Depuis la disparition de la loi Pinel, le marché de l'investissement locatif attendait un nouveau souffle. La Loi de Finances pour 2026 a très justement rebattu les cartes avec un outil dédié aux bailleurs privés, tandis que le Logement Locatif Intermédiaire poursuit sa montée en puissance. D’un côté, le mécanisme Jeanbrun (Relance Logement) permet d’amortir une partie du prix du bien et d’alléger la fiscalité des revenus fonciers. De l’autre, le LLI peut ouvrir le droit, sous strictes conditions, à une TVA réduite à 10 % ainsi qu’à une créance d’impôt équivalente à la taxe foncière pendant 20 ans, dans un cadre juridique et sociétaire très encadré. Résultat : un achat locatif possiblement allégé, une mise en location calibrée et une stratégie d'investissement très efficace pour certains profils acquéreurs. Comment faire pour profiter du combo LLI/Jeanbrun ? Guide pratique.
En préambule : qu'est-ce que les dispositifs d'investissement locatif LLI et Jeanbrun tels que définis par le Budget 2026 ?
Avant de parler de combo gagnant, il faut remettre les éléments dans leur contexte. Intégré à la Loi de Finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) constitue une nouveauté du Budget 2026.
Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) existant, a vu son cadre consolidé, devenant plus attractif pour certains investisseurs via les mécanismes de TVA réduite et de créance fiscale notamment.
Autrement dit, l’un représente la nouveauté fiscale qui relance le statut de bailleur privé, l’autre est la brique locative qui permet de produire du logement intermédiaire dans les zones où le marché est sous tension.
Ce point est capital car il évite une erreur répandue : croire qu’il existerait un texte officiel créant un "super Jeanbrun" inexistant dans le Code général des impôts ! Ce qui existe ? La possibilité de cumuler l’amortissement du bailleur privé avec les avantages propres au logement locatif intermédiaire ; à condition de respecter les conditions imposées par chacun des deux régimes fiscaux.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ou Relance Logement ? Comment fonctionne cette nouvelle loi pour les futurs propriétaires bailleurs qui veulent investir dans l'immobilier locatif ?
Le dispositif Jeanbrun aussi identifié comme dispositif Relance Logement ou statut fiscal du bailleur privé, a un objectif clair : redonner envie aux particuliers d’investir dans la location nue longue durée.
Concrètement, la loi Jeanbrun amène une déduction au titre de l’amortissement sur la base de la valeur du bâti. Le texte retient forfaitairement :
- Une part foncière de 20 % du prix d’acquisition net de frais, ce qui signifie que 80 % du prix constitue la base amortissable.
- Pour un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) loué au niveau intermédiaire, le taux est fixé à 3,5 % par an.
L’avantage du dispositif Jeanbrun est encadré par des plafonds annuels de déduction et par des conditions strictes de location :
- Le bien doit relever d’un immeuble collectif.
- Être loué nu au titre de résidence principale pour le locataire.
- Et observer une durée d'engagement de mise en location de 9 ans minimum.
- Le respect des plafonds de loyers pour la mise en location.
- Le respect des plafonds de ressources pour le locataire.
Là où beaucoup de dispositifs de défiscalisation passés récompensaient surtout l’acte d’achat, le mécanisme Jeanbrun s'attache aussi à la temporalité de l'investissement locatif. Il valorise en effet une logique de bailleur sur le long terme.
Pour aller plus loin : Dispositif Jeanbrun (Plan Relance Logement 2026 - Statut du Bailleur Privé)
Qu'est-ce que le dispositif LLI ou Logement Locatif Intermédiaire ? Comment ça marche pour un investissement locatif ?
Le Logement Locatif Intermédiaire ou LLI, répond à une problématique très concrète du marché immobilier français : dans les zones tendues, des milliers de ménages ont des ressources trop élevées pour accéder au logement social, mais pas assez pour absorber sereinement les loyers du parc privé. Le LLI a été conçu pour cette cible locative. Il crée un espace entre les deux cadres : un logement destiné aux classes moyennes, avec des loyers plus accessibles que le marché libre.
Pour l’investisseur, l'investissement locatif en LLI est particulièrement intéressant parce qu’il n’agit pas seulement sur le loyer ou sur la demande locative. Le texte prévoit sous conditions, une TVA réduite à 10 % sur l’acquisition de logements éligibles.
À cela s’ajoute un crédit d'impôt lié à la taxe foncière, applicable pendant 20 ans à compter de la première mise en recouvrement, avec un remboursement immédiat possible pour les personnes morales non redevables de l’impôt sur les sociétés. Ce point donne au LLI sa vraie puissance économique et patrimoniale.
