Sur le marché immobilier, on parle souvent des primo-accédants, ces acheteurs qui franchissent pour la première fois le pas de la propriété. Mais qu’en est-il des secundo accédants, ces ménages déjà propriétaires qui souhaitent acheter à nouveau ? Qui sont-ils, quelles sont leurs motivations et sous quelles conditions peuvent-ils bénéficier d’aides financières à l'achat immobilier ? Décryptage complet de ce profil incontournable dans le paysage immobilier.
Qu'est-ce qu'un accédant à la propriété la deuxième fois ? Zoom sur le secundo accédant et sa définition
Le secundo accédant est un acheteur immobilier qui possède déjà un bien ou en a possédé un par le passé, et qui souhaite acheter un nouveau logement. Ses motivations principales ? Changer de cadre de vie, profiter de plus de place ou investir dans une résidence plus récente.
Il s’oppose donc logiquement au primo-accédant, qui réalise quant à lui son premier achat immobilier.
Le terme de "secundo accédant" couvre des situations variées : il peut par exemple s’agir d’un propriétaire qui revend sa résidence principale pour en acheter une autre, d’un ménage qui veut acquérir une résidence secondaire, d'un propriétaire qui met en location sa première résidence principale et en achète une seconde ou encore d’un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine locatif pérenne.
Bon à savoir : ce profil est aujourd’hui très représenté sur le marché immobilier neuf. Après quelques années de détention, de nombreux propriétaires font le choix de revendre pour mieux se (re)loger, à la faveur le plus souvent d’un changement professionnel, familial, d'un besoin de se mettre au vert ou au contraire de profiter des commodités de la ville ou d’une simple envie d’améliorer leur confort quotidien.
Quelles sont les différences majeures entre un primo-accédant et un secundo accédant ?
LA différence fondamentale réside dans l’expérience et dans la situation patrimoniale de ces deux profils immobiliers.
Le primo-accédant débute son parcours immobilier. Il doit constituer son apport personnel, obtenir un premier crédit immobilier et découvrir toutes les étapes vers la propriété.
À l’inverse, le secundo accédant dispose le plus souvent d’un capital, issu de la revente d’un bien ou de l’épargne accumulée. Il n'en est pas à son coup d'essai ! Il connaît donc mieux les rouages du financement, les frais annexes comme les frais de notaire, de garanties...) et les stratégies d’achat. Cette maturité lui permet de cibler plus précisément ses besoins : localisation, qualité du bâti, performance énergétique ou encore potentiel locatif en fonction de son projet.
L’autre grande distinction tient à la nature du projet : là où le primo-accédant cherche une première stabilité résidentielle, le secundo accédant vise souvent un projet d’évolution en misant sur un logement plus grand, sur une meilleure localisation, sur une résidence principale plus confortable ou sur un investissement complémentaire rentable.
Quels sont les avantages des secundo accédants pour acheter ou faire construire ?
Être secundo accédant présente de nombreux avantages. Le premier ? Le levier financier : la revente du bien initial permet de dégager un apport parfois conséquent en fonction de la plus-value, facilitant l’accès à un nouveau crédit immobilier dans de meilleures conditions. Cette capacité à financer une partie du projet rassure les banques qui peuvent ainsi proposer des taux préférentiels ou une durée de remboursement de l'emprunt plus courte.
Autre atout, le secundo accédant dispose d’une meilleure connaissance du marché. Il a déjà réalisé un parcours d'achat dans le passé, il sait donc identifier les éventuels pièges à éviter et a une connaissance du fonctionnement de l'accession à la propriété : estimation réaliste du prix en fonction des actualités, tendances et évolutions observées sur le marché, anticipation des délais de vente, négociation efficace ou compréhension des frais annexes sont ses forces, partielles au moins.
Enfin, ce profil bénéficie d’une plus grande flexibilité. Un secundo accédant peut en effet choisir entre la vente avant achat ou l’achat-revente, voire conserver son premier logement pour le mettre en location, créant ainsi un revenu complémentaire et un patrimoine sur le long terme. Nous reviendrons sur ces deux mécanismes dans les lignes qui vont suivre !
Quel est le profil type des secundo accédants ?
Le secundo accédant type a entre 35 et 55 ans, une tranche d’âge dans laquelle les revenus se sont généralement stabilisés grâce à une situation professionnelle le plus souvent pérenne. Il s’agit très souvent d’un couple avec enfants en quête de plus d’espace, d'une meilleure localisation, en périphérie des grandes villes ou dans des zones plus calmes notamment.
Certains profitent d’une mobilité professionnelle ou de l'arrivée d'un nouvel enfant pour déménager, tandis que d’autres souhaitent tout simplement monter en gamme, passant d’un appartement à une maison avec jardin pour contenter toute la famille ou d’un ancien bien énergivore à un logement neuf conforme à la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020.
Pour aller plus loin : il est également fréquent sur le marché immobilier que des secundo accédants investisseurs ne vendent pas leur premier logement : ils choisissent de le louer tout en achetant leur nouvelle résidence principale.
Est-ce que les secundo accédants ont le droit au PTZ, Prêt à Taux Zéro pour financer leur achat immobilier ? Quelles sont les aides disponibles pour devenir propriétaire une deuxième fois d'une maison ou d'un appartement) ?
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est avant tout et surtout destiné aux primo-accédants. Il est réservé à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
Un secundo accédant peut donc en bénéficier uniquement s’il ne détient plus de bien depuis au moins deux ans ou dans certaines situations très encadrées, telles qu'un divorce, une invalidité, une catastrophe naturelle ayant rendu le logement inhabitable...
