Hériter d’un bien immobilier : la chance de profiter d'un héritage affectif et patrimonial. Un tremplin, dans certains cas, pour concrétiser d'autres projets immobiliers ! Mais derrière cette transmission se cachent des mécanismes et des éléments à connaître, en termes de droits de succession notamment. Un maître mot en termes d'héritage immobilier : l'anticipation ! Le saviez-vous ? Des solutions légales et éprouvées existent pour réduire, alléger ou même éviter les droits de succession sur un bien immobilier. Donations programmées, démembrement, assurance-vie, exonérations spécifiques… Et même un dispositif exceptionnel en 2025-2026 pour l’achat d'un bien immobilier neuf : autant de leviers qu’il est possible d’activer dès aujourd’hui pour protéger son patrimoine et assurer une transmission sereine. Guide pratique.
Qu'est-ce que les droits de succession sur un bien immobilier ? Définition
Les droits de succession désignent l’impôt que l’État prélève lors de la transmission d’un patrimoine immobilier après un décès. Ils peuvent concerner les maisons, les appartements, les terrains, les biens locatifs... et s’appliquent sur leur valeur vénale du bien au jour du décès.
Ce calcul est réalisé à partir de la valeur réelle du bien sur le marché de l'immobilier.
En France, la fiscalité successorale peut être lourde, plus encore en comparaison des pratiques à l'international. Là où certains pays (comme le Portugal ou l’Italie) ont réduit voire supprimé leurs droits de succession, la France applique un barème progressif qui peut grimper jusqu’à 45 % en ligne directe et 60 % pour des héritages plus éloignés.
Anticiper la transmission d’un logement est ainsi crucial : sans stratégie, les héritiers peuvent être contraints de vendre un bien de famille pour payer l’impôt à honorer.
Quels sont les frais de succession sur un bien immobilier ?
Hériter d’un logement ne se résume pas à en devenir propriétaire. Cela entraîne en effet plusieurs coûts et notamment :
- Les droits de succession : il s'agit de la part la plus importante, calculée selon le barème fiscal.
- Les frais notariés : ils sont obligatoires. Pourquoi ? Parce que le notaire gère l’ouverture et la liquidation de la succession. Ils comprennent des émoluments proportionnels (par tranches de valeur du bien) et des frais fixes.
- Les frais annexes : il s'agit des droits d’enregistrement au service de publicité foncière, des frais de copie et de publication, des éventuelles expertises si la valeur du bien fait débat entre héritiers...
Un exemple concret : prenons une maison estimée à 300 000 €. Pour un enfant héritier unique, la base taxable après abattement (100 000 €) est de 200 000 €. Les droits dus avoisinent ainsi 35 000 à 40 000 €. Ajoutez à cela 3 000 à 5 000 € de frais de notaire et divers frais annexes : l'héritage engendre alors un coût de près de 45 000 € !
Qui doit payer les droits de succession ?
Chaque héritier paie des droits de succession proportionnels à ce qu’il reçoit. Si une succession inclut deux enfants pour un appartement affiché à 400 000 €, chacun hérite théoriquement de 200 000 €. Après abattement, chacun sera imposé sur 100 000 €.
Mais attention au délai : la succession doit être déclarée dans les six mois qui suivent le décès (un an si le décès survient à l’étranger). Passé ce délai, l’administration fiscale applique des intérêts de retard et des pénalités.
À partir de quelle somme un héritage immobilier est-il imposable ? Les plafonds
Il n’existe pas de seuil unique exonérant tout héritage. Pour faire simple, les abattements personnels déterminent "l’imposabilité" du bien :
- 100 000 € pour chaque enfant ou parent.
- 15 932 € pour les frères et sœurs.
- 7 967 € pour les neveux et nièces.
- 1 594 € seulement pour les héritiers éloignés ou sans lien.
Voici quelques exemples pratiques :
- Dans le cas d'un appartement de 200 000 € transmis à un enfant : les droits sont calculés sur 100 000 € représentant environ 18 000 € de droits.
- Dans le cas d'une maison de 500 000 € transmise à un enfant : les droits sont calculés sur 400 000 € représentant environ 80 000 € de droits.
- Dans le cas d'un terrain de 1 million d’euros transmis à un enfant : les droits sont calculés sur 900 000 € représentant près de 300 000 € de droits à payer.
Quels sont les frais de succession à payer pour les héritiers directs d'un patrimoine immobilier ?