En contrepartie, le LLI suppose le respect de plusieurs conditions :
- Une personne morale comme preneur ou usufruitier.
- Le respect des plafonds de loyers.
- Le respect des plafonds de ressources des locataires.
- Une occupation au titre de résidence principale.
- Le respect des conditions de temporalité lors de la mise en location.
Bon à savoir : si ces conditions ne sont pas respectées, le bénéfice du régime peut être remis en cause. La logique est claire : l’État concède un avantage, mais en échange d’un engagement locatif utile au marché de l'immobilier.
Pour aller plus loin : Dispositif LLI - Logement Locatif Intermédiaire
Est-il possible en 2026 de cumuler le dispositif Jeanbrun ET le LLI pour un investissement locatif ?
La réponse est oui ! Le cumul LLI & Jeanbrun est juridiquement envisageable pour un investissement locatif car les textes n’opposent pas les deux logiques.
Comme précédemment évoqué : d’un côté, la loi Jeanbrun organise un amortissement pour certains logements loués nus de manière encadrée. De l’autre, le mécanisme fiscal LLI prévoit un régime de TVA réduite et de créance fiscale pour les logements intermédiaires éligibles. Il n'y a donc pas de contre-indication à la rencontre de ces deux dispositifs lors d'un investissement locatif.
MAIS ce cumul ne se déclenche jamais automatiquement. Un logement neuf situé dans une grande ville, ne devient pas "doublement éligible" par automatisme. Il faut logiquement que l’opération soit compatible avec le cadre Jeanbrun et avec celui du LLI, Logement Locatif Intermédiaire, avec les plafonds de loyers et de ressources imposés, avec la durée de détention obligatoire...
Notre conseil expert : méfiez-vous des raccourcis séduisants ! Le duo LLI et loi Jeanbrun (Relance Logement) n’est pas un "bonus fiscal automatique" pour votre investissement locatif. Il impose de penser à TOUS les éléments, à savoir la fiscalité, la détention, l'usage, la transmission, la durée... Et quand tous ces éléments sont alignés, le montage fiscal peut potentiellement devenir très performant pour investir dans l'immobilier en fonction des profils.
Profitez d'un accompagnement personnalisé pour faciliter votre travail de réflexion en amont de votre investissement locatif.
Pourquoi choisir d'investir simultanément avec les mécanismes d'investissement locatif Jeanbrun et LLI ? Les grands avantages Amortissement et Défiscalisation
Le vrai intérêt du duo LLI, Logement Locatif Intermédiaire + dispositif Jeanbrun n’est pas seulement de "payer moins d’impôts", mais d'améliorer l’équation globale de l’investissement à trois moments bien définis :
- Lors de l’achat.
- Pendant la mise en location.
- Puis sur toute la durée de détention.
Concrètement ? D’un côté, le LLI, Logement Locatif Intermédiaire peut réduire le coût d’acquisition grâce à une TVA à 10 % au lieu du taux normal de 20 %. De l’autre, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir la valeur du bâti, en retenant 80 % du prix d’acquisition net de frais comme base amortissable, avec un taux de 3,5 % par an en location intermédiaire dans le cas d'un investissement immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et dans la limite générale de 8 000 € de déduction annuelle par foyer fiscal.
À cela s’ajoute, du côté du LLI, un crédit d'impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant 20 ans.
Concrètement, voici ce que peut donner le combo LLI & Jeanbrun (Relance Logement) :
Un prix d'achat allégé
Prenons par exemple un logement affiché à 200 000 € HT. Avec une TVA classique à 20 %, le prix TTC monte à 240 000 €. Avec une TVA propre au LLI à 10 %, il ressort à 220 000 €. L'écart immédiat est donc de 20 000 €.
En conclusion : cet écart peut réduire l’apport personnel à mobiliser, le montant à emprunter ou tout simplement améliorer le rendement global du projet.
Un amortissement fiscal annuel très concret pendant les années de location
Sur un bien immobilier acheté 220 000 € TTC, hors frais d'acquisition, la base amortissable Jeanbrun est de 176 000 € grâce au foncier forfaitairement évalué à 20 %. Un taux de 3,5 % représente alors 6 160 € de déduction par an sur les revenus fonciers.
Un impact du cumul LLI et Jeanbrun sur les impôts
Si l’investisseur est imposé à une tranche marginale de 30 %, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % sur ses revenus fonciers, une déduction annuelle de 6 160 € représente un allègement fiscal théorique pouvant aller jusqu’à environ 2 908 € par an sur des revenus fonciers effectivement imposés.
En conclusion : sur 9 ans, cela représente plus de 26 000 € d’économie fiscale potentielle dans ce cas précis.
