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VEFA : de l’achat à l’aménagement, mode d’emploi

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L’achat en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement donne une formidable occasion de créer le cocon qui vous ressemble. Véritable toile blanche, l’immobilier neuf est déclinable à l’infini. Mais personnaliser un appartement neuf nécessite quelques connaissances préalables, des étapes de l’achat immobilier neuf et de la construction principalement. Avec parfois deux années nécessaires avant la livraison, la VEFA est un mode d’acquisition qui a ses spécificités à intégrer en amont pour vraiment créer l’intérieur de vos rêves. Zoom, mode d’emploi et astuces aménagement.

Qu’est-ce l’achat en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement ?

Un achat en VEFA est tout simplement une acquisition sur plan, l’achat d’un logement qui n’est pas encore sorti de terre. La Vente en l’État Futur d’Achèvement est propre à l’immobilier neuf. Et les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux. Ce segment du marché est particulièrement prisé par les acquéreurs de résidence principale et les investisseurs pour les opportunités qu’il accorde :

  • Disposer d’un logement respectant les dernières normes environnementales, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) en tête.
  • Profiter de belles économies d’énergie grâce à une isolation thermique et phonique optimale et de factures allégées toute l’année.
  • Évoluer dans un intérieur confortable.
  • Ne pas avoir de lourds travaux à réaliser.
  • Posséder un extérieur de type loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif.
  • Avoir la possibilité de réduire le montant de l’acquisition grâce à la loi Pinel Plus (+) 2023 pour un investissement locatif et au PTZ, Prêt à Taux Zéro pour l’achat d’une résidence principale.
  • Profiter d’une exonération pour tout ou partie de la taxe foncière.
  • Bénéficier de frais de notaire réduits de l’ordre de 2 à 3% du montant du bien contre 7 à 8% pour un bien ancien.
  • Posséder un logement désirable aux yeux des locataires.
  • Espérer une belle plus-value à la revente.

 

Une liste non exhaustive qui peut être complétée par cette affectionnée possibilité de personnaliser son achat immobilier neuf au fur et à mesure de sa sortie de terre. Un acquéreur dispose d’un délai de 18 à 24 mois entre la commercialisation et la sortie de terre du programme immobilier neuf. Vous avez donc quelques mois pour songer à la personnalisation avant la remise des clés.

Quelles sont les différentes étapes de la VEFA ? Le calendrier de l’acquisition pour personnaliser un logement neuf

Une bonne connaissance des étapes de l’achat immobilier neuf, du calendrier de la construction notamment permet de profiter pleinement des possibilités de personnalisation. Le temps d’attente n’est pas vain, invitant à se projeter au fil des semaines dans les étapes essentielles pour créer votre home sweet home. Pour vous donner un ordre d’idée :

Étape n°1 - La réservation de l’appartement neuf : lors de la réservation, le promoteur ou le commercialisateur remet les plans détaillés du logement à l’acquéreur. Plan en 2D ou plan en 3D, ce document est l’occasion de commencer à songer à l’aménagement du logement neuf. Il peut notamment être étudié rapidement par un cuisiniste et/ou un architecte d’intérieur pour commencer à envisager les espaces de vie. Le plan cuisiniste vous sera demandé rapidement par le promoteur.

Étape n°2 – Le gros œuvre : la phase de construction débutée, le gros œuvre intervient 4 à 6 mois après. Les fondations et le début de l’élévation sont au programme. C’est le moment de communiquer au promoteur vos demandes de TMA ou Travaux Modificatifs Acquéreurs. Ils visent principalement à des modifications du plan, à l’ajout de prises, de points lumineux, de prestations supérieures, au remplacement d’une baignoire par une douche, à l’électrification d’une porte de garage… C’est également le moment de fournir le plan de la cuisine et/ou de la salle de bains pour que les évacuations et les éléments techniques soient intégrés. Attention : les demandes de TMA sont étudiées par le promoteur, l’architecte, le maître d’œuvre… Toutes ne peuvent être acceptées, plus encore si elles ne respectent pas les normes PMR (Personne à Mobilité Réduite).

Étape n°3 – Le second œuvre : un an après le début de la construction, le programme immobilier neuf est hors d’eau et hors d’air. Cela signifie que l’ensemble est fermé et couvert mais pas encore cloisonné. C’est le moment choisi pour inviter le client à choisir ses finitions en showroom telles que les sols, les carrelages, les parquets, les stratifiés, les équipements de salle de bains… Une multitude de choix est comprise dans le prix de vente du logement neuf. Il est possible d’en sortir sous conditions et moyennant un surplus.

Étape n°4 – La fin de construction : trois ou quatre mois avant la livraison, l’acquéreur est convié à la visite cloisons achevées. L’occasion pour lui de se rendre compte des volumes de son futur logement. Il observe également la bonne prise en compte des TMA demandés en amont et il vérifie le respect des cotes. Cuisiniste, menuisier ou tout autre artisan peut être présent lors de cette découverte pour s’assurer que les plans dessinés correspondent à la réalité et que les travaux sont réalisables.

