À la croisée de l’intérêt général et de la rentabilité privée, le statut de bailleur privé s’affirme comme l’un des piliers du futur logement intermédiaire en France. Face à une crise locative sans précédent, aggravée par une raréfaction de l’offre et une fiscalité jugée peu incitative, ce nouveau dispositif veut instaurer un pacte gagnant-gagnant entre l’État et les propriétaires investisseurs. Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu'est-ce qu'un bailleur privé ? Définition
Un bailleur privé est un propriétaire, une personne physique, une SCI (Société Civile Immobilière), une foncière ou un institutionnel, qui met un ou plusieurs biens immobiliers en location dans le secteur libre, sans être un organisme HLM.
Ce terme désigne plus largement les acteurs de l’investissement locatif hors secteur social.
Le statut de bailleur privé, tel que donné dans les recommandations du rapport parlementaire Daubresse-Cosson récemment remis à Valérie Létard, ministre du Logement (30 juin 2025), introduit une reconnaissance juridique formalisée de ce rôle. Il s’appuie sur une contractualisation avec l’État ou ses délégataires pour favoriser une offre de logements accessibles à loyers maîtrisés, sans pour autant intégrer le cadre HLM classique (régi par les articles L. 411-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Bon à savoir : ce nouveau statut se veut souple et territorialisé. S'il est acté, il pourrait permettre une modulation des loyers, des profils de locataires et des durées d’engagement en fonction des besoins locaux. Le statut de bailleur privé est également pensé pour être laissé à la libre appréciation des investisseurs locatifs, sur la base du volontariat donc.
Pour aller plus loin : Rapport Daubresse-Cosson et Projet de Loi de Finances 2026 : une bouffée d’oxygène pour l’immobilier neuf ?
Pourquoi un statut de bailleur privé pour investir dans le logement locatif ?
Le statut spécifique de bailleur privé a pour objectif de redonner confiance aux investisseurs privés, tout en répondant à une double urgence :
La raréfaction de l’offre locative, en particulier dans les zones dites tendues (zones A et B1 selon l’arrêté du 1er août 2014). Dans ces localités, les loyers flambent, les logements vacants sont sous-exploités et le nombre de candidats locataires est bien supérieur à l'offre disponible sur le marché de l'immobilier locatif.
L'attentisme des propriétaires investisseurs face à une fiscalité moins lisible et parfois moins attractive, au durcissement du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et à l’encadrement des loyers.
Le rapport Daubresse-Cosson recommande ainsi de structurer cette offre en logement locatif intermédiaire privé conventionné, permettant d'associer une fiscalité incitative à une mission d’intérêt général. Il s’inscrit dans la continuité des dispositifs comme la loi Cosse "Louer abordable" (ancien article 199 tricies du Code général des impôts), mais avec un cadre plus clair, plus stable et largement recentré sur les zones à forte demande.
Pour aller plus loin : Fin de la loi Pinel : les alternatives pour votre investissement locatif
Où en est la mise en place du statut de bailleur privé ? Le calendrier 2025-2026
La construction du statut avance selon un calendrier précis, avec plusieurs étapes clés à anticiper d’ici 2026 :
- En août 2025 est prévue la présentation en Conseil des ministres du projet de loi "Habitat et Investissement", qui intégrera la base juridique du statut de bailleur privé.
- De septembre à décembre 2025 devraient avoir lieu les débats parlementaires dans le cadre du Projet de Loi de Finances pour 2026 (PLF 2026), avec l’introduction prévue d’un nouvel article fiscal (possiblement un nouvel article 199 unvicies du CGI).
- Au cours du premier semestre 2026 pourrait entrer en vigueur le décret d’application et la publication de conventions types (articles L. 241-1 à L. 241-5 à créer dans le CCH), permettant la signature des premiers contrats entre bailleurs privés et préfets.
- Fin 2026, le statut de bailleur privé pourrait être généralisé à l’échelle nationale, avec les premières incitations fiscales appliquées à la déclaration des revenus 2026 (en mai-juin 2027).