La taxe foncière est compensée par le LLI dans la durée
Si la taxe foncière du bien s’élève, par exemple et de manière arbitraire, à 1 200 € par an, la créance fiscale prévue pour le LLI peut représenter 24 000 € sur 20 ans, hors revalorisation future de cette taxe.
Même avec un loyer plafonné, le montage peut rester très compétitif
Imaginons qu’un logement puisse être loué 850 € par mois sur le marché privé, mais seulement 780 € dans le cadre intermédiaire. L’investisseur "abandonne" alors 70 € par mois, soit 840 € par an de recettes potentielles.
Mais dans notre exemple ci-dessus, il récupère en contrepartie environ 2 908 € par an via l’effet de levier fiscal Jeanbrun, auxquels peuvent s’ajouter 1 200 € de créance liée à la taxe foncière.
En conclusion : même en tenant compte du loyer plafonné imposé, l’équation peut donc rester largement favorable, à condition bien sûr que le prix d’achat du logement soit cohérent.
En résumé, le combo LLI + loi Jeanbrun peut permettre dans notre exemple :
- 20 000 € de gain immédiat à l’achat sur un bien acheté 200 000 € HT grâce à la TVA réduite.
- 6 160 € de déduction annuelle avec la loi Jeanbrun sur un bien acheté 220 000 € TTC, hors frais d'acquisition.
- Environ 2 908 € d’allègement fiscal annuel pour un foyer imposé à 30 %.
- 24 000 € de compensation de taxe foncière sur 20 ans avec une taxe foncière de 1 200 € par an.
Quel type de zonage est principalement visé pour les opérations en LLI combinées au dispositif Jeanbrun ?
Le fil conducteur du duo LLI / Jeanbrun reste la zone tendue. Le LLI, Logement Locatif Intermédiaire cible en priorité les territoires dans lesquels la demande dépasse l’offre et les localités qui ont un vrai besoin en logement intermédiaire.
Dans les grandes lignes, les zones A bis, A et B1 définies par le zonage national sont donc visées en priorité par ce montage fiscal. Mais gardez en tête que le périmètre peut aussi couvrir certains territoires spécifiques d’aménagement, de requalification ou de revitalisation prévus par la loi.
Pourquoi ces zones sont-elles le plus souvent éligibles au combo Jeanbrun (Relance Logement) et LLI ? Sur ces territoires, les classes moyennes sont nombreuses, la tension locative est forte et l’écart entre les loyers du logement social et du marché locatif privé est souvent important.
Qui peut profiter du dispositif Jeanbrun (Relance Logement) et du dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour investir dans l'immobilier en 2026 ?
Le dispositif d'investissement immobilier Jeanbrun peut concerner :
- Un bailleur en direct,
- Un bailleur via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le LLI suppose quant à lui une structuration via une personne morale.
En conclusion : le cumul LLI, Logement Locatif Intermédiaire et Jeanbrun s'oriente donc vers les particuliers investisseurs qui ne sont pas réfractaires à quelques "montages" en amont pour en profiter pleinement ensuite.
La FAQ, Foire Aux questions du combo LLI/Jeanbrun pour aider et optimiser l'investissement locatif
Peut-on investir dans le logement social avec le duo LLI/loi Jeanbrun ?
Pas exactement. Le LLI relève du logement intermédiaire, pas du logement social au sens classique. Le dispositif Jeanbrun peut quant à lui comporter des variantes selon le niveau de loyer pratiqué.
Mais si vous êtes dans un schéma mêlant LLI et loi Jeanbrun, vous êtes dans la logique du logement intermédiaire encadré, destiné à des ménages aux revenus plafonnés hors du parc social traditionnel.
Peut-on réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf éligible à la loi Jeanbrun ET au dispositif LLI ? Un super statut de bailleur privé ?
Oui, un logement neuf peut entrer dans les deux cadres si toutes les conditions sont remplies. Mais il ne s’agit en aucun cas d’un "super statut" officiel inscrit dans la loi. Le couple LLI et loi Jeanbrun (Relance Logement) est tout simplement un montage de cumul.
Un vrai bon plan pour l'investissement immobilier ? Comment optimiser son achat destiné à la location avec le combo LLI/Jeanbrun ?
Oui mais à une condition : que le projet soit déjà fiscalement viable. Pour l’optimiser, il faut :
- Vérifier l’éligibilité réelle de l’opération au LLI.
- Choisir la bonne structure de détention.
- Valider l’équation entre le loyer plafonné et l'effort d’épargne.
- Et surtout accepter de positionner le projet immobilier sur le long terme.
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