Mais d’autres aides sont accessibles pour devenir propriétaire une seconde fois. Le secundo accédant a ainsi la possibilité de solliciter un Prêt Action Logement (ex 1 % logement) s’il est salarié d’une entreprise éligible, un prêt relais pour anticiper la vente de son actuel bien, un prêt conventionné ou un prêt épargne logement.
Le saviez-vous ? Dans l'immobilier neuf, un secundo accédant peut bénéficier de frais de notaire réduits, d'une taxe foncière exonérée pour tout ou partie pendant deux ans sous conditions de localisation principalement, de factures et de frais mensuels diminués grâce à l'optimale performance énergétique des logements récents... Un bon moyen d'alléger le budget dédié à l'achat d'un second logement !
Découvrez tous les avantages de l'immobilier neuf pour un deuxième achat immobilier.
Comment vendre un bien immobilier pour en acheter un autre facilement ?
Bonne question ! La transition entre deux biens immobiliers est souvent le défi principal des secundo acquéreurs. La clé du succès ? L’anticipation et le bon timing. Il faut à la fois vendre au bon prix et acheter sans risquer une double charge financière ou un déménagement précipité. Mais comment ?
Vendre avant d'acheter - Le bon timing ou la location
C’est LA solution la plus prudente. En vendant avant d’acheter, vous connaissez précisément le montant dont vous disposez pour votre nouveau projet.
Le revers de ce fonctionnement : il est parfois nécessaire de trouver un logement temporaire entre les deux, une location courte durée ou un hébergement transitoire par exemple. Cette option est rassurante sur le plan financier, mais demande une parfaite organisation logistique.
Acheter quand on est déjà propriétaire avant de vendre - Le principe de l'achat revente
Le mécanisme de l'achat-revente consiste à acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. Comment ? En s’appuyant sur un prêt relais. Ce dispositif permet de financer l’achat du nouveau logement en attendant la vente du premier.
Bien encadré, ce mécanisme offre une transition fluide, mais il nécessite une estimation réaliste du bien à vendre pour éviter toute difficulté de remboursement.
En savoir plus sur le Prêt Relais
Est-il possible d'acheter un deuxième bien immobilier sans apport ?
Ce n'est pas impossible ! Mais pour établir un plan de financement pertinent, les banques restent (très) attentives au taux et à la capacité d’endettement mais aussi à la valeur du patrimoine existant. Si le premier bien est peu ou "pas endetté", il peut servir de garantie pour le nouveau prêt immobilier sollicité.
Un secundo accédant disposant d’un historique bancaire positif et d’une situation professionnelle stable peut donc relativement facilement convaincre les banques de financer l’intégralité de l’opération, plus encore s’il s’agit d’un investissement locatif avec revenus générés par la location à la clé.
Mise en location - Est-il possible d'acheter une deuxième maison et de louer la première ou un deuxième appartement pour le louer et acheter une autre résidence principale ?
Oui, et c’est même une stratégie de plus en plus courante. De nombreux propriétaires choisissent de conserver leur premier bien pour la mettre en location, tout en achetant une nouvelle résidence principale ailleurs. L'avantage de ce schéma ? Il permet de diversifier son patrimoine et de constituer un revenu locatif durable, tout en profitant des atouts fiscaux liés à l’investissement immobilier.
Pour cela, il convient logiquement d’étudier la rentabilité locative des placements en cours et envisagés ainsi que les charges et la fiscalité associées au projet.
Bon à savoir : dans l'immobilier neuf par exemple, un logement mis en location sous le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel peut permettre d’alléger sa fiscalité globale tout en préparant efficacement sa retraite.
Pour aller plus loin : Un achat immobilier neuf pour préparer ma retraite
En conclusion, le secundo accédant est un acteur clé du marché immobilier : expérimenté, mieux armé financièrement et souvent plus exigeant dans son choix. Qu’il s’agisse de vendre pour acheter, d’investir ou de conserver son bien pour le mettre en location, il dispose d’un large éventail de solutions pour concrétiser son nouveau projet. Son parcours, plus "senior" que celui du primo-accédant, repose avant tout sur l’équilibre entre valorisation du patrimoine existant et projection vers l’avenir : un défi passionnant.
Secundo accédant - Bon à savoir
- Le secundo accédant est un acheteur qui possède déjà un bien ou en a possédé un dans les deux dernières années.
- Il peut bénéficier du PTZ, Prêt à Taux Zéro uniquement s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis plus de deux ans ou dans certains cas particuliers comme un divorce, une invalidité, un sinistre…
- Les solutions de financement les plus utilisées pour orchestrer un second achat immobilier sont le prêt relais, le prêt épargne logement (PEL/CEL), le prêt conventionné ou le Prêt Action Logement.
- Le secundo accédant type a entre 35 et 55 ans. Il dispose d’un premier capital immobilier et cherche à monter en gamme ou à changer de cadre de vie.
- Dans l'immobilier neuf, il profite de frais de notaire réduits, de charges limitées et d’une excellente performance énergétique (Réglementation Environnementale, RE 2020 en tête).
- Il peut vendre avant d’acheter pour sécuriser son budget ou acheter avant de vendre grâce au mécanisme de l'achat-revente.
Prêt à relever le défi ? Contactez votre professionnel de l’immobilier neuf pour profiter d'un accompagnement à chaque étape de cette nouvelle acquisition.
