Depuis la disparition de la loi Pinel, l'investissement locatif neuf avait besoin d'un nouveau moteur. En 2026, ce moteur porte un nom : le dispositif Jeanbrun, officiellement présenté sous l'appellation "Relance Logement". Derrière ce dispositif fiscal, une idée plus large prend forme : reconnaître le bailleur privé comme un acteur indispensable de la politique du logement. Le rapport Daubresse-Cosson avait posé les bases de cette réforme en 2025. La loi de finances pour 2026 en a donné une première traduction concrète. Le principe est technique mais puissant : permettre aux particuliers qui investissent dans un logement locatif d'amortir une partie du prix d'acquisition du bien, en contrepartie d'un engagement de location longue durée, de loyers plafonnés et d'une mise en location à titre de résidence principale. Le statut de bailleur privé n'est donc plus seulement une réflexion théorique. Il devient un nouvel outil fiscal, patrimonial et immobilier, pensé pour relancer l'offre locative après la fin du Pinel.
Qu'est-ce que le nouveau statut du bailleur privé ? Définition
Un bailleur privé est un propriétaire qui met un logement en location dans le parc privé. Il peut s'agir d'une personne physique, d'un couple, d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés ou d'un investisseur privé détenant un ou plusieurs logements.
Contrairement au bailleur social, le bailleur privé n'est pas un organisme HLM. Il finance lui-même son acquisition, assume le risque locatif, supporte les charges, les travaux, la fiscalité, les éventuelles vacances locatives et la gestion courante du logement.
Le rapport Daubresse-Cosson rappelle que le parc locatif privé joue un rôle central dans le logement des Français. Il représente 7,8 millions de logements locatifs privés, loge 25 % des ménages et 58 % des locataires. Autre donnée importante : 70 % des propriétaires bailleurs ne détiennent qu'un seul logement. Le bailleur privé n'est donc pas seulement un grand investisseur patrimonial. Il est très souvent un particulier qui cherche à préparer sa retraite, transmettre un patrimoine ou générer un revenu complémentaire.
C'est précisément cette réalité que le nouveau statut de bailleur privé cherche à mieux prendre en compte.
Pourquoi créer un statut de bailleur privé ? Quel est son statut fiscal et juridique ?
Le statut de bailleur privé répond à un besoin de dynamiser l'investissement locatif. Dans l'immobilier neuf, l'investissement locatif est tombé à un niveau historiquement bas. Le rapport Daubresse-Cosson évoque seulement 15 000 logements réservés par des investisseurs en 2025, soit une baisse de 80 % par rapport à la période pré-Covid. Les mises en chantier et les autorisations de construire ont également fortement reculé, avec une production de logements neufs revenue à des niveaux rarement observés depuis les années 1950.
Du côté de l'immobilier ancien, la situation est également tendue. Les transactions ont fortement diminué, les contraintes de rénovation énergétique pèsent sur les logements classés F et G, et certains propriétaires préfèrent vendre en lieu et place de (re)mettre leur bien en location longue durée.
Le Gouvernement estime également que l'offre locative a chuté de 15 % en 5 ans. Cette baisse touche particulièrement les étudiants, les apprentis, les jeunes actifs et les ménages en mobilité professionnelle en quête de leur futur logement à louer.
Dans ce contexte, la création d'un statut du bailleur privé poursuit trois objectifs :
- Redonner de la visibilité fiscale aux investisseurs.
- Rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée.
- Remettre des logements sur le marché locatif longue durée.
Le sujet est donc à la fois fiscal, économique et social. Sans investisseurs privés, l'offre locative se contracte. Et lorsque l'offre diminue, les tensions sur les loyers, les délais de recherche et l'accès au logement s'aggravent.
Du rapport Daubresse-Cosson au dispositif d'investissement locatif Jeanbrun (Relance Logement) - Quelle est cette nouvelle loi pour les bailleurs privés ?
Remis en 2025, le rapport Daubresse-Cosson proposait de créer un cadre stable pour le bailleur privé. Son idée centrale était de sortir d'une logique de dispositifs temporaires successifs, comme la loi Pinel, la loi Duflot, la loi Scellier ou encore la loi Robien, pour aller vers un régime plus durable.
La proposition phare du rapport reposait sur l'amortissement fiscal du bien immobilier. Dans l'immobilier neuf, le rapport suggérait un amortissement de 5 % par an. Dans l'ancien, il proposait un amortissement de 4 % sous condition de travaux représentant 15 % de la valeur du bien. Il prévoyait également des bonus d'amortissement pour les loyers abordables, ainsi qu'une amélioration du régime micro-foncier.
