Grand avantage de l’immobilier neuf : le respect de strictes règles, normes et réglementations. Norme phonique, réglementation environnementale (RE 2020 en tête) mais aussi norme PMR, le logement neuf se veut confortable, écologique, économique et accessible. L’accessibilité est ainsi l’une des caractéristiques fortes de ce segment du marché de l’immobilier. Les personnes à mobilité réduite sont ainsi assurées de choisir un logement parfaitement adapté à leurs besoins. Zoom sur l’obligation PMR pour les logements neufs et sur ses incontournables implications.
Un programme immobilier neuf avec accès PMR, c’est quoi ? Définition pratique
Le saviez-vous ? En France, 5% de la population est reconnue comme étant à mobilité réduite, soit au total 3,5 millions de personnes. Au global, 12 millions de Français sont porteurs d’un handicap, impliquant une mobilité réduite ou non. Conséquence : le logement doit s’adapter. Une adaptation parfaitement intégrée dans les obligations PMR pour le logement neuf.
Mais qu’est-ce que cette norme PMR implique concrètement dans un habitat collectif ? Aujourd’hui, les programmes immobiliers neufs qui sortent de terre, doivent penser dans leur conception :
1. Un accès facile à l’immeuble avec notamment la présence de places de parking réservées aux personnes à mobilité réduite, une rampe dédiée aux fauteuils roulants… Bon à savoir : des places de stationnement dites PMR sont disponibles dans les parties communes. Elles ne sont cependant pas à la vente mais à usage collectif.
2. Une circulation fluide dans les parties communes pour les personnes à mobilité réduite avec notamment des aires de rotation adaptées, une signalisation adéquate, une dimension des couloirs et des portes suffisante, un ascenseur accessible…
3. Des parties privatives adaptées ou adaptables pour les personnes à mobilité réduite et notamment dans les toilettes, les salles d’eau, les cuisines, les chambres…
Porte, toilettes, cuisine, salle de bains... Un logement neuf respectueux de la réglementation PMR, c’est quoi ? Comment savoir si un logement est aux normes PMR ?
Un logement PMR est pensé initialement ou adapté ensuite pour être accessible et confortable pour tous les occupants indépendamment de leurs capacités physiques. Une mobilité limitée n’est ainsi pas un obstacle pour évoluer dans le logement que l’occupant soit en fauteuil roulant, qu’il soit malvoyant, qu’il ait des difficultés à se déplacer ou encore que la perte de mobilité soit temporaire seulement. Le logement neuf PMR s’inscrit dans une démarche égalitaire et inclusive.
Pour entrer plus en détails dans le logement PMR, voici ce qu’il doit obligatoirement compter pour respecter les incontournables obligations :
- Une largeur des accès extérieurs minimale.
- L’absence d’obstacles sur les passages.
- Des parties communes bien éclairées.
- Des parties communes équipées d’un revêtement de sol antidérapant.
- Un ascenseur dans tous les programmes immobiliers neufs de plus de deux étages.
- Des salles d’eau pensées pour permettre à un fauteuil roulant de tourner.
- La possibilité offerte par le constructeur d’installer une douche en lieu et place d’une baignoire.
- Des toilettes proposant un espace de 80 à 130 cm autour de la cuvette.
- Un espace libre d’au moins 1,50 mètre dans les chambres pour permettre à un fauteuil roulant de tourner.
- Une cuisine d’au moins 2,10 mètres * 2,10 mètres.
- Interphone, interrupteurs, prises… les équipements présents dans un logement neuf sont installés à une hauteur maximum d’1,30 mètre.
« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente. » - Article R162-2 du code de la construction et de l’habitation
Accessibilité PMR et obligations : peut-on s’en passer ? Quels logements doivent être rendus obligatoirement accessibles ?
Un acquéreur peut décider de personnaliser son logement neuf à condition de respecter certaines règles d’accessibilité. Exception cependant : un propriétaire qui décide de faire construire seul sa maison individuelle pour son usage propre, peut décider de ne pas respecter les normes PMR.
Dans le cadre d’un programme immobilier neuf collectif, un acquéreur souhaitant réaliser des Travaux Modificatifs Acquéreurs, TMA, qui conduiraient le logement au non-respect des normes PMR peut en faire la demande au promoteur. Mais attention, les aménagements, s’ils sont acceptés par le maître d’œuvre, doivent amener la rédaction d’une attestation de non-conformité. Le maître d’œuvre signe alors une décharge listant les modifications réalisées et leur non-respect des normes d’accessibilité PMR.
L’acte de vente mentionne lui aussi la non-conformité du logement neuf aux obligations PMR. Dans les faits, une dérogation aux contraintes PMR est rarement accordée par un maître d’ouvrage pour la simple et bonne raison que sa responsabilité peut être engagée.
Il est cependant possible de réaliser quelques TMA dits « réversibles ». Par exemple ? Ajouter une cloison amovible pour scinder une pièce. En l’état, les espaces de circulation sont réduits MAIS, en supprimant cette cloison l’accessibilité PMR sera à nouveau respectée.
Le logement et l'habitat collectif PMR, un enjeu pour la construction neuve
L’accessibilité du logement neuf est un enjeu majeur, un enjeu social fort portant l’inclusion comme leitmotiv. Penser des habitats adaptés aux personnes à mobilité réduite est un plus pour les personnes porteuses d’un handicap mais pas seulement :
1. Un accident ou événement entraînant une perte de mobilité au cours d’une vie est possible : aujourd’hui et demain, le logement neuf est adapté.
2. Les seniors en perte de mobilité peuvent se maintenir à domicile plus longtemps.
3. Les TMA réversibles réalisés par un acquéreur premier permettent au logement neuf d’évoluer en fonction des besoins de ses occupants actuels ou futurs.
4. D’éventuels visiteurs, invités des occupants peuvent évoluer dans les ensembles collectifs en toute sérénité (stationnement, circulation dans les parties communes et privatives…)
5. Les programmes immobiliers neufs respectueux des obligations PMR sont adaptés à la circulation avec une poussette, pratique pour les familles.
Qui est soumis aux normes PMR ? Appartement neuf et norme PMR : ce que dit la loi ELAN
La législation française prévoit le respect de la norme PMR dans le logement neuf. Si au commencement, tous les biens d’un programme collectif neuf devait respecter ces obligations, la loi ELAN, Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, de 2018 a amené quelques changements majeurs.
Le décret de 2019 a ainsi assoupli les obligations : seuls 20% des nouveaux logements d’un ensemble collectif doivent aujourd’hui respecter strictement la norme PMR dès la livraison. Pour les 80% restants, la conception est évolutive. Ils doivent en effet être facilement adaptables aux normes PMR à l’aide de travaux simples et sans nécessité de toucher à la structure et/ou aux réseaux présents dans les cloisons.
MAIS, et c’est important, chaque logement accessible ou évolutif doit pouvoir être visité par une personne en situation de handicap, à savoir intégrer un chemin d’accès sans obstacle, des toilettes accessibles et une porte d’entrée suffisamment large. Comme précédemment mentionné, les bâtiments de plus de deux étages doivent compter un ascenseur adapté aux fauteuils roulants. Les immeubles neufs de moins de deux étages intègrent quant à eux une rampe d’accès.
Avec les assouplissements de 2019 de la loi ELAN, la législation équilibre la balance entre les contraintes qui pèsent sur la construction et le besoin d’accessibilité au logement pour tous.
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