Depuis son entrée en vigueur en 2022, la réglementation environnementale RE 2020 marque un tournant majeur dans la façon de concevoir et de construire les logements en France. Avec des objectifs ambitieux, en matière de sobriété énergétique, de réduction de l’empreinte carbone et de confort dans les intérieurs en été, elle a redéfini les standards de l’immobilier neuf. Mais après trois années d’application, une question se pose et s'impose : cette trajectoire est-elle soutenable dans la durée pour l’ensemble des acteurs de la construction et de l'immobilier ? C’est à cette interrogation majeure et décisive que tente de répondre le rapport remis par Robin Rivaton, entrepreneur engagé et expert du secteur. À travers une analyse approfondie et 23 recommandations concrètes, il propose une voie d’ajustement raisonnée pour maintenir le cap écologique du logement neuf ces prochaines années, tout en tenant compte des réalités de terrain. Décryptage.
Économiste, analyste, essayiste, immobilier, performance énergétique, Stonal, la ville pour tous... Qui est Robin Rivaton ?
S'il fait aujourd'hui la Une de l'actualité immobilière, ce n'est pas un hasard ! Robin Rivaton est une figure montante de l’immobilier français, à la croisée des mondes économique, politique et technologique. Diplômé de Sciences Po Paris et de l’ESCP, il commence sa carrière dans le conseil stratégique au Boston Consulting Group avant de rejoindre la sphère publique.
Très tôt, il se passionne pour les questions de logement, d’urbanisme et d’innovation. Il devient notamment administrateur indépendant de Sogeprom, filiale de promotion immobilière de la Société Générale et membre de son conseil d'administration sur proposition d'Eric Groven (Directeur Immobilier des Réseaux France au sein de Société Générale depuis 2017 et Président de Sogeprom). Il participe à la réflexion stratégique sur l’avenir du logement et sur la transition énergétique du secteur de l'immobilier (neuf).
Au fil des années, il s’impose comme un analyste acéré des grandes mutations de notre société, et notamment sur le marché de l'immobilier et en matière de logement et d’innovation.
Depuis 2022, il dirige Stonal, une start-up qui numérise et structure les données techniques des bâtiments pour en améliorer la gestion et la durabilité. Son parcours témoigne d’un engagement fort pour un immobilier plus intelligent, plus sobre et mieux piloté.
Expert des politiques du logement, il publie en 2022 une note et ouvrage sur différents aspects, dont l'immobilier, qui marquera les esprits : Le logement, bombe sociale à venir. Il alerte ici sur les tensions grandissantes portant sur l'accès au logement en France.
Bon à savoir : Robin Rivaton a également accompagné des responsables politiques de premier plan, en apportant son expertise économique aussi bien à Bruno Le Maire, aujourd’hui ministre de l’Économie, qu’à Valérie Pécresse, présidente de la région Île-de-France.
Quelle est l'implication de Robin Rivaton dans le domaine de l'immobilier ?
Il Robin Rivaton n’est pas un simple théoricien. Il agit, sur le terrain, en tant que patron d’entreprise et conseiller stratégique. À la tête de Stonal, il développe une plateforme numérique au service des bailleurs sociaux, des promoteurs et des gestionnaires d’actifs. Cet outil structure la donnée technique des bâtiments pour en améliorer l’usage, la valeur et la durabilité.
Il est en parallèle régulièrement sollicité par les pouvoirs publics sur des questions relatives à la transformation numérique de l’immobilier ou à l'environnement notamment.
C’est dans cette continuité que, début 2025, il est missionné par la ministre du Logement Valérie Létard pour auditer en profondeur la Réglementation Environnementale RE 2020 en vigueur, mandaté pour une évaluation détaillée et étayée de cette dernière qui redéfinit les normes de la construction neuve.
Pour aller plus loin : Immobilier neuf : la RE 2020 expliquée simplement
Pourquoi le rapport Robin Rivaton était-il attendu ?
