conception séduisent moins.
En parallèle, les volumes de ventes devraient continuer à remonter, mais dans des proportions raisonnables. Les primo-accédants restent le moteur principal du marché, tandis que les secundo accédants et certains investisseurs commencent à retrouver confiance.
Quels moteurs pour le marché immobilier à Lyon et métropole en 2026 ?
Plusieurs facteurs structurels renforcent cette tendance.
La solide attractivité de la métropole lyonnaise
Comme depuis de très nombreuses années, Lyon reste un pôle économique majeur, un centre universitaire reconnu, un territoire où mobilité, culture, emploi et qualité de vie s’imbriquent parfaitement. Cette attractivité soutient mécaniquement la demande, notamment dans le cas de l'immobilier neuf, apprécié pour son confort et pour ses performances énergétiques.
L'effet du plan d’urgence dans la métropole de Lyon
Le plan d’urgence précité continue d’amortir les impacts de la crise. Il a permis de sauver ou de débloquer de nombreuses opérations, tout en favorisant la production de logements accessibles. Les retombées se prolongeront jusqu’en 2026.
La montée en puissance des exigences énergétiques
Avec l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques, l'immobilier neuf à Lyon mais également en France entière, bénéficie d’un avantage comparatif décisif :
- Une isolation thermique et phonique optimale.
- Des économies d’énergie mesurables sur les factures des occupants tous les mois.
- L'absence de lourds travaux pendant plusieurs années.
- Le strict respect des normes en vigueur, RE2020, Réglementation Environnementale 2020 en tête.
Pour de nombreux ménages, ces avantages de l'immobilier neuf font clairement basculer la réflexion vers ce segment du marché.
Les points de vigilance à surveiller
Les signaux sont évidemment porteurs pour l'an prochain, mais 2026 restera une année sous surveillance, et notamment au regard des éléments suivants :
- Une éventuelle remontée des taux pourrait réduire la capacité d’achat immobilier à Lyon des ménages.
- Les coûts de construction élevés qui retardent parfois les mises en chantier.
- La prudence des promoteurs immobiliers qui freine parfois le lancement de nouveaux programmes.
- Les délais administratifs qui continuent à ralentir le rythme global de la construction.
Malgré ces éléments à garder en tête, le marché devrait évoluer dans une dynamique équilibrée, bien que sensible aux variations économiques.
Lyon et alentours : des opportunités pour les acquéreurs dans toute la métropole
En 2025-2026, la localisation redevient un critère déterminant. La métropole de Lyon forme une mosaïque de micro-marchés dont les rythmes et les potentiels diffèrent. Certaines zones se distinguent nettement pour acheter un logement neuf.
Les opportunités de devenir propriétaire dans Lyon intra-muros
Lyon 7ème : entre modernité et vitalité
Arrondissement très recherché, Lyon 7 continue de séduire grâce à son dynamisme, ses pôles universitaires, sa vie culturelle et ses connexions entre les différents modes de transports en commun. Le secteur de Gerland/Jean Jaurès poursuit sa transformation avec des programmes immobiliers neufs variés et bien intégrés dans leur environnement. Un secteur équilibré, cohérent et très porteur pour :
- Les primo-accédants.
- Les investisseurs.
- Les jeunes familles urbaines.
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Lyon 8ème : le meilleur rapport qualité/prix
Résidentiel, calme, doté de transports efficaces et de nombreux équipements, le 8ème arrondissement de Lyon a vu son attractivité exploser. Les prix y sont plus modérés qu’ailleurs, notamment dans les programmes immobiliers neufs familiaux. Une option stratégique pour beaucoup d’acheteurs et d'investisseurs.
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Lyon 9ème : un arrondissement en plein essor
Vaise, Gorge-de-Loup ou encore Champvert bénéficient d’importants projets de rénovation urbaine. Le 9ème arrondissement de Lyon devient un pôle à part entière, bien desservi et très demandé pour l'accès à la propriété comme pour l'investissement locatif. Le prix moyen au m² de l'immobilier neuf y reste plus accessible que sur la Presqu’île (69002) ou dans le 6ème arrondissement par exemple, avec un vrai potentiel de valorisation sur le moyen et long terme.