Bon à savoir : certains territoires mènent déjà des expérimentations quant au statut de bailleur privé. C'est le cas à Lyon, Marseille et en Seine-Saint-Denis notamment, via Action Logement ou via des établissements publics fonciers.
Comment devenir bailleur privé pour investir dans l'immobilier locatif ?
Le statut de bailleur privé ne sera ni automatique ni universel : il repose sur une démarche volontaire et encadrée. Il devrait appeler la signature d'une convention tripartite (propriétaire, État/délégataire, CAF).
Les conditions probables pour y accéder incluent :
- La signature d’une convention spécifique, conforme à l’article L. 241-2 à venir du CCH. Il fixera les engagements de l’investisseur tels que les plafonds de loyer à respecter, la durée minimale de location, les critères de performance énergétique du logement...
- Un engagement sur une durée minimale (entre 6 et 9 ans généralement), en fonction des contreparties fiscales accordées.
- Le respect des plafonds de loyer probablement alignés sur ceux du logement intermédiaire ou du dispositif Loc’Avantages de l’ANAH.
- La location à un ménage éligible aux aides au logement, intégrant les plafonds de ressources équivalents à ceux de l’APL et définis par décret.
- Une performance énergétique minimale exigée, de niveau D au minimum sur l'échelle du DPE, sauf travaux programmés dans les 3 ans (en lien avec la loi Climat et Résilience).
Bon à savoir : le bailleur pourra bénéficier d’un appui technique via un guichet local unique, souvent adossé à l’ANAH ou à Action Logement. Il sera ainsi possible de profiter d'un accompagnement dans les démarches.
Paris, Lyon, Marseille, Nice, Nantes, Lille, Toulouse... Peut-on devenir bailleur privé en France entière ?
Le dispositif a vocation à être national, mais son déploiement sera progressif et ciblé.
Dans un premier temps, les zones concernées seront :
- Les zones tendues, définies par le décret du 10 mai 2013.
- Les métropoles en tension comme Paris (et petite couronne), Lyon, Marseille, Lille, Nantes, Bordeaux, Nice, Toulouse...
- Certains bassins d’emploi à forte attractivité mais à faible part de logements sociaux, comme Annecy, Bayonne, Chambéry...
Conformément aux articles L. 302-1 et suivants du CCH, les préfets de région pourront définir les périmètres d’éligibilité, dans les zones rurales affichant un parc social insuffisant notamment.
Bon à savoir : la volonté gouvernementale est de faire du statut de bailleur privé un dispositif souple, piloté localement, mais garanti au niveau national.
Quels sont les avantages du statut de bailleur privé pour réaliser un investissement locatif ?
Les avantages du futur statut de bailleur privé sont pensés pour réconcilier rentabilité, stabilité et mission sociale. Comment ?
- Avec des avantages fiscaux renforcés : une réduction directe de l’impôt sur le revenu ou un régime d’amortissement spécifique, inspiré du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Une exonération partielle de CSG-CRDS sur les loyers pourrait également être proposée.
- Avec la sécurisation de l’investissement : en louant à des profils solvables (avec APL) et avec la garantie d’un loyer stable sur plusieurs années, l’investisseur gagne en prévisibilité (et en sérénité).
- Avec une garantie étendue contre les charges et loyers impayés : le statut pourrait donner le droit à une assurance loyers impayés publique ou mutualisée, potentiellement financée par la future "Caisse nationale des risques locatifs".
- Avec un accès privilégié à certains biens conventionnés ou rénovés à l'aide d'une subvention ANAH.
Quelles sont les conditions pour investir dans l'immobilier grâce au statut de bailleur privé ?
Les critères exacts seront fixés par décret dans les semaines et mois à venir. Mais les conditions d’éligibilité prévisionnelles sont les suivantes :
- Être propriétaire d’un logement existant ou neuf ou en cours de construction (en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou réaliser l'achat d’un logement vacant.
