Dans un contexte tendu sur le marché de l'immobilier neuf, le rapport remis le 30 juin 2025 par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson à la ministre du Logement Valérie Létard, résonne comme une tentative sérieuse pour redynamiser le secteur. Et pour cause : ce rapport dit "rapport Daubresse-Cosson" propose un cadre cohérent, lisible et structuré pour relancer durablement l’investissement locatif, en particulier dans l’immobilier neuf (mais pas seulement). Décryptage de ce rapport très attendu… et porteur d’espoir pour les professionnels de l'immobilier comme pour les particuliers.
En préambule - Qui sont Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson ?
Avant de débuter, quelques présentations et éléments de contexte s'imposent !
Marc‑Philippe Daubresse est un sénateur Les Républicains (Nord), ancien ministre délégué au Logement et à la Ville. Il connaît intimement les enjeux de l’immobilier, fort du pilotage des politiques de construction neuve lors de ses précédents mandats. En mai 2025, il a été chargé par la ministre du Logement Valérie Létard, de coordonner la mission centrée sur la relance de l’investissement locatif et la création d’un "statut du bailleur privé".
Mickaël Cosson, député MoDem des Côtes d’Armor, est un élu, ancien responsable territorial (maire, vice‑président d’agglomération) et professionnel des politiques d'aménagement (Direction départementale des territoires). Sa fine connaissance des dynamiques locales et des cadences de la construction territoriale enrichit la dimension opérationnelle du rapport .
Pourquoi leur confier ce rapport dit "rapport Daubresse-Cosson" ?
Fin mai 2025, face à une chute historique de l’investissement locatif, particulièrement dans le neuf, la ministre du Logement Valérie Létard a lancé une mission urgente visant à :
- Identifier des leviers fiscaux et juridiques simples, stables et applicables à l'immobilier neuf comme à l'immobilier ancien.
- Proposer des mesures incitatives dédiées aux investisseurs privés considérés comme de véritables "agents économiques au service de la production de logements".
- Mettre en place un plan d’urgence susceptible de générer jusqu’à 90 000 logements locatifs par an d’ici 2030.
En somme, les profils alliant expertise nationale (Daubresse) et connaissance du terrain (Cosson) se révèlent particulièrement pertinents pour bâtir un cadre propice à une relance durable de l’investissement locatif, notamment pour investir dans l’immobilier neuf.
Pour aller plus loin : Valérie Létard : nouvelle ministre du Logement
Pourquoi le marché de l'immobilier neuf tourne au ralenti ?
Le "rapport Daubresse-Cosson" débute par un constat partagé par tous les professionnels du secteur : le marché de l'immobilier neuf fonctionne au ralenti. La production de logements est passée de 400 000 à moins de 250 000 unités par an, les permis de construire chutent, l’accession est en recul et l’investissement locatif, jadis moteur de la production de logements neufs souffre, faute de cadre fiscal attractif et stable principalement.
Les auteurs du rapport soulignent ainsi un paradoxe : la France a besoin de logements performants, adaptés et abordables, mais l'immobilier neuf n'est pas assez valorisé, pour les accédants comme pour les investisseurs.
Des mesures concrètes, tournées vers l’investissement locatif et l’offre nouvelle
L’un des points forts majeurs du rapport est ainsi de proposer un socle fiscal et juridique rénové pour encourager l’investissement locatif sur le long terme. Là où des dispositifs, tels que l'ex dispositif Pinel, ont souvent été critiqués pour leur complexité, leur instabilité ou leur zonage contesté, le rapport mise sur des outils plus simples, plus justes et surtout plus durables.
Un amortissement fiscal pour TOUS les logements locatifs
Le rapport recommande l’instauration d’un amortissement fiscal du bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien rénové assimilé neuf. Très concrètement, le propriétaire bailleur pourrait déduire chaque année une partie de la valeur du logement de son revenu foncier, sur une durée de 20 à 25 ans.
Cette mesure, déjà adoptée dans d'autres pays européens, encourage mécaniquement l’investissement sans avoir recours à une niche fiscale pas toujours facile à comprendre.
Pour aller plus loin : Immobilier ancien assimilé neuf et investissement locatif : quels travaux permettent de défiscaliser ?
Dans les faits, l'amortissement fiscal pour tous les logements locatifs permettrait :
- De réduire l’impôt sur les revenus locatifs.
- D’inciter à la détention longue des biens mis en location.
- D’égaliser les chances entre "petits" bailleurs particuliers et investisseurs institutionnels.
Pour l'immobilier neuf, l’effet serait alors immédiat : l’amortissement lisible et durable rendrait les opérations rentables, et ce même si les taux d’intérêt des emprunts sont élevés.
Un abattement pour la location nue de longue durée
Le rapport propose également un abattement fiscal de 40 à 60 % sur les loyers perçus, à condition que le logement soit loué nu pour une durée significative, de 6 à 9 ans au minimum. L’objectif ? Redonner de l’attractivité à la location nue au même titre que la location meublée (notamment en LMNP).
Cette mesure répond à plusieurs enjeux :
- Favoriser la stabilité locative dans les zones tendues.