Pour les enfants, les droits sont calculés après l’abattement de 100 000 €, selon le barème progressif en vigueur (5 % à 45 %).
Un exemple pratique : un enfant hérite d’un appartement d'une valeur de 250 000 €. Après abattement, la base taxable est ainsi de 150 000 €.
- Les premiers 8 072 € sont taxés à 5 %.
- La tranche suivante à 10 %, puis 15 %, puis 20 % jusqu’à 552 324 €.
Résultat ? Environ 23 000 € de droits dus au titre de droits de succession.
Dans le cas d'un héritage immobilier qui voit très souvent les biens dépasser les 200 000 €, la facture peut rapidement s'alourdir. Anticiper la transmission est donc un indispensable pour préserver efficacement le patrimoine familial.
Droits de succession et abattement - Quelles sont les solutions pour éviter ou réduire les frais de succession sur un bien immobilier ?
Plusieurs solutions existent pour éviter, réduire voire gommer les frais de succession. Parmi les principales à connaître :
- La donation anticipée : elle permet de profiter de l’abattement (100 000 € par enfant) tous les 15 ans.
- Le démembrement de propriété : les parents donnent la nue-propriété, conservent l’usufruit (droit d’usage ou de percevoir les loyers). La valeur taxable est réduite en fonction de l’âge du donateur (par exemple : à 65 ans, l’usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %).
- L’assurance-vie : elle permet de transmettre jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors succession pour les primes versées avant 70 ans, puis 30 500 € pour l’ensemble des contrats après 70 ans.
- La donation-partage : elle répartit les biens de manière équitable et fige leur valeur au jour de la donation, évitant les contestations futures.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur l'usufruit et la nue-propriété
Enfant, membre de la famille, proche... Qui est ou peut être exonéré des droits de succession ?
Certains héritiers bénéficient d’une exonération totale :
- Le conjoint survivant et le partenaire de PACS (depuis la réforme de 2007).
- Les frères et sœurs célibataires, veufs, divorcés ou séparés, sous conditions (et notamment vivre avec le défunt depuis plus de 5 ans et avoir plus de 50 ans ou être handicapés).
- Certaines fondations, associations d’utilité publique et dons à l’État.
Exonération - Quel montant permet de ne pas payer de droits de succession sur un bien immobilier ?
C'est très simple : dès lors que la part héritée est inférieure à l’abattement, aucun droit n’est dû.
Un exemple ? Un enfant qui hérite d’un bien estimé à hauteur de 95 000 € ne paiera pas de frais de succession grâce à l’abattement de 100 000 €.
Comment éviter de payer les droits de succession sur un bien immobilier en France en pratique ?
La clé réside dans l’anticipation et notamment :
- Programmer des donations régulières en profitant de l’abattement tous les 15 ans.
- Transmettre la nue-propriété pour réduire la valeur taxable.
- Diversifier avec une assurance-vie pour transmettre hors succession.
- Faire appel à un notaire ou un conseiller patrimonial pour structurer sa transmission.
Comment donner sa maison, son appartement ou son terrain sans frais de succession ?
Très concrètement, la donation en nue-propriété reste l’outil le plus utilisé.
Par exemple : un parent de 70 ans donne la nue-propriété à son enfant d’un bien estimé à 300 000 €. L’usufruit représente 30 % de la valeur, la nue-propriété 70 %. La valeur taxable n’est donc que de 210 000 €, permettant d’utiliser plus efficacement l’abattement de 100 000 €.
Autre option à étudier : la donation-partage, qui sécurise la répartition et permet d’éviter les conflits successoraux.
Pour faire simple, la donation-partage est une forme particulière de donation qui permet à une personne de transmettre de son vivant tout ou partie de son patrimoine, en répartissant ses biens entre ses héritiers présomptifs (les enfants le plus souvent). Contrairement à une donation simple, elle présente deux atouts majeurs :
- Elle fige la valeur des biens au jour de la donation : peu importe que l’immobilier prenne de la valeur dans les années suivantes, l’administration fiscale retiendra la valeur fixée au moment de la donation. L'avantage est particulièrement intéressant pour les biens immobiliers, dont les prix peuvent fortement augmenter avec le temps.
- Elle prévient les conflits familiaux : la répartition est faite du vivant du donateur, sous contrôle d'un notaire, évitant ainsi les litiges au moment de la succession.