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Les communes de première couronne : un choix stratégique
Villeurbanne : la valeur sûre
Villeurbanne demeure l’un des marchés les plus solides de la métropole. La ville et son centre combinent densité, attractivité, mobilité, vie étudiante et espaces qui se réinventent et se renouvellent. L'immobilier neuf y est très présent à des prix légèrement inférieurs à Lyon intra-muros.
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Bron : l’équilibre parfait entre urbain et familial
Bien desservie, dotée d’un cadre agréable et de grandes surfaces commercialisables, la ville de Bron attire les ménages en quête de confort sans s’éloigner de Lyon.
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Oullins et sa connexion directe avec Lyon
L’arrivée du métro B a transformé la commune. Les programmes immobiliers neufs à Oullins sont recherchés pour leur accessibilité rapide au centre de Lyon et pour la qualité de vie proposée, très appréciée des familles.
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Meyzieu, Décines, Chassieu : l’Est lyonnais en plein renouveau
Proches des pôles économiques, du Grand Stade et du tramway T3, ces communes continuent à attirer jeunes actifs et familles. L'immobilier neuf y reste plus abordable et souvent associé à de plus grandes surfaces, idéales pour les familles.
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La deuxième couronne : de l’espace et des prix accessibles
Plus éloignée mais très attractive pour les familles, la deuxième couronne qui compte Brignais, Saint-Priest, Genas, Craponne, Mions… propose :
- Des maisons neuves avec espaces extérieurs.
- Des appartements neufs avec loggia, balcon, terrasse, voire jardin privatif.
- Des prix plus bas.
- ...
Il s'agit aujourd’hui de l’un des terrains privilégiés des ménages en quête d'équilibre entre budget, nature et surface.
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Nos conseils pour acheter un bien immobilier neuf à Lyon pour devenir propriétaire
Dans un marché en transition, chaque profil d’acquéreur peut tirer parti des tendances de l'immobilier à Lyon et métropole, à condition d’adopter une stratégie claire.
Primo-accédants : une période vraiment favorable pour devenir propriétaire
Les conditions réunies en cette fin 2025 sur le marché de l'immobilier lyonnais sont très lisibles : baisse ou stabilisation des prix, taux de crédit maîtrisés, PTZ, Prêt à Taux Zéro élargi, offre neuve plus accessible. Les primo-accédants ont tout intérêt à se positionner dès maintenant, notamment dans les secteurs en correction ou dans les programmes immobiliers neufs soutenus par la métropole.
Les arrondissements comme le 8ème ou le 9ème, mais également les localités telles que Villeurbanne, Bron ou celles de l’Est lyonnais offrent un bon compromis entre prix, mobilité et cadre de vie. Une vraie fenêtre d’opportunités pour les acheteurs !
Pour aller plus loin : Vers un Prêt à Taux Zéro (PTZ) encore plus intéressant en 2026 ? Ces ajustements favorables aux primo-accédants
Secundo accédants : gagner en confort et en surface
Les ménages déjà propriétaires sont nombreux à envisager une montée en gamme : logement plus lumineux, surface supplémentaire, terrasse ou jardin, proximité des écoles et/ou des transports. Le marché lyonnais actuel leur est particulièrement favorable.
Ils peuvent par exemple revendre leur bien ancien sur un marché actif, puis acheter plus grand en première couronne ou dans certains arrondissements montants. Analyser la valorisation future d’un quartier, la qualité environnementale du programme immobilier neuf et la cohérence du budget sur la durée est essentiel.
Investisseurs : un retour sélectif
Un temps mis en pause en partie, l’investissement dans l'immobilier neuf à Lyon recommence à attirer les investisseurs. Et pour cause : la tension locative à Lyon reste élevée, les logements RE2020 offrent une sécurité et un confort énergétiques incomparables et les petites surfaces à deux pas des transports connaissent une demande toujours très soutenue.
Pour réussir son placement, l’investisseur doit suivre quelques principes simples :
- Privilégier l’emplacement adapté à la cible visée, critère de réussite de tout investissement locatif.
- Analyser la rentabilité nette de l'investissement envisagé.
- Choisir un solide gestionnaire dans le cas d'un investissement en LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
- Viser les cibles très représentées à Lyon et dans la métropole et notamment les étudiants, les jeunes actifs, les logements intermédiaires...
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