- Inciter les particuliers à remettre les logements sur le marché locatif classique en lieu et place d'opter pour la location meublée de courte durée.
- Encourager l’investissement dans l'immobilier neuf classique.
Pourquoi exclure les logements loués de l’assiette de l’IFI ?
Autre avancée majeure : les auteurs du rapport proposent de sortir de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) les logements mis en location longue durée. Cette mesure vise à ne pas pénaliser les patrimoines utiles, à savoir les logements qui participent à la réponse à la crise du logement.
Plus concrètement, un bien qui n’est ni spéculatif, ni vacant, mais au contraire mis à disposition de la collectivité ne serait plus taxé.
Un signal fort pour les grandes fortunes, les investisseurs à haut patrimoine et les institutionnels, qui pourraient ainsi revenir sur le marché du logement neuf sans surcharge fiscale !
Vers un nouveau statut du bailleur privé acté ?
Pour articuler ces propositions, les auteurs appellent à la création d’un statut du bailleur privé. L’idée est simple : reconnaître un rôle économique et social à l’investisseur immobilier particulier, sur le même modèle que celui du statut de l’agriculteur ou du bailleur social. Ce statut inclurait :
- L'accès à l’amortissement.
- L’abattement longue durée.
- L’exclusion de l’IFI.
- Un cadre sécurisé et incitatif.
- Des contreparties limitées : des loyers modérés, un engagement de durée, une qualité énergétique à respecter...
Bon à savoir : ce statut de bailleur privé serait volontaire, mais il offrirait visibilité, confiance et lisibilité aux investisseurs.
Pour aller plus loin : Lexique immo : Qu'est-ce qu'un propriétaire bailleur ?
Pourquoi ces mesures peuvent réellement relancer l’investissement locatif dans le neuf ?
Ces propositions ont un vrai potentiel de relance pour le marché de l'immobilier neuf et plus encore pour l'investissement locatif sur ce segment du marché. Pourquoi ?
- Une bonne lisibilité fiscale : plus besoin de jongler entre des dispositifs éphémères, des critères de zonage fluctuants ou contraintes rigides.
- Une apparente neutralité entre immobilier neuf et immobilier ancien rénové assimilé neuf : le cadre proposé favorise la qualité énergétique du bâti.
- Une incitation à la location longue durée : en encourageant les baux longs, ces mesures contribuent à enrayer la pénurie locative.
- Le retour de la confiance : les investisseurs veulent de la stabilité pour pouvoir se projeter.
L'immobilier neuf en sort gagnant. Car s’il reste plus coûteux à produire, il est plus vertueux écologiquement et plus adapté aux besoins actuels. Il répond également à une logique d’aménagement du territoire avec prise en compte des spécificités des localités.
Budget des collectivités territoriales - Pourquoi le rapport Daubresse-Cosson est une opportunité pour les collectivités et les territoires ?
Le rapport insiste également sur la nécessaire coordination des actions menées avec les collectivités locales. Car si l’État peut proposer un cadre fiscal incitatif, les maires restent les maîtres des permis de construire.
C’est pourquoi les auteurs du rapport Daubresse-Cosson recommandent un pacte logement local incluant :
- Des incitations à la densification raisonnée.
- Une simplification des normes d’urbanisme.
- Des financements dédiés pour les équipements publics liés aux nouvelles opérations.
Ainsi, si ce cadre était adopté, le logement neuf redeviendrait un vrai projet de territoire.
Pour aller plus loin : Calendrier PLF - Quand le budget 2026 sera-t-il voté ?
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2026, qui pourrait intégrer les mesures du rapport Daubresse-Cosson, devrait suivra le calendrier classique. Ainsi :
- Début octobre 2025 : dépôt du texte au Parlement.
- Octobre à mi-décembre 2025 : examen et vote à l’Assemblée nationale et au Sénat.
- Avant le 31 décembre 2025 : adoption définitive et promulgation.
- 1er janvier 2026 : entrée en vigueur des nouvelles mesures fiscales.
En matière d'immobilier et de logement, le gouvernement a annoncé vouloir "aller vite et fort". Concrètement ? Les dispositifs d’amortissement, d’abattement longue durée, d’exclusion de l’IFI... proposés dans le rapport, pourraient s’appliquer dès janvier 2026 s'ils sont intégrés au PLF, Projet de Loi de Finances 2026.
Conclusion du rapport Daubresse-Cosson : une relance crédible, juste et pérenne
Le rapport Daubresse-Cosson ne promet pas de miracle, mais il pose des fondations solides pour une relance durable de l’investissement locatif notamment. En clarifiant la fiscalité, en favorisant la location longue durée et en valorisant le rôle des bailleurs privés, il renforce l’attractivité de l’immobilier neuf, tout en répondant aux besoins urgents de logements abordables et performants.
"Aucun argument raisonnable ne pourrait justifier de ne pas donner, dès 2026, un cadre pérenne et propice à l’investissement locatif." — peut-on lire en conclusion du rapport Daubresse-Cosson.
Il reste désormais à transformer ces recommandations en décisions politiques concrètes !
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