Étape n°5 – La pré-livraison : un mois avant la remise des clés, une visite de pré-livraison est organisée par le promoteur. Tout est passé au crible afin de s’assurer de la conformité du logement neuf. En cas de manquement ou de défaut, le promoteur/constructeur dispose d’un mois pour effectuer les réparations, avant la livraison finale. Il peut par exemple s’agir de peintures à reprendre, d’accrocs sur les sols, de joints mal faits ou encore d’une porte qui ferme mal.

Étape n°6 – La livraison : un nouveau tour du logement exhaustif avec le promoteur ou son représentant est effectué à une date fixée par convocation préalable et envoyée par courrier à l’acquéreur. Au cours de cette inspection minutieuse, des réserves peuvent être consignées sur le procès-verbal de réception. Au terme de cette visite, la remise des clés a lieu et l’acheteur devient pleinement propriétaire de son logement. Il peut dès lors commencer ses propres travaux de personnalisation, d’aménagement, de décoration intérieure… Le plus souvent avant de déménager. Astuce : évaluer le temps nécessaire aux travaux de personnalisation permet de ne pas précipiter le déménagement et de ne pas poser ses cartons dans un logement sans cuisine par exemple !

Aménager un logement en VEFA en 5 questions-clés

Pour aménager votre logement neuf comme un pro, pour personnaliser votre appartement neuf, quelques astuces pratiques mais souvent oubliées peuvent vous aider.

Quand faut-il acheter un appartement neuf ?

L’idéal est de guetter les programmes immobiliers neufs en France qui sortent de terre dans le secteur que vous recherchez. Plus vous vous positionnez tôt lors de la commercialisation, plus vous avez le choix du logement neuf le plus adapté à vos besoins et envies. Une chance de sélectionner le plan idéal et de profiter des pleines possibilités de modifications via les TMA. Un appartement neuf déjà en cours de construction lors de l’achat en VEFA ne permet pas toujours de demander des Travaux Modificatifs Acquéreur.

Faut-il faire appel aux TMA ou pas ? 

Vous allez rapidement vous rendre compte que certaines modifications demandées au promoteur peuvent coûter très chères. Il convient donc de déterminer si les TMA sont intéressants ou non, si réaliser les travaux après la remise des clés est moins coûteux mais reste évidemment possible. Par exemple ? Il se révèle souvent plus opportun d’opter pour les attentes d’un lave-main dans les toilettes seulement en lieu et place de l’équipement complètement installé par le promoteur avant la livraison. Une vérité qui s’applique également pour l’aménagement des placards s’il n’est pas compris dans le prix de départ. Sachez enfin que les prestations peuvent considérablement varier d’un programme immobilier à un autre au niveau des possibilités, des choix et des prix.

Est-il possible de se soustraire aux normes PMR pour aménager un logement neuf acheté en VEFA ?

Dans certains cas, si le logement neuf est destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur, il est possible de demander des TMA et adaptations qui modifient l’accessibilité PMR même dans les logements intégrant les 20% de PMR imposés par la loi ELAN. Elles sont cependant soumises à validation du constructeur, doivent faire l’objet d’un contrat de TMA et être facilement réversibles.

Faut-il recourir à un professionnel de l’aménagement pour un appartement neuf ?

Demander des TMA ou envisager des modifications après la livraison ne demande pas nécessairement de passer par un professionnel de l’aménagement, tel qu’un architecte d’intérieur. Les nouvelles technologies, plans en 3D en tête, permettent de se projeter, de placer les meubles, de faire des modifications virtuelles de plan… Pour celles et ceux qui sont à l’aise avec l’outil. Le problème ? Peu nombreux sont les particuliers qui maîtrisent les règles de circulation, les normes PMR ou même qui parviennent à anticiper réellement leurs besoins, en mobilier par exemple.

Faire appel à un professionnel permet ainsi de gagner en temps et en sérénité pour ne pas se tromper et ne pas se disperser à la livraison. L’idéal ? Contactez un architecte d’intérieur dès la réservation du logement en VEFA pour étudier toutes les possibilités qui s’offrent à vous. Il peut vous aider à dresser la liste des TMA incontournables et celle des travaux à réaliser après la remise des clés pour créer le cocon qui vous ressemble.

Combien coûtent les TMA ?

Il reste très difficile de répondre à cette interrogation légitime des acquéreurs. Le catalogue de Travaux Modificatifs est en effet variable en fonction des promoteurs/constructeurs avec des prix qui sans faire le grand écart sont très différents. Il conviendra donc d’observer la liste des TMA en lien avec le programme immobilier neuf choisi par le particulier.

Vous avez besoin d’y voir plus clair pour orchestrer l’aménagement de votre logement neuf ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf ? Votre interlocuteur dédié vous accompagne dans le choix premier du plan au plus près de vos besoins et envies et dans celui des judicieux TMA.

 

 

Source et contenu :
Astuces pour personnaliser un logement neuf selon Houzz.fr, plateforme de référence pour la rénovation et de mise en relation entre propriétaires et artisans

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