Depuis son entrée en vigueur en janvier 2022, la RE 2020 bouscule profondément les pratiques du bâtiment. Plus ambitieuse que tous les labels, que toutes les normes et réglementations passé(e)s, elle vise à décarboner la construction, à améliorer la performance énergétique du bâti et à garantir un meilleur confort en été dans les logements.
Mais cette ambition a un coût. Les professionnels du secteur sont de plus en plus nombreux à alerter sur des effets secondaires préoccupants de la RE 2020 : hausse du prix des logements, complexité technique accrue, freins à l’innovation, baisse de la production...
Dans un pays où la crise du logement a du mal à être enrayée, le gouvernement a donc commandé un état des lieux objectif. L’enjeu : maintenir le cap écologique sans casser la dynamique de production, tout en boostant l’accession à la propriété.
Une méthodologie rigoureuse et ancrée dans le réel
Pour répondre à cette mission sensible, Robin Rivaton a opté pour une démarche très concrète. Il a mené 62 auditions auprès d’acteurs du terrain : architectes, promoteurs, bailleurs sociaux, bureaux d’études, énergéticiens, collectivités parmi les principaux...
Il a également passé au crible une quinzaine de projets immobiliers neufs récents, pour évaluer les écarts entre la théorie réglementaire et la réalité constructive.
À cela s’ajoute un important travail d’analyse des bases de données de référence comme INIES (matériaux de construction) et l’Observatoire de la performance énergétique. L’objectif est clair : comprendre précisément où se situent les efforts, les coûts, les effets d’apprentissage… et les blocages liés à la RE 2020.
RE 2020, RE 2025, RE 2028... Quel est le contenu du rapport Robin Rivaton ?
Une trajectoire qui coûte cher
Le rapport chiffre à +11 % le surcoût moyen généré par l’application progressive de la RE 2020 sur la période 2022–2035.
Ce surcoût se décompose entre l’augmentation du prix des matériaux bas carbone, les équipements plus performants tels que le chauffage ou la ventilation, et le renforcement de l’isolation.
Ces hausses peuvent être absorbées à terme par des gains d’efficacité, mais à court terme, elles pèsent lourd sur les budgets des opérations, en particulier dans les zones qui affichent une demande plus faible et des marges plus serrées.
Moins de logements neufs construits
Le constat est préoccupant : selon les projections du rapport, entre 118 000 et 342 000 logements pourraient ne pas être construits d’ici 2035 à cause de l’impact économique et technique de la RE 2020.
Même dans le scénario le plus modéré, cela représente ainsi plusieurs dizaines de milliers de ménages privés d’un logement neuf chaque année.
Pour Robin Rivaton, ce constat n’est pas une fatalité, mais un signal d’alerte : si l’on ne réajuste pas les curseurs, la transition écologique risque d’accroître la fracture sociale et territoriale.
Une empreinte carbone à relativiser
Du côté des bénéfices environnementaux, les chiffres doivent aussi être nuancés. L’impact carbone évité grâce à la RE 2020 est estimé à 7,9 millions de tonnes de CO₂ entre 2022 et 2035.
Un chiffre important, mais qui représente à peine 1,2 % de l’empreinte nationale. Pire encore, en raison de certains biais de calcul dans la base INIES (comme la surévaluation de certains composants), ces gains pourraient être surestimés de 15 à 25 %.
Le rapport propose donc d’actualiser les données pour éviter de piloter à l’aveugle.
Pour aller plus loin : Immobilier neuf - Nouveau seuil pour la RE 2020 : cap sur 2028
Quelles sont les 23 recommandations du rapport Robin Rivaton ?
Face à ces déséquilibres, Robin Rivaton ne propose pas de détricoter la RE 2020, mais de l’ajuster intelligemment. Il avance ainsi 23 propositions, réparties en cinq grands axes, à savoir :
- Revoir les seuils carbone de manière progressive, pour tenir compte de l’effet d’apprentissage et des contraintes locales. Cela permettrait d’alléger la pression sans renoncer à la trajectoire écologique.
- Moduler les exigences selon les typologies de bâtiments, pour éviter de pénaliser certaines formes urbaines comme les immeubles de grande hauteur ou les logements avec espaces extérieurs.