- Choisir un bien immobilier neuf ou ancien situé en zone éligible, selon l’arrêté préfectoral en vigueur.
- Respecter les plafonds de loyers, selon le niveau Loc 1, Loc 2 ou Loc 3 (inspirés du dispositif Loc’Avantages).
- Respecter un engagement de location continue, sans vacance supérieure à 3 mois (sauf en cas de travaux ou de force majeure).
- Faire classer le bien en DPE D ou supérieur OU s’engager à faire des travaux sous 3 ans pour y parvenir.
Pour aller plus loin - La FAQ du statut de bailleur privé
Quelle est la différence entre un bailleur et un propriétaire ?
Le propriétaire est celui qui détient le bien immobilier. Le bailleur est quant à lui celui qui met un bien en location. Ainsi, une SCI (Société Civile Immobilière) ou un fonds de gestion, peut être bailleur sans être propriétaire individuel.
Le statut de bailleur privé institutionnalise ce rôle au regard de la puissance publique.
Quelle est la différence entre un bailleur privé et un bailleur social ?
Un bailleur social est un organisme agréé par l’État, soumis à des obligations légales spécifiques (Code de la construction, art. L. 411-2). Il reçoit des subventions publiques pour construire et gérer du logement social.
Le bailleur privé agit à titre individuel ou privé. Mais avec le nouveau statut de bailleur privé, il pourrait jouer un rôle similaire dans la gestion de logements à vocation sociale, sans dépendre de la sphère publique.
Préavis, assurance, convention APL, CAF... Est-ce que le statut de bailleur privé impose des obligations et/ou des différences lors de la mise en location du logement ?
Le statut pourrait s’accompagner de plusieurs obligations spécifiques, inspirées du conventionnement ANAH et de la réglementation en zone tendue :
- Un préavis réduit pour les locataires (1 mois, comme en zone tendue et selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Une souscription obligatoire à une garantie loyers impayés ou une adhésion à une garantie publique.
- Un conventionnement obligatoire avec la CAF, pour permettre le versement des APL.
- Une déclaration annuelle des engagements à l’administration fiscale et à la préfecture, sous peine de radiation du statut.
Sera-t-il possible d’investir dans l’immobilier neuf avec le statut de bailleur privé ?
Oui ! Le statut de bailleur privé sera ouvert à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf, en particulier dans le cadre de la production de logements locatifs intermédiaires.
Le projet de loi "Habitat et Investissement" en préparation pour l’automne 2025, prévoit explicitement la mobilisation du parc immobilier neuf via ce statut, et notamment pour :
- Les VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) dans des programmes immobiliers neufs situés en zones tendues ou labellisés par les préfets.
- Les opérations soutenues par l’Action Cœur de Ville, par les EPF (Établissements Publics Fonciers) ou via le BRS (Bail Réel Solidaire).
- L’intégration du statut de bailleur privé dans certains appels à projets mixtes État-collectivités-promoteurs.
- Dans le cadre d'un investissement locatif neuf, un investisseur pourra bénéficier d’un abattement fiscal ou d’une déduction majorée sur les loyers, en échange d’un engagement de location conventionnée dès la livraison.
Plus concrètement, le bailleur privé pourra, si le statut est acté, investir dans l'immobilier neuf, profiter des garanties de construction réservées à ce segment du marché (garantie décennale, biennale...), optimiser le rendement de son placement, accéder à des performances énergétiques supérieures… tout en répondant à la mission de mise à disposition de logements abordables. Une opération gagnante !
Pour aller plus loin : Les garanties de l'achat dans l'immobilier neuf
En conclusion, le statut de propriétaire bailleur privé s’annonce comme une réponse concrète et équilibrée aux défis actuels du logement locatif. En conciliant intérêt général et avantages pour les investisseurs, il ouvre la voie à une nouvelle manière d’investir dans l'immobilier locatif : une opération plus encadrée, plus sécurisée ET toujours rentable. Reste à suivre sa mise en œuvre en 2026 pour en mesurer tout le potentiel !
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