La loi de finances pour 2026 a retenu une version adaptée de cette philosophie à travers le dispositif Relance Logement, dit dispositif Jeanbrun. Ce dispositif marque une rupture avec la logique du mécanisme Pinel. Avec la loi Pinel, l'investisseur bénéficiait d'une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat du logement, en échange d'un engagement de location. Avec la loi Jeanbrun, l'avantage prend la forme d'un amortissement déductible des revenus locatifs.
La nuance est importante. Il ne s'agit plus seulement de réduire l'impôt directement, mais de diminuer la base imposable des loyers perçus. Le dispositif rapproche ainsi la location nue d'une logique économique déjà connue en location meublée, sous le régime LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel notamment.
Pour aller plus loin : Dispositif Jeanbrun (Plan Relance Logement 2026 - Statut du Bailleur Privé)
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet à un particulier qui achète un logement pour le louer de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'acquisition du bien. Cette déduction correspond à un amortissement. En pratique, l'investisseur peut tenir compte fiscalement de la perte de valeur théorique du bien dans le temps. Cette logique est classique dans de nombreuses activités économiques, mais elle était jusqu'ici absente de la location nue classique.
Le dispositif permet également de déduire les charges liées à la location, telles que les travaux, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion ou encore les charges non récupérables selon les règles du régime réel.
Selon la communication gouvernementale, le dispositif peut permettre jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an et jusqu'à 10 700 € de déduction sur les autres revenus, comme un salaire ou une pension de retraite, lorsque le déficit foncier est imputable dans les conditions prévues.
Bon à savoir : le dispositif est annoncé comme disponible pendant 3 ans. Il vise les particuliers qui investissent dans un logement locatif, avec un engagement de location de 9 ans à titre de résidence principale.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Dans sa version initiale, le dispositif Jeanbrun concerne les logements situés dans des immeubles collectifs, partout en France. Il n'est pas limité à une zone géographique précise, contrairement à certains anciens dispositifs qui reposaient sur un zonage strict.
Deux grandes catégories de biens sont visées :
- Les logements neufs.
- Les logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Bon à savoir : cette condition de travaux dans l'ancien a rapidement été jugée trop contraignante par les professionnels. Une proposition de loi adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 prévoit donc d'assouplir le dispositif. Elle vise notamment à mieux mobiliser l'habitat existant, à intégrer les maisons individuelles anciennes et à alléger certaines conditions de travaux.
Attention cependant : à la date de juin 2026, ces assouplissements doivent encore suivre leur parcours parlementaire avant d'être définitivement applicables.
Quelles sont les conditions à respecter par le bailleur privé ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l'investisseur doit respecter plusieurs engagements.
- Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale. La location meublée touristique ou la location de courte durée ne sont donc pas l'objectif du dispositif. Le texte vise clairement la production de logements disponibles pour les ménages sur le long terme.
- La durée minimale de location est de 9 ans. Cette durée reprend la logique des anciens dispositifs d'investissement locatif, avec une volonté de stabiliser durablement l'offre.
- Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers lors de la mise en location. Ces plafonds peuvent relever de trois niveaux : intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est maîtrisé, plus le dispositif peut être favorable selon les modalités retenues.
- Le locataire doit respecter des plafonds de ressources. L'objectif est d'orienter l'avantage fiscal vers des logements réellement accessibles, et non vers des locations au prix maximal du marché.
Bon à savoir : la location dans le proche cercle familial est interdite. Cette règle vise à éviter les montages de pure optimisation fiscale, dans lesquels un investisseur louerait à un proche tout en bénéficiant de l'avantage fiscal.
Pour aller plus loin : Immobilier neuf : les 4 chocs du projet de loi Relance Logement qui pourraient tout changer
L'amortissement : le cœur technique du statut de bailleur privé
L'intérêt principal du dispositif Jeanbrun réside dans l'amortissement. Pour rappel, dans un investissement locatif classique en location nue, les revenus fonciers sont imposés après déduction des charges autorisées. Mais le propriétaire ne peut pas amortir le prix du logement. À l'inverse, en LMNP par exemple, l'amortissement du bien et du mobilier permet souvent de réduire fortement, voire d'annuler fiscalement, les revenus locatifs imposables pendant plusieurs années.
Le mécanisme Jeanbrun (Relance Logement) vient partiellement corriger cet écart. Il donne à la location nue un outil fiscal plus compétitif, sans basculer dans le régime de la location meublée. Le principe est donc le suivant : une partie du prix du logement est considérée comme amortissable. La part foncière, c'est-à-dire la valeur du terrain, n'est pas amortissable. Les débats parlementaires et les documents professionnels évoquent généralement une base amortissable correspondant à 80 % du prix du bien, le sol étant forfaitairement évalué à 20 %.