- Adapter le traitement et le solutionnement du confort en été, en autorisant, sous conditions, le recours à des solutions de rafraîchissement y compris actives, quand la température intérieure devient critique.
- Exonérer certaines opérations complexes, comme les extensions, les surélévations ou les rénovations lourdes, des exigences les plus strictes. Ces projets immobiliers hybrides méritent un traitement différent selon le rapport.
- Stabiliser le cadre réglementaire jusqu’en 2035 pour redonner de la visibilité aux professionnels et éviter les injonctions contradictoires.
En parallèle, le rapport recommande une mise à jour rigoureuse des bases de données environnementales, une meilleure formation des acteurs de terrain et une plus grande souplesse dans les modalités d’application selon les territoires. Un vaste programme !
Réglementation Environnementale et immobilier neuf, quelles sont les échéances pour débattre du rapport Robin Rivaton ?
Le rapport Robin Rivaton a été officiellement remis au gouvernement le 10 juillet 2025. Dès à présent et pendant tout l'été, une phase de concertation publique est lancée, réunissant les professionnels, les élus et les représentants d’usagers. Cette concertation se poursuivra jusqu’à septembre 2025.
Un premier décret d’ajustement est attendu d’ici la fin de l’année 2025, avec un second décret courant 2026 pour intégrer les évolutions sur le confort des logements en été et sur la qualité d’usage.
Le calendrier de la RE 2020, avec différents jalons fixés en 2025, 2028 et 2031, reste inchangé, mais il sera assorti de clauses permettant des ajustements et d’évaluations périodiques.
Le rapport Robin Rivaton : les points-clés à retenir
- Robin Rivaton est entrepreneur et directeur de Stonal. Il a été chargé par la ministre du Logement Valérie Létard d’évaluer les effets de la RE 2020 sur la filière construction et de l'immobilier neuf.
- Le rapport a été remis le 10 juillet 2025, après 4 mois d’enquête, 62 auditions d’acteurs de terrain et l’analyse d’une quinzaine d’opérations immobilières récentes.
- Il alerte sur un surcoût moyen de +11 % pour les logements neufs construits sous le sceau de la RE 2020 entre 2022 et 2035, malgré des effets d’apprentissage évidents.
- En l’état, la réglementation pourrait générer jusqu’à 342 000 logements non construits d’ici 2035, aggravant la pénurie.
- Le gain environnemental reste limité : 7,9 Mt de CO₂ évités, soit 1,2 % de l’empreinte carbone française, avec un risque de surestimation de 15 à 25 %.
Il formule 23 recommandations structurées autour de 5 grandes priorités :
- Relâcher temporairement certains seuils carbone.
- Moduler les exigences selon la typologie des projets.
- Mieux intégrer le confort d’été et autoriser des solutions actives étudiées en amont.
- Exclure certaines opérations complexes (surélévations, IGH) des prochaines étapes réglementaires.
- Stabiliser le cadre de la RE 2020 jusqu’en 2035 pour donner de la visibilité aux acteurs du secteur de l'immobilier et de la construction.
Une concertation nationale est en cours jusqu’en septembre 2025, avant un premier décret d’ajustement prévu d’ici la fin de l’année.
Le calendrier des jalons (2025, 2028, 2031) est maintenu, mais des clauses de revoyure seront introduites pour ajuster la trajectoire au fil du temps et selon les nécessités.
En conclusion du rapport Rivaton : ajuster sans reculer
Le rapport Rivaton ne prône ni le statu quo, ni le renoncement à la RE 2020 et à ses évolutions. Il invite davantage à adopter une ligne de conduite logique : oui, la RE 2020 est une avancée majeure pour l'environnement, pour la construction et pour le confort des occupants. Mais non, elle ne peut rester figée si elle impacte (trop) négativement le secteur.
Les 23 propositions esquissent ainsi une voie de compromis : faire évoluer la réglementation environnementale en vigueur pour la rendre plus réaliste, plus territorialisée et plus respectueuse des usages. Un équilibre subtil à trouver !
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