Un exemple : un parent décide de partager un appartement estimé à 300 000 € entre ses deux enfants via une donation-partage. La valeur retenue reste celle de 300 000 €, même si l’appartement vaut 400 000 € au jour du décès. Les héritiers n’auront donc pas de réajustement fiscal sur la plus-value future, réduisant fortement la note fiscale finale.
Les impôts - Est-il possible de ne pas déclarer une succession immobilière pour échapper à l'imposition ?
Non ! Ne pas déclarer une succession constitue une fraude fiscale. Outre des pénalités importantes appliquées, la non-déclaration bloque toute opération future portant sur le bien (vente, hypothèque, nouvelle donation...)
Focus sur l'immobilier neuf : une exonération exceptionnelle jusqu’en 2026
Depuis la Loi de Finances 2025, un dispositif temporaire permet d’exonérer de droits de donation les sommes transmises pour financer un achat immobilier neuf. Mais quelles sont les conditions à respecter pour en bénéficier ?
- Un don de 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire.
- Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA, ou pour financer de lourds travaux de rénovation énergétique.
- Le logement doit être conservé ou loué à usage de résidence principale pendant au moins 5 ans.
- Le dispositif est en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 (source : Service-Public.fr).
Pour aller plus loin : Donation familiale : une exonération fiscale pour acheter un bien immobilier neuf
Un exemple concret : des parents et grands-parents transmettent ensemble 280 000 € à un enfant pour l’achat d’un appartement neuf en VEFA, Vente en l'État d'Achèvement commercialisé à 300 000 €. Grâce au dispositif temporaire, l’intégralité du montant est exonérée de droits de donation, permettant à l’héritier d’acquérir son bien sans surcoût fiscal.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement
Cas pratique n°1 - Le conjoint survivant doit -il payer des droits de succession sur un bien immobilier ?
Non. Comme précédemment évoqué, depuis 2007, le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession.
Avant cette date, ils étaient imposés comme les autres héritiers, obligeant dans certains cas un conjoint à vendre la maison familiale pour payer l’impôt. L’exonération facilite aujourd'hui le maintien dans le logement commun.
Cas pratique n°2 - Comment éviter les frais de succession entre frère et sœur ?
Les transmissions entre frères et sœurs restent fortement taxées : 35 % à 45 % après seulement 15 932 € d’abattement !
Un exemple : un appartement de 200 000 € transmis entre frère et sœur. Après abattement, la base taxable est de 184 068 €. Résultat : plus de 70 000 € de droits dus.
Mais rassurez-vous, des solutions existent. Parmi elles :
- Une donation en nue-propriété pour réduire la base taxable.
- Une assurance-vie (plus avantageuse que la succession classique).
- Une donation-partage pour anticiper et équilibrer la transmission.
En résumé - Les 8 possibilités à retenir pour réduire ou gommer les droits de succession sur un bien immobilier
- Possibilité n°1 : anticiper avec des donations programmées.
- Possibilité n°2 : utiliser le démembrement de propriété.
- Possibilité n°3 : profiter des abattements fiscaux tous les 15 ans.
- Possibilité n°4 : organiser une donation-partage.
- Possibilité n°5 : recourir à l’assurance-vie.
- Possibilité n°6 : vérifier les exonérations légales (conjoint, PACS, frères et sœurs handicapés ou âgés).
- Possibilité n°7 : tirer parti du nouveau dispositif de donation exonérée pour l’immobilier neuf (2025-2026).
- Possibilité n°8 : se faire accompagner par un notaire ou un conseiller patrimonial pour sécuriser sa stratégie.
Vous l'avez compris, les droits de succession sur un bien immobilier ne doivent pas être vus comme une fatalité. Si leur poids reste important en France, des outils existent pour protéger ses proches, alléger la facture et transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions. La clé réside dans l’anticipation : programmer des donations, utiliser le démembrement, sécuriser par une assurance-vie, vérifier les exonérations possibles, et depuis 2025, profiter d’un dispositif fiscal temporaire dédié à l’immobilier neuf.
En prenant les bonnes décisions au bon moment, il est possible de transformer un héritage en véritable levier patrimonial. Et parce que chaque situation est unique, mieux vaut s'entourer d’un notaire ou d’un conseiller patrimonial capable de bâtir une stratégie sur mesure. La meilleure garantie pour transmettre un logement, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, en toute sérénité, sans alourdir vos héritiers d’une charge fiscale évitable !
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