Voici un exemple simplifié : pour un appartement neuf acheté 250 000 €, la base amortissable peut être estimée à 200 000 €. Avec un taux d'amortissement de 3,5 %, l'investisseur pourrait déduire 7 000 € par an de ses revenus locatifs. Si le taux applicable est plus élevé en contrepartie d'un loyer plus social, l'économie fiscale peut être renforcée.
Bon à savoir : cet amortissement ne doit pas être confondu avec une réduction d'impôt. Il diminue le revenu foncier imposable. Son efficacité dépend donc du montant des loyers, des charges, des intérêts d'emprunt et du taux marginal d'imposition de l'investisseur.
Un exemple chiffré d'investissement avec le dispositif Jeanbrun (Relance Logement)
Reprenons l'exemple d'un investisseur achetant un appartement neuf à 250 000 € pour le louer nu à titre de résidence principale. Si la base amortissable représente 80 % du prix, elle s'élève à 200 000 €. Avec un amortissement annuel hypothétique de 3,5 %, la déduction annuelle atteint 7 000 €.
Si le bien génère 11 000 € de loyers annuels et que l'investisseur supporte 4 000 € de charges déductibles, le revenu foncier avant amortissement serait de 7 000 €.
Avec l'amortissement Jeanbrun de 7 000 €, le revenu foncier imposable pourrait être neutralisé. L'investisseur continuerait à percevoir ses loyers, mais son imposition sur ces revenus serait fortement réduite, voire annulée selon sa situation. Ce mécanisme peut ainsi grandement améliorer la rentabilité nette de l'opération, en particulier pour les contribuables imposés dans les tranches intermédiaires ou supérieures de l'impôt sur le revenu.
Jeanbrun, LMNP, LLI, déficit foncier : quelles différences ? La comparaison
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas tous les autres cadres d'investissement. Il vient plutôt compléter la boîte à outils de l'investisseur.
- Le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel reste adapté à la location meublée, en résidence services ou en location meublée classique notamment. Son avantage historique repose sur l'amortissement, mais il concerne un mode locatif différent, avec des obligations et une fiscalité propres.
- Le déficit foncier s'adresse aux investisseurs qui achètent un bien ancien avec travaux. Il permet d'imputer une partie du déficit sur le revenu global, dans certaines limites. Il est particulièrement pertinent pour les contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent rénover un logement ancien.
- Le LLI, Logement Locatif Intermédiaire, vise également à produire des logements accessibles, avec des loyers encadrés, mais son cadre repose sur des modalités spécifiques, souvent liées à des investisseurs institutionnels ou à des montages dédiés.
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Les assouplissements 2026 : vers un dispositif plus opérationnel ?
Dès ses premiers mois d'application, le dispositif Jeanbrun a suscité des critiques. Certains professionnels l'ont jugé trop restrictif, en raison de son périmètre limité aux immeubles collectifs et du seuil de travaux de 30 % dans l'ancien notamment. La proposition de loi pour la mobilisation de l'habitat existant, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, vise donc à corriger plusieurs de ces limites.
Les principaux ajustements discutés portent sur l'intégration des maisons individuelles anciennes, l'allègement du seuil de travaux et une approche plus progressive des critères énergétiques. L'objectif ? Rendre le dispositif plus compatible avec la réalité du parc immobilier français, composé d'une part importante de maisons individuelles.
Ce qu'il faut retenir sur le statut de bailleur privé et la loi Jeanbrun
- Le statut de bailleur privé marque un changement important dans la politique du logement. Après plusieurs années de recul de l'investissement locatif, l'État cherche à réconcilier les particuliers avec la location longue durée.
- Le dispositif Jeanbrun ou Relance Logement, est la première traduction concrète de cette stratégie. Il repose sur un amortissement fiscal, une location nue de 9 ans, des plafonds de loyers, des plafonds de ressources et une mise en location à titre de résidence principale.
- Pour l'immobilier neuf, l'opportunité est réelle. Performance énergétique, garanties de construction, frais d'acquisition réduits, absence de gros travaux immédiats : l'immobilier neuf coche de nombreuses cases du nouveau statut de bailleur privé.
Le dispositif Jeanbrun ne doit donc pas être vu comme un simple successeur du Pinel. Il ouvre une nouvelle logique : considérer le bailleur privé comme un acteur économique du logement, capable de construire un patrimoine tout en contribuant à l'offre locative nationale.
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